Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шешуковой Л.В., Полицына А.Н., Тархановой О.В. к председателю Товарищества собственников жилья ТСЖ «Кирова, №» Костромитину А.Н., ООО «Застройщик» о признании незаконными действий председателя Товарищества собственников жилья «Кирова, №» Костромитина А.Н. и соглашения от 3 августа 2011 года с протоколом разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Участники Товарищества собственников жилья (ТСЖ) «Кирова №» Шешукова Л.В., Полицын А.Н., Тарханова О.В. обратились с иском председателю ТСЖ «Кирова, №» Костромитину А.Н., ООО «Застройщик» о признании незаконными действий председателя ТСЖ «Кирова, №» Костромитина А.Н. и соглашения от 3 августа 2011 года с протоколом разногласий.

В обоснование иска указано, что 9 августа 2011 года состоялось внеочередное собрание членов ТСЖ «Кирова №» (далее ТСЖ), в повестке которого был вопрос использование общего имущества собственников помещений. Собрание приняло решение об отказе ООО «Застройщик» в даче разрешения на подключение к системе отопления дома по адресу строящегося дома по адресу . О принятом общим собранием членов ТСЖ решении было уведомлено ООО «Застройщик». В ходе данного общего собрания стало известно, что председатель ТСЖ «Кирова №» Костромитин А.Н. 3 августа 2011 года уже подписал с ООО «Застройщик» Соглашение с протоколом разногласий, в котором было дано согласие на подключение к системе отопления дома по адресу строящегося дома по адресу . Истцы считают действия председателя ТСЖ и соглашение от 3.08.2011 года незаконным, просят суд признать их таковыми.

В судебном заседании истцы Шешукова Л.В. и Тарханова О.В. заявленные требования поддержали в полном объеме, ссылаясь на указанные с нем доводы, уточнили, что просят признать незаконными действия председателя ТСЖ Костромитина А.Н. по заключению с ООО «Застройщик» соглашения от 3.08.2011 года.

Полицын А.Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен. Представил заявление, в котором просит рассматривать без его участия. Заявленные требования поддерживает в полном объеме.

Ответчик Костромитин А.Н. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Его представитель Чечулинский О.Н., действующий на основании доверенности, в судебном заседании 6.09.2011 года пояснил, что действительно Костромитин А.Н., как председатель ТСЖ «Кирова №» 3.08.2011 года заключил с ООО «Застройщик» соглашение, в котором было дано согласие на подключение к системе отопления дома по адресу строящегося дома по адресу . Заключая данное соглашение, Костромитин А.Н. действовал в интересах членов ТСЖ. Вопрос о подключении подключение к системе отопления дома по адресу строящегося дома по адресу несколько раз обсуждался на собраниях членов ТСЖ, по итогам которых протоколов собраний не составлялось, конкретных решений о даче согласия на подключение и об отказе в дачи такого согласия члены ТСЖ не принимали. Соглашение от 3.08.2011 года расторгнуто 10.08.1011 года. На дату заключения соглашения 3.08.2011 года устав ТСЖ находился у Костромитина А.Н., позднее был передал им членам ТСЖ.

Представитель ответчика ООО «Застройщик» Кочергин Р.Ю., действующий на основании доверенности, пояснил, что действительно имело место заключение соглашения между ТСЖ «Кирова №» в лице председателя ТСЖ Костромитина А.Н. и ООО «Застройщик», в котором было дано согласие на подключение к системе отопления дома по адресу строящегося дома по адресу . Данное соглашение было расторгнуто 10.08.2011 года, в связи с невозможностью его выполнения со стороны ООО «Застройщик». К выполнению соглашении от 3.08.2011 года его стороны не приступили. ООО «Застройщик» в подвальном помещении дома № по ул. ... провело осмотр коммуникаций, возможно были завезены материалы, но к выполнению каких-либо работ общество не приступило. При проникновении в подвал дома не могли найти ключи, поэтому замки на двери были спилены, в настоящее время ООО «Застройщик» приобрело новые замки, поставило их и ключи переданы жильцам дома. При заключении соглашения 3.08.2011 года ООО «Застройщик» было уверено, что Костромитин А.Н. является председателем ТСЖ, поскольку он уже длительное время представляет интересы ТСЖ в отношениях с различными организациями, а также допускался в качестве представителя ТСЖ в судебные заседания. Поэтому полномочия Костромитина А.Н. не проверялись, с уставом ТСЖ ООО «Застройщик» не знакомо. О том, что распоряжение общим имуществом членов ТСЖ возможно только с согласия общего собрания членов ТСЖ, ООО «Застройщик» известно не было.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что 3.08.2011 года между ООО «Застройщик» в лице директора С.М. и ТСЖ «Кирова №» в лице председателя ТСЖ Костромитина А.Н. было заключено соглашение по которому ООО «Застройщик» с целью получения от ТСЖ «Кирова №» разрешения на подключение к системе отоплений (теплотрассе) указанного дома строящегося дома по адресу приняло на себя обязательства провести ремонтные работы в доме № по ул. ... г. ... (конкретный перечень работ и сроки указаны в соглашении) и в течении двух дней с начала работ по подключению к системе отопления дома и обеспечения свободного доступа в подвальное помещение перечислить 50000 рублей на счет Ч.Т.

Из протокола разногласий к соглашению между ТСЖ «Кирова №» и ООО «Застройщик», подписанного 03.08.2011 года теми же лицами, что само соглашение следует, что сторонами были внесены уточнения в предмет соглашения, в частности, указано, что разрешение на подключение к системе отопления дома № по ул. ... дается «..только для отопления вновь выстроенного жилого дома по без других подключений, т.к. это может привести к нехватке теплоносителя..», а также соглашение дополнено обязанностью ООО «Застройщик» «..в случае выявления новых недостатков, произвести их устранение, согласно представленных письменных претензий собственников квартир..».

Как следует из устава ТСЖ «Кирова №», утвержденного 1.11.2008 года, к компетенции общего собрания членов товарищества относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (раздел 8 п.8.2 пп.12 Устава).

В ст.145 ЖК РФ (в редакции, действующей на дату утверждения устава ТСЖ) также было указано, что принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ (п.2. п.п. 12).

В настоящее время ЖК РФ в действующей редакции указанного положения не содержит, вместе с тем, согласно п.3 ст.145 ЖК РФ, указанный вопрос может быть отнесен к компетенции общего собрания.

Таким образом, отнесение к полномочиям общего собрания вопроса о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, соответствует действующему законодательству.

Как было установлено судом, общим собранием членов ТСЖ «Кирова №» не принималось решение о передаче прав на общее имущество, каковым являются подвалы дома, где находятся внутридомовые сети теплоснабжения жилого дома и сами эти сети (ст.36 ЖК РФ), в виде разрешения на подключение к системе отопления данного дома для отопления вновь выстроенного жилого дома по адресу .

Таким образом заключая данное соглашение председатель ТСЖ «Кирова №» Костромитин А.Н. действовал с нарушением требований устава ТСЖ. Доказательств обратного ответчики суду не представили.

Согласно ст.174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Как следует из протокола № общего собрания участников долевого строительства (собственников помещений) в многоквартирном жилом доме по адрес от 1.11.2008 года, которым был утвержден устав ТСЖ «Кирова №», при проведении собрания присутствовал представитель ООО «Застройщик».

Таким образом, ООО «Застройщик» должно было знать о том, что том, что принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме отнесено уставом ТСЖ «Кирова №» к полномочиям общего собрания членов ТСЖ, а при заключении соглашения 3.08.2011 года в полномочиях председателя ТСЖ Костромитина А.Н. на совершение данной сделки не удостоверилось.

На основании установленных судом обстоятельств, положений ст.174 ГК РФ, соглашение от 3.08.2011 года, с протоколом разногласий, заключенное между ООО «Застройщик» в лице директора С.М. и ТСЖ «Кирова №» в лице председателя ТСЖ Костромитина А.Н. следует признать недействительным.

Доводы представителей ответчиков о том, что в связи с расторжением указанного соглашения до подачи иска в суд отсутствует предмет спора, несостоятельны, т.к. недействительную сделку необходимо отличать от расторжения договора. Различия заключаются прежде всего в основаниях и последствиях. Так, основанием признания сделки недействительной является неправомерность сделки (основания определены законодательством), последствия недействительной сделки установлены только законом, расторжение договора возможно только на будущее время.

В силу ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.198, 98 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать недействительным и не влекущим правовых последствий с момента заключения Соглашение от 3.08.2011 года, с протоколом разногласий, заключенное между ООО «Застройщик» и Товариществом собственников жилья «Кирова №».

Признать незаконными действия председателя Товарищества собственников жилья «Кирова №» Костромитина А.Н. по заключению соглашения от 3.08.2011 года с ООО «Застройщик».

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Великоустюгский районный суд в 10-дневный срок.

Судья: Шаталов А.В.