Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Публичному акционерному обществу «РОСБАНК» о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество, взыскании уплаченных по договору денежных средств, неустойки, штрафа;

по встречному иску Публичного акционерного общества «РОСБАНК» к ФИО1 о признании исполнившим обязательство по передаче объектов недвижимости,

у с т а н о в и л :

истец ФИО1 обратилась в суд с иском, указывая, что 2 июля 2015 года между ней и ПАО «РОСБАНК» (далее Банк) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости – земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>. Она полностью исполнила перед Банком обязательство по оплате объектов недвижимости в соответствии с условиями договора в размере 5850000 руб.; переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке. В свою очередь, указывает истец, Банк в нарушение п.4.1 договора до настоящего времени не передал ей вышеуказанные объекты по акту. С учетом изложенного, истец считает, что имеет предусмотренное ст.450 Гражданского кодекса РФ право на расторжение договора купли-продажи и возврат уплаченных по договору денежных средств, в связи с существенным нарушением Банком договора.

Кроме того, ссылаясь на положения пунктов 2, 3 ст.23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей», истец требует взыскать с ответчика неустойку, начиная с 15 сентября 2015 года (со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена) до 15 июня 2017 года (в пределах иска), с учетом п.2 ст.23.1 Закона в размере цены товара 5850000 руб., с уплатой предусмотренного п.6 ст.13 Закона штрафа.

В судебном заседании представители ФИО1 исковые требования поддержали, подтвердили изложенные обстоятельства.

Представитель ПАО «РОСБАНК» иск не признал, представил письменные возражения, которые приобщены к делу, указывает на то, что пункт 1.4 договора в соответствии с ч.1 ст.558 Гражданского кодекса РФ содержит перечень лиц, зарегистрированных в спорном жилом доме, сохраняющих на момент подписания договора право пользования данным жилым помещением. Следуя условиям договора, 11 сентября 2015 года Банк предложил ФИО1 подписать акт приема-передачи объектов недвижимости, однако та отказалась, мотивируя тем, что жилое помещение не свободно от прав иных лиц, сохраняющих в нем регистрацию по месту жительства.

Представитель ответчика указал также, что в отношении проживающих и зарегистрированных в жилом доме граждан судом принято решение об их выселении, возбуждено исполнительное производство. После судебной процедуры выселения проживающих в доме граждан, Банк повторно неоднократно – 30 сентября 2016 года, 28 октября 2016 года, 1 ноября 2016 года предлагал истцу подписать акт приема-передачи объектов недвижимости, однако, ФИО1 уклоняется от подписания акта, ссылаясь на то, что фактически процедура освобождения жилого дома от посторонних лиц не завершена.

ПАО «РОСБАНК» предъявил встречный иск к ФИО1, в котором просит признать себя стороной, исполнившей обязанности по договору от 2 июля 2015 года в части передачи покупателю объектов недвижимости.

Представитель третьего лица – ООО «Первое ипотечное агентство» в суд не явился, представил отзыв, просит рассматривать дело в свое отсутствие.

Суд, выслушав объяснения сторон, оценив доказательства, приходит к следующему.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 Гражданского кодекса РФ).

Как указано в части 1 статьи 454, статье 549, части 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса РФ).

Как установлено частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора (часть 1 статьи 485, части 1, 3 и 4 статьи 486 Гражданского кодекса РФ).

В части 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ указано, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Судом установлено, что 2 июля 2015 года между ПАО «РОСБАНК» и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимости, предметом которого является обязанность продавца передать в собственность объекты недвижимости в виде жилого дома площадью 171, 6 кв.м, кад.№, а также земельного участка площадью 2116 кв.м, кад.№, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, а покупатель обязуется оплатить и принять вышеуказанные объекты. Цена договора определена сторонами в размере 5850000 руб. (п.2.1). Договором предусмотрено, что продавец передает покупателю объект недвижимости не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю. Передача объекта недвижимости оформляется актом приема-передачи, подписанным уполномоченными представителями сторон.

Из материалов дела видно, что объекты недвижимости приобретены Банком в собственность, как нереализованное с повторных торгов заложенное имущество в рамках исполнительного производства в порядке ч.12 ст.87 Федерального закона «Об исполнительном производстве», что подтверждается постановлением судебного пристава-исполнителя Всеволожского РОСП 23 декабря 2013 года, актом передачи нереализованного имущества от 23 декабря 2013 года свидетельствами о государственной регистрации права от 28 июля 2014 года №№-№.

ФИО1 в соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ не опровергнуты доводы Банка о том, что объекты недвижимости, являющиеся предметом договора от 2 июля 2015 года, приобретены ею по заниженной по сравнению с рыночной стоимости. Данные доводы Банка подтверждены вступившим в законную силу решением Всеволожского городского суда Ленинградской области ДД.ММ.ГГГГ, в котором начальная продажная стоимость объектов определена в размере 11228205, 72 руб., а также отчетом об оценке.

Из представленных в суд письменных доказательств – приходно-кассового ордера № видно и не оспаривается Банком, что ФИО1 внесла предусмотренную договором денежную сумму в размере 5850000 руб. в качестве оплаты по договору.

Установлено также, что государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок от продавца к покупателю произведена 9 сентября 2015 года номер регистрации 47-47/013-№ соответственно.

9 сентября 2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области ФИО1 выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, ущерба, как того требует статья 56 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Относительно предмета договора статья 554 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (пункт 1 статья 558 Гражданского Кодекса РФ).

Подобное правовое регулирование направлено на обеспечение стабильности жилищных и имущественных отношений, а также на защиту законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением.

Положения пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ о необходимости указания в договоре перечня лиц, сохраняющих в силу закона право пользования жилым помещением, в первую очередь, направлены на обеспечение прав Покупателя, который, приобретая жилое помещение (товар), должен знать о всех правах третьих лиц на приобретаемое недвижимое имущество.

Пункт 1.4 договора от 2 июля 2015 года содержит перечень проживающих и зарегистрированных в жилом помещении лиц.

Соответственно, ФИО1, приобретая спорные объекты недвижимости, знала о наличии прав иных лиц на жилое помещение.

Абзацем 2 пункта 1.4 договора предусмотрена обязанность Банка по снятию с регистрационного учета перечисленные в данном пункте лиц.

Вступившим в законную силу решением Всеволожского городского суда Ленинградской области по делу № от 24 февраля 2016 года вышеуказанные лица, зарегистрированные и проживающие в спорном доме, по иску ФИО1 признаны утратившими право пользования жилым помещением и выселены, 26 октября 2017 года Всеволожским РОСП возбуждены исполнительные производства.

На дату рассмотрения судом настоящего гражданского дела, перечисленные в п.1.4 договора лица сняты с регистрационного учета по адресу спорного дома; из сводок по исполнительным производствам видно, что на дату рассмотрения настоящего гражданского дела, решение суда в части выселения проживающих в доме и не имеющих права пользования им лиц не исполнено.

Вместе с тем, несмотря на фактическое проживание в доме иных лиц – прежнего собственника и членов его семьи, суд не находит оснований для вывода о нарушении Банком существенных условий договора от 2 июля 2015 года, которые являлись бы обстоятельством, влекущим его расторжение.

При заключении договора, ФИО1 о наличии прав иных лиц на недвижимость знала, действуя добросовестно, Банк соответствующее обстоятельство от покупателя не скрыл, данное условие, как существенное, отражено в письменном договоре от 2 июля 2015 года, из показаний свидетелей ФИО6 – агента по недвижимости со стороны покупателя, ФИО7 – агента по недвижимости со стороны Банка, ФИО8 – сотрудника Банка, сопровождавшего рассматриваемую сделку, следует, что покупатель имела возможность перед заключением сделки непосредственно осмотреть земельный участок и расположенный на нем дом, она видела, что в доме проживают прежние собственники, также покупателю было разъяснено, что прежние собственники по устной договоренности с Банком с целью сохранности имущества остаются проживать в доме вплоть до смены собственника, свидетели показали, что истца, как покупателя, привлекла стоимость объектов недвижимости, которая была снижена продавцом в связи с продажей объекта с обременением в виде регистрации в нем и проживания прежних собственников.

Таким образом, нарушений прав истца со стороны Банка причинением ей ущерба в связи с заключением и исполнением сделки от 2 июля 2015 года судом не установлено.

Риск последствий от действий третьих лиц, после перехода к покупателю ФИО1 права собственности на спорные объекты, при соблюдении в заключенном договоре всех существенных его условий и отсутствия злоупотребления со стороны продавца, лежит на покупателе.

Истец, как собственник спорных объектов, выступающая в качестве взыскателя по исполнительным производствам, не лишена права требовать исполнения судебных актов в предусмотренные законом сроки.

Суд также соглашается с доводами Банка о наличии в действиях ФИО1 признаков недобросовестного поведения.

Согласно абз. 4 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ установлено, что сторона, подтвердившая оспоримую сделку, не вправе ее оспаривать по основанию, о котором она знала или должна была знать при проявлении воли, под которой понимается поведение стороны, совершившей сделку, из которого очевидна ее воля сохранить сделку. Для этой стороны такая сделка более не является оспоримой по тому основанию, о котором этой стороне известно (или должно быть известно).

В пункте 3 статьи 173.1 Гражданского кодекса РФ также предусмотрен механизм, позволяющий не допустить недобросовестного поведения лица, давшего согласие на оспоримую сделку (статья 157.1 в редакции Закона). Установлено, что такое лицо не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором оно знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Вышеуказанные положения законодательства применяются к рассматриваемым правоотношениям сторон на основании ч.4 ст.1 Гражданского процессуального кодекса РФ.

ФИО1, будучи осведомленной при заключении сделки о всех существенных ее условиях, в том числе о факте проживания в жилом доме прежних собственников и их регистрации в нем, выступая в качестве истца в деле № о защите своих прав собственника в отношении спорных объектов, а также в качестве взыскателя по исполнительным производствам о выселении, фактически подтвердила свою волю на сохранение сделки. Таким образом, для ФИО1 такая сделка не является нарушающей ее права в той ее части, в которой она ссылается на отсутствие возможности фактического владения и пользования объектами недвижимости в связи нахождением их в фактическом пользовании иных лиц, поименованных в п.1.4 договора.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для расторжения договора.

Разрешая требования истца в части взыскания неустойки по основанию п.3 ст.23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей», суд также находит их подлежащими отклонению, поскольку вины Банка в непередаче объектов недвижимости истцу не установлено. Кроме того, исходя из характера правоотношений и преамбулы Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 7 февраля 1992 года, суд приходит к выводу о том, что к рассматриваемому спору положения данного закона не применимы, поскольку Банк в конкретных правоотношениях не может быть отнесен к продавцу, реализующему товары потребителям по договору купли-продажи.

Суд также не находит оснований для удовлетворения встречного иска ПАО «Росбанк» о признании исполнившим обязательство продавца по договору от 2 июля 2015 года в части передачи покупателю объектов недвижимости.

В силу ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ предметом защиты в суде являются нарушенные или оспариваемые права и законные интересы обратившегося заинтересованного лица.

Право на иск по смыслу вышеуказанной нормы и, как следствие, право на судебную защиту определяется именно данными обстоятельствами - действительным наличием у истца (заявителя) субъективного материального права, подлежащего защите.

Истец самостоятельно выбирает способы защиты своих прав, в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ, другими нормами Гражданского кодекса РФ и иными федеральными законами. При этом истец должен определить, каким образом оно подлежит восстановлению конкретным избранным способом судебной защиты.

Избранный истцом способ защиты нарушенного права должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

В случае, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец, в силу ч.3 ст.484 Гражданского кодекса РФ, вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Таким образом, нарушенное право продавца действиями покупателя по непринятию товара подлежит защите вышеуказанными способами.

Банк с соответствующим иском в суд не обращался.

При этом, избранный Банком способ защиты права, сформулированный им во встречном иске, не влечет для него правовых последствий и таким образом не способствует восстановлению нарушенного права.

Избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Публичному акционерному обществу «РОСБАНК» о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество, взыскании уплаченных по договору денежных средств, неустойки, штрафа отказать.

В удовлетворении встречного иска Публичного акционерного общества «РОСБАНК» к ФИО1 о признании исполнившим обязательство по передаче объектов недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья