Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Арзангулян Анаиды Амирбаровны к администрации муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о признании договора аренды возобновленным,

УСТАНОВИЛ:

Арзангулян А.А. обратилась в Шпаковский районный суд с иском к администрации муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о признании договора аренды возобновленным.

В обосновании заявленных исковых требований истец указала, что между истцом - Арзангулян Анаид Амирбаровной и Ответчиком – Администрацией муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № аренды земельного участка в границах земель МО г.Михайловска, номер регистрации договора №, дата регистрации договора ДД.ММ.ГГГГ Согласно указанному договору Истец взяла в аренду земельный участок общей площадью 600 кв.м из земель поселений с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды участка был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Все это время аренды Истец уплачивала арендные платежи. С Истцом был также заключен договор № на строительство частного жилого дома на праве личной собственности па отведенном земельном участке и было выдано разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 10 лет.

За указанный период времени (в течение действия договора аренды и разрешения на строительство) на вышеуказанном земельном участке, расположенном по <адрес>, Истцом был построен объект незавершенного строительства, площадью застройки 124,5 кв.м., 18 % готовности, то есть полностью завершены работы по сооружению фундамента. Работы по возведению фундамента были произведены в 2009 г., что подтверждается чеками на приобретение строительных материалов. Фундамент является капитальным сооружением, прочно связанным с землей, в связи с чем объект незавершенного строительства, готовностью 18 %, относится к недвижимому имуществу в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Строительство объекта производилось в соответствии с договором № на строительство частного жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, разрешением на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, планом размещения строений и договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, содержащий описание объекта незавершенного строительства, прилагается.

Арендатор - Арзангулян А.А. по настоящее время продолжает пользоваться земельным участком по <адрес>, а Арендодатель - Администрация муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края не предъявлял требований по освобождению и возврату указанного участка арендодателю. Более того, от арендодателя поступило письмо № от ДД.ММ.ГГГГ об оплате арендных платежей по сентябрь 2017 года включительно, которые Арзангулян А.А. были уплачены. Следовательно, стороны договора аренды своими действиями выразили волеизъявление на продление договора аренды на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГГГ Арзангулян А.А. обратилась к Арендодателю с заявлением о подтверждении возобновления договора аренды земельного участка. Однако ответчик отказал в возобновлении договора, мотивировав отказ тем, что у него не возникло безусловной обязанности предоставить земельный участок в аренду, что Земельный кодекс РФ не предусматривает автоматической пролонгации договора аренды земельного участка (письмо № от ДД.ММ.ГГГГ).

Арзангулян А.А. считает договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2. ст. 621 ГК РФ: «Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610)».

На основании изложенного просит:

Считать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации договора №, возобновленным на тех лее условиях на неопределенный срок.

Истец Арзангулян А.А. в судебном заседании заявленные требования поддержала и просила суд их удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца Арзангулян А.А. по доверенности Терещук Н.А. в судебном заседании заявленные требования поддержала и просила суд считать договор № от ДД.ММ.ГГГГ, аренды земельного участка находящегося в государственной собственности в границах земель МО г.Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, расположенного по <адрес>, разрешённое использование под ИЖС, общей площадью 600 кв.м., № возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

Представитель ответчика - администрации муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о месте, дате и времени судебного заседания, сведений о неявки суду не предоставил. В ходе рассмотрения представителем ответчика был предоставлен отзыв на исковое заявление, согласно которого просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Обсуждая вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчика, суд принимает во внимание следующее.

В соответствии с ч.1 ст.46 КонституцииРФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии со ст.123 КонституцииРФ и ст.12ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, что в полной мере может быть реализовано только в случае предоставления каждому из лиц, участвующих в деле, возможности присутствовать в судебном заседании.Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, регламентируя судебный процесс, наряду с правами его участников предполагает наличие у них определенных обязанностей, в том числе обязанности добросовестно пользоваться своими правами (ст.35 ГПК РФ). При этом реализация права на судебную защиту одних участников процесса не должна ставиться в зависимость от исполнения либо неисполнения своих прав и обязанностей другими участниками процесса.

В части 1 статьи113Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации перечислены формы судебных извещений и вызовов. Согласно данной норме лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату. Судебное извещение, адресованное лицу, участвующему в деле, направляется по адресу, указанному им или его представителем (часть 4 статьи 113 названного Кодекса).

Согласно положениям статьи118Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится. Сведений о перемене места нахождения ответчиков, суду не предъявлено.Ответчику судом был предоставлен достаточный срок для участия в судебных заседаниях.Принимая во внимание, что судом были предприняты все меры для реализации ответчиком своих прав, то есть предпринимались меры по надлежащему извещению о времени и месте судебного разбирательства по правилам статьи113,118Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, руководствуясь статьей167,327Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Представитель третьего лица УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по СК в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о месте. Дате и времени судебного заседания, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, с учетом мнения участвующих лиц, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица по имеющимся материалам гражданского дела.

Суд, выслушав лиц участвующих по делу, исследовав материалы дела, считает, что требования истца законны, обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как следует из материалов гражданского дела, между Арзангулян А.А. и Администрацией муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № аренды земельного участка в границах земель МО г.Михайловска, номер регистрации договора №, дата регистрации договора ДД.ММ.ГГГГ Согласно указанному договору Истец взяла в аренду земельный участок общей площадью 600 кв.м из земель поселений с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды участка был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10-12)

С истцом был также заключен договор № на строительство частного жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке и было выдано разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 10 лет, что подтверждается строительным паспортом содержащим указанные документы (л.д. 17-28)

Все это время аренды Истец уплачивала арендные платежи (л.д. 74)

Согласно землеустроительного дела от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок расположенный по <адрес>, кадастровый №, для ведения личного подсобного хозяйства и ИЖС, землепользователем является Арзангулян А.А.. (л.д. 29-54)

В течение действия договора аренды и разрешения на строительство, на вышеуказанном земельном участке, расположенном по <адрес>, Истцом был построен объект незавершенного строительства, площадью застройки 124,5 кв.м., 18 % готовности, то есть полностью завершены работы по сооружению фундамента. Работы по возведению фундамента были произведены в 2009 г., что подтверждается чеками на приобретение строительных материалов. (л.д. 72-73) Фундамент является капитальным сооружением, прочно связанным с землей, в связи с чем объект незавершенного строительства, готовностью 18 %, относится к недвижимому имуществу в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Строительство объекта производилось в соответствии с договором № на строительство частного жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, разрешением на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, планом размещения строений и договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Указанное обстоятельство подтверждается техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, содержащим описание объекта незавершенного строительства (л.д.55-64) и фото таблицей (л.д. 65-71).

В материалах гражданского дела имеется письмо № от ДД.ММ.ГГГГ от администрации МО г. Михайловска Шпаковского района СК об оплате арендных платежей по сентябрь 2017 года включительно (л.д. 75), которые Арзангулян А.А. были уплачены. Следовательно, стороны договора аренды своими действиями выразили волеизъявление на продление договора аренды на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГГГ Арзангулян А.А. обратилась к Арендодателю с заявлением о подтверждении возобновления договора аренды земельного участка. (л.д. 76-77).

Однако ответчик отказал в возобновлении договора, мотивировав отказ тем, что у него не возникло безусловной обязанности предоставить земельный участок в аренду, что Земельный кодекс РФ не предусматривает автоматической пролонгации договора аренды земельного участка (письмо № от ДД.ММ.ГГГГ). (л.д. 78-80)

Согласно выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ№ в отношении земельного участка расположенного по <адрес>, установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости - договор аренды, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости Арзангулян А.А.. (л.д. 100-110)

Исходя из изложенного, следует что по истечению срока договора аренды между его сторонами сложились отношения по фактическому исполнению условий договора. Поскольку Истец как арендатор на протяжении последующих годов продолжала пользоваться предоставленным земельным участком и вносила арендную плату, считая, что арендодатель – ответчик, не возражал против возобновления договора аренды, что подтверждается отсутствием до настоящего момента от ответчика требования об освобождении и возврате земельного участка. А так же получением арендной платы за период с 2006 по 2017 год, что подтверждается материалами дела.

Если срок договора определён, это не значит, что договор автоматически прекращается в момент его наступления. Поэтому, чтобы прекратить такой договор, заинтересованная сторона должна совершить действия, определённо свидетельствующие о таком намерении. Если такое намерение имеет Арендодатель он обязан предупредить об окончании срока аренды и потребовать возврата имущества, чего в данном случае сделано не было.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ «…Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок(статья 610)…»

Иными словами продолжение пользования имуществом можно рассматривать как оферту со стороны арендатора в форме конклюдентных действий, а отсутствие возражений со стороны арендодателя – как акцент.

В соответствии с п.1 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.11 года «…договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2статьи 621ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422ГК РФ).

Договор аренды между истцом и ответчиком заключён до введения в действие Федерального закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ « О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные акты Российской Федерации»

П. 4.2. Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.11 года «… Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2статьи 621ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок…»

Материалами дела так же установлено, что Земельный участок истцом используется по назначению, площадь участка не изменилась, площадь застройки не нарушает прав третьих лиц, выполнено в соответствии со строительными нормами и правилами. У Истца имеется разрешение на строительство. Истцом был получен проект и технический паспорт на строительство дома.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом, В соответствии со с. ч. 1 ст. 218 ГК РФ «Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иными правовыми актами, приобретается этим лицом...». Данные нормы права, закрепляющие соответствующие основания приобретения права собственности, направлены на реализацию участниками гражданских правоотношений своих имущественных прав, в том числе право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им, гарантированно ст. 35 (часть 2) Конституции РФ. В силу требований ст.ст. 131, 219 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации и возникает это право на вновь создаваемое недвижимое имущество именно с момента такой регистрации.

В соответствии с ч.7 ст.70 Закона о регистрации ( ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.) «…до 01.03.2018 года основаниями для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для ИЖС, или на объект индивидуального жилищного строительства создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта…, являются только технический план, указанных объектов жилищного строительства и правоустанавливающий документ на земельный участок …»

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Таким образом, организация, имеющая в собственности здание, имеет право купить участок, на котором расположено это здание, без проведения торгов или взять его в аренду. Причем право это — исключительное, то есть участок может быть продан только собственнику здания.

Однако в рассматриваемой ситуации на едином земельном участке находятся два здания: одно — муниципальное, другое — в частной собственности.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В то же время согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, ст. 35 ЗК РФ реализует принцип единства судьбы земельного участка и находящихся на нем здания, сооружения, закрепленный в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.

Истец обратился к Ответчику с письмом о возобновлении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ или заключения нового договора аренды без проведения торгов на вышеуказанные земельный участок, на что получил отрицательный ответ.

Следовательно, решение суда для истца повлечёт правовые последствия в виде возможности оформления прав на объект незавершенного строительства в установленном законом порядке.

В связи с этим выбранный способ защиты в виде признания договора № от ДД.ММ.ГГГГ, аренды земельного участка возобновлённым на тех же условиях на неопределенный срок является правильным.

При наличие установленного, в судебном процессе, нахождения на земельном участке строения в силу пункта 2 статьи 271, пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, исключает проведения торгов.

Исходя из выше изложенного, суд приходит к выводу, о необходимости удовлетворения заявленных истцом требований, считать договор № от ДД.ММ.ГГГГ, аренды земельного участка находящегося в государственной собственности в границах земель МО г.Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, расположенного по <адрес>, разрешённое использование под ИЖС, общей площадью 600 кв.м., КН № возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление Арзангулян Анаиды Амирбаровны к администрации муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о признании договора аренды возобновленным - удовлетворить.

Считать договор № от ДД.ММ.ГГГГ, аренды земельного участка находящегося в государственной собственности в границах земель МО г.Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, расположенного по <адрес>, разрешённое использование под ИЖС, общей площадью 600 кв.м., КН №, номер регистрации договора №, возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

Мотивированное решение изготовлено 26 марта 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Б.Б. Степанов