Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Петровский квартал» к Сечковой Е.А. о взыскании суммы задолженности по договорам купли-продажи жилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Петровский квартал» обратилось с названным иском, указав, что 21.05.2019 между Сечковой Е.А. и ООО «Петровский квартал» был заключен договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым ответчица приобрела у истца квартиру, расположенную по адресу: (Адрес) В соответствии с пунктом 2 указанного договора, общая стоимость продаваемого недвижимого имущества составила 1 250 200 руб. Указанная стоимость являлась окончательной, изменению не подлежала и должна была быть оплачена покупателем за счет собственных средств до регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 договора). Государственная регистрация права собственности покупателя произведена 16.07.2019, вместе с тем, до настоящего времени покупатель свои обязательства по оплате квартиры не исполнила.

Кроме того, 23.05.2019 между Сечковой Е.А. и ООО «Петровский квартал» был заключен еще один договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым ответчица приобрела у истца квартиру, расположенную по адресу: (Адрес). В соответствии с пунктом 2 данного договора, общая стоимость продаваемого недвижимого имущества составила 1 246 400 руб. Указанная стоимость должна была быть оплачена покупателем до регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 договора). Государственная регистрация права собственности покупателя произведена 16.07.2019, вместе с тем, до настоящего времени покупатель свои обязательства по оплате квартиры также не исполнила.

На основании вышеизложенного, просило взыскать с Сечковой Е.А. в пользу ООО «Петровский квартал» задолженность по договору купли-продажи жилого помещения от 21.05.2019 в размере 1 250 200 руб., задолженность по договору купли-продажи жилого помещения от 23.05.2019 в размере 1 246 400 руб., а также расходы, понесенные по оплате государственной пошлины, в размере 20 683 руб.

Представитель истца ООО «Петровский квартал» Бабаев В.В., действующий на основании доверенности (том 1, л.д. 45), в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. В обоснование сослался на обстоятельства, изложенные в заявлении, а также в письменных пояснениях (том 1, л.д. 221-224).

Ответчик Сечкова Е.А. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, просила суд в их удовлетворении отказать. В обоснование сослалась на обстоятельства, изложенные в письменном отзыве на иск (том 1, л.д. 73-75).

Представитель ответчика Сечковой Е.А. – Троицкая Т.А., действующая на основании доверенности (том 1, л.д. 70-71) в судебном заседании позицию своего доверителя поддержала, просила в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу требований статей 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из системного толкования главы 30 ГК РФ представляется возможным установить, что договор купли-продажи считается заключенный с момента передачи вещи (ее получения) и оплаты товара.

Согласно ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559-566).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В судебном заседании установлено, что 23.05.2019 между Сечковой Е.А. и ООО «Петровский квартал» был заключен договор купли-продажи жилого помещения (том 1, л.д. 202), в соответствии с которым ООО «Петровский квартал» (продавец) обязалось передать в собственность Сечковой Е.А. (покупателю), а последняя принять квартиру, расположенную по адресу: (Адрес)

В соответствии с пунктом 2 указанного договора, общая стоимость продаваемого недвижимого имущества составила 1 246 400 руб.

Дополнительным соглашением от 11.07.2019 к вышеназванному договору купли-продажи жилого помещения (том 1, л.д. 203) сторонами сделки в преамбулу договора купли-продажи жилого помещения от 23.05.2019 были внесены изменения в части указания нового генерального директора ООО «Петровский квартал» - Зарубина Д.Н. Соответствующие изменения были внесены и в пункт «Адреса, реквизиты и подписи сторон».

Государственная регистрация права собственности покупателя по указанному договору произведена 16.07.2019 (том 1, л.д. 203 оборот).

Из пояснений стороны истца, данных в ходе судебного заседания, следует, что оплата по вышеназванному договору ответчиком до настоящего времени не произведена.

В подтверждении чего было представлено письмо генерального директора ООО «Петровский квартал» Зарубина Д.Н., из содержания которого следует, что ни в кассу предприятия, ни на расчетный счет общества денежные средства в счет оплаты, в том числе стоимости (Адрес), расположенной по адресу: (Адрес), не поступало (том 1, л.д. 97).

По данным карточки субконто (том 1, л.д. 98) по указанному договору купли-продажи жилого помещения, заключенному с Сечковой Е.А., денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры не поступало.

Те же обстоятельства следуют и из представленных в ходе судебного заседания выписок из лицевого счета ООО «Петровский квартал» (том 1, л.д. 226-231).

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела стороной ответчика в материалы дела представлена справка, выданная генеральным директором ООО «Петровский квартал» Зарубиным Д.Н. 05.11.2019 за исходящим номером 147 (том 1, л.д. 100), из содержания которой следует, что Сечкова Е.А., (Дата) г.р., выполнила свои обязательства по оплате (Адрес), расположенной по адресу: (Адрес), согласно договору купли-продажи жилого помещения от 23.05.2019.

В ходе судебного заседания представитель истца не оспаривал подлинность указанной справки. Вместе с тем, указал, что Зарубин Д.Н. лично данный документ Сечковой Е.А. не передавал, как и не давал соответствующих указаний работникам, находящимся в его подчинении.

К указанному доводу суд относится критически, поскольку данная справка была оформлена на фирменном бланке ООО «Петровский квартал», содержит личную подпись генерального директора названного юридического лица Зарубина Д.Н., а также печать организации.

Кроме того, в ходе судебного заседания 12.10.2020 представитель ООО «Петровский квартал» Бабаев В.В. в своих пояснениях указал, что данный документ выдавался исключительно для того, чтобы при регистрации сделки в регистрирующем органе не накладывать обременение в виде ипотеки.

Суд также критически относится и к доводам стороны истца о том, что денежные средства по указанному договору в соответствии с пунктом 3.1.1 должны были быть перечислены ответчиком на указанные в договоре реквизиты.

Из пояснений Сечковой Е.А., данных в ходе судебного заседания, следует, что ею денежные средства в счет исполнения обязательств по вышеназванной сделке были переданы наличными лично Зарубину Д.Н.

При этом суд полагает необходимым отметить, что стороны в пункте 3 договора купли-продажи жилого помещения от 23.05.2019 определили о возможности и иной формы оплаты, что не противоречит требованиям действующего законодательства.

Как следует из содержания пункта 3 договора, денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры должны были быть оплачены покупателем продавцу до регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом, из обозреваемой в судебном заседании копии реестрового дела в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: (Адрес) (том 1, л.д. 168-220) следует, что 28.05.2019 генеральным директором ООО «Петровский квартал» Сечковым А.В. была выдана справка о том, что вышеназванная сделка не является для истца крупной и заинтересованной сделкой (том 1, л.д. 180 оборот).

В последующем, уже вновь назначенный генеральный директор ООО «Петровский квартал» Зарубин Д.Н. в своем заявлении от 11.07.2019, адресованном в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (том 1, л.д. 176-177) лично просил зарегистрировать переход права собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи от 23.05.2019, что также свидетельствует об исполнении обязательств ответчика перед истцом по вышеназванному договору.

При этом, суд также учитывает и то, что со стороны ответчика длительное время к ответчику никаких претензий о нарушении условий договора в части оплаты денежных средств не поступало. С настоящим иском ООО «Петровский квартал» обратилось в суд лишь 03.09.2020 (том 1, л.д. 32), то есть спустя более чем год после государственной регистрации перехода права собственности в отношении спорного объекта недвижимого имущества.

В силу чего, учитывая факт передачи квартиры ответчику и факт регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области за Сечковой Е.А. права собственности на данную квартиру, суд приходит к выводу о том, что обязательства по оплате цены договора купли-продажи жилого помещения от 23.05.2019 ответчиком Сечковой Е.А. были исполнены надлежащим образом, в связи с чем оснований для взыскания денежной суммы в размере 1 246 400 руб. не имеется.

Ссылка представителя истца Бабаева В.В. о том, что справка об исполнении обязательств по договору от 23.05.2019 выдавалась исключительно для того, чтобы при регистрации сделки в регистрирующем органе не накладывать обременение в виде ипотеки, суд признает несостоятельной, поскольку данная справка выдавалась спустя три с половиной месяца после регистрации перехода права собственности в Росреестре. Кроме того, выдавая справку подобного содержания в отсутствие уплаченных по договору денежных средств, истец не мог не осознавать всех юридически значимых последствий.

Несостоятельной суд полагает и ссылку истца относительно того, что ответчиком не было представлено первичных бухгалтерских документов, предусмотренных статьей 9 Федерального закона от 06.12.2011 №402-ФЗ «О бухгалтерском учете», поскольку данная норма распространяется на требования должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, каковым ответчик по настоящему спору не является.

В судебном заседании также установлено, что 21.05.2019 между Сечковой Е.А. и ООО «Петровский квартал» был заключен еще один договор купли-продажи жилого помещения (том 1, л.д. 119), в соответствии с которым ООО «Петровский квартал» (продавец) обязалось передать в собственность Сечковой Е.А. (покупателю), а последняя принять квартиру, расположенную по адресу: (Адрес)

В соответствии с пунктом 2 указанного договора, общая стоимость продаваемого недвижимого имущества составила 1 250 200 руб.

Указанная стоимость являлась окончательной, изменению не подлежала и должна была быть оплачена покупателем за счет собственных средств до регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По согласованию сторон возможна и иная форма оплаты, в соответствии с действующим законодательством РФ. Перечисление денежных средств в счет оплаты по данному договору осуществляется покупателем на расчетный счет продавца (пункты 3, 3.1 договора).

Дополнительным соглашением от 11.07.2019 к вышеназванному договору купли-продажи жилого помещения (том 1, л.д. 120) сторонами сделки в преамбулу договора купли-продажи жилого помещения от 21.05.2019 были внесены изменения в части указания нового генерального директора ООО «Петровский квартал» - Зарубина Д.Н. Соответствующие изменения были внесены и в пункт «Адреса, реквизиты и подписи сторон».

Государственная регистрация права собственности покупателя произведена 16.07.2019 (том 1, л.д. 120 оборот).

Исходя из содержания письма генерального директора ООО «Петровский квартал» Зарубина Д.Н., следует, что ни в кассу предприятия, ни на расчетный счет общества денежные средства в счет оплаты, в том числе стоимости (Адрес), расположенной по адресу: (Адрес), не поступали (том 1, л.д. 97).

По данным карточки субконто (том 1, л.д. 99) по спорному договору купли-продажи жилого помещения, заключенному с Сечковой Е.А., денежных средств в счет оплаты стоимости (Адрес) не поступало.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не были оспорены сторонами в ходе рассмотрения дела.

Вместе с тем, сторона ответчика утверждала, что оплату и по указанному договору купли-продажи от 21.05.2019 Сечкова Е.А. также произвела.

Исследовав фактические обстоятельства настоящего дела, а также представленные сторонами доказательства, учитывая положения вышеприведенных правовых норм, буквально толкуя условия договора купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в части взыскания денежных средств по договору от 21.05.2019, исходя из следующего.

Так, покупатель Сечкова Е.А. и ООО «Петровский квартал» заключили в письменной форме договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) с соблюдением всех существенных условий, в том числе с указанием окончательной цены договора и порядка ее оплаты. Договором от 21.05.2019 установлено, что оплата стоимости квартиры осуществляется до государственной регистрации перехода права собственности на жилье. Вместе с тем, по представленным в материалы дела доказательствам, учитывая принцип распределения бремени доказывания, установлено, что оплата по указанному договору не была осуществлена покупателем. Доказательств обратного суду не представлено. Наоборот, ответчица Сечкова Е.А. в своих объяснениях указывала на то, что данных об оплате данной квартиры она предоставить не может. Ее утверждение о том, что оплата по договору купли-продажи от 21.05.2019 также произведена наличными денежными средствами Зарубину Д.Н., суд считает необоснованным и отклоняет, как не подтвержденное письменными доказательствами.

Условия договора купли-продажи, в том числе содержало правило о порядке перевода оплаты за квартиру на расчетный счет ООО «Петровский квартал» по указанным в договоре реквизитам, однако осуществив такую операцию, сведения об оплате могли быть запрошены в банке получателе или в иной финансовой организации, но и таких данных ответчиком не было предоставлено.

Факт оплаты цены указанного договора наличными денежными средствами ответчиком директору ООО «Петровский квартал» Зарубину Д.Н. также ничем не подтвержден.

Вместе с тем, государственная регистрация перехода права собственности на (Адрес) была осуществлена, и Сечкова Е.А. стала обладателем жилья.

Поскольку данных об оплате спорной квартиры суду не представлено, а государственная регистрация перехода права собственности по указанной квартире была осуществлена, суд считает возможным взыскать с Сечковой Е.А. 1 250 200 руб. в счет оплаты (Адрес) по договору купли-продажи от 21.05.2019.

Довод ответчицы и ее представителя о том, что расчеты были произведены, иначе была бы зарегистрирована ипотека (обременение), суд отклоняет, поскольку ипотека в силу Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подлежит государственной регистрации, которая носит заявительный характер. Данная правовая позиция также отражена и в Обзоре правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за март 2016 г. (К.А.Г., Ф.Е.М., М.С.В., Б.М.В.) («Вестник экономического правосудия Российской Федерации», 2016, №5).

В Письме Росреестра от 21.12.2015 №14-11575/15 «О разъяснении законодательства» также указано, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит заявительный характер и осуществляется на основании документов, перечень которых приведен в пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации, в порядке, установленном статьями 13 и 16 Закона о регистрации.

Таким образом, ООО «Петровский квартал» было вправе зарегистрировать обременение в отношении указанной квартиры, однако своим правом не воспользовалось, что не исключает права требования оплаты по договору купли-продажи.

Обстоятельства, на которые ссылается Сечкова Е.А. и ее представитель в обоснование невозможности представления документа об оплате, а именно наличие между сторонами корпоративного конфликта, переизбрание с должности генерального директора ООО «Петровский квартал» супруга ответчицы, хищение неустановленным лицом финансово-хозяйственной документации общества, учредителем которого является супруг ответчицы, не являются юридически значимыми применительно к предмету рассматриваемого спора и освобождающими ответчика от доказывания факта оплаты приобретенной квартиры.

Показания допрошенного в судебном заседании 20.10.2020 Сечкова А.В. о передаче его супругой Сечковой Е.А. генеральному директору Зарубину Д.Н. наличных денежных средств по договору от 21.05.2019 суд не может принять во внимание, поскольку исходя из смысла положений п. 1 ст. 162 ГК РФ, факт передачи денежных средств не может быть подтвержден свидетельскими показаниями. Обстоятельства, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Кроме того, указанный свидетель является близким родственником ответчицы и заинтересован в исходе дела.

Довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора является ошибочным, поскольку для данной категории спора не предусмотрен обязательный досудебный порядок.

Учитывая изложенное, суд полагает возможным удовлетворить требования ООО «Петровский квартал» в части.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям. С учетом изложенного, госпошлина подлежит взысканию с ответчицы в пользу истца в размере 10 357 руб. 24 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ООО «Петровский квартал» к Сечковой Е.А. о взыскании суммы задолженности по договорам купли-продажи жилых помещений удовлетворить частично.

Взыскать с Сечковой Е.А. ((Дата) г.р., уроженка (Данные изъяты), зарегистрирована по месту жительства по адресу: (Адрес)) в пользу ООО «Петровский квартал» (юридический адрес: 440513, Пензенская область, Пензенский район, с. Засечное, ул. Олимпийская, 11, помещение 16, ИНН 5829902264, дата регистрации – 20.11.2014) задолженность по договору купли-продажи жилого помещения от 21 мая 2019 года в размере 1 250 200 (один миллион двести пятьдесят тысяч двести) рублей.

В иске ООО «Петровский квартал» к Сечковой Е.А. о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи жилого помещения от 23 мая 2019 года в размере 1 246 400 рублей отказать.

Взыскать с Сечковой Е.А. ((Дата) г.р., уроженка (Данные изъяты), зарегистрирована по месту жительства по адресу: (Адрес) в пользу ООО «Петровский квартал» (юридический адрес: 440513, Пензенская область, Пензенский район, с. Засечное, ул. Олимпийская, 11, помещение 16, ИНН 5829902264, дата регистрации – 20.11.2014) в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 10 357 руб. 24 коп.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Зареченский городской суд Пензенской области в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 22 октября 2020 года.

Судья О.В. Ермаков