Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4, ФИО3 Фёдоровичу о взыскании задолженности по договору найма загородной недвижимости, выселении,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Красногорский городской суд Московской области с исковым заявлением к ФИО4, ФИО3 с требованиями о расторжении Договора найма объекта загородной недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании задолженности по Договору найма объекта загородной недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, выселении ответчиков из объекта загородной недвижимости по Договору найма № от ДД.ММ.ГГГГ. В обосновании требований представитель истца пояснил, что между ФИО2 и ФИО4 заключен Договор найма объекта загородной недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ (далее – «Договор). Договором дополнительно предусмотрено, что проживать и соблюдать условия Договора будет также ФИО3 – муж Нанимателя (п. 9.2 Договора). Ответчиками условия Договора о внесении платы за наем объекта и за оплату эксплуатационных услуг не выполнялись. В адрес ответчиков ДД.ММ.ГГГГ двумя телеграммами было направлено уведомление об одностороннем расторжении Договора и требование об освобождении объекта до ДД.ММ.ГГГГ. Данное уведомление оставлено ответчиками без ответа и удовлетворения. Истец ДД.ММ.ГГГГ повторно направил ответчикам заказными письмами уведомление об одностороннем расторжении Договора, требование об освобождении объекта, требование об оплате задолженности. Данное уведомление также оставлено ответчиками без ответа и удовлетворения. В связи с чем, представитель истца, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 395, 678, 687-688 ГК РФ, ст. 35 ЖК РФ, просит удовлетворить исковые требования о расторжении Договора найма объекта загородной недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ; о взыскании задолженности по Договору найма объекта загородной недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ; о выселении Ответчиков из объекта загородной недвижимости по Договору найма № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании 16.09.2021 представитель истца уточнил исковые требования и просил расторгнуть с 16.09.2021 Договор найма объекта загородной недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО4; взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 задолженность по оплате ежемесячных платежей по Договору найма объекта загородной недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 780 333, 33 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 задолженность по оплате эксплуатационных платежей по Договору найма объекта загородной недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 48 911, 53 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 сумму процентов согласно ст. 395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 13 120,27 рублей, а также с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательств ФИО4 по оплате задолженности по Договору найма объекта загородной недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ; выселить ФИО4 и ФИО3 из объекта загородной недвижимости по Договору найма № от ДД.ММ.ГГГГ: 3-х этажный Таунхаус, площадью 243 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 7 соток по адресу: <адрес>.

Представитель истца в судебном заседании просит уточненные исковые требования удовлетворить в полном объеме, кроме того просит решение в части выселения обратить к немедленному исполнению, поскольку ответчики с января 2020 г. арендную плату и коммунальные платежи не оплачивают, в дом представителя истца не пускают в целях проверки надлежащего состояния дома, что свидетельствует о попытке сокрытия ответчиками нарушений Договора, либо попытке сокрыть нанесенный имуществу истца урон. В настоящее время срок действия договора истек ДД.ММ.ГГГГ, его продление не предусмотрено. Таким образом, истец не только не получает выгоды в виде арендных платежей, но и терпит убытки в виде невозможностью пользоваться домом, несет риски утраты имущества. С зачетом депозита в сумме 160000 руб. за сентябрь не согласен, поскольку данный депозит предназначен для возмещения ущерба имуществу, а данных, что вреда имуществу истца не причинено не имеется, поскольку ответчики не пускают в дом, в связи с чем данная сумма не может быть учтена в пользу задолженности по арендной платы и коммунальных платежей.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены. Представитель ответчиков по доверенности ФИО8 в судебное заседание не явилась, направила письменные возражения на иск, в которых пояснила, что с расчетом не согласна, ответчик подтверждает наличие задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 450000 руб., из которой май – 60000 руб., июнь 160000 руб., июль 160000 руб., август 160000 руб., за сентябрь просит зачесть депозит в размере 160000 руб.

Суд, исследовав материалы настоящего гражданского дела, изучив представленные доказательства и оценив их в совокупности, находит исковое заявление подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов гражданского дела №2-6997/2021, между ФИО2 и ФИО4 заключен Договор найма объекта загородной недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям Договора Наймодатель передает Нанимателю во временное возмездное владение и пользование сроком до ДД.ММ.ГГГГ с целью проживания граждан 3-х этажный таунхаус, площадью 243 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 7 соток по адресу: <адрес>, у <адрес>, блок-корп. секция 4 (далее – «Объект», «Таунхаус»). Договором дополнительно предусмотрено, что проживать и соблюдать условия Договора будет также ФИО3 – муж Нанимателя (п. 9.2 Договора).

Объект был передан ответчикам ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Акт передачи объекта загородной недвижимости и не отрицалось представителем ответчиков.

Согласно п. 3.1, п. 3.7 Договора ежемесячная плата составляет 160000 руб. за месяц и должна быть оплачена Нанимателем не позднее 07 числа каждого расчетного месяца.

В соответствии с п. 3.3 Договора эксплуатационные расходы, начисляемые поставщиком услуг по счетчикам (электроэнергия, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение) несет Наниматель.

Как следует из расчета истца, задолженность по оплате ежемесячных платежей по Договору найма объекта загородной недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 780 333, 33 рублей, из которых задолженность за январь составляет 160 000 рублей, за май – 160 000 рублей, за июнь – 55 000 рублей, за июль – 160 000 рублей, за август – 160 000 рублей, за сентябрь – 85 333, 33 рублей (160 000 / 30 *16 дней).

Доказательств оплаты ежемесячных платежей по Договору ответчиками в материалы гражданского дела №2-6997/2021 не представлено.

Зачет депозита в сумме 160000 руб. за сентябрь не может быть осуществлен, поскольку данный депозит предназначен для возмещения ущерба имуществу (п. 2.3.9, п. 3.4. Договора), а данных, что вреда имуществу истца не причинено, не имеется, акт приёма-передачи не подписан, в связи с чем данная сумма не может быть учтена в пользу задолженности по арендной плате и коммунальных платежей.

Согласно представленной в материалы дела выписке управляющей компании АО «Вектор плюс» за период с октября 2020 года по август 2021 года эксплуатационные расходы (электроэнергия, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение) по содержанию Таунхауса составили 119 511, 53 рублей.

Истец признает оплату Ответчиками эксплуатационных расходов в размере 70600 рублей. Следовательно, просрочка по оплате эксплуатационных расходов согласно п. 3.3 Договора составляет 48 911, 53 рублей.

Доказательств оплаты эксплуатационных расходов за содержание Таунхауса Ответчиками не представлено.

Истец ДД.ММ.ГГГГ направил ответчикам две телеграммы с уведомлением об одностороннем расторжении Договора и требованием об освобождении Объекта до ДД.ММ.ГГГГ. Данное уведомление оставлено Ответчиками без ответа и удовлетворения.

Истец ДД.ММ.ГГГГ повторно направил Ответчикам заказными письмами уведомление об одностороннем расторжении Договора, требование об освобождении Объекта до ДД.ММ.ГГГГ, требование об оплате задолженности в общем размере 561 500 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, а также требование обеспечить допуск Истца и его представителей на Объект ДД.ММ.ГГГГ в промежутке с 10 час. 00 мин. по 19 час. 00 мин. в целях проверки надлежащего использования и санитарного состояния Объекта (в порядке п. 2.3 Договора найма).

В связи с полученным от представителя ответчика – ФИО8 по мессенджеру What’sApp уведомлением о ее нахождении ДД.ММ.ГГГГ за пределами <адрес>, истец перенес осмотр Объекта на ДД.ММ.ГГГГ в 15 час. 00 мин., о чем уведомил Ответчиков и представителя Ответчика 1 по мессенджеру What’sApp.

Прибыв ДД.ММ.ГГГГ на Объект, Истец в лице своего представителя – адвоката ФИО7 не был допущен к осмотру. ФИО3, находясь в Таунхаусе, открыв представителю Истца дверь, отказался предоставить доступ внутрь Объекта, о чем представителем Истца в присутствии двух свидетелей был составлен соответствующий акт от ДД.ММ.ГГГГ, приобщенный к материалам настоящего дела.

Таким образом, в материалах дела имеются доказательства передачи Ответчикам во временное возмездное владение и пользование 3-х этажного таунхауса, площадью 243 кв.м., тогда как доказательств оплаты стоимости его найма в виде ежемесячных платежей и эксплуатационных расходов Ответчиками в материалы дела не представлено.

Также Ответчики препятствуют доступу Истца внутрь Таунхауса в целях проверки надлежащего использования и санитарного состояния Объекта в порядке п. 2.3 Договора найма, что также свидетельствует о нарушении Ответчиками условий Договора.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ договор краткосрочного найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Согласно п. 3.7 Договора, оплата по Договору производится не позднее 07 числа каждого месяца.

Согласно п. 7.4.1 Договора он может быть досрочно расторгнут по инициативе Наймодателя без выплаты санкций Нанимателю в случае нарушения последним условий п. 3.7 Договора на срок более 7-ми дней от установленного.

Согласно договору его действие по ДД.ММ.ГГГГ и не подлежит продлению (п. 6 Договора).

Поскольку договор найма на момент рассмотрения дела прекратил своё действие, то оснований для его расторжения в судебном порядке не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно представленному Истцом расчету, проценты на сумму задолженности по Договору найма, начисляемые в порядке ст. 395 ГК РФ, на ДД.ММ.ГГГГ составляют 13 120,27 рублей. Расчет судом проверен и признан верным.

В соответствии с ч. 3 ст. 395 ГК РФ, проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В соответствии с п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору.

С учетом изложенного, требование истца об уплате процентов согласно ст. 395 ГК РФ по день фактического исполнения обязательств ФИО4 по оплате задолженности по Договору найма объекта загородной недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ представляется обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В силу ст. 688 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЖК РФ, в связи с расторжением Договора найма объекта загородной недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, требования Истца о выселении из Таунхауса ответчиков также подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 212 ГПК РФ суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. При допущении немедленного исполнения решения суд может потребовать от истца обеспечения поворота его исполнения на случай отмены решения суда. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с принятием решения суда.

Требование в части выселения ответчиков подлежит немедленному исполнению, поскольку ответчики с января 2020 г. арендную плату и коммунальные платежи не оплачивают, в дом представителя истца не пускают в целях проверки надлежащего состояния дома, что свидетельствует о попытке сокрытия ответчиками нарушений Договора, либо попытке сокрыть нанесенный имуществу истца урон. В настоящее время срок действия договора истек ДД.ММ.ГГГГ, его продление не предусмотрено. Таким образом, истец не только не получает выгоды в виде арендных платежей, но и терпит убытки в виде невозможностью пользоваться домом, несет риски утраты имущества.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-198, 212 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 задолженность по оплате ежемесячных платежей по Договору найма объекта загородной недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 780 333, 33 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 задолженность по оплате эксплуатационных платежей по Договору найма объекта загородной недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 48 911, 53 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 сумму процентов согласно ст. 395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 13 120,27 рублей, а также с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательств ФИО4 по оплате задолженности по Договору найма объекта загородной недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

Выселить ФИО4 и ФИО3 из объекта загородной недвижимости по Договору найма № от ДД.ММ.ГГГГ: 3-х этажный Таунхаус, площадью 243 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 7 соток по адресу: <адрес>.

Решение в части выселения ФИО4, ФИО3 Фёдоровичу из дома по адресу: <адрес> обратить к немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме в Московский областной суд через Красногорский городской суд.

Мотивированное решение составлено 04.10.2021 г.

Судья Е.А. Васильева