Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом города Таганрога к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога обратился в Таганрогский городской суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за землю указав, что между КУИ г. Таганрога и ФИО7 был заключен договор аренды земельного участка № 19-224 от 26.12.2019 общей площадью 609 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> для использования в целях индивидуального жилищного строительства сроком на 20 лет.

С 16.09.2020г. ФИО1 является собственником жилого дома, находящимся на указанном земельном участке,который приобрело у ФИО7 по договору купли-продажи, а с 22.01.2021г. указанный земельный участок перешел в ее собственность.

Истец ссылается на положения ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и считает, что права и обязанности арендатора по указанному выше договору аренды перешли к ФИО1 Ответчиком не исполнена обязанность по уплате арендной платы. В результате ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы у ответчика образовалась задолженность по оплате арендной платы за период с 16.09.2020г. по 21.01.2021г. в размере 200 927,03 рублей и пени в размере 10 447,97 рублей за период с 21.09.2020г. по 19.10.2021г.

В судебном заседании КУИ г. Таганрога явку своего представителя не обеспечил, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, поддержал свои требования, просил удовлетворить иск в полном объеме.

В судебном заседании ответчик ФИО1 не присутствует, извещена о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

В части заявленных требований ФИО1, действуя через представителя по доверенности ФИО2, представила в дело возражения, в которых исковые требования не признала, указав что истцом произведен неверно расчет задолженности и неустойки.

Дело рассмотрено в отсутствие сторон в порядке, предусмотренном ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований исходя из следующего.

В силу ч. 3 ст. 36 Конституции РФ условия и порядок пользования землей определяется на основе Федерального закона, в частности Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ основным принципом земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Статьей 606 ГК РФ определено, что по договору аренды i имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ № 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ № 73) подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбываем из обязательства по аренде данного земельного участка.

В ходе судебного заседания установлено, что 26.12.2019что между КУИ г. Таганрога и ФИО7 был подписан договор аренды земельного участка № 19-224 общей площадью 609 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> для использования в целях индивидуального жилищного строительства сроком на 20 лет.Государственная регистрация указанного договора произведена 09.01.2020г.

Согласно выписки из ЕГРН от 22.10.2021, ФИО1 с 16.09.2020 является собственником объекта недвижимости –жилого дома площадью 120,6 кв.м., находящегося по адресу <адрес>, а с 22.01.2021г. она является собственником и земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

В данном случае, регистрация за ФИО1 права собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке по адресу: <адрес> обязанность вносить арендную плату за земельный участок вне зависимости от наличия договоров аренды (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 14 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.23.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Таким образом, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 19-224от 26.12.2019 года перешли к ФИО1 полностью и она обязана вносить арендную плату.

Проверив расчет арендной платы, представленный истцом, суд признает его неверным, основанным на неверном применении норм материального права, что выразилось в определении истцом неверной даты, с которой исчисляется арендная плата по договору аренды, неприменении зачета уже внесенных в качестве платы ФИО7 денежных средств, а также незаконном изменении размера арендной платы.

Согласно ч. 1 ст. 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

В соответствии с ч. 4 ст. 313 ГК РФ в случаях, если в соответствии с настоящей статьей допускается исполнение обязательства третьим лицом, оно вправе исполнить обязательство также посредством внесения долга в депозит нотариуса или произвести зачет с соблюдением правил, установленных настоящим Кодексом для должника.

Как установлено судом, прежний арендатор ФИО7, еще до подписания договора аренды внес годовой размер арендной платы в размере 556 000,00 рублей. После перехода прав и обязанностей арендатора к ответчику, ФИО7 обратился к истцу с заявлением о зачете суммы арендной платы внесенной им по договору аренды. Письмом от 22.11.2021г. № 60.04.5/12000 истец отказал в зачете платы, указав что переплаты по договору аренды № 19-224 находящегося в государственной собственности земельного участка от 26.12.2019г. не имеется, взаимозачет произвести не представляется возможным.

Указанный отказ в зачете переплаты ФИО7 по договору аренды, суд признает незаконным, поскольку на момент переход права аренды от ФИО7 к ФИО1 им была полностью оплачена арендная плата за год, то есть имелась переплата, которая должна в силу ст. 313 ГК РФ быть зачтена в пользу оплаты за ФИО1

Определяя размер задолженности и подлежащей зачету в пользу оплаты ФИО1 денежных средств, суд пришел к следующему.

В силу п. 3.1. договора аренды, годовой размер арендной платы за участок составляет 556 000,00 рублей.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Договор аренды заключен по результатам проведения аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков на основании протокола от 26.12.2019г. которым определен размер ежегодной арендной платы 556 000,00 (пятьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей.

Исходя из того, чтогодовой размер арендной платы за участок определен на торгах, его размер не подлежит ежегодной индексации, что не было учтено истцом в расчете к иску

Более того, суд учитывает, что Решение Городской Думы г. Таганрога от 30.11.2015 N 148 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности" не содержит порядка индексации арендной платы, установленной на торгах.

Таким образом размер подлежащей что ФИО7, что ФИО1 арендной платы, составляет 556 000,00 рублей за год аренды.

Пунктом 3.3. договора аренды установлено, что арендная плата, установленная протоколом вноситься Арендатором до момента заключения договора.Пунктом п. 3.5. договора аренды предусмотрено, что арендная плата начисляется с даты заключения договора.

В соответствии с частью 1 статьи 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Участок, плату за которое требует истец, передан в пользование на основании договора аренды, отношения по которому урегулированы главной IV ЗК РФ. То есть, право аренды на земельные участки (сроком более 1 года), подлежит государственной регистрации.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 8.1, пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации и возникает, прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

С учетом регистрации договора аренды 09.01.2020г., арендная плата ФИО7 по нему подлежит начислению с 09.01.2020г. по 15.09.2020г. включительно и составляет:

за 1 квартал 2020г. (неполный) с 09.01.2020г. по 31.03.2020г. (83 дня) – 126 087,43 (расчет: 556000/366х83)

- 2 квартал 2020г. с 01.04.2020г. по 30.06.2020г. (91 день) – 138240,44 (расчет: 556000/366х91)

- 3 квартал 2020г. (неполный) с 01.07.2020г. по 15.09.2020г. (77 дней) – 116 972,68 (расчет: 556000/366х91)

Общий размер начисленной ФИО7 платы не должен превышать 381 300,55 рублей.

С учетом оплаты ФИО7 556000 рублей сразу, излишне оплаченной будет сумма равная 174 699,45 рублей, которая может быть зачтена в пользу ФИО1

Права и обязанности по договору аренды перешли ответчику в том же объеме что и были у прежнего собственника. ФИО1 пользовалась земельным участком с 16.09.2020г. по 21.01.2021г. – 128 дней в связи с чем должна оплатить арендную плату в следующем размере:

- 3 квартал 2020г. (неполный) с 16.09.2020г. по 30.09.2020г. (15 дней) – 22 786,88 рублей (расчет: 556000/366х15)

- 4 квартал 2020г. (неполный) с 01.10.2020г. по 31.12.2020г. (92 дня) – 139 759,56 рублей (расчет: 556000/366х92)

- 1 квартал 2021г. (неполный) с 01.01.2021г. по 21.01.2021г. (21 день) – 31 989,04 рублей (расчет: 556000/365х21)

Общий размер начисленной ФИО1 платы не должен превышать 194 535,48 рублей.

С учетом заявления ФИО7 о зачете оставшихся у Истца денежных средств в счет ФИО1, сумма долга последней составляет 19 836,03 рублей (194 535,48 руб. – 174 699,45 руб.) и должна быть взыскана в пользу истца.

Рассматривая требования о взыскании пени в размере 10 447,97 рублей за период с 21.09.2020г. по 19.10.2021г., суд признает расчет пени выполненным неверным без учета реальной задолженности ответчика.

Согласно пункта 3.4. договора аренды арендная плата вноситься арендатором ежеквартально, пропорционально количеству дней в квартале, не позднее 20 числа последнего месяца квартала (то есть не позднее 20 марта, 20 июня, 20 сентября и 20 декабря) путем перечисления по реквизитам арендодателя.

Пунктом 5.2. договора аренды установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств или их изменение не допустимы, если не вытекают из договора или закона (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).

Как установлено материалами дела, размере задолженности ФИО1 составляет 19 19 836,03 рублей, что соответствует периоду аренды в 13 дней (с 09.01.2021г. по 21.01.2021г.).

Арендная плата за указанный период должна быть внесена не позднее 22 марта 2021г., так как 20 марта 2021г. выпало на нерабочий день (ст. 193 ГК РФ).То есть, расчет пени необходимо производить из суммы долга 19 836,03 рублей и за период с 23.03.2021г. по 19.10.2021г. (крайний срок исходя из исковых требований).

За указанный период размер пени по договору аренды составляет 791,28 рублей.

Таким образом, в удовлетворении остальной части требований о взыскании пени надлежит отказать.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчика госпошлину в размере 518,64 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом г. Таганрога к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за землю, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета задолженность по Договору аренды земельного участка № 19-224 от 26.12.2019, находящегося по адресу: <адрес>, за период с 09.01.2021 по 21.01.2021 в размере 19 836,03 руб. и пени в размере 791,28 руб. за период с 23.03.2021 по 19.10.2021.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 518,64 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд, в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Гриценко Ю.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 24 февраля 2022 г.