Гражданский кодекс часть 1

с участием: представителя истца администрации г. Ессентуки Дусева В.С., действующего на основании доверенности от 25 декабря 2018 года, представителя ответчика ООО «Проспект» - Ильяшенко А.В., действующей на основании доверенности от 12 ноября 2018 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Ессентуки к ООО «Проспект», Жиляевой (Жигатовой) М.А., Боташевой С.Ю., о признании реконструированного объекта капитального строительства самовольной постройкой, возложении обязанности снести самовольно реконструированный объект капитального строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г. Ессентуки обратилась в суд с иском к ООО «Проспект», Жиляевой (Жигатовой) М.А., Боташевой С.Ю., мотивировав требования тем, что на основании постановления администрации г. Ессентуки от 16 февраля 2010 года № 285, между администрацией в лице комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки и Боташевой С.Ю. заключен договор аренды земельного участка ***** от 04 мая 2010 года с кадастровым номером *****, площадью 2220,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для использования в целях под «объект незавершенного строительства – кафе-гостиница». В указанный договор аренды внесены изменения соглашением от 07 июля 2011 года, в части арендатора, а именно вместо Боташевой С.Ю. в арендные отношения вступила Жигатова М.А. Ранее, Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Ессентуки было выдано разрешение на строительство ***** от 05 мая 2006 года объекта капитального строительства «Гостиница на 40 мест, по адресу: <адрес>» сроком действия 9 месяцев. Вышеуказанное разрешение было выдано Боташеву А.Б. Срок действия разрешения на строительство истек 06 февраля 2007 года. С заявлением о продлении разрешений застройщик в администрацию не обращался. Согласно выписке из ЕГРН от 16 февраля 2018 года, на земельном участке, по адресу: <адрес>, создан объект незавершенного строительства, степень готовности составляет 25%, площадь застройки – 638,4 кв.м. Правообладателем объекта недвижимости является ООО «Проспект». Однако 31 августа 2017 года сотрудниками Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Ессентуки в ходе визуального осмотра вышеуказанного объекта было установлено, что имеются существенные отклонения от проектной документации, составленной на момент выдачи разрешения на строительство от 05 мая 2006 года № 113. Фактически установлено количество этажей – 5. На основании того, что работы по устройству кровли не выполнены, количество этажей в завершенной стадии определить невозможно, а степень готовности объекта составляет более 75%. Таким образом, по адресу: <адрес> без получения соответствующего разрешения на строительство (реконструкцию), создан объект капитального строительства. Учитывая, что спорный объект капитального строительства подвержен самовольной реконструкции, по мнению истца имеется вероятность несоответствия созданного объекта строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, тем самым не исключена возможность нанесения вреда жизни, здоровью и имуществу людей. С учетом вышеизложенных обстоятельств истец просит: признать реконструированный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером *****, площадью 2220,0 кв.м., по адресу: <адрес> – самовольной постройкой; обязать ООО «Проспект» снести за свой счет самовольно реконструированный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером *****, по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель администрации г. Ессентуки Дусев В.С. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «Проспект» Ильяшенко А.В., в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку новый объект капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером *****, по адресу: <адрес>, не возник. Спорное здание не имеет признаков самовольной постройки, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, оно не нарушает прав и охраняемые законом интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью. Спорный объект возведен в пределах срока действия выданного разрешения на строительство, находится в пределах предоставленного для этих целей земельного участка. Снос самовольной постройки является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. Однако спорный объект недвижимости соответствует установленным градостроительным, строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным правилам и нормативам, что нашло подтверждение в выводах проведенной по делу строительно-технической экспертизы. Просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчики Жиляева М.А., Боташева С.Ю., представитель третьего лица – Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки, в судебное заседание не явились. Извещены надлежащим образом.

Суд, с учётом мнения представителя истца и представителя ответчика ООО «Проспект», считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков и представителя третьего лица.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика – ООО «Проспект» Ильяшенко А.В., суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В соответствии со взаимосвязанными положениями пп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ).

В судебном заседании установлено, что Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Ессентуки были выданы разрешения на строительство ***** и ***** от 05 мая 2006 года объектов капитального строительства: кафе -2я очередь строительства объекта «Гостиница на 40 мест» и «Гостиница на 40 мест, по адресу: <адрес>» сроком действия 9 месяцев.

Вышеуказанные разрешения было выдано Боташеву А.Б. Срок действия разрешения на строительство истек 06 февраля 2007 года.

На основании постановления администрации г. Ессентуки от 16 февраля 2010 года *****, между администрацией в лице комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки (арендодатель) и Боташевой С.Ю. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка ***** от 04 мая 2010 года, по условиям которого арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером *****, площадью 2220,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для использования в целях под - объект незавершенного строительства – кафе-гостиница. Срок аренды земельного участка устанавливается на 15 лет, с 16 декабря 2009 года по 16 декабря 2024 года.

В указанный договор аренды внесены изменения соглашением от 07 июля 2011 года, в части арендатора, а именно вместо Боташевой С.Ю. в арендные отношения вступила Жигатова М.А.

В соответствии с договором купли-продажи доли в уставном капитале ООО «Проспект», Жиляева (Жигатова) М.А. приобрела 100% доли в уставном капитале ООО «Проспект», стоимостью ***** рублей 09 октября 2017 года.

Ранее, в соответствии с актом приема-передачи имущества, передаваемого учредителем для оплаты доли в уставном капитале ООО «Проспект» от 05 мая 2017 года, Жиляева (Жигатова) М.А., как Учредитель Общества, передала Обществу для оплаты доли в уставном капитале объект незавершенного строительства - кафе-гостиницу, назначение: нежилое здание, площадью застройки 638, 40 кв.м., степень готовности 25%, адрес местоположения: <адрес>. Стоимость передаваемого имущества составляет ***** рублей.

В соответствии с соглашением о переуступке права аренды по договору аренды земельного участка от 04 мая 2010 года *****, заключенного 22 февраля 2018 года между Жиляевой (Жигатовой) М.А.(арендатором) и ООО «Проспект» (третье лицо), арендатор обязуется передать третьему лицу безвозмездно весь объем прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04 мая 2010 года *****, соглашению к договору аренды земельного участка от 07 июля 2011 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 16 февраля 2018 года, на земельном участке, по адресу: <адрес>, находится объект незавершенного строительства, степень готовности составляет 25%, площадь застройки – 638,4 кв.м. Правообладателем объекта недвижимости является ООО «Проспект».

Отсутствие у ответчика разрешения на строительство спорного объекта недвижимости на момент рассмотрения дела в представителем ООО «Проспект» не отрицается.

Как следует из кадастровой выписки о земельном участке от 16 февраля 2018 года, земельный участок с кадастровым номером *****, площадью 2220 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, имеет разрешенное использование - под объект незавершенного строительства – кафе-гостиница. Указанный вид разрешенного использования в установленном законом порядке не изменен, не оспорен, не отменен.

Согласно акту осмотра объекта капитального строительства от 14 февраля 2018 года сотрудниками Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Ессентуки в ходе визуального осмотра объекта строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером *****, площадью 2220 кв. м., по адресу: <адрес>, было установлено, что имеются существенные отклонения от проектной документации, составленной на момент выдачи разрешения на строительство от 05 мая 2006 года № 113. Фактически установлено количество этажей – 5. Согласно документации, количество этажей данного объекта -4, в том числе 1 подвальный и 1 мансардный. Так как в отношении данного объекта капитального строительства не проводилась экспертиза, существует угроза жизни и здоровья граждан.

Определением Ессентукского городского суда было удовлетворено ходатайство представителя истца, по делу назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению судебной строительно–технической экспертизы, проведенной экспертом ООО «Гражданпроект», в разрешениях на строительство ***** и ***** от 05 мая 2006 года не указаны краткие проектные характеристики (площадь застройки, общая площадь, этажность) строящихся объектов, что не дает возможность определить их соответствие либо не соответствие незавершенному строительством объекту по <адрес> в г. Ессентуки. Строительные конструкции незавершенного строительством здания соответствуют: требованиям строительных норм и правил: п.7.20 СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»; СП 50-101-2004 «Проектирование и устройство оснований и фундаментов зданий и сооружений; п.1.2,3.11,3.38, 3.41 СП 14.13330.2011 и 3.42 СНиП П-7-81 «Строительство в сейсмических районах». П.п 6.5.1,6.14.4,6.14.5, 6.14.7.6.14.10; п.1.1 и1.2 ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований» в части достаточной надежности при возведении и эксплуатации с учетом особых воздействий; п. 6.16 СНиП II-22-81 «Каменные и армированные конструкции»; требованиям санитарных норм и правил: требованиям СанПин 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений и общественных зданий и территорий» п.2.4, 2.5, ст. 2 ФЗ от 30 марта 1999 года № 52- ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Не соответствуют ст. 49 и 51 Градостроительного кодекса РФ, так как строительство производилось без разрешения на производство строительных работ и не представлено заключение экспертизы проектной документации. В результате обследования объекта капитального строительства – незавершенного строительством здания по <адрес> в г. Ессентуки, было установлено, что конструктивные элементы строения на момент обследования прочны и устойчивы, находятся в работоспособном техническом состоянии. Что соответствует ФЗ «Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений». В разрешениях на строительство № ***** и № ***** от 05 мая 2006 года не указаны краткие проектные характеристики (площадь застройки, общая площадь, этажность) строящихся объектов, что не дает возможность определить имеется ли техническая возможность привести созданный объект капитального строительства, в соответствии с выданными разрешениями на строительство. Необходимо отметить, что современные технологии строительства позволяют как увеличить этажность строения, путем надстройки, так и уменьшить этажность строения, путем сноса уже возведенных этажей незавершенного строительством здания по <адрес> в г. Ессентуки. Исходя из полученных данных и результатов измерений, исследуемый объект незавершенного строительства по <адрес>, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером *****. Готовность объекта в процентном соотношении определяется специально разработанными формулами, позволяющими понять, какая степень работ уже произведена от общего объема, который запланирован. Отсутствие проектной документации на объект капитального строительства по <адрес> в г. Ессентуки и отсутствие кровли на обследованном строении не дает возможности определить степень готовности объекта в процентном соотношении, так как не ясно, будет ли продолжена надстройка этажей и в каком количестве. Установить точную дату постройки созданного объекта капитального строительства - незавершенного строительством здания, расположенного по <адрес> в г. Ессентуки по результатам лабораторных испытания и с использованием средств измерений (внесенных в госреестр и поверенных в установленном порядке) не представляется возможным, по причине того, что строительные конструкции не были законсервированы при приостановке строительно –монтажных работ и подверглись воздействию атмосферных осадков.

Указанное экспертное заключение признается судом надлежащим допустимым доказательством, отвечающим требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение судебной экспертизы подготовлено во исполнение определения суда, экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, с соблюдением требований ст. ст. 84 - 86 ГПК РФ, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта представляет собой полные и последовательные ответы на вопросы, в нем подробно изложена исследовательская часть, из которой видно, в связи с чем эксперт пришел к таким выводам. В обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в его распоряжение материалов, основывается на исходных объективных данных.

Ни одной из сторон по делу, выводы эксперта не оспорены и не поставлены под сомнение.

Как следует из обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года, право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

К существенным нарушениям строительных норм и правил относятся такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из анализа вышеуказанных норм, а также разъяснений, приведенных в названном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что самовольное строение может быть снесено только, если его сохранение нарушает право собственности или законное владение истца, а также права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан. То есть, законом возможность сноса самовольной постройки связывается с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

При этом снос самовольной постройки является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, целесообразность применения которой, по смыслу закона, имеет место только в случае, если будет установлено, что сохранение такой постройки исключает ее эксплуатацию, как нарушающую права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, либо создающую угрозу жизни и здоровью граждан, или когда постройка возведена на земельном участке, строительство на котором запрещено законом.

Таким образом, к юридически значимым обстоятельствам, служащим основаниями для удовлетворения требований о сносе постройки, относятся существенность допущенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также факт нарушения прав и интересов заинтересованных лиц, либо угроза жизни и здоровью граждан.

Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ материалы настоящего дела не содержат надлежащих допустимых доказательств, указывающих на нарушение ответчиком строительных норм при строительстве спорного объекта недвижимости которые влияют на безопасность жизни или здоровья граждан, затрагивают интересы истца или нарушают права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц.

Материалы дела не содержат доказательств наличия именно существенных нарушений, допущенных ответчиком при строительстве спорного объекта, кроме того строительство объекта ответчиком еще не завершено

Отсутствие у ответчика разрешения на строительство в настоящее время не относится к числу оснований удовлетворения настоящего иска, так как отсутствие разрешения на строительство, с учетом положений ст. 222 ГК РФ, не является безусловным основанием для сноса возведенного объекта недвижимости.

Оценив собранные по делу доказательства, в том числе заключение строительно-технической экспертизы, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в ч. 2 п. 28 вышеназванного Постановления Пленума, а также то обстоятельство, что бесспорных доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении возведенной постройкой градостроительных и строительных норм и правил, создании данной постройкой угрозы жизни и здоровью граждан не представлено, суд полагает, что оснований для удовлетворении иска не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации города Ессентуки к обществу с ограниченной ответственностью «Проспект», Жиляевой (Жигатовой) М.А., Боташевой С.Ю. о признании реконструированного объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ***** по адресу; <адрес>, самовольной постройкой, возложении обязанности на общество с ограниченной ответственностью «Проспект» снести за свой счет самовольно реконструированный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером *****, по адресу; <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его вынесения в Ставропольский краевой суд через Ессентукский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 24 апреля 2019 года.

Председательствующий: подпись

Копия верна

Судья К.А. Федоров