Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6/2022 по исковому заявлению ФИО2 к Жилищному комитету Правительства Санкт – Петербурга о признании уведомления об отказе в заключении договора купли – продажи комнаты незаконным, обязании заключить договор купли – продажи комнаты

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился в суд с иском к Жилищному комитету Правительства Санкт – Петербурга (далее по тексту решения – Жилищный комитет) о признании уведомления от 16.10.2020 № № об отказе в заключении договора купли – продажи комнаты № площадью 11,9 кв.м. в трехкомнатной коммунальной квартире незаконным и необоснованным, обязании Жилищного комитета заключить договор купли – продажи указанной комнаты, мотивируя свое обращение тем, что 16.10.2020 Жилищным комитетом было принято оспариваемое уведомление в связи с тем, что ФИО2 не соответствует требованиям, предъявляемым к заявителям, указанным в п. 1.2. Административного регламента Жилищного комитета по предоставлению государственно услуги по принятию решения о продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт – Петербурга гражданам и юридическим лицам целевым назначением по основаниям, предусмотренным законодательством, утв. распоряжением Жилищного комитета от 10.09.2019 № 1459-р, а также в связи с тем, что фактически жилое помещение – комната, не соответствует характеристикам, указанным в технической документации и не представляется возможным определить границы жилого помещения, установить объект, подлежащий продаже. Данное уведомление ФИО2 считает незаконным, поскольку ФИО2 соответствует требованиям, предъявляемым к заявителям, так как является собственником комнат площадью 18,9 кв.м. и площадью 14,2 кв.м. в трехкомнатной коммунальной квартире, в результате приобретения комнаты № коммунальная квартира становится отдельной, ФИО2 зарегистрирован в коммунальной квартире № вместе с несовершеннолетним сыном, постоянно проживает в квартире вместе с семьей с 05.06.2019, зарегистрированных или проживающих в квартире иных лиц не имеется. В рамках рассмотрения гражданского дела о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии была проведена экспертиза, которая установила, что перепланировка квартиры № произведена в пределах существующих капитальных стен, без изменения границ квартиры, идентификация данного объекта в переустроенном и перепланированном виде с объектом до перепланировки и переустройства возможна (л.д.58-62 том 1).

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, надлежащим образом извещен о рассмотрении дела судом.

В судебное заседание представитель истца ФИО2 – ФИО4, она же представитель третьего лица ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах , явилась, исковые требования поддержала в полном объеме.

В судебное заседание представитель ответчика Жилищного комитета Санкт – Петербурга не явился, надлежащим образом извещен судом о рассмотрении дела.

В судебное заседание представитель третьего лица СПб ГБУ "Горжилобмен" ФИО6 явилась, исковые требования полагала не подлежащими удовлетворению.

В судебное заседание представитель третьего лица Администрации Курортного района Санкт – Петербурга ФИО5 явилась, полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В судебное заседание третье лицо ФИО3, действующая в своих интересах и в интересах , не явилась, надлежащим образом извещена о рассмотрении дела судом.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

ФИО2 является собственником 33/45 долей в праве собственности на трехкомнатную коммунальную квартиру № общей площадью 60,8 кв.м., кадастровый номер №, расположенную в д (две комнаты площадью 33,10 кв.м. (18,90+14,20); собственником 12/45 долей в праве собственности является Санкт - Петербург (комната площадью 11,9 кв.м.) (л.д. 156-160 том 1).

Указанные 33/45 долей в праве собственности на квартиру были получены ФИО2 на основании договора дарения, заключенного между ним и ФИО1 (л.д.194-197 том 1).

В двух комнатах, принадлежащих ФИО2, постоянно зарегистрированы по месту жительства: ФИО2 (собственник) – с 05.06.2019, его супруга ФИО3 (пользователь) – с 17.06.2021 года, несовершеннолетний (сын собственника) – с 06.05.2021 (л.д.155 том 1).

Квартира № № дома состоит из трех комнат: 18,9 кв.м., 14,2 кв.м. и 11,9 кв.м. (л.д.199 том 1). ФИО2 является собственником двух комнат площадью 18,9 кв.м. и 14,2 кв.м., собственником комнаты площадью 11,9 кв.м. является Санкт – Петербург. Комната площадью 11,9 кв.м. имеет номер № и является сугубо – смежной (л.д.207 том 1).

В соответствии с распоряжением главы Администрации Курортного района Санкт – Петербурга от 16.12.2019 № 2256-р ФИО2 была предоставлена комната № площадью 11,9 кв.м. в указанной квартире по договору коммерческого найма (л.д.235 том 1).

Как следует из письма Администрации Курортного района Санкт – Петербурга от 18.10.2021 на л.д.234 том 1, заключение договоров найма жилых помещения на основании принятых Администрацией решений обеспечивает подведомственное Администрации Санкт – Петербургское государственное казанное учреждение «Жилищное агентство Курортного района Санкт – Петербурга», осуществляющее на основании Устава от имени Санкт – Петербурга права и обязанности наймодателя жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт – Петербурга.

По результатам проведенных Курортным РЖА комиссионных обследований жилого помещения в МКД по вышеуказанному адресу 19.11.2019 и 16.12.2019 к моменту издания Администрацией распоряжения Курортным РЖА была зафиксирована самовольная перепланировка коммунальной квартиры, в результате которой изменились технические характеристики как квартиры, так и подлежащей предоставлению в коммерческий найм комнаты №. Указанные обстоятельства объективно явились препятствием как для заключения договора найма жилого помещения, так и для реализации распоряжения. В связи с указанными обстоятельствами, в распоряжение Администрации Курортного района Санкт – Петербурга от 16.12.2019 № 2256-р были внесены изменения распоряжением № 440-р от 11.03.2020 в части исключения положения о включении комнаты № в жилищный фонд коммерческого использования и предоставлении ее по договору найма ФИО2 (л.д.236 том 1).

31.07.2020 ФИО2 обратился в Жилищный комитет с заявлением о предоставлении государственной услуги по продаже жилого помещения государственного жилищного фонда в виде комнаты № площадью 11,9 кв.м. в квартире (л.д.165-166 том 1).

Администрацией Курортного района Санкт – Петербурга в СПб ГБУ «Горжилобмен» была предоставлена информация о том, что в квартире произведены самовольное переустройство и перепланировка, что подтверждено актом визуального осмотра квартиры №, утвержденным 16.12.2019 (л.д.169 том 1).

В связи с указанными обстоятельствами Администрация Курортного района Санкт – Петербурга обратилась в суд с иском к ФИО2 об обязании привести самовольно переустроенное и перепланированное жилое помещение, расположенное по адресу: , в прежнее состояние на дату инвентаризации 18.10.1999, а именно: демонтировать металлическую дверь в помещение веранды V (12,5 кв.м.), установить прежнюю дверь; демонтировать утепление минераловатными плитами стены веранды V и комнаты № 4 (11,9 кв.м.); восстановить: тамбур № 4 (2,7 кв.м.), вход в квартиру № 1, крыльцо в помещение веранды V; демонтировать новое, возведенное на его месте крыльцо со ступенями и пандусом; в помещении веранды V демонтировать: перегородку с двумя дверными проемами, прихожую и совмещенный санузел; в санузле: демонтировать раковину, унитаз, душ; демонтировать утепление веранды V, восстановить три оконных проема (2 - зашитых, 1 - заложенное), демонтировать в помещении веранды кухню, раковину, подведенное водоснабжение, канализацию, восстановить дверной проем между комнатами № 4 (11,9 кв.м.) и № 3 (18,9 кв.м.).

Уведомлением Жилищного комитета от 16.10.2020 № 02-54-6158/20-0-0 ФИО2 отказано в продаже целевым назначением жилого помещения государственного жилищного фонда (12/45 долей в праве общей долевой собственности) по адресу: , поскольку ФИО2 не соответствует требованиям, предъявляемым к заявителям, указанным в п. 1.2 Административного регламента Жилищного комитета по предоставлению государственной услуги по принятию решений о продаже жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт – Петербурга гражданам и юридическим лицам целевым назначением по основаниям, предусмотренным законодательством, утв. распоряжением Жилищного комитета от 10.09.2019 № 1459-р, а также в связи с тем, что фактически жилое помещение не соответствует характеристикам, указанным в технической документации и не представляется возможным определить границы жилого помещения и установить объект, подлежащий продаже (л.д.161-162 том 1).

Решением Сестрорецкого районного суда Санкт – Петербурга от 12.05.2021 по делу № 2-18/2021 по исковому заявлению Администрации Курортного района Санкт - Петербурга к ФИО2 о приведении жилого помещения в прежнее состояние, по встречному иску ФИО2 к Администрации Курортного района Санкт-Петербурга, СПб ГКУ «Жилищное агентство Курортного района Санкт-Петербурга» о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии, и по исковому заявлению ФИО2 к Администрации Курортного района Санкт-Петербурга, СПб ГКУ «Жилищное агентство Курортного района Санкт-Петербурга» об обязании заключить договор найма жилого помещения фонда коммерческого использования, исковые требования Администрации Курортного района Санкт – Петербурга удовлетворены частично, суд обязал ФИО2 привести самовольно переустроенное и перепланированное жилое помещение, расположенное по адресу: , в прежнее состояние на дату инвентаризации 18.10.1999, а именно: демонтировать металлическую дверь в помещение веранды V, установить прежнюю дверь; демонтировать утепление наружных стен минераловатными плитами стены веранды V, восстановить: тамбур № 4 (2,7 кв.м.), вход в квартиру № 1, крыльцо в помещение веранды V (12,5 кв.м.); демонтировать новое, возведенное на его месте крыльцо с перилами, размерами в плане 1,8*1,6м; в помещении веранды V (12,5 кв.м.) демонтировать: перегородку с двумя дверными проемами, тамбур пл.0,8 кв.м., совмещенный санузел пл. 1,4 кв.м.; в санузле: демонтировать раковину, унитаз, душ; в веранде восстановить изнутри зашитые три оконных проема, одно (со стороны лицевого фасада) частично зашитое, демонтировать в помещении веранды кухню, раковину, подведенное водоснабжение, канализацию, восстановить дверной проем между комнатами № 4 (10,7 кв.м.) и № 3 (17,2 кв.м.), в удовлетворении остальной части исковых требований Администрации Курортного района Санкт – Петербурга отказано. Также судом отказано в удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к Администрации Курортного района Санкт-Петербурга, СПб ГКУ «Жилищное агентство Курортного района Санкт-Петербурга» о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии, а также искового заявления ФИО2 к Администрации Курортного района Санкт-Петербурга, СПб ГКУ «Жилищное агентство Курортного района Санкт-Петербурга» об обязании заключить договор найма жилого помещения фонда коммерческого использования (л.д.103-108 том 1).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт – Петербургского городского суда от 11.01.2022 решение Сестрорецкого районного суда Санкт – Петербурга от 12.05.2021 отменено в части обязания ФИО2 демонтировать металлическую дверь в помещении веранды V, установить прежнюю дверь; демонтировать утепление наружных стен минераловатными плитами стены веранды V; восстановить крыльцо в помещение веранды V (12,5 кв.м.), демонтировать новое, возведенное на его месте крыльцо с перилами, размером в плане 1,8 х 1,6 м., в удовлетворении указанных требований Администрации Курортного района Санкт – Петербурга отказано. В остальной части решение Сестрорецкого районного суда Санкт – Петербурга от 12.05.2021 оставлено без изменения.

Как следует из указанных судебных актов, судом по делу была назначена и проведена ООО «Центр » судебная строительно – техническая экспертиза, из заключения № 4/16 от 05.04.2021 которой следует, что по состоянию на 1999 год в состав квартиры № входили следующие помещения: прихожая - 7,6 кв.м., кухня - 8,2 кв.м., комната - 18,9 кв.м., комната - 11,9 кв.м., кухня - 14,2 кв.м., тамбур - 2,7 кв.м., веранда - 12,5 кв.м., общая площадь квартиры № с учетом тамбура и веранды составляла 76 кв.м.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 14.10.2020 после переустройства в состав квартиры входят следующие помещения: тамбур - 0,8 кв.м., санузел - 1,4 кв.м., кухня - 9,0 кв.м., комната - 10,7 кв.м., комната - 17,2 кв.м., кухня - 20,3 кв.м., коридор - 3,2 кв.м., санузел - 3,1 кв.м., общая площадь квартиры составляет 65,7 кв.м. При этом эксперт пришел к выводу о том, что произведенная перепланировка (переустройство) жилого помещения не нарушает действующие нормы и правила, а границы жилого помещения (квартиры № 1) не изменились.

Вместе с тем, решениями судов установлено, что ответчик при производстве переустройства произвел уменьшение не принадлежащей ему площади – комнаты площадью 11,9 кв.м. на 1,2 кв.м. (10,7 кв.м.) без согласия собственника – Администрации Курортного района Санкт – Петербурга. Принимая во внимание, что в настоящее время спорный объект недвижимости – комната площадью 11,90 кв.м. имеет иную площадь – 10,7 кв.м., то есть существенное условие о предмете договора сторонами не согласовано, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что отсутствуют основания для обязания Администрации Курортного района Санкт – Петербурга заключить с ФИО2 договор найма жилого помещения спорной комнаты площадью 11,9 кв.м. При этом доводы ФИО2 о том, что размер комнаты был уменьшен в связи с ее утеплением предыдущим собственником в 1999 году своего подтверждения не нашли, поскольку из технического паспорта следует, что в 1999 году было произведено утепление коридора.

Согласно Закона Санкт - Петербурга от 02.05.2006 № 169-27 "О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга", продажа жилых помещений целевым назначением осуществляется на основании решения уполномоченного органа, принятого в порядке, установленном Правительством Санкт - Петербурга гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или на учете нуждающихся в содействии Санкт - Петербурга в улучшении жилищных условий, избравшим в качестве формы содействия приобретение жилых помещений целевым назначением.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 3 Закона Санкт-Петербурга от 2 мая 2006 года № 169-27 "О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга" продажа жилых помещений целевым назначением осуществляется на основании решения уполномоченного органа, принятого в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга, гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или на учете нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий, избравшим в качестве формы содействия приобретение жилых помещений целевым назначением.

В целях реализации Закона Санкт-Петербурга от 2 мая 2006 года № 169-27, постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25 июля 2006 года № 903 "О продаже жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга целевым назначением" установлено, что продажа жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга гражданам и юридическим лицам целевым назначением осуществляется на основании решений Жилищного комитета, принятых в порядке, установленном Жилищным комитетом.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 3 Закона Санкт-Петербурга от 2 мая 2006 года № 169-27 "О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга" продажа жилых помещений целевым назначением осуществляется на основании решения уполномоченного органа, принятого в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга гражданам, являющимся нанимателями и (или) собственниками жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах и обеспеченным общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, освободившиеся жилые помещения (комнаты) в данных коммунальных квартирах продаются на основании их заявления.

Таким образом, решение о продаже освободившегося жилого помещения принимает Жилищный комитет. В случае положительного решения, Жилищный комитет издает распоряжение о продаже жилого помещения целевым назначением, на основании которого СПб ГБУ «Горжилобмен» заключает соответствующий договор купли – продажи жилого помещения от имени Санкт – Петербурга.

Распоряжением Жилищного комитета Санкт – Петербурга от 10.09.2019 № 1459-р утвержден Административный регламент по предоставлению государственной услуги по принятию решений о продаже жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт – Петербурга гражданам и юридическим лицам целевым назначением по основаниям, предусмотренным законодательством.

ФИО2 является собственником жилых помещений (комнат) в коммунальной квартире № и, исходя из представленных в материалы дела документов, в результате продажи комнаты площадью 11,9 кв.м. в указанной коммунальной квартире, данная коммунальная квартира становится отдельной, что, по мнению стороны истца, соответствует требованиям к заявителям, предъявляемым п. 1.2.7 вышеуказанного Административного регламента.

Однако, в силу ч. 3 ст. 59 ЖК РФ при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. ФИО2 является собственником двух комнат площадью 18,9 кв.м. и 14,2 кв.м., всего: 33,1 кв.м. При учетной норме площади жилого помещения на одного человека в Санкт – Петербурге в 15 кв.м. общей площади жилого помещения для проживающих в коммунальных квартирах (ст. 3 Закона Санкт – Петербурга от 19.07.2005 № 407-65), общая площадь жилого помещения на всех членов семьи ФИО2 (три человека) превышает 15 кв.м.

Кроме того, комната площадью 11,9 кв.м. фактически не соответствует характеристикам, указанным в технической документации. Данные обстоятельства установлены решением Сестрорецкого районного суда Санкт – Петербурга от 12.05.2021 и апелляционным определением Санкт – Петербургского городского суда от 11.01.2022.

При таких обстоятельствах не представляется возможным определить границы жилого помещения и установить объект, подлежащий продаже, что и явилось основанием для отказа ФИО2 в заключении договора купли – продажи комнаты площадью 11,9 кв.м.

Доказательств того, что на момент принятия оспариваемого уведомления жилое помещение – комната площадью 11,9 кв.м. полностью соответствовала заявленной площади и в квартире отсутствовала самовольная перепланировка и переустройство сторонами не представлено.

Доводы стороны истца об отсутствии перепланировки в комнате № в , в том числе по состоянию на 20.01.2022 (л.д.185 том 2), опровергаются решением Сестрорецкого районного суда Санкт – Петербурга от 12.05.2021 и апелляционным определением Санкт – Петербургского городского суда от 11.01.2022.

Доводы стороны истца о том, что фактический размере спорной комнаты № остался неизменным, однако правовой статус и целевое назначение объекта не определены, поскольку комната № по состоянию на 2018 год являлась нежилой летней комнатой, суд полагает несостоятельными, поскольку комната № в коммунальной квартире является жилой, принадлежит на праве собственности Санкт – Петербургу, что подтверждается материалами дела.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что в соответствии со ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения, при этом жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Спорное жилое помещение – комната № в коммунальной квартире, не является изолированным жилым помещением, поскольку является сугубо – смежной, соответственно, не может являться предметом сделки купли – продажи.

При таких обстоятельствах оснований для признания уведомления от 16.10.2020 № 02-54-6158/20-0-0 об отказе в заключении договора купли – продажи комнаты № площадью 11,9 кв.м. в трехкомнатной коммунальной квартире , незаконным и необоснованным, и обязании Жилищного комитета заключить договор купли – продажи указанной комнаты с ФИО2 суд не усматривает.

Следовательно, исковые требования истца не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Жилищному комитету Правительства Санкт – Петербурга о признании уведомления об отказе в заключении договора купли – продажи комнаты незаконным, обязании заключить договор купли – продажи комнаты – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт - Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд города Санкт - Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В.МАКСИМОВА

Дата принятия решения суда в окончательной форме 21 февраля 2022 года.