Гражданский кодекс часть 1

Охинский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Разяповой Е.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Конушкиной А.Ю., с участием истца Ефимищевой О.А., ответчика Палчей Г.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ефимищевой О.А. к Палчей Г.В., Палчей И.В., Палчей Ю.В., Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, Открытому акционерному обществу «» о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, понуждении Охинского отделения Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора купли-продажи и регистрации права собственности истца не недвижимое имущество по договору купли-продажи, понуждении Палчей Г.В., Палчей И.В., Палчей Ю.В. заключить с истцом новый договор купли-продажи жилого помещения и зарегистрировать его в Охинском отделении Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области,

установил:

Ефимищевой О.А. обратилась с указанными требованиями, которые мотивирует следующим. ДД.ММ.ГГГГ между ней (покупателем) и ответчиками Палчей Г.В., И.В. и Ю.В. (продавцами) был заключен договор купли-продажи жилого помещения – , расположенной на третьем этаже жилого А на , стоимость которой определена сторонами в рублей. Расчет по договору произведен в указанной сумме, в том числе заемными денежными средствами в сумме рублей, предоставленными покупателю (истцу) ОАО «» во исполнение заключенного ДД.ММ.ГГГГ кредитного договора № и перечисленными со счета истца на счет ответчика Палчей Г.В. Согласно данному кредитному договору исполнение обязательств истца перед банком обеспечены залогом (ипотекой в силу закона) жилого помещения по указанному адресу. ДД.ММ.ГГГГ в Охинском отделении Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области проведена государственная регистрация данного договора купли-продажи, права собственности истца на жилое помещение по этому договору и его обременение залогом. Впоследствии истец обнаружил, что пункт 5 договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в части его обязательства об уплате рублей ответчикам за счет заемных средств содержит ссылку на кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ №, что не соответствует дате и номеру вышеуказанного кредитного договора, действительно заключенного с банком и предоставленного на государственную регистрацию. В этой связи, истец полагает, что государственная регистрация договора купли-продажи, его права собственности и ипотеки была произведена незаконно, поскольку регистратор не выполнил обязанность по выявлению противоречий в представленных на регистрацию документах, не приостановил регистрацию и не вернул документы заявителям для устранения нарушений. Незаконная регистрация сделки и прав по ней повлекла негативные последствия для истца как собственника недвижимого имущества, которым он не может распоряжаться, в том числе отчуждать, поскольку оно обременено несуществующим обязательством, которое невозможно исполнить. Заключенный во исполнение несуществующего обязательства договор купли-продажи спорного жилого помещения согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации не соответствует закону, поэтому является, по мнению истца, ничтожной сделкой, которая не влечет юридических последствий.

В судебном заседании Ефимищевой О.А. поддержала требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Палчей Г.В. иск полностью не признала. Полагает, что в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ допущена простая описка, не являющаяся основанием для признания заключенной с истцом сделки недействительной. По ее мнению данная описка может быть исправлена по соглашению сторон сделки путем внесения изменений в договор. Отметила, что обязательства сторон по договору исполнены надлежаще, продавцы передали покупателю указанное в договоре жилое помещение согласно передаточному акту, от покупателя получили оговоренную сумму своевременно и в полном объеме, в том числе рублей наличными денежными средствами и рублей зачислением указанных денежных средств на счет продавца.

Ответчики Палчей И.В., Палчей Ю.В., ОАО «» в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, уведомленного о времени и месте рассмотрения настоящего дела, в судебное заседание также не явился по неизвестным суду причинам. Представил отзыв на иск, согласно которому полагает, что предусмотренных законом оснований для признания сделки недействительной, а также для удовлетворения остальных требований истца, не имеется. Указывает на пропуск истцом срока давности обращения в суд, установленный пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию о признании сделки недействительной.

На основании частей 4,5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, суд пришел к следующему.

Статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации дает определения оспоримых и ничтожных сделок.

Так, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1 данной статьи).

При этом, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2 статьи 166).

Последствия недействительности сделки указаны в статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации: недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1); при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Основания, по которым сделка может быть признана недействительной судом либо является таковой и без этого признания, установлены законом.

В силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, в частности, что заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом.

Истцом заявлено требование о признании сделки ничтожной по мотиву ее несоответствия требованиям закона со ссылкой на статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая гласит, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Истец полагает, что совершенная им с ответчиками ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ сделка купли-продажи объекта недвижимости ничтожна, поскольку заключена (по тексту иска) «во исполнение» несуществующего обязательства, на который имеется ссылка в пункте 5 текста договора купли-продажи, - кредитного договора с ОАО «Сбербанк России» от ДД.ММ.ГГГГ №, который истец не заключал. По смыслу доводов истца это обстоятельство свидетельствует о том, что стороны сделки не определили ее существенные условия, а именно стоимость предмета купли-продажи и порядок расчета по нему, кроме того нарушили требования абзаца второго пункта 2 статьи 22 Федерального закона Российской Федерации от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке», согласно которому в случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства.

Суд находит эти доводы несостоятельными.

Так, согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

По пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пунктам 2,3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьями 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации определены существенные условия договора продажи недвижимости.

Так, в силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Кроме этого, согласно статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из представленного договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также пояснений истца и ответчика следует, что условия данного договора, которые в силу приведенных законоположений являются существенными, его сторонами согласованны, поскольку содержат данные, позволяющие определенно установить как недвижимое имущество, подлежащее передаче продавцом покупателю, так и цену этого имущества.

Порядок расчета по договору продажи согласно приведенным нормам его существенным условием не является, между тем в данном конкретном договоре также он определенно прописан – стоимость жилого помещения оплачивается в части наличными денежными средствами, в части заемными денежными средствами, переданными покупателю банком по заключенному между ними кредитному договору.

В этой связи суд не усматривает нарушений требований приведенного истцом абзаца второго пункта 2 статьи 22 Закона «Об ипотеке», поскольку ссылка на кредитный договор как основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство истца перед банком, имеется. Допущенная сторонами простая описка в части даты и номера этого кредитного договора не свидетельствует о несоответствии заключенного и фактически исполненного договора купли-продажи закону (иным нормативным правовым актам).

Присутствующие истец и ответчик обоюдно согласны с тем, что в пункте 5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ допущена именно описка в части номера и даты кредитного договора.

По условиям представленного истцом кредитного договора с ОАО «» от ДД.ММ.ГГГГ № также можно определенно установить, что его предметом является денежная сумма рублей, предоставленная истцу для приобретения им жилого помещения по тому же адресу нахождения, который указан в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, под условием возврата этой суммы равными долями ежемесячно с одновременной уплатой процентов.

Также, из письма ОАО «» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.63) можно сделать вывод, что истец, кроме долгового обязательства по полученному кредиту в сумме 800000 рублей с целью приобретения жилого помещения по указанному в договоре купли-продажи адресу, иных обязательств перед ОАО «» не имеет. Из этого следует, что во исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцом заключен никакой иной, как именно кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ №, обеспеченный залогом недвижимости по указанному в обоих договорах одному и тому же адресу.

Таким образом, из совокупности исследованных письменных доказательств и пояснений сторон, суд приходит к выводу, что в пункте 5 договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в части даты и номера кредитного договора допущена элементарная описка, которая не свидетельствует ни о его полной либо частной ничтожности по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Существенные условия этого договора согласованны и исполнены сторонами. Буквальное содержание договора для его понимания и толкования определенное и ясное, его условия не противоречивы, соответствуют смыслу договора в целом, в том числе и установленной общей воле сторон.

С учетом изложенного, а также сведений ОАО «» о наличии у истца просроченной задолженности по кредитному договору и информации Управления федеральной службы регистрации, картографии и кадастра по Сахалинской области о том, что ни истец, ни ОАО «» не обращались в регистрирующий орган по вопросу погашения регистрационной записи об обременении в связи с исполнением кредитного обязательства, суд находит довод истца о невозможности распоряжаться недвижимостью вследствие нарушения его прав собственника обременением несуществующим обязательством неубедительными и голословными домыслами. Суд соглашается с позицией Управления федеральной службы регистрации, картографии и кадастра по Сахалинской области о том, что это ограничение для истца возникло не вследствие допущенной описки в договоре продажи недвижимости, а в силу закона на основании заключенного кредитного договора, который был в числе иных документов предоставлен регистратору для внесения соответствующей записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В то же время, рассмотрев довод ответчика Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области о пропуске истцом установленного пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срока исковой давности по требованию о ничтожности сделки, суд находит его несостоятельным и не подлежащим применению как основания для отказа в иске в этой части.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен общий срок исковой давности в три года.

По статье 197 Гражданского кодекса Российской Федерации для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. Правила статей 195, 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное.

В силу статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки - три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

По пункту 2 этой же статьи срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Исходя из оснований заявленного требования, изложенных в иске и приведенных в судебном заседании, истец полагает договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, поэтому в данном случае применим пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, по которому установленный срок исковой давности по заявленному требованию не истек.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Настоящий спор не относится к случаю, когда предусмотрена обязанность заключить договор.

Руководствуясь принципом свободы договора, установив отсутствие законных оснований для удовлетворения требования истца о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд находит необоснованным и незаконным требование истца о понуждении ответчиков ФИО8 заключить с ним новый договор купли-продажи квартиры по вышеуказанному адресу и зарегистрировать его в Охинском отделении Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .

Рассмотрев требование истца о понуждении Охинского отделения Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора купли-продажи недвижимости и права собственности истца на эту недвижимость, суд находит это требование не подлежащим удовлетворению как в силу вышеизложенного, так по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно статья 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд).

Вместе с тем, по смыслу статей 254,255,258 главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке которой суд рассматривает дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации о практике рассмотрения данной категории дел, изложенных в Постановлении Пленума от ДД.ММ.ГГГГ №, суд возлагает на указанные орган или должностное лицо обязанность в течение определенного судом срока совершить в отношении заявителя конкретные действия только в том случае, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Как было указано выше, в силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и по основаниям, указанным истцом.

Истец, заявляя требование об аннулировании регистрационных записей, ссылается как на основание этого требования, в том числе на допущенные регистратором нарушения закона при государственной регистрации договора продажи недвижимости и вытекающих из него прав и обязанностей участников сделки. При этом само требование об оспаривании действий (бездействия) государственного регистрирующего органа или его должностного лица, то есть о признании этих действий не соответствующими закону и нарушающими его права и свободы, в установленном порядке не заявляет. Таким образом, суд не имеет оснований для возложения на регистрирующий орган обязанности по требованию истца.

Кроме того, суд соглашается с доводом ответчика Палчей Г.В. о том, что стороны договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не лишены права и возможности по соглашению между ними исправить допущенную описку внесением в договор необходимых изменений в порядке статей 450,452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Ефимищевой О.А. в удовлетворении заявленных требований полностью отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Охинский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья ФИО7

Решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья ФИО7

Копия верна: судья ФИО7