Гражданский кодекс часть 1

Уточнив исковые требования в ходе судебного разбирательства, истец указывал, что в соответствии с заключенным истцом (участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) договором № М-110 от 28.04.2018 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, ответчик принял на себя обязательства – построить многоквартирный дом на земельном участке, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. Б, кадастровый номер 78:31:0001034:21, и передать истцу предусмотренную договором двухкомнатную квартиру, общей площадью 73,95 кв. м, условный (строительный) №.1, строительные оси А-Г/1-4, парадная 1, этаж 9 (спорная квартира), не позднее 30.12.2018;

истец принял на себя обязательство уплатить ответчику 15 534 600 рублей;

обязательство по оплате исполнено истцом своевременно и в полном объеме;

19.01.2019, 27.02.2019 были осуществлены осмотры квартиры, по результатам которых составлены акты, где истец отметил недостатки квартиры;

08.04.2019 состоялся очередной осмотр квартиры, в ходе которого обнаружены те же недостатки, однако, ответчик от составления акта осмотра квартиры отказался;

в выполненном по инициативе истца заключении № 83 от 20.06.2019 специалиста ООО «Центр экспертных заключений» отражен ряд недостатков квартиры, в частности:

комната № 2.

- перепад уровня стяжки 14 мм на 1 м вокруг конвекторов;

- деформирована рамка конвекторов (3 шт.);

- замяты ламели конвекторов (2,3,4,5);

- отклонение конвектора № 3 от горизонтали более 10 мм;

-царапины и сколы на 1,2,4,5 стеклопакетах;

2. кухня.

-перегородка выполнена из гипсокартонного листа, вместо пазогребневой плиты, предусмотренной договором;

- отсутствует заземление либо «ноль» в розетке под электроплиту;

-отклонение левой части фасадной стены от вертикали составляет более 15 мм на 2 м;

- сколы на стеклопакете;

-перепад уровня стяжки 10 мм на 2 м;

- трещина в стяжке у окна;

3. санузел.

-отсутствует трассировка (обозначение контура невысоким бордюром шириной в один блок и высотой в 2-3 блока) коммуникационных шахт системы вентиляции и стояков водоснабжения и канализации;

- отсутствует противопожарная муфта на канализационном стояке;

- отсутствуют гильзы на трубах водоснабжения в местах прохода через стены;

- не «замоноличено» верхнее перекрытие у вентиляции;

-сколы на стяжке;

-отклонение стены напротив входа от вертикали 14 мм на 2 м;

4. балкон.

-испачкана декоративная штукатурка;

5. комната № 1.

- сколы и царапины на трех стеклопакетах;

-завал простенка справа от вентиляции более 15 мм (20 мм на всю высоту);

-стяжка вокруг конвектора не закончена;

-перепады уровня стяжки вокруг конвекторов составляют 10 мм на 1м;

- деформированы ламели конвектора № 1;

-имеется уступ стены из газоблока;

6. кладовая.

-отклонение стены напротив входа по вертикали более 20 мм;

7. коридор.

-отклонение стены с входной дверью от вертикали составляет 25 мм;

- сколы на МДФ с внешней стороны двери;

-отклонение коробки входной двери от вертикали составляет 13 мм ;

29.04.2019 ответчиком получена претензия истца, с требованием устранить недостатки квартиры;

однако, ответчик замечания истца во внимание не принял, и составил односторонний акт от 27.05.2019 приема-передачи квартиры;

между тем, поскольку квартира имела недостатки, на которые указывал истец в актах осмотра, составление одностороннего акта приема-передачи квартиры от 27.05.2019 являлось неправомерным;

определением от 18.02.2020 принята мера обеспечения иска, в виде запрета допуска в квартиру сторонам, их представителям и подрядчикам, однако, вопреки судебному запрету, ответчик допустил в квартиру работников подрядной организации для устранения недостатков квартиры;

согласно заключению судебной экспертизы, выполненной после внесенных ответчиком в состояние квартиры изменений, стоимость ремонтных работ, для ликвидации выявленных в квартире недостатков, составила 60 228 рублей;

нарушение ответчиком прав истца, как потребителя, причинило истцу нравственные страдания.

Ссылаясь на указанное, истец просил признать недействительным односторонний акт приема-передачи квартиры от 27.05.2019; взыскать с ответчика:

стоимость устранения недостатков, в размере 60 228 рублей;

неустойку за нарушение срока устранения недостатков, за период с 09.05.2019 по 02.04.2020, в размере 60 228 рублей;

неустойку за нарушение срока передачи квартиры, за период с 31.12.2018 по 02.04.2020, в размере 2 852 152 рубля 56 копеек;

компенсацию морального вреда, в размере 10 000 рублей;

штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей";

возмещение расходов по оплате услуг представителя, в размере 55 000 рублей;

возмещение расходов по оплате заключения специалиста ООО «Центр экспертных заключений», в размере 25 000 рублей.

В отзыве на иск ответчик указывал, что, действительно, сторонами был заключен договор № М-110 от 28.04.2018 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик должен был передать истцу предусмотренную договором двухкомнатную квартиру, строительный) №.1, расположенную на 9-ом этаже, по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. Б, не позднее ДД.ММ.ГГГГ;

разрешение на строительство было получено ответчиком 27.06.2014, за период с 27.06.2014 по 30.09.2018 в ГрК РФ было внесено 56 изменений;

на момент получения разрешения на строительство ответчик не мог прогнозировать настолько существенные изменения законодательства о градостроительной деятельности, которые будут влиять возможность исполнения обязательств ответчика перед участниками долевого строительства;

изменения ст. 55 ГрК РФ повлияли на необходимость подготовки ответчиком дополнительных документов для ввода многоквартирного дома в эксплуатацию;

между тем, согласно п. 9.1 договора № М-110 от 28.04.2018 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по договору, если оно явилось следствием изменения действующего законодательства, если эти обстоятельства повлияли непосредственно на исполнение договора;

разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию получено ответчиком 24.12.2018;

25.12.2018 ответчик направил истцу уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и принятии объекта долевого строительства, уведомление получено истцом 09.01.2019;

согласно п. 6.6 договора, днем получения корреспонденции участником долевого строительства считается десятый день ее направления застройщиком;

таким образом, истец считается получившим уведомление ответчика 05.01.2019;

в соответствии с п. 6.4 договора, истец должен был приступить к приемке квартиры в течение семи календарных дней с момента получения уведомления, то есть, не позднее 12.01.2019;

истец приступил к приемке квартиры 19.01.2019, таким образом, просрочка в передаче квартиры, начиная с 13.01.2019, произошла по вине истца;

при осмотре 19.01.2019, квартира не была принята истцом, в связи с наличием замечаний, которые не являются существенными;

при осмотре квартиры 16.05.2019, квартира не была принята истцом, в связи с наличием тех же несущественных замечаний;

в соответствии с выполненным по инициативе ответчика заключением специалистов АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт» № АП19/233-СТЭ от 27.05.2019, на момент осмотра (20.05.2019) все помещения квартиры соответствуют действующим строительным нормам и правилам, установлено соответствие обследуемой квартиры всем техническим характеристикам, указанным в приложениях № 1, № 2 к договору № М-110 от 28.04.2018;

в связи с установлением факта последовательного уклонения истца от приемки квартиры, в период с 13.01.2019 по 27.05.2019, ответчиком был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры;

заключение № 83 от 20.06.2019 специалиста ООО «Центр экспертных заключений» является подложным, поскольку в день, указанный в заключении как дата осмотра (21.05.2019), доступ в квартиру истцу не предоставлялся;

в заключении судебной экспертизы отсутствует ответ на вопрос о соответствии квартиры условиям договора; эксперт безосновательно использовал ГОСТы, имеющие рекомендательный характер; выявленные экспертом недостатки являются несущественными; ссылка эксперта на несоответствие квартиры плану не может быть принята во внимание, поскольку возможность отступления застройщика от плана квартиры предусмотрена договором;

требование истца о взыскании стоимости устранения недостатков не подлежит удовлетворению, как основанное на подложном доказательстве;

требование истца о взыскании неустойки за нарушение срока устранения недостатков является незаконным;

требование истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры должно быть ограничено периодом: с 31.12.2018 по 12.01.2019, так как с 13.01.2019 истец уклонялся от приемки квартиры;

размер неустойки подлежит уменьшению, в соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, в связи с последовательным уклонением истца от приемки квартиры с 13.01.2019, наличием 56 изменений в ГрК РФ за период строительства многоквартирного дома, предоставлением истцом подложного доказательства (заключения № 83 от 20.06.2019 специалиста ООО «Центр экспертных заключений»);

заявление истца о том, что ответчик, после назначения судебной экспертизы, производил ремонт квартиры, не соответствует действительности, ответчик производил не ремонт квартиры, а уборку;

ссылка истца на акт, удостоверенный сотрудниками управляющей организации ООО «Управляющая компания «Мэйд» ФИО2 И ФИО3, подтверждающий выполнение ремонта в квартире истца, не может быть принята во внимание, поскольку впоследствии указанные лица заявили о подписании акта под влиянием заблуждения;

таким образом, следует отказать истцу в удовлетворении требований:

о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры от 27.05.2019 недействительным;

о взыскании расходов на устранение недостатков квартиры;

о взыскании неустойки за нарушении срока передачи квартиры;

о компенсации морального вреда;

о взыскании штрафа;

о взыскании возмещения расходов по оплате юридических услуг;

о взыскании расходов по оплате заключения специалиста ООО «Центр экспертных заключений»;

ограничить начисление неустойки за нарушение срока передачи квартиры периодом с 31.12.2018 по 12.01.2019;

уменьшить размер неустойки, на основании ст. 333 ГК РФ, до 30 000 рублей.

В судебном заседании истец, его представители исковые требования поддержали, представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, поддержав доводы отзыва.

Из материалов дела усматривается следующее:

В соответствии с заключенным истцом (участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) договором № М-110 от 28.04.2018 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, ответчик принял на себя обязательства – построить многоквартирный дом на земельном участке, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. Б, кадастровый №, и передать истцу предусмотренную договором двухкомнатную квартиру, общей площадью 73,95 кв. м, условный (строительный) №.1, строительные оси А-Г/1-4, парадная 1, этаж 9, не позднее 30.12.2018;

истец – принял на себя обязательство уплатить ответчику 15 534 600 рублей.

Обязательство истца по оплате квартиры исполнено, что подтверждается платежным поручением № 41464 от 29.08.2018, на сумму 3 655 200 рублей, кредитным договором <***> от 25.07.2018, в соответствии с которым АО «Акционерный коммерческий банк «Российский капитал» предоставил истцу кредит, в размере 11 879 400 рублей, на приобретение спорной квартиры

Заключение сторонами упомянутого договора, внесение истцом предусмотренной договором платы сторонами не оспаривается.

В составленных сторонами актах осмотра спорной квартиры от 19.01.2019, 27.02.2019, истцом указаны многочисленные недостатки квартиры.

Письмом от 19.03.2019 ответчик сообщил истцу о признании части замечаний, их отклонении в иной части.

25.04.2019 истец направил ответчику претензию, содержащую требования об устранении недостатков, отраженных в актах от 19.01.2019, 27.02.2019, выплате неустойки за нарушение срока передачи квартиры, за период с 31.12.2018 по 22.04.2019, в размере 906 961 рубль 73 копейки.

Претензия получена ответчиком 04.05.2019.

Письмом от 14.05.2019 ответчик сообщил истцу, что недостатки, на которые ссылается истец, не являются существенными, и свидетельствуют об уклонении истца от приемки квартиры.

В составленном сторонами акте осмотра спорной квартиры от 16.05.2019 истцом названы недостатки квартиры; ответчиком указано, что замечания истца являются несущественными, и не могут препятствовать приемке квартиры.

10.07.2019 истец направил ответчику претензию, содержащую требования об устранении недостатков, отраженных в актах от 19.01.2019, 27.02.2019, выплате неустойки за нарушение срока передачи квартиры, за период с 31.12.2018 по 07.07.2019, в размере 1 468 019 рублей 70 копеек.

Претензия получена ответчиком 17.07.2019.

В ответе от 30.07.2019 на претензию, ответчик указал, что 26.12.2018 направил истцу уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче; уведомление получено истцом 09.01.2019; в соответствии с п. 6.3 договора, участник долевого строительства, в течение семи календарных дней со дня получения уведомления застройщика, при отсутствии дефектов и (или) недоделок, оформленных сторонами актом осмотра квартиры, принимает квартиру и подписывает акт приема-передачи; таким образом, начиная с 17.01.2019 «не приемка» истцом объекта долевого строительства произошла исключительно по вине истца; указанные в акте осмотра объекта долевого строительства от 16.05.2019 основания для «не приемки» являлись несущественными; в связи с тем, что действия истца, начиная 17.01.2019, расценены ответчиком как последовательное уклонение от приемки объекта долевого строительства, 27.05.2019 ответчиком составлен односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства; расчет неустойки, произведенный истцом до 07.07.2019, не учитывает односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства, в связи с чем не может быть принят ответчиком к рассмотрению.

27.05.2019 ответчиком составлен односторонний акт застройщика по договору участия в долевом строительстве № М-110 от 28.04.2018.

В данном акте указано, что, в связи с уклонением участника долевого строительства ФИО1 (истца) от принятия объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № М-110 от 28.04.2018 в предусмотренный срок, 27.05.2019 застройщик передал в одностороннем порядке объект долевого строительства (квартиру) по адресу: Санкт-Петербург, МО «Смольнинское», <адрес>, стр. 1 (строительный адрес: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. Б), с характеристиками:

№ квартиры – 26, этаж – 9, общая площадь – 75,2 кв. м, две комнаты;

цена договора составляет 15 534 600 рублей; участник долевого строительства полностью исполнил перед застройщиком обязанность по уплате цены договора.

В выполненном по заказу истца заключении от 09.04.2019 специалист ООО «Центр экспертных заключений» указал, что спорная квартира, согласно осмотру от 19.01.2019, имеет многочисленные недостатки.

В выполненном по заказу истца заключении № 83 от 20.06.2019 специалист ООО «Центр экспертных заключений» указал, что в результате исследования спорной квартиры, произведенного 21.05.2019, выявлены следующие недостатки:

1. комната № 2.

- перепад уровня стяжки 14 мм на 1 м вокруг конвекторов;

- деформирована рамка конвектора (3 шт.);

- замяты ламели конвектора (2,3,4,5);

- отклонение конвектора № 3 от горизонтали более 10 мм;

-царапины и сколы на 1,2,4,5 стеклопакетах;

2. кухня.

-перегородка выполнена из гипсокартонного листа, вместо пазогребневой плиты, предусмотренной договором, и не закреплена;

- отсутствует заземление либо «ноль» в розетке под электроплиту;

-отклонение левой части фасадной стены от вертикали составляет более 15 мм на 2 м;

- сколы на стеклопакете;

-перепад уровня стяжки 10 мм на 2 м;

- трещина в стяжке у окна;

3. санузел.

- отсутствует противопожарная муфта на канализационном стояке;

- отсутствуют гильзы на трубах водоснабжения в местах прохода через стены;

- не «замоноличено» верхнее перекрытие у вентиляции;

-сколы на стяжке;

-отклонение стены напротив входа от вертикали 14 мм на 2 м;

4. балкон.

-испачкана декоративная штукатурка;

5. комната № 1.

- сколы и царапины на трех стеклопакетах;

-завал простенка справа от вентиляции более 15 мм (20 мм на всю высоту);

-стяжка вокруг конвектора не закончена;

-перепады уровня стяжки вокруг конвекторов составляют 10 мм на 1 м;

- деформированы ламели конвектора № 1;

- уступ стены из газоблока;

6. кладовая.

-отклонение стены напротив входа по вертикали более 20 мм;

7. коридор.

- отклонение стены с входной дверью от вертикали составляет 25 мм;

- сколы на МДФ с внешней стороны двери;

- отклонение коробки входной двери от вертикали 13 мм ;

также, штукатурка выполнена слоем приблизительно 1,2 мм, тогда как минимальная толщина штукатурного слоя должна быть не менее 5 мм;

стоимость устранения выявленных недостатков составляет 882 143 рубля 86 копеек.

В выполненном по заказу ответчика заключении № АП19/233-СТЭ от 27.05.2019 АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт» указано, что все помещения квартиры соответствуют действующим строительным нормам и правилам; установлено соответствие обследуемой квартиры всем техническим характеристикам, указанным в приложениях № 1,2 к договору № М-110 от 28.04.2018 участия в долевом строительстве.

В акте от 11.02.2020 «О выполнении ремонтных работ в квартирах №, № по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, стр. 1», составленном ФИО4 (дольщик <адрес>), представителями ООО «УК «Мэйд» контролером охраны ФИО2, контролером охраны ФИО3, говорится, что 11.02.2020 в <адрес>, по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, стр. 1, три работника выполняли ремонтные работы (штукатурили стены, замазывали раствором полы вокруг напольных конвекторов); в ходе разговора выяснилось, что эти люди, по заданию ООО «Стимул СКТ» (ответчик), с января 2020 года устраняют строительные недостатки в квартирах 26 и 81, которые были выявлены дольщиками данных квартир – ФИО4 и ФИО1 (истец);

По делу проведена судебная экспертиза.

В заключении № 34/2-701/2020 от 06.08.2020 эксперты ООО «Ассоциация независимых судебных экспертов» указали, что, на основании исследования, произведенного 26.03.2020, в спорной квартире выявлены следующие недостатки:

1. в углу одного из пяти конвекторов отопления в комнате площадью 31,6 кв. м имеется расхождение декоративной рамки с образованием острых кромок;

2. на окрашенной поверхности стен лоджии имеются пятна серого цвета;

3. на поверхности стеклопакета дверного блока лоджии имеется царапина, длиной более 10 мм;

4. имеется выступ шахты в комнате, площадью 15 кв. м;

5. канализационный стояк в кладовой проложен открыто, не в шахте;

6. на поверхности дверного полотна входной двери имеются дефекты поверхности (сколы, риски, царапины), видимые невооруженным глазом с расстояния 0,6-0,8 м;

стоимость ремонтных работ, необходимых для ликвидации выявленных недостатков, составляет 60 228 рублей.

Из заявлений на имя ответчика, не содержащих даты их написания, от ФИО2, ФИО3, усматривается, что заявители дезавуируют изложенные ими в акте от 11.02.2020 «О выполнении ремонтных работ в квартирах №, № по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, стр. 1» сведения, указывая, что акт был подписан заявителями вследствие заблуждения, в которое их ввела ФИО4; в квартирах 26,81 ремонт не производился, а осуществлялась уборка.

В судебном заседании воспроизводились видеозаписи, осуществленные в спорной квартире 16.02.2020 ФИО4

Из содержания видеозаписей следует, что в спорной квартире, по заданию ответчика, проводятся ремонтно-строительные работы по устранению выявленных истцом недостатков; руководитель работ, в качестве документа, фиксирующего перечень подлежащих устранению замечаний, предъявляет ФИО4 выполненное по заказу истца заключение № 83 от 20.06.2019 ООО «Центр экспертных заключений».

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

П. 3 ст. 1 ГК РФ предусматривает, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно п. 4 той же статьи, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку;

если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

П. 3 ст. 401 ГК РФ гласит, что, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств;

к таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Ч. 9 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" гласит, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 6 указанного Федерального закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Ч. 2 той же статьи предусматривает, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки;

если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере;

в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В силу ч. 1 ст. 7 указанного Федерального закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Ч. 2 той же статьи предусматривает, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. 3 той же статьи, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Ч. 4 той же статьи гласит, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

В соответствии с ч. 8 той же статьи, за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей";

если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Согласно ч. 1 ст. 8 указанного Федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 4 той же статьи, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи;

сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку;

при этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Ч. 5 той же статьи гласит, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В силу ч. 6 той же статьи, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства;

при этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства;

указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Согласно ч. 1 ст. 12 указанного Федерального закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В силу ст. 15 данного Закона, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины; размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда;

компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

П. 1 ст. 16 данного Закона предусматривает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии с п. 1 ст. 23 данного Закона, за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Изучив имеющиеся доказательства в контексте указанных выше правовых положений, суд приходит к следующему:

Поскольку договором № М-110 от 28.04.2018 участия в долевом строительстве многоквартирного дома установлен срок передачи квартиры – не позднее 30.12.2018, и квартира к названной дате истцу не передана, срок передачи квартиры является нарушенным.

Довод ответчика о сложностях, связанных с изменениями законодательства о градостроительной деятельности, не может быть принят во внимание, поскольку предпринимательская, самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность ответчика предполагает необходимость учитывать возможность подобных изменений.

Довод ответчика о «последовательном уклонении» истца от принятия квартиры, судом отклоняется.

Истец, как следует из актов осмотра спорной квартиры от 19.01.2019, 27.02.2019, 16.05.2019, реализовывал свое право, предусмотренное п. 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", на безвозмездное устранение ответчиком недостатков квартиры в разумный срок.

То обстоятельство, что, по мнению ответчика, недостатки спорной квартиры являлись несущественными, не лишало истца права требовать от ответчика их устранения в разумный срок.

Ч. 2 и ч. 3 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривают различный объем прав участника долевого строительства, в зависимости, в частности, от того, является ли допущенное застройщиком нарушение требований к качеству объекта долевого строительства существенным, или нет.

Применительно к праву участника долевого строительства требовать безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства, каких-либо ограничений, в зависимости от того, является ли допущенное застройщиком нарушение требований к качеству объекта долевого строительства существенным, или нет, закон не содержит.

Сторонами представлены заключения специалистов относительно качества спорной квартиры, содержащие взаимоисключающие выводы.

Вместе с тем, именно на ответчике, как застройщике, при возникновении спора о том, имеются ли в квартире недостатки, лежала обязанность доказать их отсутствие.

Однако, бесспорные доказательства отсутствия в спорной квартире недостатков ответчиком не представлены.

Выполненное по заказу ответчика заключение № АП19/233-СТЭ от 27.05.2019 АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт», свидетельствующее об отсутствии недостатков, уравновешивается по доказательственному значению выполненным по заказу истца заключением № 83 от 20.06.2019 ООО «Центр экспертных заключений», указывающим на наличие многочисленных недостатков.

Суждение ответчика о том, что заключение № 83 от 20.06.2019 ООО «Центр экспертных заключений» является подложным доказательством, судом во внимание не принимается, ввиду отсутствия убедительных доводов, свидетельствующих о подложности заключения.

Само по себе утверждение ответчика о том, что в день, указанный в заключении как дата осмотра (21.05.2019), доступ в квартиру истцу не предоставлялся, таким доводом не является.

Заключением судебной экспертизы установлено наличие в спорной квартире недостатков, как в части нарушения обязательных требований, так и в части несоответствия спорной квартиры условиям договора.

При этом, суд отмечает заведомо недобросовестное поведение ответчика.

Определением от 31.01.2020, в судебном заседании с участием представителя ответчика, назначена судебная экспертиза.

По версии ответчика, актом от 27.05.2019 квартира передана истцу.

Однако, 16.02.2020 в спорной квартире, по заданию ответчика, проводятся очевидные ремонтно-строительные работы по устранению выявленных истцом недостатков; руководитель работ, в качестве документа, фиксирующего перечень подлежащих устранению замечаний, предъявляет выполненное по заказу истца заключение № 83 от 20.06.2019 ООО «Центр экспертных заключений».

Исследование спорной квартиры произведено судебными экспертами 26.03.2020.

Таким образом, ответчик, вопреки собственным утверждениям об отсутствии в спорной квартире недостатков и о ее передаче истцу, заведомо недобросовестное осуществляя гражданские права, пытался устранить обстоятельства, положенные в основание иска.

Суждение ответчика о недопустимости видеозаписей в качестве доказательства, судом отклоняется, ввиду того, что данные видеозаписи требованиям ст. 77 ГПК РФ соответствуют, их достоверность сомнений у суда не вызывает.

Недопустимыми доказательствами суд находит акт от 11.02.2020 «О выполнении ремонтных работ в квартирах №, № по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, стр. 1», и последующие заявления ФИО2, ФИО3, поскольку ни акт, ни заявления, как письменные доказательства, в нарушение ч. 5 ст. 67 ГПК РФ, не исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицами, на составление подобных актов не уполномоченными.

Однако, недопустимость названных доказательств не отменяет вывод суда о злоупотреблении ответчиком правом в попытке устранить имеющиеся в квартире недостатки.

При таких обстоятельствах, поведение истца, отказавшегося от подписания передаточного акта, признается судом правомерным, односторонний акт приема-передачи квартиры от 27.05.2019 – недействительным.

Соответственно, правомерным является и исковое требование о взыскании неустойки за просрочку в передаче квартиры.

Довод ответчика о том, что требование истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры должно быть ограничено периодом: с 31.12.2018 по 12.01.2019, так как с 13.01.2019 истец уклонялся от приемки квартиры, судом отклоняется, поскольку условие п. 6.6 договора, согласно которому днем получения корреспонденции участником долевого строительства считается десятый день ее направления застройщиком, ущемляют права истца, как потребителя, по сравнению с правилами, установленными Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем являются недействительными.

Просрочка в передаче квартиры ограничена заявленным истцом периодом (с 31.12.2018 по 02.04.2020), отыскиваемая величина неустойки (2 852 152 рубля 56 копеек) рассчитана истцом исходя из ключевой ставкой Банка России, действовавшей по состоянию на 02.04.2020 (6%), что меньше подлежащей применению ставки – на день, когда квартира подлежала передаче (30.12.2018), ставка составляла 7,75%, арифметически расчет является верным.

Вместе с тем, исходя из требований разумности и справедливости, суд считает необходимым применить ст. 333 ГК РФ, и уменьшить неустойку до 2 000 000 рублей.

В соответствии с заключением судебной экспертизы, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию величина расходов на устранение недостатков спорной квартиры, в размере 60 228 рублей.

Также, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение срока устранения недостатков спорной квартиры.

Выполненный истцом расчет неустойки за нарушение срока устранения недостатков, за период с 09.05.2019 по 02.04.2020, требованиям ч. 8 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" не противоречит, является арифметически верным, в связи с чем с ответчика в пользу истца взыскивается неустойка за нарушение срока устранения недостатков спорной квартиры, в размере 60 228 рублей.

В отсутствие доказательств невиновности ответчика в нравственных страданиях истца, вызванных нарушением его прав потребителя, подлежит удовлетворению исковое требование о компенсации морального вреда, размер которой, с учетом обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, составит 10 000 рублей.

Размер штрафа будет равен: (2 000 000 + 60 228 + 60 228 + 10 000) /2 = 1 065 228 рублей.

Оснований для уменьшения размера штрафа, с учетом состоявшегося уменьшения неустойки, суд не усматривает.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца взыскивается возмещение документально подтвержденных расходов по оплате судебной экспертизы, в размере 25 000 рублей.

В соответствии с разумными пределами, предусмотренными ст. 100 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца взыскивается возмещение расходов по оплате услуг представителя, в размере 40 000 рублей.

В силу ст. 98 ГПК РФ, ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца взыскивается возмещение расходов по уплате государственной пошлины, в размере 18 093 рублей 04 копейки.

Согласно ст. 103 ГПК РФ, ст. 333-19 НК РФ, с ответчика в бюджет Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина, в размере 5 270 рублей.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным односторонний акт застройщика от 27.05.2019 по договору участия в долевом строительстве № М-110 от 28.04.2018 о передаче ФИО1 квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, стр. 1, <адрес>.

Взыскать с ООО «Стимул СКТ» в пользу ФИО1:

стоимость устранения недостатков, в размере 60 228 рублей;

неустойку за нарушение срока устранения недостатков, в размере 60 228 рублей;

неустойку, за нарушение срока передачи квартиры, в размере 2 000 000 рублей;

компенсацию морального вреда, в размере 10 000 рублей;

штраф, в размере 1 065 228 рублей;

возмещение судебных расходов, в размере 25 000 рублей;

возмещение расходов по уплате государственной пошлины, в размере 18 093 рублей 04 копейки;

возмещение расходов по оплате услуг представителя, в размере 40 000 рублей.

В оставшейся части иска отказать.

Взыскать с ООО «Стимул СКТ» государственную пошлину в бюджет Санкт-Петербурга, в размере 5 270 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И. В. Яровинский

в окончательной форме

принято 02.10.2020