Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Андруховой Натальи Валерьевны к Толмачеву Алексею Александровичу о признании незаключенным договора купли-продажи дачного дома и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Андрухова Н.В. обратилась в суд с иском Толмачеву А.А., в котором просила признать незаключенным договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи незавершенного строительством дачного дома, расположенного на дачном земельном участке № в <адрес> между продавцом Толмачевым А.А. и покупателем Андруховой Н.В., и взыскать с Толмачева А.А. в ее пользу уплаченные по указанному договору денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании истица Андрухова Н.В. исковые требования поддержала, пояснив, что осенью 2011 года она в газете прочитала объявление о продаже дачи в <адрес>, по которому она созвонилась с продавцом Толмачевым А.А. и впоследствии встретилась с ним, обсудив условия продажи дачного дома. При этом они договорились о том, что Толмачев А.А. продает ей указанный дачный дом (строение), расположенный на земельном участке № в <адрес> (без самого земельного участка) за <данные изъяты>. Из разговора с Толмачевым А.А. она поняла, что он является собственником указанного дачного дома, а земельный участок под этим дачным домом еще не приватизирован и находится в государственной собственности, но она сможет впоследствии приватизировать его в свою собственность (в связи с чем он уступил ей <данные изъяты> от первоначальной цены, указанной в объявлении в размере <данные изъяты>, на оплату адвоката для оформления приватизации участка). Перед продажей дома она осмотрела участок № и расположенный на нем дачный дом (строение), который не был до конца достроен, и ее все устроило. ДД.ММ.ГГГГ она в присутствии заместителя председателя <данные изъяты> ФИО6, находясь в квартире последнего в г. Курске, еще раз обсудила с Толмачевым А.А. условия продажи незавершенного строительством дачного дома, передала Толмачеву А.А. <данные изъяты>, а он написал ей расписку о том, что получил от нее указанные денежные средства за продажу незавершенного строительством дачного дома (строения). При этом ФИО6 сам также сказал ей о том, что в марте 2012 года планируется проведение общего собрания членов товарищества, на котором будет решаться вопрос о приватизации дачных земельных участков членами товарищества. Также Толмачев А.А. написал заявление о выходе из членов товарищества, а она написала заявление о приеме в члены товарищества, и оплатила вступительный взнос в размере <данные изъяты>. Фактически Толмачев А.А. также передал ей продаваемый незавершенный строительством дачный дом, и ключи от него, после чего сам он этой дачей уже не пользовался. Незавершенный строительством дачный дом (строение) был передан Толмачевым А.А. ей в том же виде и состоянии, в котором он находился на момент, когда она осматривала его перед продажей (никаких элементов строения продавец не разобрал и не изменил). Споров и разногласий по цене продаваемого недостроенного дачного дома, а также по его состоянию и характеристикам между ней и Толмачевым А.А. не имелось. Документов о правах на земельный участок и продаваемый дачный дом Толмачев А.А. ей не предъявлял. Кроме расписки никаких документов о продаже дачного дома (договора, акта приема-передачи и т.д.) они больше не составляли.

Впоследствии в 2012 году она решила приватизировать дачный земельный участок №, на котором был расположен приобретенный ей незавершенный строительством дачный дом, однако при обращении ее в различные инстанции летом 2012 года она получила сообщение о том, что этот дачный земельный участок № расположен в полосе отвода железной дороги, в связи с чем его приватизация запрещена законом.

Мотивом предъявления настоящего иска послужило то, что продавец Толмачев А.А. ввел ее в заблуждение относительно того, что дачный земельный участок № 81, на котором был расположен приобретенный ей недостроенный дачный дом, она сможет впоследствии приобрести в свою собственность в порядке приватизации, однако, на самом деле уже после передачи ей дачного дома и передачи Толмачеву А.А. денежных средств в размере <данные изъяты> она выяснила, что приватизация этого участка не допускается законом. Указанное обстоятельство ее не устраивает, так как она желала после приобретения недостроенного дачного <адрес> вступления в члены товарищества оформить дачный земельный участок № в свою собственность и, в том числе за счет средств материнского капитала, построить на этом участке еще один дом. Строить дом на неприватизированном дачном участке она не желает. Приобретенный дачный дом и дачный участок №, на котором он расположен, она после декабря 2011 года постоянно не использовала, так как дачный дом не достроен и для проживания он еще не пригоден, а сама она постоянно проживает в <адрес>, но иногда приезжала на этот дачный участок. Также она пыталась продать этот дачный дом, дав объявление в газете, но до сих пор его не продала.

Представитель ответчика Толмачева А.А. по доверенности ФИО7 в судебном заседании иск не признала, пояснив, что действительно в ноябре-декабре 2011 года Толмачев А.А., являясь членом <данные изъяты>, в газете опубликовал объявление о продаже принадлежащего ему дачного дома, расположенного на дачном земельном участке № в <адрес>. Продаваемый дачный дом был ранее приобретен самим Толмачевым А.А., но документы о правах на указанный дачный дом и техническая документация им не оформлялись. По данному объявлению к нему обратилась Андрухова Н.В., с которой он встретился ДД.ММ.ГГГГ года, и они согласовали между собой, что Толмачев А.А. за <данные изъяты> продает ей стройматерилы в виде недостроенного дачного дома, расположенного на дачном земельном участке №, которые она получит, разобрав этот недостроенный дачный дом, и в дальнейшем будет использовать эти материалы при строительстве нового дачного дома, который она собиралась строить на том же дачном участке за счет средств материнского капитала.

Андрухова Н.В. перед продажей осмотрела участок № и расположенный на нем достроенный дачный дом, и ее все устроило. ДД.ММ.ГГГГ Толмачев А.А. и Андрухова Н.В. в присутствии заместителя председателя <данные изъяты> ФИО6, находясь в квартире последнего в г. Курске, передала Толмачеву А.А. <данные изъяты> за проданные стройматериалы и уступку права членства в товариществе с правом пользования земельным участком №, а он написал ей расписку о том, что получил от нее указанные денежные средства за продажу стройматериалов, которые в расписке он поименовал «дачей». Также Толмачев А.А. написал заявление о выходе из членов товарищества, а Андрухова Н.В. написала заявление о приеме в члены товарищества, и оплатила вступительный взнос в размере <данные изъяты>. При написании расписки и передаче денег ДД.ММ.ГГГГ как сам Толмачев А.А. так и ФИО6 поясняли Андруховой Н.В. о том, что дачный участок № расположен в полосе отвода железной дороги, в связи с чем его приватизация запрещена законом. Фактически Толмачев А.А. передал истице продаваемые стройматериалы в виде недостроенного дачного дома, и ключи от него, после чего сам он этой дачей уже не пользовался. Дачный дом (строение) не мог быть предметом договора купли-продажи, он не закончен строительством, не имеет коммуникаций, и на него не зарегистрировано право собственности, в связи с чем предметом сделки являлись стройматериалы, из которых состояло строение.

Впоследствии Андруховой Н.В. не удалось реализовать материнский капитал в целях строительства дома на дачном участке №, в связи с чем она решила вернуть уплаченные Толмачеву А.А. за приобретение стройматериалов деньги, и во второй половине 2012 года начала предъявлять ему претензию с требованием возврата денег, ссылаясь на то, что она якобы не знала о том, что дачный участок № расположен в полосе отвода железной дороги, и его приватизация запрещена законом.

Также просила суд применить срок исковой давности к заявленным Андруховой Н.В. требованиям о признании договора незаключенным, полагая, что к ним по аналогии должен применяться установленный п. 2 ст. 181 ГК РФ годичный срок давности, исчисляемый с момента заключения договора, то есть с ДД.ММ.ГГГГ года, поскольку именно в этот день истица узнала о нарушении своих прав.

Ответчик Толмачев А.А. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом и согласно объяснениям своего представителя по доверенности ФИО7 он просит о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, <данные изъяты> по доверенности ФИО6, в судебном заседании вопрос об удовлетворении иска оставил на усмотрение суда, пояснив, что с марта 2011 года он является заместителем председателя <данные изъяты> в <адрес>, территория которого находится в пределах полосы отвода железной дороги. За пределами полосы отвода находится лишь небольшая часть участков дачников, которые заняли эту территорию неофициально без каких-либо правоустанавливающих документов.

ДД.ММ.ГГГГ член товарищества Толмачев А.А., имевший в пользовании дачный участок №, и Андрухова Н.В., находясь в его квартире в г. Курске, в его присутствии договорились о продаже Толмачевым А.А. принадлежащего ему недостроенного дачного дома на дачном участке № покупателю Андруховой Н.В.. При этом Андрухова Н.В. на его вопросы пояснила, ему, что осмотрела дачный земельный участок № и расположенный на нем продаваемый дачный дом и, и что ее устраивает их состояние. Он также сам разъяснил Андруховой Н.В. о том, что все официально имеющиеся участки товарищества, в том числе и дачный участок № расположен в полосе отвода железной дороги, в связи с чем его приватизация запрещена законом, и его возможно оформить только в субаренду у РЖД, а также показал ей справку <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которой ни один из дачных участков ранее в собственность дачников никогда не передавался. При этом он также не сообщал ей о том, что вопрос о приватизации дачных участков может каким-либо образом разрешится в будущем. Впервые о претензиях со стороны Андруховой Н.В. по поводу приобретенного дачного дома он узнал только в первой половине октября 2012 года, когда получил запрос ее адвоката.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО8 показала, что с 2008 года она работает в должности бухгалтера в <данные изъяты> В декабре 2012 года она приняла вступительный взнос в сумме <данные изъяты> от Андруховой Н.В., которая написала заявление о приеме в члены товарищества в связи с приобретением дачного дома на участке № у Толмачева А.А., а также выдала ей членскую книжку. В разговоре она пояснила Андруховой Н.В., что все участки товарищества, в том числе и дачный участок № расположен в полосе отвода железной дороги, в связи с чем его приватизация запрещена законом. Андрухова Н.В. сообщила о том, что ей известно, что дачный участок № не приватизирован Толмачевым А.А.. Впоследствии в 2013 году, когда она еще раз встретилась с Андруховой Н.В., то последняя сообщила ей о том, что она приобрела дачный дом за счет средств материнского капитала и собирается построить на этом участке еще один дом.

Из оглашенных в судебном заседании показаний свидетеля ФИО9, данных ей в ходе судебного разбирательства ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ года, следует, что в первой половине ноября 2011 года он по просьбе истицы вместе с дочерью последней и Толмачевым А.А. ездили в «Саблино», где осматривали дачный дом в <данные изъяты> который продавал ФИО3. При этом ФИО3 сообщил ей, что в марте 2012 году будет приватизация дачных земельных участков и он готов снизить цену на <данные изъяты> на услуги адвоката для оформления приватизации. О том, что имеются проблемы с приватизацией дачного участка он не сообщал.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Курской области, ТУ Росимущества в Курской области, ОАО «РЖД» в лице филиала - Орловско-Курского отдела правового обеспечения МЖД, в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили.

Изучив материалы дела, выслушав доводы участвующих в деле лиц и показания свидетелей, суд приходит к выводу о том, что исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Положения ГК РФ не предусматривают государственную регистрацию договора купли-продажи объекта незавершенного строительства (ст. 551 ГК РФ предусмотрена только государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости).

Уведомлением Управления Росреестра по Курской области от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что в ЕГРП отсутствуют записи о государственной регистрации прав на дачный земельный участок № в <адрес>, а также на расположенный на указанном участке дачный дом.

Из объяснений участвующих в деле лиц, справки <данные изъяты> заявлений Андруховой Н.В. и Толмачева А.А. от ДД.ММ.ГГГГ года, выписки из протокола № общего собрания членов <данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ года, следует, что Толмачев А.А. являлся членом <данные изъяты>», и имел в пользовании закрепленный за ним дачный земельный участок №, на котором расположен объект незавершенного строительства (дачного дома), на который, несмотря на отсутствие правоустанавливающих документов, он имел возможность зарегистрировать за собой право собственности в упрощенном порядке после оформления правоустанавливающего документа на дачный земельный участок (например, договора аренды) и на основании декларации о таком объекте недвижимого имущества (п. 1-3 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В декабре 2011 года Толмачев А.А. подал заявление о выходе из состава членов <данные изъяты> датированное ДД.ММ.ГГГГ года, а Андрухова Н.В. подала заявление, датированное ДД.ММ.ГГГГ года, о вступлении в члены указанного товарищества, оплатив вступительный взнос, после чего была принята в члены товарищества решением общего собрания членов от ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно представленной истицей расписки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 5) Толмачев А.А. получил от Андруховой «за продажу дачи № <адрес> <данные изъяты> в присутствии ФИО6.

Требования ст. 554 ГК РФ об обязательном наличии в договоре продажи недвижимости данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, направлены на то, чтобы избежать разногласий между сторонами договора относительно тождественности самой недвижимой вещи, являющейся предметом сделки по договору, ее характеристик и состояния фактически переданной покупателю недвижимой вещи.

Несмотря на то, что в указанной расписке отсутствует характеристики продаваемого объекта незавершенного строительства (дачного дома), суд приходит к выводу о том, что указанное обстоятельство не подтверждает нарушение прав истицы со стороны ответчика, поскольку из ее собственных объяснений в судебном заседании следует, что по условиям состоявшейся между ними договоренности, оформленной распиской от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 за <данные изъяты> продает ей объект незавершенного строительства (дачный дом), расположенный на земельном участке № в <адрес> за <данные изъяты>. При этом истица понимала, что сам земельный участок не является предметом сделки и не принадлежит продавцу, поскольку он не приватизирован и находится в государственной собственности. Перед продажей дома истица осмотрела участок № и расположенный на нем объект незавершенного строительства (дачного дома), который впоследствии фактически и был передан Толмачевым А.А. ей в том же виде и состоянии, в котором он находился на момент, когда она осматривала его перед продажей (никаких элементов строения продавец не разобрал и не изменил). Споров и разногласий по цене продаваемого недостроенного дачного дома, а также по его состоянию и характеристикам между ней и Толмачевым А.А. не имелось.

Таким образом, истице был передан именно тот объект незавершенного строительства (дачного дома) и именно в том виде и состоянии, и за ту цену, на которые она рассчитывала и была ознакомлена с ними при осмотре указанного объекта перед его покупкой, осознавая при этом, что дачный земельный участок ей не продается и предметом сделки не является. Иных объектов незавершенного строительства (дачного дома) на участке №, относительно которых истица могла ошибочно полагать, что именно они являются предметом сделки, не имеется.

Поскольку в силу ст. 3 ГПК РФ защите подлежит лишь нарушенное либо оспариваемое право, а истицей не было представлено доказательств о нарушении ее прав со стороны ответчика, не указавшего в расписке все характеристики и индивидуально-определенные признаки продаваемого объекта незавершенного строительства (дачного дома), ее исковые требования о признании договора купли-продажи дачного дома по мотиву несогласования сторонами существенных условий суд находит необоснованными, в связи с чем также необоснованными являются и требования о взыскании с ответчика уплаченных по договору денежных средств.

Отсутствие перечисленных сведений относительно предмета сделки не затруднило каким-либо образом исполнение состоявшегося договора, поскольку ответчиком истице фактически был передан приобретенный недостроенный дачный дом и ключи от него, который она и имела намерение приобрести, после чего она получила возможность владеть и пользоваться им по своему усмотрению, а также осуществляла полномочия собственника недостроенного дачного дома по распоряжению им, предпринимая попытки продать приобретенный ей объект недвижимости.

При этом за истицей после оформления правоустанавливающего документа на дачный земельный участок (например, договора аренды) сохраняется возможность зарегистрировать за собой право собственности на приобретенный объект недвижимости в упрощенном порядке на основании декларации о таком объекте недвижимого имущества (п. 1-3 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Из объяснений истицы в судебном заседании следует, что мотивом предъявления настоящего иска послужило то, что продавец Толмачев А.А. ввел ее в заблуждение относительно того, что дачный земельный участок №, на котором был расположен приобретенный ей недостроенный дачный дом, она сможет впоследствии приобрести в свою собственность в порядке приватизации, однако, на самом деле приватизация этого участка не допускается законом. Аналогичные объяснения были даны ей ДД.ММ.ГГГГ и в ходе проверки ее заявлении о преступлении в отношении Толмачева А.А. УУП Кореневского ОП МО МВД России «Глушковский» ФИО10.

Таким образом, истица фактически указывает на то, что совершила указанную сделку под влиянием заблуждения (или обмана), однако защита прав лица, совершившего сделку под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (либо обмана), осуществляется иным способом, а именно - путем предъявления иска о признании этой сделки недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения (обмана) (п. 1 ст. 178 и п. 1 ст. 179 ГК РФ). Однако, указанных требований истицей в рамках настоящего спора не заявлялось, что исходя из положений ст.ст. 166, 178 и 179 ГК РФ, ч. 3 ст. 196 ГПК РФ исключает возможность принятия судом решения о признании указанной оспоримой сделки недействительной. Изложенное свидетельствует о том, что в рамках настоящего дела истицей выбран ненадлежащий способ защиты своих прав.

Кроме того, суд также принимает во внимание объяснения представителя третьего лица - заместителя председателя <данные изъяты> ФИО6 и показания свидетеля ФИО8, которые подтверждают доводы стороны ответчика о том, что при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Толмачев А.А. и ФИО6 поставили Андрухову Н.В. в известность о том, что дачный участок № расположен в полосе отвода железной дороги, в связи с чем его приватизация запрещена законом. Объяснения ФИО6 и показания ФИО8, которые не являются заинтересованными в исходе дела лицами, последовательны и согласуются с объяснениями Толмачева А.А. и ФИО6, которые были получены у них ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно и в ходе проверки заявления истицы о преступлении в отношении Толмачева А.А. УУП ОП-5 УМВД России по г. Курску ФИО11. Показания свидетеля ФИО9 не могут быть приняты во внимание судом, так как указанный свидетель при обсуждении условий продажи объекта незавершенного строительства (дачного дома) между сторонами договора не присутствовала.

Также суд учитывает, что истицей в нарушение ст. 56 ГПК РФ не было представлено доказательств однозначно свидетельствующих о том, что дачный участок № находится в полосе отвода железной дороги, что в силу пп.7 п. 5 ст. 27 и п. 2 ст. 90 ЗК РФ, п. 12 Положения о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог, утвержденного Приказом МПС РФ от 15.05.1999 года № 26Ц, препятствует предоставлению его в собственность граждан, поскольку согласно сообщения Орловско-Курского отдела правового обеспечения МЖД - филиала ОАО «РЖД» от 05.04.2013 года следует, что в связи с отсутствием генерального плана ДНТ «Сигнал-2» сделать заключение и определить фактическое местонахождение дачного участка № относительно полосы отвода железной дороги не представляется возможным (л.д. 49-50).

Доводы стороны ответчика о пропуске истицей годичного срока исковой давности, предусмотренного п. 2 ст. 181 ГК РФ суд находит несостоятельными, так как этот срок установлен для предъявления исковых требований о признании оспоримой сделки недействительной, тогда как истицей заявлены иные требования - о признании договора незаключенным, к которым в согласно ст. 196 ГК РФ подлежит применению общий срок исковой давности три года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Андруховой Натальи Валерьевны о признании незаключенным договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи незавершенного строительством дачного дома, расположенного на дачном земельном участке № в <адрес> между продавцом Толмачевым Алексеем Александровичем и покупателем Андруховой Натальей Валерьевной, и взыскании с Толмачева Алексея Александровича в ее пользу уплаченных по указанному договору денежных средств в сумме <данные изъяты> - отказать.

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Курский районный суд Курской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: