Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Администрации г.Омска об обязании выполнить действия, суд

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился к Департаменту имущественных отношений Администрации г.Омска с иском о признании бездействия незаконным и обязании заключить договор аренды земельного участка. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с Б.Е.В. договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, согласно которому ФИО1 купил, а Б.Е.В. продал гараж, общей площадью застройки 333,7 кв.м., литер Г,Г1, этаж 2-1, расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности продавца на данный объект зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ года. Право собственности покупателя на приобретенный объект незавершенного строительства зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года, сделана запись регистрации № №

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Департамент имущественных отношений Администрации г.Омска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка размером 2.853 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, государственная собственность на который не разграничена. Решением Департамента имущественных отношений Администрации г.Омска № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в представлении земельного участка в аренду, по основаниям, что объект незавершенного строительства не поименован в ст. 36 ЗК РФ. Право аренды на данный земельный участок возможно получить только путем участия в торгах.

Считает данный отказ неправомерным, поскольку первоначальное право на объект незавершенного строительства зарегистрировано ООО <данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ года, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ года. Земельный участок был передан ООО «<данные изъяты>» в аренду сроком на 10 лет. Считает, что последующим покупателям права на земельный участок должны определяться условиями договора аренды, заключенного с ООО «ЛЕОН», которое в настоящее время ликвидировано, имущество продано в процессе исполнения процедуры ликвидации. Земельный участок поделен в соответствии с расположенными на нем объектами недвижимости, для целей строительства которых земельный участок предоставлялся.

Просит признать незаконным бездействие Департамента имущественных отношений Администрации г.Омска, обязать заключить договор аренды с истцом на условиях ранее заключенного договора аренды с ООО «ЛЕОН».

В судебном заседании истец ФИО1 не присутствовал, просил рассмотреть заявленные требования в его отсутствие.

Представитель истца ФИО1- ФИО2 исковые требования подержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Указала, что предложенные Департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска условия приобретения прав на земельный участок путем участия в торгах, нарушают права собственника объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке. Ввести в эксплуатацию объект истец не может из-за отсутствия у него прав на земельный участок, а земельный участок невозможно приобрести в соответствии со ст. 36 ЗК РФ из-за отсутствия прав на объект недвижимости, введенный в эксплуатацию. Недвижимость приобретена правомерно, регистрирующим органом проведена проверка правообразующих документов. Вступить в договор аренды на стороне арендатора истец также не может, поскольку после ликвидации ООО «<данные изъяты>» договор с ним прекращен путем издания распоряжения ГУ по Земельным ресурсам Омской области от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации г.Омска ФИО3 исковые требования не признал и указал, что в соответствии со ст. 36 ЗК РФ земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства не может быть представлен в собственность или на праве аренды истцу, поскольку такой объект не является зданием, строением, сооружением, которые могут считаться таковыми с момента их государственной регистрации в таком качестве. Учитывая, что право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ пункт 21 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» к указанным правоотношениям не применяется. Право собственности и аренды может быть получено истцом только при участии в торгах на общих основаниях.

Суд считает возможным рассмотреть заявленные требования в отсутствие истца.

Заслушав представителей сторон, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска и ООО «ЛЕОН» заключен договор № Д-Ц 14-6288, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял сроком на 10 лет земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 41.880 кв.м., в границах указанных на прилагаемом плане, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, для производственных целей под строение ( нежилое строение шатер печи, здание тоннельной сушилки: двухэтажной кирпичное здание с двумя одноэтажными кирпичными пристроями, нежилое строение бытовой корпус, здание соединительной галереи, двухэтажное кирпичное здание с одной двухэтажной кирпичной пристройкой, тремя одноэтажными кирпичными пристройками) (л.д.62-66). На данный земельный участок представлен кадастровый план (выписка из государственного земельного кадастра) от ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с которым кадастровый номер земельного участка № площадь 41.880 кв.м., разрешенное использование: для производственных целей под строение (л.д.67). Также представлен план границ земельного участка (л.д.68). В сведениях о частях земельного участка и обременениях указано на передачу данного участка в аренду (л.д.69).

На основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области, действовавшим на основании Положения о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области, утвержденного Указом Губернатора Омской области от ДД.ММ.ГГГГ № №, и ООО <данные изъяты> с соответствии с проектом границ по формированию земельных участков, утвержденным в установленном порядке, в пункте 1.1 Договора аренды слова «на 10 лет земельный участок», заменить словами «на 10 лет земельные участки», слова общей площадью 41.880 кв.м. заменены на слова « общей площадью 24.444,00 кв.м. с кадастровым номером № (А) и общей площадью 17.437,00 кв.м. с кадастровым номером № (Б)» (л.д.80).

В соответствии с соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № Д№ от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенным между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и ООО «<данные изъяты>» в пункте 1.1 Договора аренды слова «общей площадью 24.444,00 кв.м. с кадастровым номером № (А) и общей площадью 17.437 кв.м. с кадастровым номером № (Б) заменены на слова «общей площадью 24.444,00 кв.м. с кадастровым номером № и общей площадью 17.437,00 кв.м. с кадастровым номером №» (л.д.71).

Далее, в соответствии с межевым планом, подготовленным в результате выполнения кадастровых работ образованы шесть земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером № границы установлены относительно ориентира: двухэтажное строение с одноэтажной пристройкой (шатер печи, здание тоннельной сушилки), почтовый адрес: <адрес> (л.д.56). В межевом плане представлен чертеж земельных участков и их частей (л.д.57). В результате деления образован земельный участок с кадастровым условным номером №. Указанному земельному участку присвоен кадастровый номер №, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (л.д.59).

В судебном заседании установлено, что на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства - гараж, общая площадь которого составляет 333,7 кв.м., этажность 2-1, подвал, литер Г, Г1, право собственности на который зарегистрировано за истцом ФИО1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14).

Истец обратился в Департамент имущественных отношений Администрации г.Омска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности (л.д.5).

Департамент имущественных отношений Администрации г.Омска на указанное заявление ответил отказом, указав, что применение статьи 36 ЗК РФ в отношении объектов незавершенного строительства исключается, поскольку в отличии от зданий, строений, сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Представление земельного участка в аренду будет возможно только после ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства и регистрации права собственности на данный объект (л.д.10).

Не согласившись с данным ответом, истец повторно обратился в Департамент имущественных отношений Администрации г.Омска с заявлением об устранении допущенного в отношении него нарушения норм земельного законодательства. При этом указал, что в соответствии со ст. 51 п.7 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства требуется предъявить правоустанавливающие документы на земельный участок (л.д.7).

Департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска ДД.ММ.ГГГГ за № № дан ответ с указанием на обращение по указанному вопросу за дачей разъяснений в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации по вопросу толкования положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (л.д.8).

В материалы дела истцом представлено разъяснение Комитета по земельным отношениям и строительству Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № направленное Мэру города Омска, о порядке применения положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в системном толковании с положениями норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих права покупателя объекта незавершенного строительства. Исходя из содержания представленного разъяснения, следует, что собственник объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, используемом продавцом такого объекта на основании договора аренды, срок действия которого не истек, может получить права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка до истечения срока его действия (л.д.10-12).

Департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска правовая позиция, изложенная в первоначальном ответе на заявление истца о предоставлении в аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, не изменена.

Истец, полагая, что его права нарушены, обратился в суд с иском о признании незаконным бездействия Департамента имущественных отношений Администрации г.Омска, обязании заключить с ним договор на условиях, изложенных в договоре аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности за ФИО1 на объект незавершенного строительства - гараж, расположенный по адресу: <адрес>.

Указанный объект недвижимого имущества приобретен ФИО1 в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенным с Б.Е.В., которому он принадлежал на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ на основании свидетельства о государственной регистрации права серия <адрес>, о чем имеется ссылка в договоре (л.д.15-17).

Статьей 552 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В судебном заседании установлено, что продавец по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Б.Е.В. не является собственником земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, проданный ФИО1 Соответственно, часть земельного участка, занятая проданной недвижимостью и необходимая для ее использования продавцом покупателю не передана.

Земельный участок. расположенный по адресу: <адрес> кадастровым номером № ранее входивший в состав земельного участка с кадастровым номером 55№ площадью 41.880 кв.м., относится к муниципальной собственности, что подтверждается договором аренды земельного участка, заключенным с ООО «<данные изъяты> с учетом соглашений к договору аренды и кадастровым паспортом земельного участка (л.д.38).

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из материалов дела следует, что первоначальным собственником объекта незавершенного строительства являлось ООО «<данные изъяты>, которому земельный участок был предоставлен в аренду для производственных целей под строения, что отражено в договоре аренды.

Свидетельством серии №, выданным Федеральной налоговой службой подтверждается, что в соответствии с Федеральным законом о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации юридического лица в связи с его ликвидацией на основании решения суда ООО «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ (л.д.81).

Распоряжением Главного управления по земельным ресурсам Омской области ДД.ММ.ГГГГ издано распоряжение № №, в соответствии с которым договор аренды земельного участка № №, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ, считается прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.82).

Вместе с тем, право собственности Б.Е.В.. продавца по договору купли-продажи, заключенному с ФИО1, на объект незавершенного строительства было зарегистрировано в соответствии со свидетельством о государственной регистрации <адрес> - ДД.ММ.ГГГГ года. Следовательно, в период действия договора аренды земельного участка № №, Б.Е.В. фактически пользовался земельным участком на условиях данного договора до даты продажи недвижимости, расположенной на указанном земельном участке.

ФИО1, желая легализовать свое право на пользование земельным участком, расположенным под объектом незавершенного строительства, обратился с заявлением о заключении с ним договора аренды.

Статьей 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п.3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретения права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Однако, анализ вышеприведенных норм права не позволяет сделать вывод о том, что собственник объекта незавершенного строительства, может быть субъектом прав, установленных для собственников зданий, строений, сооружений статьями 35-36 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом судом учитывается, что в статье 130 ГК РФ приведен перечень недвижимых вещей, в состав который входят как здания, строения, сооружения, так и отдельно поименованы объекты незавершенного строительства. Вместе с тем, перечень, предусмотренный статьями 35-36 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит такого наименования недвижимого имущества как объект незавершенного строительства. Следовательно, права собственников объектов незавершенного строительства, имеют более ограниченный объем относительно земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимого имущества, по сравнению с собственниками зданий, строений, сооружений, введенных в эксплуатацию, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке. Указанное ограничение прав закреплено в пункте 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

Данной нормой права предусмотрено, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельный участок собственниками зданий, сооружений.

Следовательно, собственник объекта незавершенного строительства имеет возможность реализовать свое право на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости только путем участия в торгах, если его право на указанный объект зарегистрировано после ДД.ММ.ГГГГ года.

Вместе с тем, по мнению суда, установленный пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» порядок реализации прав на земельный участок, расположенный под объектом незавершенного строительства, не исключает применения к возникшим правоотношениям, положений статьи 552 ГК РФ, поскольку земельным законодательством прямого запрета на вступление в договор аренды на стороне арендодателя для собственников объектов незавершенного строительства, не установлено. При этом нормами гражданского законодательства гарантировано возникновение у покупателя недвижимого имущества, к которому относится в силу ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства, прав пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и у продавца недвижимости.

При указанных обстоятельствах, ФИО1 имеет право на заключение в ним договора аренды земельного участка, на условиях, изложенных в договоре аренды № №, зарегистрированном ДД.ММ.ГГГГ, с условием предоставления земельного участка до истечения срока его действия, т.е. до истечения 10 лет, начиная от даты регистрации договора - ДД.ММ.ГГГГ года. При этом, прекращение договора аренды распоряжением Главного управления по земельным ресурсам Омской области от ДД.ММ.ГГГГ № № не может повлиять на права истца на заключение договора на аналогичных условиях, поскольку в силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие действий граждан и юридических лиц.

Приобретение ФИО1 объекта незавершенного строительства соответственно породило для него право пользования земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество на тех же условиях, на которых пользовались данным участком предыдущие собственники указанного объекта недвижимости. Права и обязанности, установленные для ООО «<данные изъяты>» договором аренды № на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования для производственных целей под строение, подлежат применению к правоотношениям с ФИО1 при определении условий договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, государственная собственность на который не разграничена, с видом разрешенного использования для размещения производственных и административных зданий, строений промышленности, коммунального хозяйства, материально- технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок, под склад.

С учетом изложенного, исковые требования ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Администрации г.Омска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Обязать Департамент имущественных отношений Администрации г.Омска заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на условиях договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного с ООО «<данные изъяты>» на земельный участок с кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г.Омска в течение месяца.

Решение вступило в законную силу 05.03.2014