Гражданский кодекс часть 1

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли- продажи жилого дома, площадью 85 кв.м., с КН 23:47:0117018:3173, находящийся по адресу: <адрес>, с/т «Радуга, <адрес>», расположенный на земельном участке площадью 642 кв.м., с КН 23:47:0117018:1818, находящийся по адресу: <адрес>, с/т «Радуга», участок 2.

По условиям вышеуказанного договора цена жилого дома определена сторонами в размере <данные изъяты> (п. 3.1. договора).

Согласно п. 3.2. договора окончательный расчет произведен в следующем порядке: <данные изъяты> за счет собственных средств покупателя перед регистрацией перехода прав собственности на заемщика, а <данные изъяты> будут переданы за счет кредитных средств по кредитному договору № т ДД.ММ.ГГГГ Банка ПАО Сбербанк России, путем перечисления на текущий счет продавца.

На самом деле, согласно предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцы передали ответчику в качестве аванса денежные средства в размере <данные изъяты>.

Оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> была перечислена банком на расчетный счет продавца.

В силу п. 3.3. жилой дом находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним. Залогодержателем по данному залогу является ПАО Сбербанк, как Банк предоставивший кредит на приобретение жилого дома, Залогодателем - Покупатель.

Созаемщиками по настоящему кредитному договору являются ФИО1 и ФИО2, которые приобрели жилой дом и земельный участок в браке (свидетельство о заключении брака ДД.ММ.ГГГГ, запись акта о заключении брака №), поэтому недвижимость является совместным имуществом супругов. Истцы, воспользовались государственным сертификатом на материнский (семейный) капитал и погасили часть долга по кредитному договору денежными средствами в размере <данные изъяты>.

Сразу же после въезда в купленный жилой дом были выявлены существенные недостатки при его эксплуатации, связанные с нарушениями строительных норм и правил, которые способствовали появлению плесени.

Согласно экспертному заключению №.18/18, жилой дом, расположенный на территории земельного участка с кадастровым номером 23:47:0117018:1818 по адресу: <адрес>, с/т «Радуга», участок 2, требованиям нормативных документов РФ, не соответствует:

-п.п.4.7 СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10, в части отсутствия вытяжных (вентиляционных) каналов в кухне-столовой и санузле;

-п.п. 9.1 и п.п. 9.3 СП 17.13330.2017, в части отсутствия наружного водоотвода на кровле, при существующем выносе карнизов кровли от плоскости стены менее 600 мм (по факту отсутствует желоб и водосточная труба на карнизе крыши ориентированном в северном направлении и отсутствует водосточная труба на карнизе крыши ориентированном в южном направлении);

-п.п. ДД.ММ.ГГГГ СНКК 22-301-2000* и п.п. 6.3.6 СП 14.13330.2014, в части того, что в исследуемом жилом 2-х этажном доме, произведено устройство деревянного межэтажного перекрытия при сейсмичности района строительства 8 баллов («в зданиях до 2 этажей включительно для площадок с сейсмичностью 7 баллов и в одноэтажных зданиях для площадок сейсмичностью 8 баллов при расстояниях между стенами не более 6м в обоих направлениях допускается устройство деревянных перекрытий (покрытий)»),

-п.п. 6.14.7 СП 14.13330.2014, в части того, что устойчивость конструкций несущих стен жилого дома при высоте 2,57 м и 3,0 м и толщине 0,2 м, при строительстве не обеспечена («...отношение высоты этажа к толщине стены должно быть не более 12»);

-п.п. 5.13 ГОСТ 30971-2012, в части отсутствия с внутренней стороны заполнений оконных проемов из ПВХ-профиля, дополнительного водо-и пароизоляционного слоя монтажных швов;

- п.п. 11.42 СП 45.13330.2017, в части отсутствия гидроизоляционного слоя (горизонтального и вертикального) на фундаменте жилого дома;

- статьи 9 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в части не выполнения требований п.п. 6.14.7 и п.п 6.3.6 "СП 14.13330.2014. Свод правил. Строительство в сейсмических районах. СНиП Н-7-81*».

- п.п. 10.2 "СП 28.13330.2017, статьям 10 и 14 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в части наличия факторов, выраженных в выделении на строительных конструкциях и элементов жилого плесневых грибов, оказывающих негативное влияние на здоровье человека, и вредного воздействия на среду обитания человека в результате биологических воздействий.

Причиной выявленных несоответствий требованиям нормативных документов РФ, допущенных при возведении жилого дома, на территории земельного участка с кадастровым номером 23:47:0117018:1818 по адресу: <адрес>, с/т «Радуга», участок 2, является не соблюдения требований СНиП, СП и ГОСТ производителем работ в процессе строительства указанного жилого дома.

Рыночная стоимости жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с/т «Радуга», № составляет: <данные изъяты>

Фактическая общая площадь частей исследуемого жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0117018:1818 по адресу: <адрес>, с/т «Радуга», участок 2, составляет 71,6 кв.м., а фактическая площадь жилого дома, определенная на момент осмотра в соответствии с методиками инструкции: Приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения», составляет 75,3 кв.м.

Ввиду того, что жилой не соответствует нормативным документа РФ и имеет существенные недостатки, указанные в экспертном заключении №.18/18, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению.

В ходе устранения существенных недостатков истцами были произведены неотделимые улучшения жилого дома и была улучшена инфраструктура дома (пробурена скважина для бесперебойного снабжения дома водой).

Для обеспечения дома водой, истцы были вынуждены пробурить скважину, оплатив за работы <данные изъяты>.

Для устранения конденсата на полу, борьбы с плесенью и прочими недостатками, указанными выше, истцами были приобретены строительные материалы (напольная плитка, клей, монтажная пена, пистолет для монтажной пены и т.п. строительные материалы) на сумму <данные изъяты>.

На основании вышеизложенного истцы просят:

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, площадью 85 кв.м., КН 23:47:0117018:3173, расположенный по адресу: <адрес>, с/т «Радуга», №, и земельного участка, площадью 642 кв.м., КН 23:47:0117018:1818, расположенного по адресу: <адрес>, с/т «Радуга», участок 2, заключенного между ФИО3 и ФИО1;

Вернуть стороны в первоначальное положение: взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 остаток денежной суммы по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере <данные изъяты>, путем зачисления денежных средств на банковский счет ФИО1 в ПАО «Сбербанк России», для последующего досрочного погашения кредита.

Обязать ФИО3 перечислить денежные средства в размере <данные изъяты> по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии МК-10 № от ДД.ММ.ГГГГ№, на расчетный счет государственного учреждения - управление пенсионного фонда Российской Федерации в <адрес> края.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 и ФИО2 разницу между суммой выданного кредита в размере <данные изъяты> и суммой в размере <данные изъяты> (остаток денежной суммы по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) + <данные изъяты> (средства материнского капитала) = в размере <данные изъяты>.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 сумму в размере <данные изъяты>, в счет уплаты денежной суммы на приобретение жилого дома, площадью 85 кв.м., КН 23:47:0117018:3173, расположенного по адресу: <адрес>, с/т «Радуга», № 2, и земельного участка, площадью 642 кв.м., КН 23:47:0117018:1818, расположенного по адресу: <адрес>, с/т «Радуга», участок 2, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Жилой дом, площадью 85кв.м., К 23:47:0117018:3173, расположенный по адресу: <адрес>, с/т «Радуга», №, и земельный участок, площадью 642 кв.м., КН 23:47:0117018:1818, расположенного по адресу: <адрес>, с/т «Радуга», участок 2, вернуть ФИО3.

Указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации перехода прав собственности от ФИО1 к ФИО3 на жилой дом, площадью 85 кв.м., КН 23:47:0117018:3173, расположенный по адресу: <адрес>, с/т «Радуга», №, и земельный участок, площадью 642 кв.м., КН 23:47:0117018:1818, расположенного по адресу: <адрес>, с/т «Радуга», участок 2.

После досрочного погашения долга по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении объектов недвижимости: жилой дом, площадью 85 кв.м., КН 23:47:0117018:3173, расположенный по адресу: <адрес>, с/т «Радуга», №, и земельный участок, площадью 642 кв.м., КН 23:47:0117018:1818, расположенного по адресу: <адрес>, с/т «Радуга», участок 2, прекращается ипотека в силу закона, установленная в пользу ПАО «Сбербанк России» и погашаются записи в ЕГРН № и №.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 стоимость неотделимых улучшений в размере 101 059,17, из которых сумма в размере <данные изъяты> оплачена за бурение скважины, сумма в размере <данные изъяты>, уплаченная за оборудование для функционирования скважины, сумма в размере 1 440,17, уплаченная за напольную плитку;

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 стоимость неотделимых улучшений жилого дома в размере <данные изъяты>, из которых сумма в размере <данные изъяты> уплачена за напольную плитку, сумма в размере <данные изъяты> уплачена за клей для напольной плитки, сумма в размере <данные изъяты> уплачена за прочие строительные материалы, сумма в размере 297,79 уплачена за средство от плесени, сумма в размере <данные изъяты> уплачена за средствоот плесени, сумма в размере <данные изъяты> уплачена за средство от плесени, сумма в размере <данные изъяты>, уплачена за напольную плитку и прочие строительные материалы, сумма в размере <данные изъяты>, уплачена за прочие строительные материалы, сумма в размере <данные изъяты> уплачена за стяжку напольную и леску разметочную, сумма в размере <данные изъяты>, уплачена за клей плиточный;

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 госпошлину в размере <данные изъяты>.

В судебном заседании истец ФИО2, представляющий свои интересы и интересы ФИО1, и их представитель настаивали на удовлетворении иска.

Представитель ответчика в судебном заседании просил вынести решение на усмотрение суда.

Представители заинтересованного лица ПАО Сбербанк России в судебном заседании просили в иске отказать, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли- продажи жилого дома, площадью 85 кв. м„ КН 23:47:0117018:3173, расположенный по адресу: <адрес>, с/т «Радуга» №, и земельного участка, площадью 642 кв.м., КН 23:47:0117018:1818, расположенного по адресу: <адрес>, с/т «Радуга» №.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п, 2 с г. 434 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (и. 1 ст. 551 ГК РФ).

ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк» заключил кредитный договор № с ФИО1 о предоставлении кредита. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заёмщик ФИО1 предоставляет кредитору в виде залога объект недвижимости - жилой дом, площадью 85 кв.м., КН 23:47:01 17018:3173 и земельный участок КН 23:47:0117018:1818, находящиеся по адресу: <адрес>, с/т. «Радуга», участок 2.

Залог является способом обеспечения исполнения обязательств, позволяющим кредитору-залогодержателю в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспечиваемого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Данный способ обеспечения исполнения обязательств характеризуется двумя важнейшими свойствами:

наличием у кредитора-залогодержателя приоритета в удовлетворении требований из стоимости предмета залога перед другими кредиторами залогодателя;

сохранением залогового обременения в случае отчуждения залогодателем предмета залога третьим лицам.

Оспариваемая сделка по купле-продаже объекта недвижимости полностью соответствовала на момент ее совершения требованиям, предъявляемым к такому виду сделок действующим законодательством Российской Федерации.

Банк является добросовестным залогодержателем. Банком предприняты все возможные меры для проверки действительности принимаемого в залог права.

При заключении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ Банк располагал документальным подтверждением обеспечения предоставляемого кредита, а именно жилой дом и земельный участок по адресу: жилой дом, площадью 85 кв.м., КН 23:47:0117018:3173 и земельный участок КН 23:47:0117018:1818, находящиеся по адресу: <адрес>, с/т. «Радуга», участок 2., выступающей предметом залога на законных основаниях, в частности залогодателем были представлены Банку все необходимые документы, подтверждающие, что данный предмет залога не обременен другими обязательствами.

В соответствии с кредитным договором от 21.08.2017г. №, обязанность заёмщика по предоставлению обеспечения исполнения обязательств по договору и требования к такому обеспечению. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заёмщик предоставляет (обеспечивают предоставление) кредитору, до выдачи кредита: договор купли продажи.

Из чего следует, что банк в данном случае является добросовестным залогодержателем.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ N 2763/11, высшая судебная инстанция выразила позицию согласно которой, несмотря на правильное признание недействительной сделки, по которой произошло отчуждение имущества необходимо учитывать, что произошла не просто передача титула собственника имущества, но и состоялось обременение недвижимости ипотекой в пользу банка. На основании сделок купли-продажи и залога в государственный реестр внесены записи как о переходе права собственности, так и об ипотеке.

Спорный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 на момент заключения никем не оспаривался.

Банком предприняты все возможные меры для проверки действительности принимаемого в залог права.

При таких обстоятельствах, Банк не знал и не мог знать о возможной недействительности (ничтожности) заключаемой сделки между ФИО1 и ФИО3 в отношении спорного имущества.

В определении от ДД.ММ.ГГГГ N 308-ЭС15-18008, рассматривая дело о признании недействительными договоров ипотеки, Верховный суд Российской Федерации указал, что российский правопорядок базируется, в том числе на необходимости защиты прав добросовестных лиц и поддержании стабильности гражданского оборота, что, в числе прочего, подразумевает направленность правового регулирования и правоприменительной практики на сохранение юридической силы заключенных сделок. Поэтому приоритет в рассматриваемом случае необходимо было отдать банку как лицу добросовестному.

В определении от ДД.ММ.ГГГГ N 304-ЭС15-20061 в деле об оспаривании сделок Верховный суд Российской Федерации указал, что признание за банком статуса добросовестного залогодержателя влечет необходимость указать в резолютивной части на обременение возвращаемого в порядке реституции имущества.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ N 2763/1 1. выражена позиция, согласно которой, несмотря на признание недействительной сделки, по которой произошло отчуждение имущества необходимо учитывать, что произошла не просто передача титула собственника имущества, но и состоялось обременение недвижимости ипотекой в пользу банка - добросовестного приобретателя. На основании сделок купли-продажи и залога в государственный реестр внесены записи, как о переходе права собственности, так и об ипотеке.

<адрес>вого суда в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 44г-142 указал, что Банк, являясь добросовестным залогодержателем, сохраняет за собой право залога.

Таким образом, защита прав добросовестного приобретателя в правоприменительной практике применялась и применяется по спорным отношениям, возникшим и до внесения в ст. 335 ГК РФ положений о добросовестном залогодержателе.

Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Согласно и. 1 ст. 131 ГПК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Закладная заключалась с лицом, чье право собственности на предмет залога зарегистрировано в ЕГРП. Наличие предмета залога проверено залогодержателем, существенные условия закладной, а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой - согласованы сторонами путем подписания закладной.

Таким образом, сторонами по сделке полностью соблюдены требования закона, установленные для закладной, в виду чего она не может быть признана недействительной.

Спорный жилой дом осматривался истцами лично до приобретения и после приобретения. На момент заключения сделки, а также при регистрации перехода права собственности каких-либо претензий по качеству и стоимости приобретаемого товара ФИО1, ФИО2 к ФИО3 не предъявлялось. Между сторонами достигнуто согласие по всем существенным условиям договора, договор сторонами был исполнен.

Истцы имели возможность в ходе обычного осмотра при покупке выявить явные дефекты.

На момент заключения сделки, а также при регистрации перехода права собственности каких-либо претензий по качеству и стоимости приобретаемого товара покупателями (истцами) не предъявлялись. Приобретая имущество, истец имел возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. При рассмотрении дела истцы не оспаривали, что до заключения сделки они лично осматривали приобретаемый жилой дом с постройками, претензий к его состоянию не высказывало. Представленные истцами в подтверждение имеющихся недостатков данного домовладения также позволяют говорить о том, что указанные недостатки были видны при визуальном осмотре объекта. Каких-либо доказательств, подтверждающих факт умышленного введения покупателя продавцом в заблуждение относительно предмета сделки истцами не представлено.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли- продажи жилого дома, площадью 85 кв.м., с КН 23:47:0117018:3173, находящийся по адресу: <адрес>, с/т «Радуга, <адрес>», расположенный на земельном участке площадью 642 кв.м., с КН 23:47:0117018:1818, находящийся по адресу: <адрес>, с/т «Радуга», участок 2.

Согласно предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцы передали ответчику в качестве аванса денежные средства в размере <данные изъяты>.

Оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> была перечислена банком на расчетный счет продавца.

-п.п.4.7 СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10, в части отсутствия вытяжных (вентиляционных) каналов в кухне-столовой и санузле;

-п.п. 6.14.7 СП 14.13330.2014, в части того, что устойчивость конструкций несущих стен жилого дома при высоте 2,57м и 3,0 м и толщине 0,2 м, при строительстве не обеспечена («...отношение высоты этажа к толщине стены должно быть не более 12.»);

-п.п. 5.13 ГОСТ 30971-2012, в части отсутствия с внутренней стороны заполнений оконных проемов из ПВХ-профиля, дополнительного водо- и пароизоляционного слоя монтажных швов;

- п.п 11.42 СП 45.13330.2017, в части отсутствия гидроизоляционного слоя (горизонтального и вертикального) на фундаменте жилого дома;

Из данного заключения следует вывод суда о том, что все вышеперечисленные недостатки жилого дома имели место до совершения оспариваемой сделки купли-продажи этого дома и покупатель не мог знать в момент совершения сделки о существовании этих недостатков.

Рыночная стоимости жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с/т «Радуга», № составляет: <данные изъяты>

В силу ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст.557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В силу ст.476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Для обеспечения дома водой, истцы были вынуждены пробурить скважину, оплатив за работы <данные изъяты>.

Для соблюдения интересов банка суд полагает необходимым обязать ФИО3 перечислить денежные средства в размере <данные изъяты> по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии МК-10 № от ДД.ММ.ГГГГ№, на расчетный счет государственного учреждения - управление пенсионного фонда Российской Федерации в <адрес> края.

Взысканию с ФИО3 в пользу ФИО1 подлежит компенсация оплаты госпошлины в размере <данные изъяты>.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 госпошлину в размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию <адрес>вого суда через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий