Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Иванова Кирилла Николаевича к Звереву Александру Николаевичу о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и переводе прав покупателя,

установил:

Иванов К.Н. обратился в суд с иском к Звереву А.Н., в котором просит перевести на себя права и обязанности покупателя по договору №7С122/КП2016-160 купли-продажи нежилой недвижимости от 19.09.2016, заключенному между ПАО «Банк Уралсиб» и Зверевым А.Н., признать его (истца) покупателем доли в праве на земельный участок с кадастровым номером ..., соответствующей площади, используемой для эксплуатации и обслуживания нежилого строения с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... и составляющей 328 кв.м.

В обоснование заявленных требований указано, что 30.06.2015 Ивановым К.Н. было приобретено у ООО «Влада» одноэтажное нежилое строение общей площадью 226,5 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый ...), принадлежащее Продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права № 70АБ235592 от 11.08.2008, расположенное на земельном участке площадью 12 060,30 кв.м с кадастровым номером .... Имущество было приобретено посредством участия истца в торгах по продаже имущества ООО «Влада», проведенных в рамках процедуры банкротства, на условиях, определенных Положением о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Влада». 05.06.2019 Иванову К.Н. стало известно о том, что Зверев А.Н. обратился в Октябрьский районный суд г. Томска с исковым заявлением о взыскании с Иванова К.Н. неосновательного обогащения на том основании, что на земельном участке с кадастровым номером ..., принадлежащем на праве долевой собственности Звереву А.Н., расположено нежилое строение с кадастровым номером ..., принадлежащее на праве собственности Иванову К.Н. Из представленных ответчиком документов, истцу стало известно о том, что ПАО «Банк Уралсиб» было реализовано Звереву А.Н. недвижимое имущество, ранее также принадлежавшее ООО «Влада», в том числе часть земельного участка, на котором расположено принадлежащее Иванову К.Н. на праве собственности нежилое строение. Истец считает, что договор купли-продажи нежилой недвижимости № 7С122/КП2016-160 от 19.09.2016, заключенный между ПАО «Банк Уралсиб» и Зверевым А.Н. был заключен с нарушением положений действующего законодательства Российской Федерации, в частности, положений Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации. Передача имущества, принадлежащего ООО «Влада» (37657/120603 доли в праве на земельный участок площадью 12 060,30 кв.м, кадастровый ..., расположенное по адресу: ...) ПАО «Банк Уралсиб» в качестве отступного повлекло нарушение законных прав и интересов Иванова К.Н., как собственника строения, находящегося на данном земельном участке, поскольку в данном случае был нарушен законодательно закрепленный принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Поскольку ПАО «Банк Уралсиб» являлся кредитором ООО «Влада» и лицом, участвующим в деле о банкротстве ООО «Влада», Банку было известно, что на земельном участке с кадастровым номером ..., переданном банку конкурсным управляющим в качестве отступного в рамках дела о банкротстве ООО «Влада», находится нежилое строение общей площадью 226,5 кв.м., расположенное по адресу: ..., ранее принадлежавшее ООО «Влада» и не обремененное залогом имущества Должника. Тем не менее, в нарушение норм действующего законодательства Российской Федерации, уведомление о намерении реализации ПАО «Банк Уралсиб» принадлежащей ему доли в праве земельный участок (37657/120603 доли в праве на земельный участок площадью 12 060,30 кв.м., кадастровый ..., расположенный по адресу: ...) с предложением о покупке в преимущественном порядке части земельного участка, занятого нежилым строением, принадлежащим Иванову К.Н. на праве собственности, в адрес Иванова К.Н. не было направлено. О том, что земельный участок под строением, принадлежащим Иванову К.Н., было реализовано третьему лицу, Иванову К.Н. стало известно в результате судебного разбирательства в Октябрьском районном суде г. Томска 05.06.2019. 15.08.2019 Иванов К.Н. обратился в Октябрьский районный суд г. Томска с исковым заявлением к Звереву А.Н., в котором просил перевести на себя права и обязанности покупателя по договору №7С122/КП2016-160 купли–продажи нежилой недвижимости от 19.09.2016, определением Октябрьского районного суда г. Томска от 15.08.2019 исковое заявление было оставлено без движения, определением от 20.09.2019 возвращено истцу со всеми приложенными документами, апелляционным определением Томского областного суда от 12.11.2019 определение Октябрьского районного суда г. Томска от 20.09.2019 о возврате искового заявления было оставлено без изменения, частная жалоба Иванова К.Н. без удовлетворения. Таким образом, усеченный срок (три месяца) на подачу заявления о переводе прав покупателя истцом был пропущен к дате вынесения апелляционного определения Томским областным судом, в настоящее время просит пропущенный срок обращения с иском в суд восстановить, учитывая, что первоначально истец обратился в установленный законом срок.

Истец Иванов К.Н., ответчик Зверев А.Н., будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, не просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представители ответчика Осипов А.В., в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указал, что истцом пропущен срок на обращения с настоящими требованиями.

Третьи лица – конкурсный управляющий ООО «Влада» - Саранин А.В., ПАО «Банк Уралсиб», будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, не просили о рассмотрении дела в свое отсутствие. Согласно отзыву на исковое заявление конкурсного управляющего ООО «Влада» - Саранина А.В., нежилое строение, реализованное в рамках процедуры банкротства ООО «Влада» Иванову К.Н., находится на земельном участке, доля в праве на который на момент заключения договора купли-продажи с Ивановым К.Н. также принадлежала ООО «Влада», однако была обременена залогом имущества должника в пользу залогодержателя – ПАО «Банк Уралсиб». Поскольку ПАО «Банк Уралсиб» являлся кредитором ООО «Влада» и лицом, участвующим в деле о банкротстве ООО «Влада», Банку было известно, что на земельном участке с кадастровым номером ..., переданном банку конкурсным управляющим в качестве отступного в рамках дела о банкротстве ООО «Влада», находится нежилое строение общей площадью 226,5 кв.м., расположенное по адресу: ..., ранее принадлежащее ООО «Влада» и не обремененное залогом имущества должника. Учитывая изложенное, при продаже доли в праве на земельный участок, на котором расположено принадлежащее в настоящее время Иванову К.Н. нежилое строение, ПАО «Банк Уралсиб» следовало в порядке действующего законодательства РФ, направить в адрес Иванова К.Н. предложение о покупке указанной доли. Сведениями о том, были ли исполнены указанные положения действующего законодательства Банком, конкурсный управляющий ООО «Влада» не располагает. Также указывает, что фактически Иванов К.Н. обратился с исковым заявлением к Звереву А.Н. в пределах установленного законом срока на подачу подобного заявления, однако по техническим причинам усеченный срок исковой давности, составляющий три месяца, был пропущен, в связи с чем, считал целесообразным удовлетворить заявление Иванова К.Н. о восстановлении пропущенного срока на подачу заявления.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статьей 273 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как разъяснено в п. 14 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10/22, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время, по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимости от 30.06.2015, Иванов К.Н. является собственником недвижимого имущества: нежилое здание, общей площадью 226,5 кв.м., расположенное по адресу: ..., с кадастровым номером .... Право собственности на указанное нежилое здание зарегистрировано за Ивановым К.Н. 07.08.2015.

Данное нежилое здание располагается на земельном участке, расположенном по адресу: ... с кадастровым номером ..., общей площадью 12060 +/- 38,44 кв.м., принадлежащем на праве общей долевой собственности Звереву А.Н. (22390/120603 доли в праве), А. (17970/120603 доли в праве), Б. (34611/120603 и 30365/120603 доли в праве), В. (15267/120603 доли в праве).

Вышеуказанные обстоятельства не оспорены и подтверждаются выписками из ЕГРН от 20.02.2020.

Как следует из пояснений истца, изложенных в исковом заявлении, на земельном участке ..., общей площадью 12060 +/- 38,44 кв.м., принадлежащем на праве общей долевой собственности Звереву А.Н., расположено нежилое здание, принадлежащее на праве собственности ему (Иванову К.Н.).

Указанные истцом обстоятельства не оспаривались сторонами и подтверждаются заключением кадастрового инженера, выполненного на основании договора, заключенного со Зверевым А.Н., согласно которому при выполнении топографической съемки земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., было выявлено: на земельном участке (...) расположено нежилое строение с кадастровым номером ..., адрес строения: ......, принадлежащее на праве собственности Иванову К.Н. Площадь земельного участка, занимаемая нежилым строением с кадастровым номером ..., составляет 228 кв.м., площадь земельного участка, используемая для эксплуатации и обслуживания нежилого строения с кадастровым номером ..., составляет 328 кв.м.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ПАО «Банк Уралсиб» в рамках дела о банкротстве было реализовано Звереву А.Н. недвижимое имущество, ранее принадлежавшее ООО «Влада», в том числе часть земельного участка, на котором расположено принадлежащее Иванову К.Н. на праве собственности нежилое строение в нарушение положений действующего законодательства Российской Федерации, поскольку ПАО «Банк Уралсиб», будучи осведомленный о том, что на данном земельном участке расположено здание, принадлежащее на праве собственности Иванову К.Н., распорядился им по своему усмотрению, не направив истцу уведомление о своем намерении реализации принадлежащей ему доли в праве на земельный участок с предложением о покупке в преимущественном порядке части земельного участка, занятого нежилым строением, принадлежащим Иванову К.Н. на праве собственности.

Как следует из решения Арбитражного суда Томской области от 08.05.2013 ООО «Влада» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Решением участников общей долевой собственности от 28.05.2008 утверждено распределить доли участников по вновь образованным земельным участкам: ООО «Влада» - 37657/120603 долей в земельном участке с кадастровым номером ..., общей площадью 12060,3 кв.м., расположенное по адресу: ...

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2015, ООО «Влада» в лице конкурсного управляющего Саранина А.В. (Продавец) обязалось передать в собственность Иванова К.Н. (Покупатель), а Иванов К.Н. обязался принять и оплатить следующее недвижимое имущество: одноэтажное нежилое строение общей площадью 226,5 кв.м., расположенное по адресу: ..., принадлежащее Продавцу на праве собственности, располагающееся на земельном участке площадью 12060,30 кв.м. с кадастровым номером ... (п.1.1.). Настоящий договор заключен по результатам торгов по продаже имущества ООО «Влада», посредством открытых торгов в форме аукциона, победителем которых признан Покупатель (п. 1.3). Торги по продаже имущества проведены в процедуре банкротства на условиях, определенных положением о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Влада» (п. 1.4.).

В соответствии с определением Арбитражного суда Томской области от 19.03.2013, определением Арбитражного суда Томской области от 12.11.2013 требования ОАО «Банк Уралсиб» включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Влада», в том числе требования залогодержателем по которым является ОАО «Банк Уралсиб», залогодаталем является ООО «Влада» в отношении имущества: 37657/120603 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, общая площадь 12060,30 кв.м., расположенный по адресу: ..., принадлежащее залогодателю на праве собственности, кадастровый ....

Согласно акту приема-передачи от 06.05.2015, ООО «Влада» в лице конкурсного управляющего Саранина А.В. (Передающая сторона) передала, а ОАО «Банк Уралсиб» приняло недвижимое имущество: 37657/120603 долей в праве на земельный участок площадью 12060,30 кв.м., кадастровый ..., расположенный по адресу: ....

Как следует из договора купли-продажи нежилой недвижимости от 19.09.2016, Зверев А.Н. (Покупатель) покупает у ПАО «Банк Уралсиб» (Продавец), а продавец на условиях настоящего договора передает в собственность покупателя нежилые помещения, первый этаж (номер на поэтажном плане 1004), площадь 1056,30 кв.м., расположенные по адресу: ... кадастровый (условный номер) ... (п. 1.1).

Одновременно с передачей права собственности на помещение продавец передает, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить 37657/120603 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 12060,3 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, расположенный по адресу: ..., кадастровый (условный) ... (п. 1.3).

Указанный договор в установленном законом порядке не был признан недействительным или ничтожным, доказательств обратному, в нарушение ст. 56 ГПК РФ стороной истца в материалы дела не представлено.

Право собственности Зверева А.Н. на 37657/120603 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 12060,3 кв.м., расположенный по адресу: ..., с кадастровым (условным) номером ... зарегистрировано 31.10.2016, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.02.2020.

Часть 4 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации предусматривает, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, по общему правилу, проводится вместе с земельным участком.

Этому принципу соответствуют правила, установленные статьей 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что в том случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу положений пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации.

Поскольку по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2015, Ивановым К.Н. было приобретено недвижимое имущество: одноэтажное нежилое строение общей площадью 226,5 кв.м., расположенное по адресу: ..., принадлежащее ООО «Влада» на праве собственности, располагающееся на земельном участке площадью 12060,30 кв.м. с кадастровым номером ..., то истцу также передавалось право собственности на спорный земельный участок, занятый таким нежилым строением.

Вместе с тем, истец не предпринял меры к регистрации перехода права собственности на земельный участок, на котором расположено принадлежащее ему нежилое строение, с иском об обязании зарегистрировать переход права собственности либо иным законным способом защитить свои права, также не обращался и каких-либо мер к реализации своего права не предпринял, право собственности на земельный участок не зарегистрировал, право собственности на 37657/120603 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 12060,3 кв.м., расположенный по адресу: ..., с кадастровым (условным) номером ... зарегистрировано за ответчиком Зверевым А.Н.

При этом, доводы истца о том, что ему не направлялось уведомление о намерении ПАО «Банк Уралсиб» реализации принадлежащей ему доли в праве земельный участок с предложением о покупке в преимущественном порядке части земельного участка, занятого нежилым строением, принадлежащем истцу, суд находит не состоятельными, поскольку на момент заключения договора купли-продажи 19.09.2016 между ПАО «Банк Уралсиб» и Зверевым А.Н. право собственности за Ивановым К.Н. на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке не было, Иванов К.Н. участником общей долевой собственности на спорный земельный участок не являлся, соответственно, ПАО «Банк Уралсиб» и Зверев А.Н. не знали и не могли знать о необходимости направления уведомления с предложением о покупке в преимущественном порядке части земельного участка Иванову К.Н.

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из искового заявления, 05.06.2019 истцу стало известно о нарушенном праве в связи с обращением Зверева А.Н. с исковым заявлением к Иванову К.Н. о взыскании неосновательного обогащения в связи с нахождением на земельном участке, принадлежащем Звереву А.Н. нежилого строения, принадлежащего на праве собственности Иванову К.Н.

15.08.2019 истец обратился с заявленными исковыми требованиями к Звереву А.Н., определением Октябрьского районного суда г. Томска от 20.09.2019 исковое заявление было возвращено истцу, 12.11.2019 апелляционным определением Томского областного суда определение Октябрьского районного суда г. Томска от 20.09.2019 оставлено без изменения.

С настоящим исковым заявлением истец обратился в суд 31.01.2020.

Истец в исковом заявлении просит восстановить пропущенный срок на подачу искового заявления, в обоснование уважительности причин пропуска срока указывает на то, что первоначально истец обратился за защитой своего нарушенного права в установленный законом срок (15.08.2019), однако, в силу отсутствия юридического образования и какого-либо опыта участия в гражданском судопроизводстве, усеченный срок исковой давности, составляющий три месяца, был им пропущен.

В силу ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите.

По смыслу п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ исковое заявление, возвращенное в связи с тем, что не устранены обстоятельства, послужившие основаниями для оставления искового заявления без движения, в срок, установленный в определении суда, считается неподанным.

Таким образом, обращение истца 15.08.2019 в суд с иском к Звереву Александру Николаевичу о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и переводе прав покупателя нельзя считать состоявшимся.

Исходя из изложенного, на момент обращения с настоящим иском 15.01.2020 срок обращения истцом пропущен, а приведенные истцом обстоятельства об отсутствии у него юридического образование и опыта участия в гражданском судопроизводстве не свидетельствуют об уважительности пропуска указанного срока, каких-либо объективных причин невозможности обращения в суд в установленный законом срок, либо наличие препятствий, свидетельствующих об уважительности причин пропуска срока, стороной истца в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Иванова К.Н.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Иванова Кирилла Николаевича к Звереву Александру Николаевичу о переводе на Иванова Кирилла Николаевича прав и обязанностей покупателя по договору №7С122/КП2016-160 купли–продажи нежилой недвижимости от 19.09.2016, заключенному между ПАО «Банк Уралсиб» и Зверевым Александром Николаевичем, признав Иванова Кирилла Николаевича покупателем доли в праве на земельный участок с кадастровым номером ..., соответствующей площади, используемой для эксплуатации и обслуживания нежилого строения с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... и составляющей 328 кв.м., отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Томска.

Судья: /подпись/

Копия верна.

Судья Р.Н.Аюшева

Секретарь: К.В.Калинина

«23» марта 2020 года

Мотивированный текст решения изготовлен 23.03.2020

Судья Р.Н.Аюшева

Оригинал хранится в деле № 2-704/2020 в Октябрьском районном суде г.Томска.