Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы и других выплат, связанных с неисполнением договорных обязательств, и по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.05.2016г., согласно которому арендодатель обязался передать ему (арендатору) во временное пользование за плату входящее в состав комплекса АЗС «Руслан» земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения, а также о взыскании с ФИО1 сумму в размере 1 104 000 рублей, потраченную на ремонт и аренду данного объекта,

у с т а н о в и л :

ФИО1 через своего представителя по доверенности ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора аренды недвижимого имущества, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. с ФИО3, а именно: банкетного зала «Руслан», автозаправочной станции, кафе, гостиницы, станции технического обслуживания, входящих в состав комплекса АЗС «Руслан», расположенных на земельном участке мерою 2170,74 кв.м, по адресу: <адрес>, и обязании уплатить задолженность по арендной плате, образовавшейся за сентябрь 2016 г. в размере – 130 000 рублей, а также взыскании: неустойки за просроченный платеж арендной платы в размере – 50 700 рублей; обеспечительного платежа в размере – 170 000 рублей; задолженности по оплате коммунальных услуг в размере - 38 131 рублей; ущерба за самовольный снос автомобильной заправочной станции входящей в комплекс АЗС «Руслан» в размере – 412 340 рублей; ущерба в виде упущенной выгоды в размере – 800 000 рублей.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком ФИО3 был заключен договор аренды недвижимого имущества сроком на три года, согласно которому он (арендодатель) обязывался передать ответчику (арендатору) во временное пользование за плату входящий в состав Комплекса АЗС «Руслан» земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения, расположенные в <адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером 05:47:010034:10 общей площадью 2 170,74 кв. м принадлежит ему на основании свидетельства о государственной регистрации права 05-АА 995020, выданного ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Федеральной регистрационной службы по РД.

Комплекс АЗС «РУСЛАН» общей площадью застройки 776,95 кв. м, в том числе, основной 609,56 кв. м, вспомогательной 167,39 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, Федеральная трасса «Кавказ» принадлежит ему согласно свидетельству о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ

В состав комплекса входят: банкетный зал «Руслан», автозаправочный комплекс «Руслан», кафе и гостиница, СТО, подсобные и складские помещения.

Передача имущества подтверждается подписанным обеими сторонами актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 2.2.6. Договора аренды в течение всего срока аренды нежилых помещений арендатор обязуется в установленные сроки оплачивать коммунальные услуги, а также фактические эксплуатационные расходы по мере поступления счетов на оплату.

Как усматривается из прилагаемых к иску актов сверки взаиморасчетов, у ответчика образовалась задолженность по коммунальным услугам за электроэнергию и газ.

Кроме этого, в нарушение пункта 2.2.8. Договора аренды ФИО3 не вывозится бытовой мусор, что привело к захламлению территории арендованного им недвижимого имущества.

Также в соответствии с п. 3.2. Договора аренды арендатор не имеет право без письменного согласия арендодателя производить какие-либо действия по улучшению объектов арендованного недвижимого имущества.

Несмотря на это ФИО3 без письменного уведомления арендодателя произвел самовольный снос автозаправочной станции (разрушен навес, операторская, демонтированы заправочные колонки), в результате чего имуществу истца нанесен ущерб в размере - 412 340,00 рублей.

Как усматривается из п. 5.1.2. Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. арендная плата производится арендатором в размере 100% предоплаты на 01 число текущего месяца путем перечисления денежных средств на счет арендодателя или наличными. В случае несвоевременной оплаты арендатор выплачивает пеню в размере 1 % за каждый день просрочки платежа.

Арендная плата согласно п. 5.1.1. Договора аренды установлена в размере 130 000 рублей в течение первых 6 месяцев. Начало арендной оплаты, согласно условиям Договора аренды, указанных в п. 5.1.3., связано с окончанием арендных каникул, которые предоставлены арендатору сроком на 4 месяца (с 01.05.2016г. по 01.09.2016г.).

Между тем арендная плата ФИО3 за сентябрь не внесена. Кроме этого, обеспечительный платеж в размере одного ежемесячного платежа, предусмотренный п. 5.1.4. Договора аренды арендатором не перечислен.

Учитывая, что вышеуказанные существенные условия заключенного Договора аренды исполняются ответчиком ненадлежащим образом, он вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

ДД.ММ.ГГГГ он отправил ответчику предупреждение о необходимости исполнения им обязательств в срок до ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается прилагаемым к иску письмом и почтовым уведомлением. Однако ответчик на указанное предупреждение не отреагировал.

Размер убытков, причиненных ответчиком ненадлежащим исполнением условий Договора аренды, подлежащих взысканию, составляет 1 226 962 рублей.

Ответчик ФИО3 обратился с встречными исковыми требованиями к ФИО1, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО1 был заключен договор аренды недвижимого имущества сроком на три года, согласно которому Рамазанов (арендодатель) обязывался передать ему (арендатору) во временное пользование за плату входящее в состав Комплекса АЗС «Руслан» земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения.

Приняв данный объект, он начал реконструировать АЗС «Руслан», так как она очень устарела, но после начала ремонтных работ его начали тревожить из архитектуры города, прокуратуры и других проверяющих инстанции, требуя документации на объекты.

Он обратился с этим вопросом к ответчику (ФИО5), хотя он обещал передать ему всю документацию на объекты, и просил разобраться в данной ситуации, так как проверяющие организации утверждали, что у ФИО1 не имеются все необходимые документы, и что он не сможет закончить начатый ремонт.

Согласно п. 1.4. договора аренды ответчик указывает, что на момент заключения настоящего договора все объекты принадлежат ему на праве собственности, не заложены, не арестованы и не является предметом исков третьих лиц, а также, что не соблюдение изложенного является основанием для признания недействительности настоящего договора, что не было сделано ответчиком.

Выдвинутые требования ФИО1 являются незаконными и необоснованными, так как со своей стороны все необходимые условия договора он выполнял, но из-за действий ответчика (бездействий) ему пришлось по его просьбе приостановить все работы, закрыть банкетный зал, отменив все свадьбы и дополнительно выплатив компенсации заказчикам.

Во-первых, ФИО1 так и не представил все необходимые документации на объекты, построенный банкетный зал и другие объекты, оказывается, вообще не зарегистрированы и не имеют никаких разрешений на строительство.

Во-вторых, он с июня 2016 года просил ФИО1 устранить все препятствия, так как у него были намерения на долгосрочную работу. О проведении ремонтных работ он ответчика предупреждал, и изначально была договоренность, что он обновит объекты за счет предоставленных ему арендных каникул с мая по сентябрь 2016 года, и каждый раз он отчитывался ФИО5 о проделанной работе. Им были потрачены на ремонт АЗС: демонтаж АЗС - 50 000 рублей; прочистка и проверка цистерн 3 шт. – 30 000 рублей; угольники на конструкцию навеса – 139 050 рублей; ремонт конструкции, усиление и расширение - 270 000 рублей; профлист на кровлю навеса АЗС – 45 640 рублей; облицовочный камень на операторскую, с огнезащитной обработкой - 32 000 рублей; водостоки на навес АЗС 1 950 рублей; доски и рейки для монтажа обшивки – 5 800 рублей, итого 574 440 рублей. Также он отдавал предоплату ДД.ММ.ГГГГ сумму в размере 200 000 рублей; и из расчета аренды 16 июля 30 000 рублей, итого 530 000 рублей; упущенная выгода 300 000 рублей.

В этой связи просил суд расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 01.05.2016г., согласно которому арендодатель обязывался передать ему (арендатору) во временное пользование за плату входящее в состав Комплекса АЗС «Руслан» земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения, а также взыскать с ФИО1 сумму в размере 1 104 000 рублей, потраченную им на ремонт и аренду данного объекта.

В судебном заседании представитель истца (по встречному иску ответчика) ФИО2 поддержал требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просил их удовлетворить.

Ответчик (по встречному иску истец) ФИО3 и его представитель поддержали свои требования по основаниям, изложенным во встречном иске, пояснив, что у ФИО1 отсутствуют необходимые документы на переданные в аренду объекты недвижимого имущества, более того банкетный зал «Руслан» зарегистрирован как овощехранилище. Со своей стороны все необходимые условия договора он (ФИО6) выполнял, на ремонт арендуемого имущества им была потрачена определенная сумма денег, в связи с чем просили их встречные требования удовлетворить. Исковые требования ФИО1 считали необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Выслушав объяснения представителя истца (по встречному иску ответчика) ФИО2, ответчика (по встречному иску истца) ФИО3 и его представителя ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что между ФИО1 и ФИО3 заключен договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года, в соответствии с которым арендодатель в лице ФИО1 предоставляет арендатору ФИО3 земельный участок общей площадью 1796,54 кв.м и расположенные на нем здания и сооружения, т.е. комплекс АЗС «Руслан» общей площадью 776,95 кв.м, расположенные в <адрес>, за пользование которым арендатор обязуется уплачивать арендную плату в течение первых 6 месяцев в размере 130 000 рублей, а после 200 000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником (ст. 608 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 2170,74 кв.м, расположенный в <адрес>, и комплекс АЗС «Руслан» общей площадью застройки 776,95 кв.м, расположенный по федеральной трассе «Кавказ» г. Дагестанские Огни, что подтверждается свидетельствами о гос. регистрации серии 05-АА № от ДД.ММ.ГГГГ. и серии 05-РД № от ДД.ММ.ГГГГ., соответственно.

На основании ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Факт передачи помещения в аренду подтверждает акт приема-передачи, подписанный обеими сторонами, в котором должны быть указаны состояние нежилого помещения, его особенности, наличие какого-либо имущества (техники, предметов обстановки) и т.д.

Между тем, передаточный акт или иной документ, подписанный сторонами о передаче имущества согласно договору аренды от 01.05.2016 г. суду не представлено.

Представленная суду копия описи имущества комплекса АЗС «Руслан», в которой указано «сдал ФИО7.» и «прин. ФИО8.» (которые не проходят по настоящему делу), не может быть принята судом в качестве акта приема-передачи имущества по договору аренды от 01.05.2016., поскольку она датирована от 30.04.2016., т.е. до заключения договора аренды.

Часть 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает арендодателя не только физически передать арендатору объект аренды, но передать вместе со всеми его принадлежностями и необходимыми документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Использование отдельных видов имущества без необходимых документов (техпаспорта, акта годности) затруднительно или невозможно. Соответственно, если арендодатель такого имущества не передал нужные документы, то он не исполнил обязанность по передаче арендуемого имущества.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что арендодателем переданы арендатору необходимые документы на банкетный зал, гостиницу, кафе, автозаправочную станцию, станцию тех. обслуживания, без которых арендатор не сможет пользоваться арендованным имуществом.

Более того, суду также не представлены документы, подтверждающие законность осуществления деятельности, эксплуатации объектов, входящих в комплекс АЗС «Руслан» банкетного зала, гостиницы, кафе, автозаправочной станцию, станции тех. обслуживания. Не представлены сведения о регистрации указанных коммерческих объектов, что также вызывает сомнение у суда в законности осуществления предпринимательской деятельности на данных объектах.

С моментом передачи арендованного имущества связано и бремя доказывания возникновения его недостатков. Арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК РФ). При этом недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п.2 ст. 612 ГК РФ).

В договоре аренды нежилого помещения нужно установить его основные характеристики. При их отсутствии договор считается незаключенным (п.3 ст. 607 ГК РФ).

К таким основным характеристикам относятся следующие параметры нежилого помещения: адрес, этаж, место нахождения на этаже; наименование; инвентарный номер; функциональное назначение (офисное, производственное, складское и.т.п.); площадь.

В связи с изложенным выше, суд приходит к выводу о том, что предмет договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО3 не согласован, поскольку в представленном свидетельстве о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ. серии № и договоре аренды недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды по договору аренды.

Как следует из того же свидетельства о государственной регистрации права серии №№ от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 на праве собственности принадлежит Комплекс АЗС «Руслан» общей площадью 776,95 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, федеральная трасса «Кавказ» (без конкретного указания адреса).

Согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1, как арендодатель, обязуется передать арендатору (ФИО6) земельный участок площадью 1796,54 кв.м и комплекс АЗС «Руслан» общей площадью застройки 776,95 кв.м, расположенный на земельном участке мерою 1800 кв.м, в состав которого входят: банкетный зал, автозаправочный комплекс, кафе и гостиница, станция тех. обслуживания. Т.е. объекты, переданные в аренду, входящие в комплекс АЗС «Руслан», не идентифицированы, не указаны площади объектов, стоимость недвижимого имущества, технические характеристики объекта недвижимости, их расположение, назначение и.т.д.

Таким образом, представленные ФИО1 документы не позволяют суду идентифицировать объект аренды.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным и не порождает правовых последствий.

Согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязанность по проведению регистрации договора аренды в равной степени возложена как на арендатора, так и на арендодателя.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

На основании п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из смысла вышеуказанных норм законодательства следует, что спорный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. подлежал государственной регистрации, что сторонами выполнено не было. Это соответственно свидетельствует о незаключенности такого договора. В силу положений ст. 164 ч. 1 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Факт того, что договор аренды недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. не был зарегистрирован, не оспаривали в судебном заседании и сами стороны.

В силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с ч. ч. 3 и 4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Поскольку договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ФИО1 и ФИО3, не прошел государственную регистрацию, как этого требуют нормы законодательства, не выполнены существенные условия договора, то он является недействительным в силу закона.

В этой связи, как требования ФИО1 к ФИО3 об уплате задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, образовавшейся за сентябрь 2016 г., так и встречные требования ФИО3 о взыскании с ФИО1 суммы в размере 1 104 000 рублей, потраченной на ремонт и аренду объекта, являющегося предметом вышеуказанного договора аренды, не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора аренды недвижимого имущества, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО3, а именно: банкетного зала «Руслан», автозаправочной станции, кафе, гостиницы, станции технического обслуживания, входящих в состав комплекса АЗС «Руслан», расположенных на земельном участке мерою 2170,74 кв.м, по адресу: <адрес>, и обязании уплатить задолженность по арендной плате, образовавшейся за сентябрь 2016 г., в размере 130 000 рублей, а также взыскании: неустойки за просроченный платеж арендной платы в размере 50 700 рублей; обеспечительного платежа в размере 170 000 рублей; задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 38 131 рублей; ущерба за самовольный снос автомобильной заправочной станции, входящей в комплекс АЗС «Руслан» в размере 412 340 рублей; ущерба в виде упущенной выгоды в размере 800 000 рублей, отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.05.2016г., согласно которому арендодатель обязывался передать ему (арендатору) во временное пользование за плату входящее в состав Комплекса АЗС «Руслан» земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения, а также о взыскании с ФИО1 сумму в размере 1 104 000 рублей, потраченную на ремонт и аренду данного объекта, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд РД через городской суд г. Дагестанские Огни в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 23.12.2016 г.

Судья Магамедов Ш.М.