Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Управляющая организация «ЖКХ Дом-4» о признании недействительным в части договора управления многоквартирным домом,

Установил:

Истица обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, ссылаясь на то, что она является собственником жилого помещения расположенного по адресу: , на основании регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. собственниками помещений многоквартирного дома расположенного по адресу: , на общем собрании собственников помещения дома было принято решение о выборе управляющей организации по управлению многоквартирным домом ООО «Управляющая организация ЖКХ Дом 4», утверждены основные условия договора управления (Протокол № 1 от ДД.ММ.ГГГГ.).

ДД.ММ.ГГГГ. между истицей и ответчиком ООО «Управляющая организация ЖКХ Дом 4» был заключен договор управления, утвержденный на общем собрании собственников помещений дома.

Разделом 3 Договора стороны определили их права в рамках принятых обязательств по Договору. Пунктом 3.2.4. Договора управления стороны закрепили права управляющей организации ООО «Управляющая организация ЖКХ Дом 4»:

«Управляющая организация имеет право распоряжаться средствами, полученными за счет экономии предоставляемых жилищных, коммунальных и прочих услуг (ресурсоснабжение, минимизация затрат, перерасчеты платежей, корректировка платежей и др.) до конца финансового года. При составлении сметы расходов на последующий год могут направляться на возмещение убытков, связанных с предоставлением жилищных, коммунальных и прочих услуг, оплату дополнительных работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, оплату работ по капитальному ремонту, компенсацию инвестированныхУправляющей организацией в общее имущество средств, возмещение убытков по деликтным отношениям, актам вандализма, ликвидации аварий. 25% средств полученных в результате экономии используются в качестве вознаграждения Управляющей организации.».

ФИО1 считает что п. 3.2.4. Договора противоречит Закону о защите прав потребителей, нарушает права истицы как потребителя услуг.

На основании изложенного истица просит признать недействительным пункт 3.2.4. договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Дело рассмотрено в ее отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца - ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, иск поддержал, просил его удовлетворить. Суду пояснил, что п. 3.2.4. договора на управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между истицей и ответчиком, противоречит п. 27 Постановления Правительства РФ №307 от 23.05.2006г. « О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», согласно которого величина, полученная в результате корректировки размера платы за коммунальные услуги и рассчитанная в соответствии с п.п. «а» и «б» пункта 19, п.п. «г» пункта 20, п.п. «б» пункта 21, п. 23 и 25 настоящих Правил, учитывается при начислении платы за коммунальные услуги, подлежащей внесению в следующем месяце, или компенсируется исполнителем потребителю не позднее 1 месяца после перерасчета.

Представитель ответчика - ООО «Управляющая организация ЖКХ Дом 4» ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, доводы искового заявления не признала, просила в его удовлетворении отказать, сославшись на то, что договор на управление многоквартирным домом является типовым договором, он принят и утвержден общим собранием собственников помещений, является обязательным для всех жильцов дома. Указанный истицей пункт договора на управление многоквартирным домом не нарушает ее права, как потребителя услуг.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. собственниками помещений многоквартирного дома расположенного по адресу: , на общем собрании собственников помещения дома было принято решение о выборе способа управления - управляющей организацией, выборе управляющей организации по управлению многоквартирным домом ООО «Управляющая организация ЖКХ - Дом 4», утверждены основные условия договора управления.

В подтверждение данного обстоятельства в материалы дела представлен протокол №1 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: .

Согласно пояснениям представителя истицы в п. 27 Постановления Правительства РФ №307 от 23.05.2006г. « О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» указано, что величина, полученная в результате корректировки размера платы за коммунальные услуги и рассчитанная в соответствии с п.п. «а» и «б» пункта 19, п.п. «г» пункта 20, п.п. «б» пункта 21, п. 23 и 25 настоящих Правил, учитывается при начислении платы за коммунальные услуги, подлежащей внесению в следующем месяце, или компенсируется исполнителем потребителю не позднее 1 месяца после перерасчета, однако согласно п. 3.2.4. Договора управления управляющая организация имеет право распоряжаться средствами, полученными за счет экономии предоставляемых жилищных, коммунальных и прочих услуг (ресурсоснабжение, минимизация затрат, перерасчеты платежей, корректировка платежей и др.) до конца финансового года. При составлении сметы расходов на последующий год могут направляться на возмещение убытков, связанных с предоставлением жилищных, коммунальных и прочих услуг, оплату дополнительных работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, оплату работ по капитальному ремонту, компенсацию инвестированныхУправляющей организацией в общее имущество средств, возмещение убытков по деликтным отношениям, актам вандализма, ликвидации аварий. 25% средств полученных в результате экономии используются в качестве вознаграждения Управляющей организации. Истица считает, что указанный пункт договора противоречит п. 27 Постановления Правительства №307 от 23.05.2006г., нарушает ее права как потребителя и просит признать п.3.2.4.договора недействительным в сиу ст. 168 ГК РФ.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран или изменен в любое время на основании его решения.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещения в многоквартирном доме.

Более того, в соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пояснениям представителя ответчика, собственники помещений дома, утверждая на общем собрании собственником помещений многоквартирного дома условия п. 3.2.4. договора управления исходили из того, что такие условия договора позволят управляющей организации более эффективно обеспечить жильцов дома услугами и работами связанными, с управлением многоквартирным домом (в том числе обеспечения потребностей собственников возникающих в процессе управления домом). При таких условиях договора у собственников не возникает необходимости собираться, проводить общие собрания по вопросам выполнения управляющей организацией каких либо дополнительных работ связанных с управлением домом, что способствует эффективному, быстрому достижению жильцами дома целей указанных в ст. 162 ЖК РФ, т.е. благоприятному, комфортному и безопасному проживанию в многоквартирном доме. Таким образом, указанные условия договора направлены на удовлетворения потребностей потребителей услуг и соответствуют ст. 44,161,162 ЖК РФ.

Согласно пункту 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.Принятие решений о выборе способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, условия утвержденного на общем собрании собственников помещений дома договора управления многоквартирным домом являются типовыми, одинаковыми и обязательными для всех собственников помещений дома, действия которого распространяются на всех собственников, независимо от его подписания конкретным собственником.

Поскольку собственники помещений многоквартирного дома участвуют в управлении домом через орган управления домом - общее собрание собственников помещений дома, посредством принятия решений на общем собрании собственников помещений дома, требования истца о признании условий договора на управление многоквартирным домом недействительными фактически направлены на изменение условий договора, затрагивают права остальных жильцов дома противоречат смыслу ст. 44, 46, 162 ЖК РФ. Следовательно, вне зависимости от того подписали или нет договор граждане, проживающие в многоквартирном доме, но не голосовавшие на собрании или голосовавшие, но оставшиеся в меньшенстве за условия договора - они обязаны подчиниться большинству.

Договор управления носит для меньшинства - публичный характер и в не зависимости о наличия письменной формы распространяет свое действие на всех жильцов дома.

Кроме того, в тех случаях, когда отдельные виды гражданско-правовых отношений с участием потребителей, помимо норм ГК РФ, регулируются и специальными законами Российской Федерации, то к отношениям, вытекающим из таких договоров, Закон РФ "О защите прав потребителей" может применяться в части, не противоречащей ГК РФ и специальному закону.

Учитывая изложенное, правоотношения связанные с управлением многоквартирным домом регулируются законом о защите прав потребителей в части не противоречащей ГК РФ и специальному закону.

Так, в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пункты 1, 4 ст. 421 ГК РФ устанавливают: Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Внесение в договор управления многоквартирным домом пункта 3.2.4 определяет направление средств в результате их компенсации на обслуживание и ремонт дома.

Кроме того, за счет указанной в п.3.2.4. договора корректировки за счет ответчика были установлены приборы учета тепловой энергии, что подтверждается представленным в материалы дела договором №. Стоимость данных приборов не была отдельно выставлена жильцам дома, а как раз компенсируется за счет корректировки) в интересах жильцов дома. Это обстоятельство не оспаривается истицей и подтверждено в судебном заседании ее представителем.

Указанные действия ответчика не ущемляет права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации, поскольку пунктом 27 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 установлено, что величина, полученная в результате корректировки размера платы за коммунальные услуги, учитывается при начислении платы за коммунальные услуги, подлежащей внесению в следующем месяце, или компенсируется исполнителем потребителю не позднее 1 месяца после перерасчета. Способ компенсации требует своей конкретизации в договоре, что нашло отражение в п. 3.2.4., соответствует требованиям ст. 421 ГК РФ и не ущемляет права потребителя услуг.

Поскольку истец не обращался с заявлением о другом способе компенсации, суммы корректировки засчитываются в счет дополнительного обслуживания дома и в счет стоимости приборов учета, которые не были выставлены к оплате отдельно.

Таким образом, договор на управление многоквартирным домом, заключенный истцом с ООО «Управляющая организация ЖКХ - Дом 4» и его условия являются действующими.

Кроме того, истицей не оспаривается тот факт, что ответчик надлежащим образом исполняет условия пункта 3.2.4. договора управления многоквартирным домом.

Учитывая изложенное, у истца отсутствуют правовые основания считать п. 3.2.4. договора на управление многоквартирным домом недействительным и при наличии таких обстоятельств, суд полагает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Управляющая организация «ЖКХ Дом-4» о признании недействительным п. 3.2.4. договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ. отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 03 мая 2011 года.

Судья