Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Оренбурга к ФИО3 о признании недействительным договора купли- продажи, признании недействительным государственной регистрации права, исключении записей из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Оренбурга (истец) обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 о признании недействительным договора купли- продажи, признании недействительным государственной регистрации права, исключении записей из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, указав, что в Администрацию г. Оренбурга поступило заявление от ФИО3 о подготовке проекта правового акта ДГиЗО Администрации г. Оренбурга об образовании земельного участка под существующими объектами недвижимости, расположенными по адресу: .... Согласно заявлению и приложенными к нему документами, на земельном участке расположен незавершенный строительством индивидуальный жилой дом N.

При подготовке правового акта специалистами было проведено визуальное обследование земельного участка, в результате которого установлено, что объект недвижимости – незавершенный строительством жилой дом отсутствует. Разрешение на строительство на данном земельном участке Управлением градостроительства и архитектуры ДГиЗО администрации г. Оренбурга не выдавалось.

Администрация г. Оренбурга считает, что регистрация права собственности на вышеуказанный объект произведена с нарушением закона и является ничтожной.

Просила суд:

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 22.08.2012 года, совершенный между ФИО4 и ФИО3 в отношении ОНС жилого дома с кадастровым номером N, назначение: объект незавершенного строительства, инв. N, литер А, адрес (местонахождение) объекта: ....

Применить последствия недействительности данного договора и признать недействительной государственную регистрацию права собственности ФИО3 на ОНС жилого дома с кадастровым N, назначение: объект незавершенного строительства, инв. N 13, литер А, адрес (местонахождение) объекта: Оренбургская ..., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.10.2012 года сделана запись регистрации N.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество запись от 01.10.2012 N.

В судебном заседании представитель истца Администрации г. Оренбурга ФИО1, действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. Суду пояснила о том, что за заключением договора аренды ФИО4 к истцу не обращалась и соответственно участок ей не был предоставлен, вследствие этого полагает, что последующая продажа ФИО3 является недействительной.

Представитель ответчика – ФИО2, действующая на основании ордера в судебном заседании возражала против заявленных исковых требований, просила в иске отказать в полном объеме. Суду пояснила о том, что представителем Администрации г. Оренбурга факт наличия самого объекта не оспаривается. Доказательств того, что объекта не существует, истец не предоставил. При таких обстоятельствах, полагает, что иск не подлежит удовлетворению. ФИО3 является собственником недостроенного жилого дома.

Ответчик ФИО3, извещенная надлежащим образом, не присутствовала в судебном заседании, ходатайствовала перед судом о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием своего представителя.

Третье лицо ФИО4, представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства. Представитель Управления Росреестра по Оренбургской области представил в суд письменный отзыв на исковое заявление, в котором сообщает о том, что не имеет заинтересованности по данному гражданскому делу в связи с чем просит о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ определил, рассмотреть дело в отсутствии не явившегося ответчика, третьих лиц, извещенных о дне и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно статье 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из искового заявления следует, что истец связывает недействительность оспариваемой сделки с отсутствием оснований для государственной регистрации права собственности ФИО4 на объект недвижимого имущества в виде ОНС жилого дома, литер А, расположенного по адресу ....

При этом в ходе рассмотрения дела истец от доводов искового заявления о том, что спорный объект физически не существует отказался и документы в подтверждение данного довода не представил.

Судом установлено, что распоряжением Администрации г. Оренбурга от 04.11.1996 года N «Об отводе земельных участков под индивидуальное строительство» был отведен земельный участок площадью 799 кв.м. по ... ФИО4 сроком на три года (подпункт.1.2 пункта 1).

Согласно пункта 2.2. распоряжения ФИО4 была обязана заключить с администрацией г. Оренбурга типовой договор о возведении индивидуального дома на земельном участке и договора аренды земельного участка с проведением его правовой регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Оренбурга в течение 1 месяца со дня подписания распоряжения.

Пунктом 4 распоряжения установлено, что в случае невыполнения застройщиком пункта 2.2. соответствующий подпункт пункта 1 данного распоряжения по застройщику считать утратившим силу.

В материалах дела имеется договор от 20.10.1998 года между администрацией г. Оренбурга и ФИО4 о возведении индивидуального дома на земельном участке по адресу ....

Согласно пояснениям представителя истца застройщиком ФИО4 не выполнено условие о заключении договора аренды в предусмотренный распоряжением срок, договор аренды не заключен, в связи с чем, распоряжение о предоставлении ей земельного участка под строительство утратило силу.

Из дела правоустанавливающих документов следует, что на основании договора купли – продажи от 22.08.2012 года заключенного между Р.А.К., действующей на основании доверенности от 18.07.2012 года, удостоверенной нотариусом г. Оренбурга Р.Г.Р. от имени ФИО4 как продавец с одной стороны и ФИО3 как покупатель с другой стороны, заключен договор, на основании которого продавец продал, а покупатель купил в частную собственность объект незавершенного строительства жилой дом, адрес: ....

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 01.10.2012 года серии N ФИО3 на праве собственности принадлежит ОНС жилой дом, назначение: объект незавершенного строительства, инв. N, лит. А, адрес (местонахождение) объекта: ....

Регистрация прав предыдущего собственника объекта ФИО4 и нового собственника ФИО3 была произведена одновременно.

Согласно ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности,

Статья 17 Закона установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

Статья 25.3 Закона (в редакции действующей на момент государственной регистрации права ответчика) предусматривает, что основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Из дела правоустанавливающих документов следует, что в качестве документов-оснований для регистрации права собственности ФИО4 на указанный объект незавершенного строительства были представлены:

типовой договор от 20.10.1998 года, заключенный между администрацией г. Оренбурга и ФИО4 о возведении индивидуального дома на земельном участке по адресу ...,

распоряжение Администрации г. Оренбурга от 04.11.1996 года N «Об отводе земельных участков под индивидуальное строительство»,

кадастровый паспорт от 22 июня 2012 года на объект незавершенного строительства: жилой дом, инв. N, лит. А, адрес (местонахождение) объекта: ....

Государственным регистратором проведена правовая экспертиза представленных документов. Было установлено, что предъявленные документы по форме и содержанию соответствовали требованиям законодательства, а предусмотренные пунктом 1 статьи 20 Закона основания для отказа в государственной регистрации отсутствовали.

Несмотря на законодательное определение регистрации как юридического акта признания и подтверждения государством прав на недвижимость, государственная регистрация не является ненормативным актом государственного органа. Совершенный Управлением юридический акт не содержит никаких властных предписаний участникам гражданского оборота. Поскольку регистрация сама по себе не влечет возникновения прав на недвижимость, в отрыве от материально-правового основания ее проведения (сделки, свидетельства о праве на наследство, разделительного баланса, передаточного акта, ненормативного акта органа власти, судебного решения или иного правоустанавливающего документа), она также сама по себе не может нарушать прав иных лиц. Государственная регистрация является лишь доказательством существования зарегистрированного права (статья 2 Закона).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 05.07.2001 №132-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 651 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» указал, что государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ней способами или иными способами, предусмотренными законом

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право. Следовательно, в судебном порядке должно быть оспорено материально-правовое основание возникновения права на объект недвижимого имущества, а не государственная регистрация права сама по себе.

В данном случае истец должен привести доказательства отсутствия материально правовых оснований для возникновения права собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества, предусмотренных статьей 218 ГК РФ и другими нормативными актами, регулирующими порядок создания объектов недвижимого имущества, что и влечет правовые последствия в виде признания строения самовольным в порядке статьи 222 ГК РФ.

В пункте 56 упомянутого Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 разъяснено, что если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Сам по себе факт государственной регистрации права в рассматриваемом случае свидетельствует о том, что оспариваемый истцом договор купли-продажи не противоречит положениям ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в том числе статье 17 и 18 названного закона, на которые указано истцом как на нормы, которым противоречит оспариваемая сделка.

Статья 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Вместе с тем, в пределах заявленных требований и доводов истца, суд не усматривает противоречие оспариваемой сделки закону, ввиду чего в удовлетворении требований о признании оспариваемого договора недействительным суд отказывает.

Следовательно, и применение последствий недействительности сделки о которых заявлено истцом, в том числе об исключении из ЕГРП записей о правах, суд в силу статьи 167 ГК РФ считает невозможным.

Учитывая, что в удовлетворении требований искового заявления Администрации города Оренбурга отказано, суд полагает возможным отмену принятых определением суда от 25.09.2014 года обеспечительных мер в отношении запрета Управлению федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области регистрировать все сделки по отчуждению объекта незавершенного строительства жилой дом, назначение: объект незавершенного строительства, инвентарный N, литер А, местоположение которого: ..., а также запрета ФИО3 осуществлять любые действия по строительству объекта, расположенного по адресу: ..., после вступления в законную силу настоящего решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований Администрации города Оренбурга к ФИО3 о признании недействительным договора купли- продажи, признании недействительным государственной регистрации права, исключении записей из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество – отказать.

Отменить принятые определением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 25.09.2014 года обеспечительные меры в виде запрета Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области регистрировать все сделки по отчуждению ОНС жилой дом, назначение: объект незавершенного строительства, инв. N, лит. А, местоположение которого: ... запрета ФИО3 осуществлять любые действия по строительству объекта, расположенного по адресу: ..., после вступления в законную силу настоящего решения суда.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено судом: 15.12.2014 г.

Судья: А.Д. Кириченко