Гражданский кодекс часть 1

Представителя заинтересованного лица управления имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края ФИО1, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в ст. Ессентукской гражданское дело по иску ФИО2 об оспаривании решения управления имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с заявлением об оспаривании решения управления имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края, в котором указывает, что ДД.ММ.ГГГГ обратился с заявлением в управление имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в части разрешенного использования «для строительства продуктового магазина с развлекательно- оздоровительным центром» – на вид «многоквартирные дома не выше трех этажей».

К заявлению были приложены следующие документы: договор аренды, постановление администрации Винсадского сельсовета Предгорного района № от ДД.ММ.ГГГГ «О разрешении изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид» и кадастровый паспорт земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с разрешенным использованием «многоквартирные дома не выше 3 этажей».

ДД.ММ.ГГГГ получил ответ начальника управления имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района № №, в котором в удовлетворении заявления отказали, со ссылкой на п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым, продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

С отказом не согласен по следующим основаниям.

В силу ст. 30.1. Земельного кодекса РФ, предусмотрены особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Однако, эти правила распространяются на вновь формируемые земельные участки. Испрашиваемый земельный участок был уже сформирован и предоставлен в аренду. Сформирован, на основании его заявления от ДД.ММ.ГГГГ согласно акту выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта строительства на землях, расположенных в границах населенных пунктов Предгорного муниципального района Ставропольского края. Проведены согласования со всеми компетентными органами и постановлением администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края за № от ДД.ММ.ГГГГ г., утвержден акт выбора земельного участка и предварительное согласование места размещения объекта строительства.

Земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер №

В газете «Искра» от ДД.ММ.ГГГГ г., опубликовано сообщение управления имущественных и земельный отношений администрации Предгорного муниципального района о предполагаемом предоставлении земельного участка в аренду. Никаких возражений не поступило.

ДД.ММ.ГГГГ г., издано постановление главы администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края за № о предоставлении в аренду земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ г., с управлением имущественных и земельный отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края заключил договор аренды земельного участка за № №

Обратился в администрацию МО Винсадский сельсовет с заявлением об изменении разрешенного вида использования земельного участка.

Земельный участок расположен в существующей жилой зоне «ЖЗ-2» и в соответствии с правилами землепользования и застройки с. Винсады, администрация в пределах своей компетенции постановлением за № от ДД.ММ.ГГГГ разрешили изменить вид разрешенного использования находящегося у него в аренде земельного участка.

Таким образом, земельным участком владеет на законных основаниях.

Согласно ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования, осуществляется на основании с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Из ч. 4 этой же нормы следует, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

П. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых как следует из договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Считает отказ начальника управления имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края внести изменение в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в части разрешенного использования «для строительства продуктового магазина с развлекательно- оздоровительным центром» на вид «многоквартирные дома не выше трех этажей», является незаконным и нарушает его права арендатора.

Как следует из ст. 46 Конституции РФ, главы 25 ГПК РФ, гражданин вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению прав и свобод.

В соответствии со ст. 254 ГПК РФ, гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненного орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

Просит суд признать незаконным отказ управления имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края внести изменение в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в части разрешенного использования «для строительства продуктового магазина с развлекательно-оздоровительным центром» на вид «многоквартирные дома не выше трех этажей».

Заявитель ФИО2, в судебное заседание не явился, не представив доказательств подтверждающих или оправдывающих уважительность его отсутствия, несмотря на то, что о дате, месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося заявителя ФИО2

Представитель заинтересованного лица управления имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края ФИО1, заявленные требования не признала и просила суд отказать в их удовлетворении по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ г., между управлением и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № из земель земли населенных пунктов, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>. м, расположденный по адресу: <адрес> разрешенным видом использования для строительства продуктового магазина с развлекательно-оздоровительным центром. Договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном ст.ст. 22, 31, 32 Земельного кодекса РФ, в процессе предварительного согласования места размещения объекта.

Постановлением администрации Винсадского сельсовета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № №, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № разрешено изменить с вида «для строительства продуктового магазина с развлекательно-оздоровительным центром» на вид «многоквартирные дома не выше 3 этажей».

Однако внести соответствующие изменения в договор аренды управлением не представляется возможным по следующим основаниям:

1) Земельным кодексом РФ, предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства регламентируется ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, в силу которой, земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

При предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст. 30.1 Земельного кодекса РФ.

Невозможность произвольного изменения землепользователем (арендатором), вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, ст.ст. 7, 85, 42, 30.1 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, осуществление жилищного строительства на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо, согласно п. п. 1, 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ.

При изложенных обстоятельствах изменение разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером № в интересах ФИО2 может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

2) Порядок внесения изменения в гражданско-правовой договор регламентируется гл. 29 Гражданского кодекса РФ. По общему правилу основанием внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора (ст. 1, 421 Гражданский кодекс РФ) является взаимное волеизъявление сторон сделки. Нормами поименованной главы Гражданского кодекса РФ, закреплены также основания и условия удовлетворения судом требования о внесении изменений в договор в принудительном порядке.

На основании п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ, земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Из ч. ч. 2, 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ следует, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

П. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в порядке назначения имущества.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне застройки многоэтажными жилыми домами само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для строительства продуктового магазина с развлекательно - оздоровительным центром), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для многоквартирного дома не выше 3 этажей), изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (распорядителя).

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Как следует из п. 1 и 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Решение только арендатора о внесении изменений в договор аренды в случае, когда определено целевое назначение арендуемого имущества, по смыслу действующего законодательства таким обстоятельством не является.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя управления имущественных и земельных отношений, суд приходит к выводу, что завяленные требования не подлежат удовлетворению следующим основаниям.

Бесспорно установлено, что ДД.ММ.ГГГГ г., между ФИО2 и управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района был заключен договор аренды земельного участка № из земель населенных пунктов, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>. м, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования для строительства продуктового магазина с развлекательно-оздоровительным центром.

Договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном ст.ст. 22, 31, 32 Земельного кодекса РФ, в процессе предварительного согласования места размещения объекта.

В силу постановления администрации Винсадского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ № 130, подписанного главой Винсадского сельсовета, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № разрешено изменить с вида «для строительства продуктового магазина с развлекательно-оздоровительным центром» на вид «многоквартирные дома не выше 3 этажей».

Однако в судебном заседании установлено, что внести соответствующие изменения в договор аренды управлением не представляется возможным по следующим основаниям:

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства регламентируется ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, согласно которой, земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Невозможность произвольного изменения землепользователем (арендатором), вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, на основании ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, ст. ст. 7, 85, 42, 30.1 Земельного кодекса РФ.

Суд приходит к выводу, что осуществление жилищного строительства на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо согласно п. п. 1, 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ.

При таких обстоятельствах изменение разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером № в интересах ФИО2 может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Из п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ следует, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Ч. ч. 2, 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Как следует из п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

То есть, нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне застройки многоэтажными жилыми домами само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для строительства продуктового магазина с развлекательно-оздоровительным центром), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для многоквартирного дома не выше 3 этажей), изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (распорядителя).

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В силу п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Руководствуясь ст.ст. 192-199 ГПК РФ, судья,

Р Е Ш И Л:

Отказать ФИО2 в признании незаконным отказа Управления имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края, внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в части разрешенного использования «для строительства продуктового магазина с развлекательно-оздоровительным центром» на вид «многоквартирные дома не выше трех этажей».

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия.

СУДЬЯ: