Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора города Краснодара в интересах Российской Федерации, муниципального образования город Краснодар, неопределенного круга лиц к ФИО1, Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор города Краснодара обратился в суд в интересах Российской Федерации, муниципального образования город Краснодар, неопределенного круга лиц с иском к ФИО1, Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар о признании сделки недействительной.

В обоснование исковых требований указано, что протоколом заседания комиссии по проведению конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества муниципального образования город Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ № 92-р, на основании приказа директора департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ № между Департаментом и ФИО1 заключен договор аренды муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ № 37. Договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. В нарушение пунктов 98, 114, 115 Правил с ответчиком ФИО1 по итогам аукциона заключен договор, не соответствующий форме договора, содержащейся в документации об аукционе. Просит суд признать недействительными результаты конкурса по лоту № (92), признать недействительным договор аренды муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ № 37, заключенный по результатам конкурса, применить последствия недействительности ничтожной сделки.

В судебном заседании представитель истца – пом.прокурора г.Краснодара на исковых требованиях настаивал, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар возражала против исковых требований, просила в иске отказать.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне и месте судебного разбирательства извещен надлежаще, об уважительных причинах неявки не сообщил.

С учетом мнения представителя истца, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества муниципального образования город Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ № 92-р, на основании приказа директора департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ № между Департаментом и ФИО1 заключен договор аренды муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ № 37.

Согласно условиям Договора Департамент предоставляет ответчику во временное владение и пользование за плату сроком на 5 лет совокупность движимого и недвижимого имущества – базу отдыха в составе:

- дом для отдыха литер А, площадью 30,3 кв.м;

- дом для отдыха литер Б, площадью 29,7 кв.м;

- дом для отдыха литер В, площадью 28,3 кв.м;

- дом для отдыха литер Д, площадью 35,3 кв.м;

- дом для отдыха литер <адрес>, площадью 39 кв.м;

- дом для отдыха литер Е, Е1, площадью 47,7 кв.м;

- конструктивные элементы благоустройства – навес литер Г1, площадью 7 кв.м; навес литер Г2, площадью 2,1 кв.м; навес литер Г3, площадью 11,6 кв.м; навес литер Г4, площадью 24,2 кв.м; навес литер Г5, площадью 35,2 кв.м; навес литер Г6, площадью 6,6 кв.м; мощение литер I, площадью 1390 кв.м; забор литер 2, площадью 83 кв.м., расположенную по адресу: Краснодарский край, <адрес>, Бухта Инал.

В соответствии с приказом Департамента от ДД.ММ.ГГГГ № 7а «Об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества – базы отдыха, расположенной по адресу: Россия, Краснодарский край, <адрес>, Бухта Инал» отделу арендных отношений Департамента было поручено организовать проведение аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества на условиях, указанных в документации об аукционе, которая является неотъемлемой частью вышеуказанного приказа Департамента. Указанная аукционная документация была опубликована на официальном сайте РФ в сети Интернет для размещения информации о проведении торгов от ДД.ММ.ГГГГ № 120813/0046148/01.

Проектом договора аренды муниципального имущества (совокупность движимого и недвижимого имущества), который является приложением № к документации об аукционе, предусмотрены условия, на которых Департамент передает в аренду муниципальное имущество.

Так, пунктом 3.1 Проекта установлено, что «помещения, являющиеся местами общего пользования, считаются переданными с момента подписания сторонами акта приема-передачи имущества, указанного в разделе 1 договора». При этом в Договоре от ДД.ММ.ГГГГ № 37, заключенном между Департаментом и ответчиком, данное условие отсутствует.

Кроме того, в Договоре от ДД.ММ.ГГГГ № определены условия, отсутствующие в Проекте, размещенной в аукционной документации, такие как:

- в подпункте 5.3.2 пункта 5.3 после слов «в случае если не зарегистрировал договора аренды в установленный договором срок» добавлены слова «без уважительной причины»;

- Договор от ДД.ММ.ГГГГ № дополнен пунктом 5.4 следующего содержания «Арендатор вправе передавать имущество в пользование третьим лицам без проведения торгов в соответствии с пунктом 16 части 1 статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ «О конкуренции».

В соответствии с частью 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 150 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы от ДД.ММ.ГГГГ № 67, заключение договора по результатам аукциона осуществляется в порядке, установленном пунктами 92-100 Правил.

Пунктом 98 Правил установлено, что Договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

Согласно подпункту 16 пункта 114 Правил при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается. В соответствии с пунктом 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.

Вместе с тем, в нарушение пунктов 98, 114, 115 Правил с ответчиком – ФИО1 по итогам аукциона заключен договор, не соответствующий форме договора, содержащейся в документации об аукционе.

Согласно части 1 статьи 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «О защите конкуренции» при проведении торгов, запроса котировок цен на товары, запроса предложений запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.

Потенциальные участники аукциона не имели всей обязательной и необходимой информации об объекте аукциона и были ограничены в возможности оценить коммерческую выгоду от аренды муниципального имущества, в связи с чем не могли сформировать предложение и подать заявку на участие в конкурсе.

Статьей 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с частью 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Начальная цена аукциона на право заключения Договора определена ООО «Южная консалтинговая компания» на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости права заключения Договора в виде ежемесячного и ежегодного платежей за право владения и пользования муниципальным имуществом, которая составила 67 760 рублей в год.

Вместе с тем, прокуратурой города Краснодара установлено, что рыночная стоимость не соответствует предъявляемым Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Так, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Согласно п.6 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки (пункт 19 Стандарта).

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 Стандарта).

Так установлено, что итоговая величина стоимости арендной платы определена оценщиком только с использованием доходного подхода, а в соответствии с отказами (стр.25, 26) затратный и сравнительный подходы не использовались, в том числе в связи с отсутствием аналогичных объектов на соответствующем рынке.

Вместе с тем, анализ цен по аренде баз отдыха в Бухте Инал показал, что стоимость аренды 1 кв.м в месяц варьируется от 33 рублей до 400 рублей.

ООО «Кубанское агентство оценки» определена рыночная стоимость ежемесячного арендного платежа аналогичных объектов (отчеты об определении рыночной стоимости №М-13-3-025 от 08.02.2013, №М-13-3-024 от 08.02.2013), в соответствии с которыми стоимость 1 кв.м в месяц составила 100 рублей.

Также, при осуществлении расчета арендной платы доходным подходом оценщиком указано, что физический износ домиков составляет 65,58%, а иных сооружений – 50% (стр.28-31), то есть оценивается как неудовлетворительное.

При этом, при осмотре объекта оценки установлено, что конструктивные элементы сооружений находятся в удовлетворительном состоянии (стр.28) и по сведениям, указанным в технических паспортах объектов недвижимости износ составил 25%, что должно оцениваться как удовлетворительное состояние.

Таким образом, в нарушение п.п.16, 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденных приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №256, п.8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № оценщиком не установлены технические и качественные характеристики объекта оценки, которые существенным образом повлияли бы на стоимость объекта оценки в сторону увеличения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора города Краснодара в интересах Российской Федерации, муниципального образования город Краснодар, неопределенного круга лиц к ФИО1, Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар о признании сделки недействительной- удовлетворить.

Признать недействительными результаты конкурса по лоту № (92), проведенного ДД.ММ.ГГГГ № 92-р на основании приказа Департамента от ДД.ММ.ГГГГ № 7а «Об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества – базы отдыха, расположенной по адресу: Россия, Краснодарский край, <адрес>, Бухта Инал».

Признать недействительным договор аренды муниципального имущества (совокупности движимого и недвижимого имущества) от ДД.ММ.ГГГГ № 37, заключенный по результатам конкурса, проведенного ДД.ММ.ГГГГ № 92-р на основании приказа Департамента от ДД.ММ.ГГГГ № 7а «Об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества – базы отдыха, расположенной по адресу: Россия, Краснодарский край, <адрес>, Бухта Инал».

Данное решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной службы государственной регистрации права, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной редакции в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Ленинский районный суд г. Краснодара.

Председательствующий-