Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора Кавказского района к Толоян <данные изъяты>, заинтересованное лицо: ООО "Микрорайон" о признании недействительным протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, суд,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Кавказского района обратился в Кропоткинский городской суд с иском о признании недействительным протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что прокуратурой Кавказского района проведена проверка соблюдения требований законодательства при выборе способа управления в многоквартирном <адрес>, в ходе которой установлено, что в соответствии с протоколом от 12.12.2012 конкурсной комиссии по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами ООО «Микрорайон» признана единственным участником конкурса, в связи с чем был заключен договор на управление многоквартирным домом <адрес> с 01.01.2013 по 31.12.2013. После окончания срока действия договора ООО «Микрорайон» прекратило управление указанным многоквартирным домом. С января 2014 года по настоящее время договор на управление данным многоквартирным домом с ООО «Микрорайон» либо другой управляющей компанией не заключался. Ни один из указанных в ст. 161 ЖК РФ способов управления в многоквартирном <адрес> в соответствии с требованиями жилищного законодательства фактически не реализуется, в связи с чем прокуратурой района ранее в адрес главы администрации Кропоткинского городского поселения внесено представление об устранении нарушений законодательства с требованием о проведении открытого конкурса на выбор управляющей организации для управления данным многоквартирным домом. Проведенная прокуратурой района проверка показала, что на основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> квартиры №№ (7-10 подъезды) от 26.09.2015 принято решение о выборе в качестве способа управления – непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, в качестве обслуживающей организации выбрано ООО «Микрорайон», и о заключении с ООО «Микрорайон» договора обслуживания. Ранее прокуратурой района неоднократно рассматривались обращения отдельных жильцов указанного многоквартирного дома по вопросу о возможности раздела <адрес> на два отдельных самостоятельных многоквартирных дома, по результатам которых установлено, что схема застройки микрорайона-1 в <адрес> была разработана Армавирской проектной мастерской государственного проектного института «Краснодаргражданпроект» и утверждена начальником отдела по делам строительства и архитектуры Краснодарского крайисполкома 04.06.1984. Согласно указанной схеме многоквартирный пятиэтажный жилой <адрес> микрорайоне-1 <адрес> был построен и введен в эксплуатацию в три этапа по отдельным секциям (лит. 62, 63, 64). При строительстве здания блок-секции лит. 62 данного многоквартирного дома допущено отступление от графической схемы архитектурно-планировочного задания, в связи с чем здание указанной блок-секции возведено с лестничными маршами и входами в дом, ориентированными на запад. Согласно информации Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края в целях разделения <адрес> МКР-1 <адрес> на два самостоятельных объекта недвижимости заинтересованным лицам предложено обратиться в специализированную проектную организацию для получения заключения о технической возможности раздельной эксплуатации инженерных сетей сблокированного многоквартирного жилого дома, а также разъяснено, что разделение общего земельного участка, смена адреса потребует внесения изменений во все учетные документы (данные о регистрации места жительства, технические паспорта квартир, карточки почтового отделения и т.д.), в связи с чем для решения такого вопроса требуется согласие собственников всех 135 помещений жилого комплекса в целом. По инициативе заинтересованных лиц экспертной организацией дано заключение о возможности самостоятельной эксплуатации вышеуказанных блок-секций дома при условии организации раздельной эксплуатации инженерных сетей, обеспечении отдельного учета потребленных ресурсов и согласии всех собственников жилых помещений <адрес> МКР-1 <адрес>. Однако до настоящего времени все указанные условия в полном объеме не выполнены. Несмотря на вышеизложенное, представителями собственников жилых помещений по собственной инициативе в нарушение требований действующего законодательства допускалась раздельная эксплуатация указанных блок-секций многоквартирного 10-ти подъездного дома. Факты нарушения требований законодательства устанавливались и фиксировались прокуратурой Кавказского района, Государственной жилищной инспекцией Краснодарского края, администрацией Кропоткинского городского поселения. В частности, установлено, что не один из предусмотренных ст. 161 ЖК РФ способов управления многоквартирным домов не является реализованным, в связи с чем принимались вышеуказанные меры. В настоящее время отсутствуют объективные данные для принятия факта раздельной эксплуатации разных литеров одного и того же многоквартирного дома. В связи с этим необходимо прийти к выводу, подтверждаемому имеющейся проектной, строительной, правоустанавливающей и иной официальной документацией, о том, что многоквартирный жилой <адрес> МКР-1 <адрес> является единым, 10-ти подъездным, 135-ти квартирным домом. Проверка законности выбора в качестве способа управления непосредственное управление собственниками помещений в МКД показала, что вышеуказанное собрание собственников помещений, оформленное протоколом от 26.09.2016, проведено с нарушениями требований жилищного законодательства, принятое решение также не соответствует требованиям жилищного законодательства. Детальное изучение протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 26.09.2015 показало, что в собрании принимали участие лишь жильцы 7-10 подъездов (квартиры №№ 80-135) в количестве 78 собственников помещений и их долей в многоквартирном <адрес> МКР-1 <адрес>, согласно протоколу общая площадь жилых помещений проголосовавших собственников в сумме составила 2 396,66 кв.м. При общей площади жилых помещений в указанном многоквартирном доме равной 7 255,4 кв.м., процент голосовавших составил 33%, т.е. отсутствовал кворум для проведения голосования и принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом. Кроме того, непосредственный способ управления в многоквартирном доме выбран в нарушение ст. 161 ЖК РФ, так как указанный способ управления применим для многоквартирных домов, количество квартир в которых составляет не более чем тридцать. Однако, как указано выше данный дом является 135-ти квартирным домом. Отсутствие надлежащим образом реализованного способа управления в многоквартирном доме приводит к непринятию должных мер к содержанию общего имущества в таком многоквартирном доме, его разрушению, а также невозможности оказанию собственникам помещений в многоквартирном доме основных услуг по управлению многоквартирным домом (слесарские, сантехнические, санитарно-гигиенические и иные жилищно-коммунальные услуги). Просит суд признать решения о выборе способа управления – непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном <адрес> МКР-1 <адрес> (7-10 подъезды), о выборе в качестве обслуживающей организации ООО «Микрорайон» и заключении с ней договора обслуживания, оформленные протоколом № 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 26.09.2015, недействительным.

В судебном заседании помощник прокурора Кавказского района иск поддержал и просил его удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании ответчик ФИО1, иск признала в полном объеме.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица: ООО "Микрорайон" Граф С.В. не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает; что исковые требования прокурора Кавказского района в интересах неопределенного круга лиц подлежат удовлетворению, по следующим основаниям:

Прокуратурой Кавказского района проведена проверка соблюдения требований законодательства при выборе способа управления в многоквартирном <адрес> МКР-1 в <адрес>, в ходе которой установлено, что в соответствии с протоколом от 12.12.2012 конкурсной комиссии по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами ООО «Микрорайон» признана единственным участником конкурса, в связи с чем был заключен договор на управление многоквартирным домом № в МКР-1 <адрес> с 01.01.2013 по 31.12.2013. После окончания срока действия договора ООО «Микрорайон» прекратило управление указанным многоквартирным домом.

С января 2014 года по настоящее время договор на управление данным многоквартирным домом с ООО «Микрорайон» либо другой управляющей компанией не заключался.В соответствии с требованиями ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Ни один из указанных в ст. 161 ЖК РФ способов управления в многоквартирном <адрес> МКР-1 <адрес> в соответствии с требованиями жилищного законодательства фактически не реализуется, в связи с чем прокуратурой района ранее в адрес главы администрации Кропоткинского городского поселения внесено представление об устранении нарушений законодательства с требованием о проведении открытого конкурса на выбор управляющей организации для управления данным многоквартирным домом.

Проведенная прокуратурой района проверка показала, что на основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> квартиры №№ 80-135 (7-10 подъезды) от 26.09.2015 принято решение о выборе в качестве способа управления – непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, в качестве обслуживающей организации выбрано ООО «Микрорайон», и о заключении с ООО «Микрорайон» договора обслуживания.

Ранее прокуратурой района неоднократно рассматривались обращения отдельных жильцов указанного многоквартирного дома по вопросу о возможности раздела <адрес> МКР-1 на два отдельных самостоятельных многоквартирных дома, по результатам которых установлено, что схема застройки микрорайона-1 в <адрес> была разработана Армавирской проектной мастерской государственного проектного института «Краснодаргражданпроект» и утверждена начальником отдела по делам строительства и архитектуры Краснодарского крайисполкома 04.06.1984.

Согласно указанной схеме многоквартирный пятиэтажный жилой <адрес> микрорайоне-1 <адрес> был построен и введен в эксплуатацию в три этапа по отдельным секциям (лит. 62, 63, 64).

При строительстве здания блок-секции лит. 62 данного многоквартирного дома допущено отступление от графической схемы архитектурно-планировочного задания, в связи с чем здание указанной блок-секции возведено с лестничными маршами и входами в дом, ориентированными на запад.

Согласно информации Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края в целях разделения <адрес> МКР-1 <адрес> на два самостоятельных объекта недвижимости заинтересованным лицам предложено обратиться в специализированную проектную организацию для получения заключения о технической возможности раздельной эксплуатации инженерных сетей сблокированного многоквартирного жилого дома, а также разъяснено, что разделение общего земельного участка, смена адреса потребует внесения изменений во все учетные документы (данные о регистрации места жительства, технические паспорта квартир, карточки почтового отделения и т.д.), в связи с чем для решения такого вопроса требуется согласие собственников всех 135 помещений жилого комплекса в целом.

По инициативе заинтересованных лиц экспертной организацией дано заключение о возможности самостоятельной эксплуатации вышеуказанных блок-секций дома при условии организации раздельной эксплуатации инженерных сетей, обеспечении отдельного учета потребленных ресурсов и согласии всех собственников жилых помещений <адрес> МКР-1 <адрес>.

Однако до настоящего времени все указанные условия в полном объеме не выполнены.

Представителями собственников жилых помещений по собственной инициативе в нарушение требований действующего законодательства допускалась раздельная эксплуатация указанных блок-секций многоквартирного 10-ти подъездного дома.

Факты нарушения требований законодательства устанавливались и фиксировались прокуратурой Кавказского района, Государственной жилищной инспекцией Краснодарского края, администрацией Кропоткинского городского поселения. В частности, установлено, что не один из предусмотренных ст. 161 ЖК РФ способов управления многоквартирным домов не является реализованным, в связи с чем принимались вышеуказанные меры.

В настоящее время отсутствуют объективные данные для принятия факта раздельной эксплуатации разных литеров одного и того же многоквартирного дома. В связи с этим необходимо прийти к выводу, подтверждаемому имеющейся проектной, строительной, правоустанавливающей и иной официальной документацией, о том, что многоквартирный жилой <адрес> МКР-1 <адрес> является единым, 10-ти подъездным, 135-ти квартирным домом.

Проверка законности выбора в качестве способа управления непосредственное управление собственниками помещений в МКД показала, что вышеуказанное собрание собственников помещений, оформленное протоколом от 26.09.2016, проведено с нарушениями требований жилищного законодательства, принятое решение также не соответствует требованиям жилищного законодательства.

В соответствии с ч. 1, п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.

Частью 3 ст. 45 ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Детальное изучение протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 26.09.2015 показало, что в собрании принимали участие лишь жильцы 7-10 подъездов (квартиры №№ 80-135) в количестве 78 собственников помещений и их долей в многоквартирном <адрес> МКР-1 <адрес>, согласно протоколу общая площадь жилых помещений проголосовавших собственников в сумме составила 2 396,66 кв.м. При общей площади жилых помещений в указанном многоквартирном доме равной 7 255,4 кв.м., процент голосовавших составил 33%, т.е. отсутствовал кворум для проведения голосования и принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом.

Кроме того, непосредственный способ управления в многоквартирном доме выбран в нарушение ст. 161 ЖК РФ, так как указанный способ управления применим для многоквартирных домов, количество квартир в которых составляет не более чем тридцать. Однако, как указано выше данный дом является 135-ти квартирным домом.

Отсутствие надлежащим образом реализованного способа управления в многоквартирном доме приводит к непринятию должных мер к содержанию общего имущества в таком многоквартирном доме, его разрушению, а также невозможности оказанию собственникам помещений в многоквартирном доме основных услуг по управлению многоквартирным домом (слесарские, сантехнические, санитарно-гигиенические и иные жилищно-коммунальные услуги).

Таким образом, выявленные нарушения ущемляют права граждан на нормальные условия проживания, надлежащее состояние жилых и не жилых помещений многоквартирного дома, а также могут повлечь нарушение условий жизнедеятельности людей.

Круг пользователей жилых помещений, в т.ч. нанимателей, постоянно или временно проживающих в данном доме, меняется, в связи с чем меняется их число и состав, а поэтому определить круг лиц, чьи права нарушаются, не представляется возможным.

В соответствии с ч. 1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, поскольку нарушены их права на благоприятные и комфортные условия проживания.

Суд, при таких обстоятельствах, считает возможным удовлетворить заявленные прокурором Кавказского района требования.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 196, ст. 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковое заявление Прокурора Кавказского района к Толоян <данные изъяты>, заинтересованное лицо: ООО "Микрорайон" о признании недействительным протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Признать решения о выборе способа управления – непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме <адрес> о выборе в качестве обслуживающей организации ООО «Микрорайон» и заключении с ней договора обслуживания, оформленные протоколом № 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 26.09.2015, недействительным.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня принятия решения суда через Кропоткинский городской суд.

Председательствующий