Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с иском к ОАО «Группа Компаний ПИК» о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, на условиях предварительного договора от <дата>. В обоснование иска указал, что <дата> между истцом и ответчиком был заключён предварительный договор №... купли-продажи вышеуказанной квартиры, стоимостью <...>., согласно условиям которого стороны приняли на себя взаимные обязательства, а именно: ОАО «Группа Компаний ПИК», выступая в качестве продавца, обязалось в будущем продать, а покупатель в лице ФИО1 – приобрести данное жилое помещение. <дата> истец обратился с письменным заявлением к ответчику с просьбой заключить основной договор купли-продажи, с соблюдением всех предъявляемых законом требований к письменной форме договора. На указанное заявление ответчиком был подготовлен ответ о том, что о сроках окончания строительства и дате выхода разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также о дате подписания договора купли-продажи квартиры, компания уведомит дополнительно. В <дата> истец был уведомлен о расторжении ответчиком в одностороннем порядке предварительного договора. Полагает, что ОАО «Группа Компаний ПИК», в нарушении требований ст.ст.309-310 ГК РФ, свои обязательства по данному предварительному договору не выполнило, односторонне отказалось от их исполнения, хотя истцом условия договора не нарушались. Таким образом, считает, что ответчик уклоняется от исполнения обязательств по предварительному договору, что влечёт нарушение прав истца.

В связи с указанными обстоятельствами, просил понудить ответчика заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, на условиях предварительного договора от <дата>

Истец, надлежаще извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствии истца.

В одном из судебных заседаний, представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности №32 АБ №... от <дата>, уточнил исковые требования, изменив их предмет, и, в связи с тем, что в отношении указанного объекта недвижимости <дата> заключен новый предварительный договор купли-продажи с третьим лицом, просил суд взыскать с ОАО «Группа Компаний ПИК» убытки, вызванные ненадлежащим исполнением договора, заключённого с истцом, в размере <...>.

Представители ответчика ОАО «Группа Компаний ПИК» ФИО3 и ФИО4, действующие на основании доверенностей №... от <дата> и №... от <дата> соответственно, возражали против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что действительно, <дата> между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор №... купли-продажи квартиры по указанному истцом адресу. При рассмотрении Пресненским районным судом г. Москвы по делу № 2-8811/12 о признании обязательств по предварительному договору №... от <дата> прекращенными, судом было установлено, что сторонами предварительного договора в указанный годичный срок не совершено действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи. При таких обстоятельствах считают, что обязательства сторон в части заключения в будущем основного договора прекратились с <дата>, что исключает возможность взыскания убытков за неисполнение отсутствующей у ответчика обязанности. Кроме того, полагают, что истцом не доказан факт возникновения убытков, поскольку отчуждение спорной квартиры ответчиком являлось абсолютно законным ввиду того, что на момент совершения указанной сделки какие-либо обязательства перед истцом по заключению соответствующего основного договора и передаче квартиры последнему отсутствовали. Тем самым, продажа квартиры ответчиком не могла повлечь и не повлекла для истца каких бы то ни было убытков. Кроме того, при предъявлении искового заявления в Пресненский районный суд г. Москвы о расторжении предварительного договора и взыскании внесенных по нему денежных средств, истец указывает, что им приобретена взамен неполученной квартиры иная квартира, расположенная по адресу: г. Москва, Теплый стан, владение 5. При этом факт приобретения указанной квартиры подтверждается соответствующими выписками из ЕГРП. Также полагают, что истцом ненадлежащим образом определен размер убытков, заявленных ко взысканию. Истцом не обосновано, чем последний руководствовался определяя дату, на которую составлено заключение, а само заключение также вызывает сомнения в его достоверности ввиду того, что при его изготовлении допущены методологические нарушения (для оценки использованы не все необходимые методы оценки), а также представленная в заключении оценка существенно превышает стоимость аналогичных квартир или квартир большей площади. Кроме того, заявили о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании убытков, поскольку обязательства из договора прекратились с <дата>, именно с указанной даты истец должен был узнать о нарушении своего права.

В этой связи полагали действия истца по настоящему иску направленными на злоупотребление правом и не подлежащими удовлетворению.

Одновременно, в судебном заседании представители ответчика ходатайствовали о прекращении производства по настоящему делу, поскольку имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение Пресненского районного суда г. Москвы по делу № 2-8811/12.

Выслушав представителя истца ФИО2, представителей ответчика ФИО3 и ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Разрешая заявленное ходатайство о прекращении производства по делу, суд отказывает в его удовлетворении по следующим основаниям.

Статья 220 ГПК РФ предусмотрено, что суд прекращает производство по делу в случае, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда.

Решение Пресненского районного суда г. Москвы по делу № 2-8811/12 о признании обязательств по предварительному договору №... от <дата> прекращёнными, постановлено между теми же сторонами, однако по иному предмету и основанию. При таких обстоятельствах отсутствуют предусмотренные законом основания для прекращения производства по настоящему гражданскому делу.

Как установлено в судебном заседании, <дата> между истцом ФИО1 и ответчиком ОАО «Группа Компаний ПИК» был заключён предварительный договор №... купли-продажи квартиры №... расположенной по адресу: <адрес> (далее Предварительный договор).

В соответствии с п. 1.1. Предварительного договора, продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить квартиру, которая будет располагаться в жилом доме по строительному адресу: <адрес> со следующими ориентировочными характеристиками: секция 2, этаж 3, количество комнат 1, общая площадь <...>., номер на площадке 1.

П. 9.3 Предварительного договора предусмотрено, что он вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до момента полного выполнения Сторонами своих обязательств по настоящему договору.

В силу п. 8.2, одностороннее расторжение настоящего договора не допускается, кроме случая, указанного в п. 8.3 (Продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор только в случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных настоящим договором). При этом, п. 8.1 предусмотрено, что расторжение или изменение настоящего договора должно быть оформлено сторонами в письменном виде, путём подписания ими соответствующего документа (соглашение, протокол).

Как установлено в судебном заседании, расторжение или изменение Предварительного договора в письменном виде, путём подписания соответствующего документа, сторонами не оформлялось. Кроме того, ответчиком не представлено суду доказательств неисполнения истцом обязанностей, предусмотренных Предварительным договором.

Между тем, согласно имеющимся в материалах дела документам, <дата> ОАО «Группа Компаний ПИК», не расторгнув и не изменив Предварительный договор с истцом в установленном порядке, заключает аналогичный договор на спорное жилое помещение с Б. (Предварительный договор №...), оформляет с последним ряд дополнительных соглашений и передаёт указанную квартиру покупателю по акту приёма-передачи от <дата> года. В материалах дела ответчиком представлено свидетельство о праве собственности на квартиру, указанную в предварительном договоре, которое было выдано правообладателю - ОАО «Группа Компаний ПИК» <дата>. Оценивая данный факт в совокупности с условием, указанным в п.2.2 Предварительного договора, о том, что заключить договор купли-продажи истец мог в течение 45 дней, начиная с момента получения такого свидетельства, суд приходит к выводу, что действия ответчика по продаже прав на квартиру третьим лицам, до момента получения свидетельства настоящего свидетельства, противоречили условиям Предварительного договора, нарушили право истца (лишили его возможности) на приобретение указанной квартиры у ответчика в будущем, т.е. ответчик уклонился от исполнения договорных обязательств.

Кроме того, ст. 61 ч.2 ГПК РФ, предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Советского районного суда города Брянска от 03.11.2011 года по делу №2-6702(2011) с участием тех же лиц установлено, что ответчик ОАО «Группа Компаний ПИК» уклонился от исполнения возложенных на него Предварительным договором обязательств пред истцом ФИО1 Суд принимает во внимание то обстоятельство, что указанное решение Советского районного суда города Брянска вступило в законную силу и, в настоящий момент, исполнено ответчиком ОАО «Группа Компаний ПИК». Следовательно, фактические обстоятельства, изложенные в нём, имеют преюдициальное значение.

Также указанным решением, установлено, что письмом от <дата> общество с ограниченной ответственностью (ООО) «ПИК-Риэлти», действующее от имени ответчика, уведомило истца о прекращении всех обязательств сторон по предварительному договору №... от <дата> в связи с тем, что в предусмотренный условиями предварительного договора и ст.ст. 190 и 429 Гражданского кодекса РФ срок для заключения основного договора купли-продажи (1 год с даты заключения предварительного договора) ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор.

Из положений ст. 429 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из писем истца от <дата>. и <дата> в адрес ответчика, истец предлагал ответчику заключить с ним основной договор купли-продажи. На указанное предложение ответчиком истцу был даны ответы от <дата> и <дата>, в котором указано, что свидетельство о регистрации права собственности продавцом (ответчиком) не получено, заключить договор купли-продажи квартиры с указанием срока ввода объекта в эксплуатацию в настоящее время невозможно. О сроках возобновления строительства истец будет уведомлен дополнительно.

Таким образом, ответчик не мог прекратить обязательства по договору в порядке установленном ст. 429 ГПК РФ.

Согласно ст.393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Кроме того, оценив содержание предварительного договора с точки зрения предмета, прав и обязанностей сторон, суд считает, что он был заключен с целью оказания ответчиком истцу услуги по приобретению для личных бытовых нужд истца квартиры указанной в договоре, так как ответчик является юридическим лицом, осуществляющим строительство многоквартирного дома и реализацию квартир гражданам, в связи с чем, к отношениям между сторонами должны применяться положения Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» в соответствующей редакции. Указанные обстоятельства нашли своё отражение в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.10.2013 года по настоящему гражданскому делу и решении Советского районного суда города Брянска от 03.11.2011 года по делу №2-6702(2011).

В соответствии со ст. 13 вышеназванного Закона РФ, за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором. Если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором. Изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Ответчиком указанные доказательства освобождения от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств перед истцом не представлены, а также не доказано, что неисполнение обязательств вызвано действиями самого истца.

Доводы представителей ОАО «Группа Компаний ПИК» о том, что с <дата> у ответчика отсутствовали какие-либо обязательства перед истцом по заключению основного договора купли-продажи и передачи квартиры последнему, в связи с решением Пресненского районного суда г. Москвы по делу № 2-8811/12 о признании обязательств по предварительному договору №... от <дата> прекращёнными, суд находит несостоятельными по следующей причине.

Как установлено в судебном заседании, решением Пресненского районного суда г. Москвы от 15.11.2012 года, вступившим в законную силу 16.04.2013 года, обязательства, предусмотренные предварительным договором №... от <дата>., прекращены.

Статья 210 ГПК РФ предусматривает, что решение суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном федеральным законом.

К немедленному исполнению решение не обращалось, момент прекращения обязательств судом не определён. При таких обстоятельствах, взаимные обязательства сторон по Предварительному договору прекращены с момента вступления решения Пресненского районного суда г. Москвы в законную силу, т.е. с 16.04.2013 года. До указанного момента ответчик должен был исполнить надлежащим образом в предусмотренном Предварительном договором порядке свои обязательства перед истцом.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при определении причиненных потребителю убытков суду в соответствии с пунктом 3 статьи 393 ГК РФ следует исходить из цен, существующих в том месте, где должно было быть удовлетворено требование потребителя, на день вынесения решения, если Законом или договором не предусмотрено иное.

В судебное заседание представителем истца в обоснование своих доводов было представлено заключение №... о рыночной стоимости недвижимости, подготовленное ООО «Московская экспертиза независимая», а именно: однокомнатной квартиры, общей площадью <...> расположенной по адресу: <адрес>, согласно выводам которого, таковая по состоянию на <дата> составила <...>

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доводы представителей ответчика о том, что заключение ООО «Московская экспертиза независимая» вызывает сомнения в его достоверности ввиду того, что при его изготовлении допущены методологические нарушения (для оценки использованы не все необходимые методы оценки), а также представленная в заключении оценка существенно превышает стоимость аналогичных квартир или квартир большей площади, суд признаёт несостоятельными, поскольку соответствующих доказательств в подтверждение своих доводов стороной ответчика не представлено. Кроме того, в части использования методов оценки, в заключении приводится необходимая мотивировка.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах, заключение №... о рыночной стоимости недвижимости, подготовленное ООО «Московская экспертиза независимая», принимая во внимание его относимость, допустимость, достоверность и достаточность, суд принимает в качестве обоснования выводов и признаёт, что истцу для восстановления своего нарушенного права необходимо произвести расходы в сумме <...>. Суд учитывает, что указанная сумма определена на момент, предшествующий моменту вступления решения Пресненского районного суда г. Москвы в законную силу.

Полная стоимость квартиры, определённая п.п. 2.1, 2.2 Предварительного договора, с учетом скидки составляла <...>. и должна быть оплачена покупателем по договору купли-продажи квартиры в день его подписания сторонами.

При таких обстоятельствах, для восстановления нарушенного права истец должен будет произвести определённые расходы, в сумме, превышающей на <...>. стоимость квартиры (<...>. - <...>. = <...>.), определённую условиями Предварительного договора, что является ничем иным как убытками истца, поскольку они связаны с действиями ответчика, который необоснованно отказался выполнять взятые перед истцом обязательства.

Суд не соглашается с доводами представителей ответчика о том, что истцом приобретена взамен неполученной квартиры иная квартира, расположенная по адресу: <адрес> поскольку собственником указанной недвижимости является иное лицо, что подтверждается имеющимся в деле свидетельством о регистрации права.

В части доводов представителей ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании убытков, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 195, 196 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, которое нарушено. По общему правилу срок исковой давности составляет 3 года.

Согласно ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку в судебном заседании установлено, что истец ФИО1 неоднократно, как следует из писем в адрес ответчика от <дата> и <дата> предлагал последнему заключить основной договор купли-продажи, а ответчик, в свою очередь, сообщал о невозможности заключения основного договора, по обстоятельствам, независящим от истца, то суд приходит к выводу о том, что истец не имел реальной возможности узнать о нарушении своего права ранее <дата> т.е. до момента заключения иного предварительного договора между ответчиком и Б. Кроме того, с иском в Пресненский районный суд г. Москвы с требованиями о признании обязательств по Предварительному договору прекращенными, ответчик первоначально обратился в <дата>. Суд учитывает также и то обстоятельство, что в судебном заседании Кассационной коллегии Брянского областного суда, состоявшейся 22.11.2011 года, представитель ОАО «Группа Компаний ПИК» заявил, что несмотря на направленное <дата> уведомление в адрес истца, в установленном порядке до настоящего времени Предварительный договор не расторгнут, соответствующее соглашение сторонами не подписано. (Кассационное Определение по делу №33-4263 (2011) от 22.11.2011 года).

С учётом того, что истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением за защитой нарушенного права 12.09.2012 года, суд приходит к выводу о том, что последний не пропустил предусмотренный законом срок исковой давности.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании с ответчика убытков в размере <...>., подлежат удовлетворению в полном объёме.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом, в ходе рассмотрения дела по существу, с учётом предоставленной отсрочки, была обоснованно уплачена государственная пошлина в размере <...>., следовательно, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика ОАО «Группа Компаний ПИК» расходов истца в данной части в полном объёме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Взыскать с ОАО «Группа Компаний ПИК» в пользу ФИО1 убытки в размере <...> а также расходы по оплате госпошлины в размере <...>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Советский районный суд г. Брянска в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Советского районного суда г. Брянска П.Е. Колесников