Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 <данные изъяты> и ФИО1 <данные изъяты> к ФИО2 <данные изъяты> и ФИО2 <данные изъяты> о расторжении договора купли-продажи и прекращении зарегистрированного права,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО5 и ФИО6 о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО1 <данные изъяты>, ФИО1 <данные изъяты> с одной стороны и ФИО2 <данные изъяты>, ФИО2 <данные изъяты> с другой стороны, а также прекращении записи о государственной регистрации права общей совместной собственности за ФИО5 и ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ№, в обоснование указав следующее. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен вышеуказанный договор купли-продажи квартиры. Цена приобретаемой квартиры составила <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области была произведена регистрация права общей совместной собственности, запись регистрации №. Также была произведена регистрация ипотеки в силу закона, запись регистрации №. Согласно п.2 договора купли-продажи источником оплаты приобретаемой квартиры послужили собственные средства – <данные изъяты> рублей и кредитные средства, предоставленные ОАО «Сбербанк России» в размере <данные изъяты> рублей. Пунктом 3 договора купли-продажи квартиры был установлен следующий порядок: денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей должны быть переданы покупателями в момент подписания договора, а <данные изъяты> рублей оплачиваются за счет денежных средств, предоставленных ОАО «Сбербанк России», согласно кредитного договора. Расчет по этой сумме должен был быть произведен с использованием индивидуального сейфа банка в течение трех календарных дней со дня регистрации права общей совместной собственности на квартиру за покупателями. До настоящего времени в нарушение п.3 договора ответчики не уплатили денежные средства. Являясь продавцами объекта недвижимости с оплатой в рассрочку, они имеют право при неоплате ответчиками требовать расторгнуть договор. Они обратились к ответчикам с требованием вернуть им квартиру. Ответчики были согласны и написали расписку, по условиям которой в срок до ДД.ММ.ГГГГ обязались передать им квартиру, однако до настоящего времени это сделано не было. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков была направлена претензия с требованием расторгнуть договор купли-продажи квартиры, но данные требования проигнорированы.

В судебном заседании истцы ФИО3 и ФИО4 исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям, пояснили, что <данные изъяты> рублей, перечисленные через банковскую ячейку были получены ими, но сразу же передали ответчикам в долг, денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей и денежные средства, переданные в долг, до настоящего времени ответчик не вернули.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований, вместе с тем, пояснил, что денежные средства за квартиру переданы истцам в полном объеме, <данные изъяты> рублей было передано наличными при подписании предварительного договора, а <данные изъяты> рублей были перечислены в банковскую ячейку и получены ФИО4. Договор купли-продажи был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ранее в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражала.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представил возражения на исковое заявление, в котором возражает против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и ФИО6, ФИО5 был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым кредитор предоставил созаемщикам кредит «Приобретение готового жилья» в сумме <данные изъяты> рублей под 12,75% на приобретение объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, на срок 240 месяцев, считая с даты его фактического предоставления. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчики предоставили кредитору залог (ипотеку) - вышеуказанную квартиру, что подтверждается закладной от ДД.ММ.ГГГГ, а также свидетельством о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (ипотека в силу закона, залогодержатель – ПАО Сбербанк). Данная квартира была приобретена ответчиками в соответствии с предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ также указано, что ПАО Сбербанк является залогодержателем вышеуказанной квартиры. ПАО Сбербанк в силу закона является добросовестным залогодержателем, поскольку на день предоставления кредита под залог недвижимости (квартиры), банк не знал и не мог знать о возникшем споре между истцом и ответчиком. При данных обстоятельствах залог не прекращается до исполнения должником обязательств по кредиту перед банком-кредитором, предоставившим денежные средства на приобретение объекта недвижимости. В силу ст. 56 ГПК РФ истцами не представлено доказательств существенного нарушения договора купли-продажи ответчиками. Действующее законодательство не содержит норм, регламентирующих возможность расторжения договора купли-продажи при неоплате товара покупателем, напротив, ст. 486 ГК РФ предусматривает, что если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Кроме этого, истцы длительное время не предъявляли заявленные требования к ответчикам, предъявив их только ДД.ММ.ГГГГ (до истечения срока исковой давности), что говорит о согласии истцов с условиями по договору купли-продажи. В связи с чем, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ доказательства, представленные сторонами, приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований следует отказать по следующим основаниям:

Статья 209 ГК РФ (пункты 1 - 3) предусматривает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В соответствии со ст. 454 ч. 1 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь, покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму.

По правилам ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Статья 450 ГК РФ предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО3 и ФИО5, ФИО6 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Пункт 4 вышеуказанного договора предусматривает, что квартира продается за <данные изъяты> рублей. Квартира приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств, при этом: денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей личные средства покупателя, которые переданы продавцу при подписании настоящего договора наличными денежными средствами, в качестве задатка, что подтверждается распиской о передаче денежных средств; денежные средства в размере <данные изъяты> рублей – кредитные средства, предоставленные покупателю ОАО «Сбербанк России». Согласно п.5 договора расчет по денежной сумме в <данные изъяты> рублей будут производиться с использованием индивидуального сейфа банка, при этом расчет будет произведен в течение трех календарных дней, после регистрации права общей совместной собственности на квартиру покупателем.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> и ФИО6, ФИО5 был заключен кредитный договор, в соответствии с которым последним предоставлен кредит «Приобретение готового жилья» в сумме <данные изъяты> рублей под 12,750 % годовых на приобретение объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, на срок 240 месяцев, считая с даты его предоставления. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики предоставляют кредитору залог (ипотеку) квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» и продавцом объекта недвижимости ФИО4 и покупателем объекта недвижимости ФИО5 был заключен договор № аренды индивидуального сейфа, в соответствии с которым банк обязуется предоставить клиентам во временное пользование индивидуальный банковский сейф в связи осуществлением расчетов по сделке купли – продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО3 и ФИО5, ФИО6 был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. Квартира продается по цене <данные изъяты> рублей, цена квартиры окончательная и изменению не подлежит. Согласно пункту 2.1 договора продавец проинформирован покупателем, что квартира приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставленных ему ОАО «Сбербанк России» согласно кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. В силу п. 2.3 договора в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ жилое помещение в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору, считается находящейся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации права общей совместной собственности покупателя на квартиру, права залогодержателя будут удостоверяться закладной. Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: денежные средства в размере <данные изъяты> рублей переданы продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской о передаче денежных средств; денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей – кредитные средства оплачиваются за счет денежных средств, предоставляемых кредитором, согласно кредитного договора, расчет по этой денежной сумме будет производиться с использованием индивидуального сейфа банка, при этом расчет будет произведен в течение трех календарных дней, со дня регистрации права общей совместной собственности на квартиру за покупателем.

В соответствии с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости передан ФИО5 и ФИО6. Стороны подтвердили, что претензий по передаваемой квартире не имеют. Право общей совместной собственности ФИО5 и ФИО6 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №, с ограничением (обременением) права – ипотека в силу закона с ДД.ММ.ГГГГ на срок 240 месяцев.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, ФИО5 и ОАО «Сбербанк России» оформлена закладная, согласно которой предметом залога по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ является вышеуказанная квартира. Выдача кредита производится единовременно по заявлению созаемщика путем зачисления на счет после предоставления кредитору подписанного договора купли-продажи квартиры.

В судебном заседании установлено, что ФИО5 и ФИО6 оплатили ФИО3 и ФИО4 сумму <данные изъяты> руб. за вышеуказанную квартиру на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей были переданы истцам при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в качестве задатка. Данные обстоятельства следует из предварительного договора купли-продажи квартиры, договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, где отражено, что денежные средства в размере <данные изъяты> рублей переданы продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры. Кроме этого, в акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что стороны претензий друг к другу не имеют. Поэтому доводы истцов о том, что они не получали от ответчиков денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей суд считает несостоятельными. Денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей были перечислены ПАО Сбербанк (ранее ОАО «Сбербанк России»), что следует из кредитного договора и не оспаривалось сторонами в судебном заседании. С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что ответчики оплатили стоимость квартиры в полном объеме.

В силу ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. По смыслу приведенных правовых норм расторжение договора по решению суда возможно только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенный характер нарушения договора одной из сторон должен проявляться в причинении другой стороне такого ущерба, при котором она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Сторона, предъявившая в суд требование о расторжении договора по данному основанию, должна представить доказательства, подтверждающие характер нарушения. Иные случаи расторжения договора должны быть специально оговорены в договоре либо в законе.

Истцами не представлено доказательств нарушения условий договора купли-продажи квартиры. Объект недвижимости был передан ответчикам в соответствии с актом приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Основания расторжения договора купли-продажи квартиры в договоре не оговорены. В связи с чем, оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры и прекращении права собственности на квартиру не имеется.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 <данные изъяты> и ФИО1 <данные изъяты> к ФИО2 <данные изъяты> и ФИО2 <данные изъяты> о расторжении договора купли-продажи и прекращении зарегистрированного права отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Курчатовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.В. Щербакова