Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора *** округа г.Мурманска, действующего в защиту интересов неопределенного круга лиц, к Обществу с ограниченной ответственности «***» об оспаривании условий договора управления многоквартирным домом,

у с т а н о в и л:

Прокурор *** округа города Мурманска, действуя в защиту интересов неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к ООО «***» (далее - Общество, ООО «***») об оспаривании условий договора управления многоквартирным домом, в обоснование которого указал, что прокуратурой *** округа города Мурманска проведена проверка по обращению жильца дома Адрес***ФИО1 о нарушении жилищных прав, в ходе которой установлено, что управление указанным домом на основании договора управления многоквартирным домом осуществляет ответчик с ***.

В соответствии с п. 5.4 договора управления многоквартирным домом, проект которого утвержден общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, оформленный протоколом от ***, управляющая организация вправе за тридцать дней до окончания каждого года действия договора представить собственнику и другим собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по изменению перечня работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указанных в приложениях №*** и №*** к договору, а также смету расходов на исполнение услуг и работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Указанная смета является основанием для принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении размера платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме на следующий отчетный период. В случае, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в установленный срок не проводилось или не приняло решения об утверждении нового размера платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, то управляющая организация вправе, начиная с первого месяца очередного года действия настоящего договора, начислять плату за жилое помещение исходя из предложенной сметы расходов по исполнению работ и услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Согласно п. 5.15 вышеприведенного договора управления многоквартирным домом сумма оплат корректируется управляющей организацией в случае изменения цен и тарифов на работы и услуги специализированных организаций, а также тарифов организаций коммунального комплекса, находящихся в договорных отношениях с управляющей организацией по данному дому.

По мнению истца, пункты 5.4 и 5.15 договора управления многоквартирным домом противоречат действующему жилищному законодательству, его реализация влечет за собой нарушение прав и законных интересов лиц, проживающих в указанном многоквартирном доме. На основании изложенного, просит суд признать пункты 5.4 и 5.15 договора управления многоквартирным домом ***, проект которого утвержден общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, оформленный протоколом от ***, противоречащими действующему законодательству и обязать ООО «***» исключить указанные пункты 5.4 и 5.15 из договора управления многоквартирным домом Адрес***.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержала исковые требования по изложенным в заявлении основаниям.

Ответчик ООО «***» о месте, дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствии своего представителя и письменные возражения, согласно которым, договор управления многоквартирным домом Адрес***, а также содержащиеся в нем существенные условия были утверждены на общем собрании собственников помещений данного многоквартирного дома в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ. Согласно п. 5.15 договор управления сумма оплат корректируется Управляющей организацией в случае изменения цен и тарифов на работы и услуги специализированных организаций, а также тарифов организаций коммунального комплекса, находящихся в договорных отношениях с Управляющей организацией по данному вопросу. По мнению представителя включение в договор управления многоквартирным домом вышеуказанного пункта не противоречит действующему законодательству, основано на свободе договора, направлено на соблюдение баланса интересов сторон договора при необоснованном повышении платы Управляющей компанией, с одной стороны и необоснованного уклонения от повышения размера оплаты со стороны собственников жилых помещений. Ответчик обращает внимание, что управляющая компания не наделена правом созыва общих собраний собственников жилых помещений, это право принадлежит только собственникам.

Заслушав представителя истца и исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, собственники помещений многоквартирного дома Адрес*** в соответствии с п.п. 4 п. 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации выбрали один из способов управления многоквартирным домом, который предусмотрен п. 2. ст. 161 ЖК РФ, выбрали управляющую компанию - ОАО «***» и утвердили договор управления многоквартирным домом №***, который в соответствии с п. 11.1 вступил в силу с ***.

Внеочередным общим собранием акционеров ОАО «***» от *** принято решение о реорганизации ОАО «***» в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью. Данные изменения прошли установленную государственную регистрацию в ИФНС России по городу Мурманску, о чем *** в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись.

В силу ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с п. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Пунктами 1, 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Из материалов дела следует, что прокуратурой *** административного округа города Мурманска на основании обращения жильцов проведена проверка размера тарифа за ремонт и содержание имущества многоквартирного дома Адрес***.

Проверкой установлено, что с *** на основании п. 5.4 договора управления многоквартирного дома Адрес*** размер месячной платы за содержание и ремонт указанного жилого здания был увеличен управляющей организацией ОАО «***» в одностороннем порядке без проведения общего собрания собственников помещений и составил *** рублей *** копеек с 1 кв.м с общей площади помещения, принадлежащего собственнику, тогда как в пункте 5.2 Договора управления предусмотрена плата за содержание и ремонт жилого помещения в размере *** рубля *** копейки.

В соответствии с п. 5.4 договора управления от ***№*** управляющая организация вправе за тридцать дней до окончания каждого года действия настоящего договора представить Собственнику и другим собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по изменению перечня работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указанных в Приложении № 2 и № 3 к настоящему договору, а также смету расходов на исполнение услуг и работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Указанная смета является основанием для принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении размера платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме на следующий отчётный период. В случае если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в установленный срок не проводилось или не приняло решения об утверждении нового размера платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, то Управляющая организация вправе, начиная с первого месяца очередного года действия настоящего договора, начислять плату за жилое помещение исходя из предложенной сметы расходов по исполнению работ и услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом Приложения № 2 и № 3 к настоящему договору считаются измененными в соответствии с предложениями Управляющей организации до согласования общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме нового размера платы за управление, содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии с п. 5.15 договора сумма оплат корректируется Управляющей организацией в случае изменения цен и тарифов на работы и услуги специализированных организаций, а также тарифов организаций коммунального комплекса, находящихся в договорных отношениях с Управляющей организацией по данному дому.

Согласно ч. 2 ст. 5 Жилищного кодекса РФ жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Частью 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом, только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с п. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Частью 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. При этом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно ст. 46 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Согласно п. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Пунктом 1 постановления администрации города Мурманска от 26.01.2011 № 8 «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения», размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах, собственники которых выбрали способ управления, принимается равным размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, принятому на общем собрании собственниками помещений в этих домах, в соответствии с Жилищным кодексом РФ и договором управления многоквартирным домом.

По мнению суда, оспариваемые пункты 5.4 и 5.15 договора управления вышеуказанным многоквартирным домом, противоречат действующему жилищному законодательству в той части, в которой предусмотрено право управляющей организации без проведения общего собрания жильцов дома изменять размер оплаты за жилье и коммунальные услуги, что влечет за собой нарушение прав и законных интересов лиц, проживающих в указанном многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив определен ч. 7 статьи 156 ЖК РФ.

Таким образом, пункты договора 5.4 и 5.15, устанавливающие возможность изменения платы за содержание и ремонт жилого помещения до принятия соответствующего решения собранием собственников жилых помещений многоквартирного дома, а так же без принятия такого решения, противоречат приведенным выше нормам жилищного законодательства, поскольку нарушают установленные данным законом порядок ценообразования.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования прокурора *** округа города Мурманска о признании пунктов 5.4 и 5.15 договора управления многоквартирным домом от ***, заключенного между ОАО «***» и собственниками дома Адрес*** противоречащими действующему жилищному законодательству, являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Поскольку положения пунктов 5.4, 5.15 договора управления признаются незаконными, а, следовательно, не подлежат применению, понуждение ответчика к исключению указанных положений из договора управления не требуется.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в сумме *** рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать пункты 5.4 и 5.15 договора управления многоквартирным домом Адрес***, проект которого утвержден общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, оформленный протоколом от ***, противоречащими действующему законодательству в той части, в которой предусмотрено право управляющей организации без проведения общего собрания жильцов дома изменять размер оплаты за жилье и коммунальные услуги.

Взыскать с ООО «***» государственную пошлину в бюджет города Мурманска в сумме *** рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Первомайский районный суд города Мурманска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судебные постановления могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции лицами, участвующими в деле, и другими лицами, если их права и законные интересы нарушены судебными постановлениями, в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу при условии, что ими были исчерпаны иные установленные данным Кодексом способы обжалования судебного постановления до дня вступления его в законную силу.

Судья Н.А. Науменко