Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, взыскании средств по сделке, прекращении права собственности, взыскании убытков, по иску третьего лица ФИО3 к ФИО1 о признании сделки недействительной,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга с указанным иском, в котором просит суд, уточнив требования, признать недействительным договор купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома от 29 марта 2018 года, заключённый ФИО1 и ФИО2, удостоверенный ФИО4, временно исполняющим обязанности нотариуса нотариального округа ФИО5, зарегистрированный в реестре за номером 78/343-н/78-2018-4-771; взыскать с ФИО2 средства по договору в размере 1 530 000 рублей, прекратить право собственности ФИО1 на объекты недвижимости, взыскать убытки в размере 7 650 рублей и 3 900 рублей.

В обоснование требований ссылается на то, что сторонами заключен оспариваемый договор, по условиям которого ФИО1 получила в собственность 26/389 долей в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

При этом истец осуществил оплату выкупной стоимости в размере 1 530 000 рублей, равно услуги по нотариальному оформлению договора в размере 7 650 рублей и 3 900 рублей.

В последствии Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга предъявлен в суд иск о сносе самовольной постройки, мотивированный тем, что жилой дом возведён на землях индивидуального жилищного строительства, однако представляет собой многоквартирный жилой дом.

Истец ссылается на то, что обстоятельства самовольного строительства дома ему стали известны после заключения сделки, которая совершена в отношении объекта запрещённого в гражданском обороте.

В таких обстоятельствах истец полагал, что сделка совершена в нарушении законодательного запрета, подлежит отмене судом с применением последствий её недействительности.

Третьим лицом по делу – ФИО3 предъявлен самостоятельный иск в котором он просит суд признать недействительным договор дарения от 19 мая 2018 года, заключённый ФИО1 и ФИО3, удостоверенный ФИО5, прекратив право собственности третьего лица на 6/389 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом.

Требования основывает на том, что между ФИО1 и ФИО3 заключен договор, по условиям которого третьему лицу в безвозмездную собственность перешла названная доля в праве обще долевой собственности на земельный участок и жилой дом.

Вместе с тем, третьему лицу после совершения сделки стало известно о признаках самовольного строительства жилого дома, что и положено в основу требований о недействительности договора.

Представитель истца – адвокат Кашаргин Р.С., действующий на основании доверенности и ордера, в судебное заседание явился, настаивал на требованиях ФИО1, заявил о признании требований ФИО3

ФИО3, явившийся в судебное заседание, настаивал на требованиях своего иска, поддержал иск ФИО1

Представитель ответчика – ФИО6, действующий на основании доверенности, явился в судебное заседание, полагал требования иска, равно требования третьего лица, необоснованными просил их отклонить.

Нотариус ФИО5, извещённая о времени и месте рассмотрения дела, просила рассматривать спор в своё отсутствие.

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, извещённое о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, по правилам части 2.1. статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, своего представителя не направило.

Суд в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счёл возможным рассматривать спор в их отсутствие.

Выслушав явившихся в заседание лиц, всесторонне изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 29 марта 2018 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи доле земельного участка с долей жилого дома, удостоверенный ФИО4, временно исполняющим обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО5, зарегистрированный в реестре за номером 78/343-н/78-2018-4-771 (л.д.41-44).

По условиям договора в собственность ФИО1 перешли 26/389 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>

В описательной части пункта 1.1. договора указано, что земельный участок расположен на землях населённых пунктов, предоставлен для размещения индивидуального жилого дома.

Пунктом 1.5 договора установлено, что покупателю переходит помещение №7 по техническому паспорту на жилой дом.

Выкупная стоимость долей пунктом 2.3. договора установлена в сумме 1 530 000 рублей по 765 000 рублей за долю в доме и земельном участке.

Согласно платежным поручениям от 20 апреля 2018 года оплата произведена в полном объёме (л.д.10-11).

Согласно договору дарения от 19 мая 2018 года ФИО1 подарила ФИО3 6/389 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (л.д.40).

Пунктом 1.5. договора установлено, что в совместное пользование переходит помещение №7 по техническому паспорту на указанный жилой дом.

Обе сделки прошли государственную регистрацию.

Оспаривая договоры, истец и третье лицо ссылаются только на то обстоятельство, что жилой дом имеет признаки самовольной постройки, о которых им стало известно после совершения оспариваемых сделок.

В соответствии со статьёй 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии со статьёй 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Действительно положением статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент совершения сделки от 29 марта 2018 года, установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (пункт 2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (пункт 3).

Согласно ответу Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 1 ноября 2018 года действительно имеется гражданское дело о признании спорного жилого дома самовольной постройкой и его сносе, в настоящее время дело №2-218/2019, основанием для иска выступает возведение многоквартирного жилого дома на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (л.д.48-50).

В ответе администрации Красносельского района Санкт-Петербурга от 30 октября 2018 года также указано на поименованное нарушение градостроительного законодательства, дополнительно указано, что выдавалось разрешение на строительство индивидуального жилого дома (л.д.56-58).

Из представленной справки о регистрации (Форма-9) усматривается, что в спорном домовладении зарегистрировано 21 человек, дом состоит из 10 жилых комнат (л.д.81).

Третье лицо в судебном заседании поясняло, что осуществило осмотр жилого помещения фактически, пояснил и про осмотр изолированного жилого помещения, наличие иных квартир (л.д.91, 110)

Совместно с документами, поданными на регистрацию договора от 29 марта 2018 года, стороной истца и ответчика представлены многочисленные согласия на сделку (отказы от преимущественного права покупки) иных долевых сособственников жилого дома (л.д.135-156)

В рамках гражданского дела №2-218/2019 судом проведена экспертиза, согласно заключению которой жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, действительно является капитальным многоквартирным жилым домом (л.д.180).

Вместе с тем, эксперт приходит к выводу о том, что сам по себе жилой дом не нарушает требований территориальной зоны Т1Ж2-2 (л.д.181), такое нарушение создаёт только фактическое его использование. Строение при этом соответствует требованиям экологических, строительно-технических, пожарных и санитарных норм, действующих на территории Российской Федерации для многоквартирных, в том числе блокированных жилых домов; находится на достаточном удалении от соседних участков и существующих красных линий внутриквартальных дорог, не нарушает права третьих лиц (л.д.183-184).

Выводы приведённого исследования сторонами в рамках настоящего дела не оспаривались, доказательств иным характеристикам жилого дома не представлено.

В таких обстоятельствах спорный объект, является многоквартирным жилым домом, только фактическим своим использованием нарушает требования градостроительных норм в части зонирования территории, при этом право на строительство такого дома стороны имеют, сохранение такой постройки прав иных лиц не нарушает.

Не создаёт оспариваемый объект и угрозу жизни и здоровья граждан.

Более того суд принимает во внимание, что на момент рассмотрения спора судом не имеется вступившего в законную силу решения суда о сносе жилого дома как объекта самовольного строительства.

В силу стать 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

В пункте 75 названого Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации отмечено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статьи 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов

Как отмечено ранее, существование названного многоквартирного жилого дома не посягает на жизнь и здоровье граждан, иную явную угрозу не создаёт.

В контексте статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу, что презумпция отсутствующего права собственности лица, создавшего самовольную постройку, не подлежит применению в данном деле.

Экспертом установлено, что само по себе спорное строение не нарушает градостроительных норм и правил, более того способом конволидации статуса спорного объекта выступает передача всех прав собственности единому собственнику, несущественные работы по объединению помещений в единый жилой дом (л.д.185).

Таким образом, спорный объект стал нарушать предписание статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не в связи с самим фактом его создания, но лишь в процессе фактического использования.

Согласно правовым правовые позициям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в частности в абзаце 6 пункта 4.3. Постановления от 22 июня 2017 года №16-П, государство в лице уполномоченных законом органов и должностных лиц, действующих при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости.

Все сделки со спорным объектом недвижимости прошли при этом государственную регистрацию в уполномоченном государственном органе, при этом в сделках недвусмысленно указан как вид разрешённого использования, так и выделение конкретного помещения в доме в пользование истца и третьего лица.

Заслуживает внимание и то обстоятельство, что требования о сносе самовольного объекта строительства заявлены именно уполномоченным государственным органом, право на предъявление которым соответствующего иска в изложенных обстоятельствах нельзя признать абсолютным.

Поскольку признаки самовольности сформировались только по факту череды сделок со спорным объектом, до их совершения законодательный запрет и градостроительные нормы не подвергались нарушению, то спорный договор не подлежит признанию ничтожным, как то указывает истец поскольку препятствий для оборотоспособности первоначального объекта не имелось.

Суд также принимает во внимание заявление ответчика о действующем эстоппеле.

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, приведенным в пункте 70 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25, сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Так заявленный в иске порок сделки – продажа жилого помещения в объекте, имеющим признаки самовольной постройки, имел место уже на момент совершения сделки, является очевидным.

Из текста самой сделки явствует, что ответчик продал истцу не просто долю в жилом доме, но этой доле соответствовало конкретное жилое помещение, прямо поименованное в пункте 1.5. договора.

В тексте договора при этом указано, что доля продается в доме, построенном на земельном участке для индивидуального жилищного строительства.

Данное противоречие с очевидностью свидетельствует о том, что истец знал достоверно, что приобретает квартиру в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке, не предназначенном для многоквартирного строительства.

Несмотря на это противоречие, которое истец проигнорировал, последним совершена оплата в счёт исполнения договора, а в последствии выдано согласие прочим долевым собственникам на совершение сделок (отказ от преимущественного права покупки).

Кроме этого истец также совершил и дальнейшую сделку, выступая как собственник жилого помещения, подарив часть своей доли и право пользование конкретным помещением ФИО3

Такое поведение истца недвусмысленно свидетельствует о его намерении сохранить сделку, которое подвергнуто сомнением только самим фактом дальнейшего предъявления уполномоченным государственным органом иска о сносе объекта капитального строительства.

Поскольку в иске уполномоченного органа, что следует из ответов в материалах дела, основанием указано только размещение многоквартирного жилого дома на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, о чем истец знал из своего договора, то предъявление настоящего иска является попыткой злоупотребления правом, применению подлежит эстоппель, установленный пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации,

В силу приведённых обстоятельств иск ФИО1 о признании сделки недействительно, применении последствий недействительности сделки в виде погашения права собственности, возврата средств по договору, не подлежит удовлетворению.

Поскольку иск в указанной части отклонён, то расходы по нотариальному удостоверению сделки не подлежат взысканию с ответчика.

В части требований третьего лица и заявления ФИО1 о признании названных требований, суд не находит оснований для принятия признания иска.

Согласно частям 1, 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.

Суд не принимает отказ от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В данном случае принятие признания иска нарушает права третьего лица по делу – нотариуса, удостоверившего сделку, равно Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, совершившего регистрацию перехода права собственности по указанной сделке истца и третьего лица.

Удовлетворение требований только по причине признания иска породит на стороне ФИО3 право требовать возмещения убытков, что с очевидностью умаляет права третьих лиц.

Суд при этом принимает во внимание, что обстоятельства сделки ФИО1 и ФИО3 тождественны обстоятельствам сделки ФИО1 и ФИО2 и требования ФИО3 не подлежат удовлетворению.

В таких обстоятельствах признание требований третьего лица сделано истцом по делу для явного злоупотребления процессуальным правом, признание требований не подлежит принятию судом, а иск третьего лица подлежит отклонению по мотивам, изложенным ранее для требований ФИО1

Суд полагает при этом указать на то, что эстоппель применим и в отношении требований третьего лица, поскольку в его договоре с истцом также указаны достаточные характеристики, позволявшие на момент совершения сделки понять все мотивы несогласия с ней, изложенные в требованиях ФИО3

Из самого договора возможно установить, что его объектом выступает жилое помещение в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, при этом иных оснований недействительности сделки не заявлено.

В соответствии с частью 1 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе суда.

Принимая во внимание, что решением суда отказано во взыскании средств по договору между истцом и ответчиком, то дальнейшее умаление имущественных прав ответчика недопустимо, принятые меры по обеспечению иска подлежат отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 12, 56, 67, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО1 в удовлетворении иска к ФИО2 – отказать.

ФИО3 в удовлетворении иска к ФИО1 – отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2018 года в виде ареста имущества ФИО2, <дата> года рождения, на сумму 1 530 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Красносельский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение суда в окончательной форме принято 25 марта 2019 года.