Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца - ответчика по встречному иску ФИО1 - ФИО2 (действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Винтаж» о взыскании задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, по встречному иску ООО «Винтаж» к ФИО1 о взыскании денежных средств за проведение капитального ремонта,

установил:

Представитель истца ФИО1 - ФИО2 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Винтаж» (далее ООО «Винтаж», Общество) о взыскании задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исковые требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Винтаж» (Арендатором) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендодателем) был заключен договор аренды нежилого помещения. Согласно п.п.№ договора ФИО1 обязался предоставить ООО «Винтаж» во временное пользование комнаты № нежилого помещения №, общей площадью 214,8 кв.м, и комнаты №, нежилого помещения №, общей площадью 151 кв.м, расположенные в подвале четырехэтажного кирпичного дома по адресу: <адрес>, а арендатор ООО «Винтаж» обязался принять указанное помещение, использовать его по целевому назначению, а также своевременно оплачивать арендную плату в порядке, установленном заключенным договором.

Указанные помещения принадлежали ФИО1 на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.п. № договора арендная плата сторонами была определена из расчета 350 руб. за один кв.м в месяц и составила 128 030 руб. в месяц. Подпунктом № договора было установлено, что арендная плата должна была вноситься ООО «Винтаж» ежемесячно с 01 по 20 число текущего месяца в полном объеме. При этом, в п.п. № договора указано, что на период проведения ремонтных работ до ДД.ММ.ГГГГ арендная плата с арендатора ООО «Винтаж» не взымалась.

Период действия договора был определен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ.

Заключенный между сторонами договор был зарегистрирован УФНС России по ЧР ДД.ММ.ГГГГ.

Помещения, указанные в п.п.№ договора, были переданы арендатору ООО «Винтаж» ДД.ММ.ГГГГ по передаточному акту.

В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продал указанные помещения ООО «Деловой центр «Альфа».

С момента подписания договора и по настоящий момент ООО «Винтаж» не было внесено ни одного платежа в счет погашения арендной платы по заключенному ДД.ММ.ГГГГ договору, в том числе ответчиком не были уплачены платежи в счет погашения аренды за период: ДД.ММ.ГГГГ.

Общий размер задолженности ООО «Винтаж» по арендной плате за период ДД.ММ.ГГГГ составляет 384 090 рублей.

На основании изложенного истец ФИО1 просит суд взыскать с ответчика ООО «Винтаж» задолженность по договору аренду за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере 384 090 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 97 308 руб. 78 коп.

ООО «Винтаж» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании денежных средств за проведение капитального ремонта.

Исковое требование мотивировано тем, что в действительности между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды.

Согласно п. № договора помещения предоставляются арендодателем арендатору на условиях использования их для организации пункта общественного питания и розничной продажи продуктов питания.

Пунктом № договора арендодатель принял за себя обязательство обеспечить арендатору право и возможность пользования электроэнергией (единовременной мощностью не менее 8 кВт.), водоснабжением, канализацией, отоплением и вентиляцией, линиями связи.

Согласно актам приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, передаваемые арендодателем арендатору помещения не были обеспечены горячим водоснабжением, в помещениях отсутствовали радиаторы системы отопления, сантехприборы, освещение, пожарная и охранная сигнализации, т.е. помещения не соответствовали их целевому назначению для организации пункта общественного питания и розничной торговли продуктами питания, а также оказания сопутствующих услуг.

Исходя из п. № договора аренды, арендатор имеет право производить неотделимые улучшения помещения, перепланировку или переоборудование помещения, их инженерно-технических коммуникаций и (или) другого оборудования только с письменного согласия арендодателя. Согласно пунктам 6.1- 6.3 договора аренды арендатор вправе с согласия арендодателя производить как отделимые, так и неотделимые улучшения помещения, строительно-монтажные и ремонтные работы по улучшению помещений выполняются арендатором с учетом законных прав собственников и владельцев соседних помещений.

Пунктом № договора аренды на арендатора была возложена обязанность по осуществлению за свой счет лишь текущего ремонта помещения.

ООО «Винтаж» с согласия арендодателя ФИО1 в арендуемых помещениях №, расположенных по адресу <адрес>, проведены следующие виды работ: демонтаж старой сырой штукатурки, обработки от плесени, произведена гидроизоляция стен помещения, с соблюдением правил ПУЭ проведена электропроводка, наложена новая штукатурка, произведено укрепление дверных проемов сварной конструкцией с металлическим уголком и стальными полосами, подведена горячая вода, заменена общедомовая разводка холодной воды, т.к. существующая была негодна к эксплуатации, смонтирована система отопления, произведено утепление потолков с эффектом шумизоляции из негорючих материалов, в общедомовой электрощитовой демонтирован дощатый пол и уложен бетонный пол, установлена противопожарная дверь по требованиям ПУЭ, произведен ремонт общедомовых помещений, установлен пожарный гидрант и проведена пожарная сигнализация, установлена система вентиляции помещений.

Актами приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами согласованы объем работ, необходимых к выполнению (отражены недостатки принятого в аренду имущества), и необходимость выполнения работ по капитальному ремонту арендуемых помещений. Претензией исх. № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Винтаж» уведомило ФИО1 о том, что требуется неотложная необходимость капитального ремонта переданных по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (протекание стены, отсутствие отопления и горячей воды и т.д.). Данное письмо получено лично ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

После чего ФИО1, в лице его представителя, были утверждены ДД.ММ.ГГГГ сметы на капитальный ремонт арендованных ООО «Винтаж» нежилых помещений № и № по <адрес>: локальная смета № «Общестрой», общей стоимостью 3 392 358 рублей 20 коп., локальная смета № «Отопление», общей стоимостью 295 639 рублей 67 коп., локальная смета № «ВК» (водоснабжение и канализация), общей стоимостью 364 831 рублей 86 коп., локальная смета № «Электрика», общей стоимостью 826 299 рублей 70 коп., смета на монтаж охранно - пожарной и тревожной сигнализации, общей стоимостью 160 053 рублей 06 коп., локальный сметный расчет (локальная смета) на устройство.

Размер понесенных расходов на капитальный ремонт ООО «Винтаж» подтверждается выводами заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное индивидуальным предпринимателем ФИО, согласно которому стоимость затрат на проведение капитального ремонта арендованных ООО «Винтаж» - помещений, расположенных в цокольном этаже четырехэтажного жилого кирпичного дома по адресу: <адрес>, составляет 4 507 854 руб. 27 коп.

Таким образом, предоставляя истцу в аренду помещения для организации пункта общественного питания и розничной продажи продуктов питания, не приспособленные для использования в этих целях, арендодатель согласился на проведение арендатором капитального ремонта помещения с целью приведения его в соответствие с целевым использованием.

На основании изложенного ООО «Винтаж» просит суд взыскать с ФИО1 денежные средства за проведение капитального ремонта в размере 4 507 854 руб. 27 коп., судебные расходы.

На судебное заседание истец - ответчик по встречному иску ФИО1 не явился, в адрес суда представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца - ответчика по встречному иску ФИО2 требования своего доверителя поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить, в удовлетворении встречного требования просила отказать.

Ответчик ООО «Винтаж», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в суд не обеспечило. В адрес суда представило заявление, в котором просило рассмотреть дело без участия его представителя, в удовлетворении первоначальных исковых требований просило суд отказать по изложенным в отзыве основаниям, встречные требования - удовлетворить.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО3 (финансовый управляющий ФИО1) в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия.

Выслушав представителя истца - ответчика по встречному иску, изучив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, и иных правовых актов.

В соответствии с ч.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Винтаж» (Арендатором) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендодателем) был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому ФИО1 обязался предоставить ООО «Винтаж» во временное пользование комнаты № нежилого помещения №, общей площадью 214,8 кв.м, и комнаты №, нежилого помещения №, общей площадью 151 кв.м, расположенные в подвале четырехэтажного кирпичного дома по адресу: <адрес>, а арендатор ООО «Винтаж» обязался принять указанное помещение, использовать его по целевому назначению, а также своевременно оплачивать арендную плату в порядке, установленном заключенным договором. (л.д№).

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии с п.п. № договора, арендная плата сторонами была определена из расчета 350 руб. за один кв.м в месяц и составила 128 030 руб. в месяц. Подпунктом 5.3 договора было установлено, что арендная плата должна была вноситься ООО «Винтаж» ежемесячно с 01 по 20 число текущего месяца в полном объеме.

Следовательно, за период с ДД.ММ.ГГГГ она составила сумму в размере 384 090 руб. (128 030 руб. х 3 мес.).

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности заявленного требования о взыскании арендной платы, в связи с чем удовлетворяет его. Соответственно, с ответчика ООО «Винтаж» в пользу истца ФИО1 подлежит взысканию арендная плата в размере 384 090 руб.

Доводы ответчика ООО «Винтаж», изложенные им в отзыве на исковое заявление, о том, что данное общество было освобождено от внесения арендной платы на период до ДД.ММ.ГГГГ, не могут быть основанием для отказа в удовлетворении иска.

В действительности, в материалах дела имеется письмо от имени ООО «Винтаж» от ДД.ММ.ГГГГ, адресованное ФИО1, с просьбой освободить от внесения арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в связи с тяжелым финансовым положением. (л.д№). Данное письмо содержит запись: «Не возражаю. до ДД.ММ.ГГГГ

Как следует из пояснений представителя истца, факт принадлежности данной подписи ФИО1 они не оспаривают, однако данное обстоятельство не является основанием для освобождения от произведения оплаты.

Таким образом, учитывая, что в материалы дела ООО «Винтаж» не представлены доказательств внесения им арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ исковое требование о взыскании указанной задолженности обоснованно.

Рассматривая требование истца ФИО1 к ответчику ООО «Винтаж» о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 97 308 руб. 78 коп., суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08 октября 1998 года №13/14 «О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами», при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.

В соответствии с указом Президента Российской Федерации от 13 мая 2000 года №849 «О полномочном представителе Президента Российской Федерации в федеральном округе» Чувашская Республика входит в Приволжский федеральный округ.

По расчетам истца, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составили сумму в размере 97 308 руб. 78 коп. (л.д.№).

Проверяя данные расчеты, суд соглашается с ними, поскольку они произведены правильно.

Таким образом, с ответчика ООО «Винтаж» в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 97 308 руб. 78 коп.

Рассматривая встречное исковое требование ООО «Винтаж» к ФИО1 о взыскании денежных средств за проведение капитального ремонта в размере 4 507 854 руб. 27 коп. и судебных расходов, суд приходит к следующему.

Исходя из п. № договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Винтаж» (арендатором) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодателем), арендатор имеет право производить неотделимые улучшения помещения, перепланировку или переоборудование помещения, их инженерно-технических коммуникаций и (или) другого оборудования только с письменного согласия арендодателя.

Согласно пунктам № договора аренды арендатор вправе с согласия арендодателя производить как отделимые, так и неотделимые улучшения помещения, строительно-монтажные и ремонтные работы по улучшению помещений выполняются арендатором с учетом законных прав собственников и владельцев соседних помещений.

В соответствии с п№ договора произведенные арендатором отделимые улучшения помещения являются собственностью арендатора.

Пунктом № договора было предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, арендатор передает арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемых помещениях перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность нежилых помещений и неотделимые без вреда для нежилых помещений.

Исходя из п№ договора, в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, по основаниям, не указанным в п. 4.2 договора, арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений помещения.

В случае досрочного расторжения договора, в связи с принятием арендодателем решения о продаже помещений и получением отказа арендатора от преимущественного права покупки помещений, неотделимые улучшения, произведенные арендатором в помещениях, передаются в собственность арендодателя без возмещения арендатору их стоимости. (п.№ договора).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 названной статьи).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Поскольку в настоящем случае доказательств того, что спорное имущество имело недостатки, которые не были оговорены при заключении договора аренды либо не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, в материалах дела отсутствуют, также как отсутствуют доказательства необходимости проведения неотложного капитального ремонта в спорном помещении, и получение согласия арендодателя на проведение ремонта, суд приходит к выводу, что о необоснованности встречного требования, в связи с чем отказывает в его удовлетворении.

Требование о взыскании судебных расходов является производным от основного требования, в связи с чем также подлежит отказу в удовлетворении.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы в пределах удовлетворенных требований.

Согласно данной норме с ответчика ООО «Винтаж» в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 014 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Винтаж» о взыскании задолженности по договору аренду, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить.

Взыскать с общества в ограниченной ответственностью «Винтаж» в пользу ФИО1 задолженности по договору аренду в размере 384 090 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 97 308 руб. 78 коп., в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 8 014 руб.

В удовлетворении встречного искового требования ООО «Винтаж» к ФИО1 о взыскании денежных средств за проведение капитального ремонта в размере 4 507 854 руб. 27 коп., судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики через Московский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий: судья Т.В. Матвеева

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.