Гражданский кодекс часть 1

ООО «СтройКа» обратилось в Прикубанский районный суд г. Краснодара суд с вышеуказанными требованиями к ответчикам ФИО2, ФИО6 и ОО «ГеоЗемЭксперт», мотивировав предъявление иска следующими обстоятельствами.

Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 5 031 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Земельный участок относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование – многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения.

На земельном участке истцом на основании Федерального закона об участии в долевом строительстве осуществляется строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и парковкой по <адрес> на основании разрешения на строительство № RU №р, выданного 23.12.2014 г.

В соответствии с проектной документацией, площадь земельного участка, предназначенная для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома составляет 3 255 кв.м.

Поскольку образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, в адрес участников долевого строительства, а также кредитных организаций, с участием которых осуществляется строительство дома, были направлены заявления о предоставлении письменного согласия на образование двух земельных участков путем раздела исходного земельного участка площадью 5 031 кв.м. на два земельных участка – площадью 3 255 кв.м. и 1 776 кв.м. с сохранением обременений в виде ипотеки, зарегистрированных в ЕГРП, только на земельном участке площадью 3 255 кв.м.

На основании заявления истца ООО «ГеоЗемЭксперт» была разработана схема образования двух земельных участков путем раздела исходного земельного участка, однако ввиду отсутствия согласия на раздел всех участников долевого строительства, ООО «ГеоЗемЭксперт» отказалось выполнять кадастровые работы по образованию земельных участков путем раздела.

С учетом отсутствия обоснованной позиции относительно раздела земельного участка, несогласие участников долевого строительства следует расценивать как злоупотребление правом.

Работы по строительству дома завершены. Для обеспечения ввода дома в эксплуатацию необходимо только завершить работы по благоустройству, а также закончить работы по образованию земельного участка, получить разрешение департамента архитектуры и градостроительства на ввод объекта в эксплуатацию, что невозможно до раздела исходного земельного участка.

Из содержания договоров купли-продажи земельного участка от 31.08.2007 г., заключенного меду администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «Бакра», от 20.09.2014 г. между ООО «Бакра» и ООО «Стройка, следует, что земельный участок с кадастровым номером № формировался и приобретался застройщиком для эксплуатации зданий и сооружений автосалона. То есть для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства этот участок застройщику не предоставлялся.

Ввод в эксплуатацию объекта, расположенного на земельном участке, предназначенном для строительства 1 (жилой дом) и 2 (парковка) этапов строительства, повлечет возникновение права долевой собственности участников долевого строительства 1 этапа в том числе и на земельный участок, предназначенный для строительства и эксплуатации объекта 2 этапа строительства.

Основываясь на изложенном, истец просит образовать два земельных участка площадью 3 255 кв.м. и 1 776 кв.м. путем раздела земельного участка с кадастровым номером № площадью 5 031 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в координатах, указанных в межевом плане, подготовленном ООО «ГеоЗемЭксперт» в результате выполнения кадастровых работ.

Определением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 23.04.2019 г. гражданское дело передано по подсудности в Первомайский районный суд г. Краснодара.

В ходе рассмотрения дела протокольными определениями суда в качестве третьих лиц привлечены ФИО10, ФИО9, ФИО11

Также в ходе рассмотрения дела представитель истца уточнила иск (т. 4 л.д. 231-234), однако впоследствии вернулась к первоначальным требованиям.

В судебном заседании представитель истца ООО «СтройКа» ФИО5, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала по изложенным в иске основаниям и вновь привела их суду. Считает требования обоснованными и просит их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие (т. 5 л.д. 35).

Ответчик ФИО2 личного участия в судебном разбирательстве не принимал, воспользовался предоставленным ст. 48 ГПК РФ право ведения дела через представителя.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения иска, сослался на то, что земельный участок обременен залогом, залогодатель не должен допускать ухудшение либо уменьшение его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. В случае раздела земельного участка размер обеспечения будет уменьшен. С момента ввода жилого дома в эксплуатацию земельный участок под домом должен перейти в собственность дольщиков. В случае раздела в собственность дольщиков перейдет не весь участок, а его часть площадью 3 255 кв.м., а образованный участок площадью 1 776 кв.м. в собственность дольщиков не перейдет, что нарушит их права, поскольку они не буду иметь права на свою собственность, за которую уже оплатили деньги. Полагает, что исходный земельный участок является собственностью всех дольщиков. Также поддержал доводы возражений (т. 4 л.д. 188-191).

Ответчик ООО «ГеоЗемЭкспертиза», извещенный о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя для участия в судебном разбирательстве не направил. Никаких ходатайств от ответчика не поступило.

Третьи лица ФИО9, ФИО10 не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ФИО9 – ФИО4, действующий по доверенности, полагал, что исковые требования не подлежат удовлетворению, просит в иске отказать.

Третье лицо ФИО11 также не согласился с заявленными требованиями по тем основаниям, что у истца отсутствует письменое согласие залогодержателей, которыми являются участники долевого строительства, на раздел земельного участка. Более подробное обоснование своей позиции ФИО11 изложил в письменных возажениях, которые приобщены к материалам дела.

С учетом мнения представителей сторон, третьих лиц, суд находит возможным рассмотреть дело при имеющейся явке, поскольку это не противоречит ч. 3, ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав пояснения сторон и их представителей, третьих лиц, установив юридически значимые для разрешения спора обстоятельства на основании исследования и оценки собранных доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.

Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке (п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ).

В соответствии с Конституцией Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ст. 36, ч. 2), условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ст. 36, ч. 3), к числу которых относятся Земельный и Градостроительный кодексы Российской Федерации.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Учитывая, что иных доказательств, помимо имеющихся в материалах дела, сторонами не представлено, суд полагает возможным рассматривать спорные правоотношения по имеющимся материалам дела.

В рамках рассматриваемого дела установлено, что на основании договора купли-продажи от 12.09.2014 г., заключенного между ООО Фирма «БАКРА» и ООО «СтройКа», истец приобрел в собственность земельный участок площадью 5 031 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> со строениями, расположенными на данном земельном участке, указанными в п. 1.5 договора (двухэтажный незавершенным строительством автосалоном (литер Р), нежилым зданием с пристройкой - гаражом литер Н, Н1, нежилым зданием – компрессорной литер Г13, складом литер Л, нежилым зданием литер Г12) (т. 1 л.д. 18-24).

Ранее указанное недвижимое имущество было приобретено ООО «Бакра» у администрации муниципального образования город Краснодар на основании договора купли-продажи от 31.08.2007 г. (т. 1 л.д. 13-17).

По сведениями выписки из ЕГРН от 15.03.2019 г. земельный участок относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроено –пристроенными на 1-о этаже помещениями общественного назначения (т. 1 л.д. 161-162).

25.05.2018 г. ООО «СтройКа» департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар выдано разрешение на строительство №, согласно которому разрешено возведение объекта капитального строительства – «Многоэтажный жилой дом с встроенно-пристроенными помещениями и парковкой по <адрес> Корректировка проекта Жилой дом с 3-эт. Встроенно-пристроенными помещениями, подземной автостоянкой по <адрес>. 2-1 этап – автостоянка» (т. 1 л.д. 12).

Ответчики ФИО2, ФИО6, а также третьи лица ФИО9, ФИО10, ФИО11 являются участниками долевого строительства по указанному адресу на основании заключенных договоров участия в долевом строительстве, договоров уступки прав требования (т. 1 л.д. 78-117).

Согласно заключенным договорам, объектами долевого строительства являются жилые помещения – квартиры либо нежилые помещения, расположенные в возводимом многоквартирном доме по <адрес> в г. Краснодаре на земельном участке с кадастровым номером №.

В настоящее время строительство многоэтажного жилого дома фактически завершено, разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию не получено.

Согласно выписке из ЕГРН от 28.09.2018 г. зарегистрирована ипотека в силу закона на земельный участок у участников долевого строительства (т. 1 л.д. 179-307).

Согласно ч. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

В соответствии с п. 4 ст. 41 ГрК РФ в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляется разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

Решением единственного участника ООО «СтройКа» от 31.01.2019 г. постановлено разделить земельный участок с кадастровым номером № на два земельных участка: ЗУ1 площадью 3 255 кв.м., ЗУ2 площадью 1 776 кв.м. (т. 1 л.д. 10-11).

В этой связи участникам долевого строительства направлены соответствующие уведомления с целью получения согласия на раздел (т. 1 л.д. 118-152, т. 2 л.д. 124-250, т. 3 л.д. 1-169, 178-250, т. 4 л.д. 1-163).

Из материалов дела усматривается, что разрешение на строительство предусматривает проведение двух этапов: 1 этап – многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, 2 этап – парковка.

Как указывает истец, строительство жилого дома (1 этап строительства) завершено, для обеспечения ввода дома в эксплуатацию необходимо завершить только работы по благоустройству, а также закончить работы по образованию земельного участка, получить разрешение департамента архитектуры и градостроительства на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 1.5.5 Проектной документации. Раздел 1. Пояснительная записка. Технико-экономические показатели, площадь земельного участка, предназначенного для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного жилого дома, строящегося на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> в г. Краснодаре составляет 3 255 кв.м. (т. 1 л.д. 33).

По заявке ООО «СтройКа» выполнены кадастровые работы ООО «ГеоЗемЭксперт», в результате которых подготовлен межевой план образуемых земельных участков площадью 3 255 кв.м. (ЗУ1) и 1 776 кв.м. (ЗУ2) (т. 5 л.д. 46-64).

По заключению кадастрового инженера раздел земельного участка произведен в полном соответствии с внешними границами исходного земельного участка.

Согласно п. 9 ст.1 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки (пункты 8, 9 ст. 1 ГрК РФ).

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что раздел исходного земельного участка площадью 5 031 кв.м. на два земельных участка: земельный участок № 1 площадью 3 255 кв.м. для обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома и земельный участок № 2 площадь 1 776 кв.м. для строительства автопарковки, не противоречит требованиям действующего законодательства.

Образуемые земельные участки по своей площади отвечают требованиям Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, согласно которым в Центральной общественно-деловой зоне (ОД.1) предельный минимальный размер земельных участков установлен 300 кв.м., а предельный максимальный размер не установлен. Образуемые земельные участки соответствуют требованиям градостроительной зоны и имеют прямой доступ к землям общего пользования. Площади земельного участка 3 255 кв.м. достаточно для обслуживания многоквартирного жилого дома. При этом, установлено, что при разделе земельного участка соблюдается требования ст. 11.9 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах, суд считает правомерным постановить решение, которым заявленные требования удовлетворить.

Доводы ответчиков и третьих лиц основаны на том, что раздел повлечет уменьшение обеспечения по договорам долевого участия.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных часть. 2.1 настоящей статьи.

Согласно требованиям подп. 1 ч.12 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

В этой связи, при удовлетворении требований суд считает необходимым сохранить действующий залог в отношении обоих образованных земельных участков.

При этом, ссылки ответной стороны на то, что разделом нарушаются их права, судом во внимание не принимаются, поскольку согласно заключенным договорам долевого участия участники долевого строительства оплатили лишь стоимость объектов, возводимых при строительстве первого этапа строительства, то есть многоквартирного жилого дома, а не парковки.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд оценивает доказательства, согласно ст. 67 ГПК РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «СтройКа» к ФИО2, ФИО6, ООО «ГеоЗемЭксперт» удовлетворить.

Разделить земельный участок с кадастровым номером № площадью 5 031 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на земельные участки площадью 3 255 кв.м. и 1 776 кв.м.

Сохранить на условиях договора залога залоговые обязательства путем залога земельного участка № 1 площадью 3 255 кв.м. и земельного участка № 2 площадь 1 776 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>

Настоящее решение является основанием для изготовления межевых планов и основанием для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка № 1 площадью 3 255 кв.м. и земельного участка № 2 площадь 1 776 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Первомайский районный суд города Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Первомайского

районного суда г. Краснодара В.В. Попова