Гражданский кодекс часть 1

Истец – Администрация г. Оренбурга – обратился в суд с иском к ответчикам ФИО3 и ФИО4 с требованием о сносе самовольного строения, расположенного по адресу г. ....

В обоснование иска истец указал, что данный объект является многоквартирным жилым домом, возведенным без необходимой разрешительной документации на земельном участке, не отведенном для строительства подобного объекта, с нарушением градостроительного законодательства.

В судебном заседании представитель администрации ФИО1, действующий на основании доверенности, требования искового заявления поддержал, просил об их удовлетворении. Пояснил суду, что спорное здание не является индивидуальным жилым домом. Таким образом, земельный участок используется не по назначению с нарушением вида разрешенного использования. Спорное здание также не соответствует требованиям градостроительных норм.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения требований, ссылаясь на недоказанность обстоятельств, указанных истцом. Пояснила суду, что спорное строение является индивидуальным жилым домом, в связи с чем его размещение не противоречит разрешенному использованию земельного участка и не нарушает градостроительных норм и правил.

Ответчики ФИО3 и ФИО4 в судебном заседании не присутствовали, просили о рассмотрении дела без их участия.

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя администрации г. Оренбурга, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям:

Согласно положений части 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Приведенная норма позволяет сделать вывод, что самовольной постройкой может быть признано недвижимое имущество, которое отвечает хотя бы одному из критериев (или в совокупности):

1) данная постройка возведена без согласия собственника или иного законного владельца земельного участка. В последнем случае это может быть, например, обладатель права постоянного (бессрочного) пользования участком;

2) данная постройка возведена на земельном участке, целевое назначение и разрешенное использование которого не позволяют ее строительство;

3) данная постройка возведена без получения необходимых строительных разрешений, в первую очередь разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию;

4) данная постройка не является безопасной, так как не соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам.

Установление любого из вышеуказанных признаков ведет к тому, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (часть 2 статьи 222 ГК РФ).

Как следует из ст. 222 ГК РФ, принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда.

В пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 было разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании и т.д.

Также в данном Обзоре указано, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

Таким образом, истец для целей разрешения настоящего спора в его пользу обязан в соответствии с положениями статьи 56 ГПК РФ представить суду доказательства наличия вышеперечисленных признаков самовольности строения, а также наличия существенных и неустранимых нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, в результате существования которой нарушаются права истца или неопределенного круга лиц, т.е. наличие своего материально-правового интереса и заинтересованности в сносе самовольной постройки.

Судом в ходе рассмотрения дела установлены следующие фактические обстоятельства:

На основании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от ... ответчики стали сособственниками по 1/2 доле жилого дома и земельного участка с кадастровым номером N, площадью ... кв.м., местоположение которых: ..., ул. ....

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для размещения домов индивидуальной жилой застройки, размещение одноэтажного жилого дома с подвалом литер А.

Указанное обстоятельство подтверждено представленными ответчиками свидетельством о государственной регистрации права собственности на земельный участок, градостроительным заключением.

Согласно пояснениям представителей сторон, ранее существовавший на указанном земельном участке индивидуальный жилой дом был снесен и на его месте осуществлено строительство спорного объекта.

Ответчиками представлено свидетельство о государственной регистрации права, из которого следует, что на указанном земельном участке расположен жилой дом, площадью ... кв.м., с количеством этажей 2, на который также зарегистрировано право долевой собственности ответчиков, за каждым по 1/2 доле.

В ходе рассмотрения дела между сторонами имел место спор по поводу вида и функционального назначения данного строения.

По мнению представителя истца, указанное строение не является индивидуальным жилым домом, а фактически является многоквартирным жилым домом, либо гостинично- офисным зданием.

Сторона ответчика утверждала о том, что данное здание является индивидуальным жилым домом.

Так, согласно кадастровой выписки о спорном строении оно поставлено на кадастровый учет как жилой дом.

Из представленного истцом технического заключения от ..., выполненного ... следует, что спорное строение в связи с незавершенностью его строительства и отсутствия на технических планах этажей четкого функционального назначения помещений (присутствует только «топочная» и «комната») определение конкретного назначения возводимого строения невозможно.

Выполняемое планировочное решение (общий коридор с выходящими в него множеством отдельных комнат), согласно представленных технических планов этажей, характерно для зданий гостиничного типа, либо административных зданий с офисными помещениями.

Согласно части 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ объектом жилищных прав являются жилые помещения, которые отвечают установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства и предназначено для постоянного проживания граждан.

Понятие жилого дома, как объекта правоотношений приведено в статье 16 ЖК РФ, а именно под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Также Градостроительный кодекс РФ в качестве одного из признаков объекта индивидуального жилищного строительства, предусматривает такой критерий, как отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (часть 3 статьи 48 ГрК РФ).

Требованиям, которым должно соответствовать помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

Вышеназванным Постановлением в качестве одного из обязательных признаков жилых помещений указано на наличие инженерных систем (вентиляция, отопление, водоснабжение, естественное освещение и т.д.), а также помещений вспомогательного использования (кухни, кладовые, санузла и проч.), предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях.

Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики (пункт 20).

Таким образом, в постройке, именуемой жилым домом, в том числе индивидуальным жилым домом, должны быть как помещения, предназначенные для непосредственного проживания граждан, так и помещения предназначенные для удовлетворения хозяйственных надобностей и бытовых потребностей.

Вместе с тем, из представленного ответчиками технического плана спорного строения следует, что оно представляет собой двухэтажный объект капитального строительства. Вход и подъем на этаж осуществляется с правого торца здания. На каждом этаже имеется общий прямолинейный коридор, с обоих сторон которого располагаются структурно обособленные помещения, обозначенные в техническом плане как «комната», имеющие самостоятельные выходы в общий коридор. В каждом из таких помещений имеется отдельное помещение, обозначенное как санузел. Каждое из таких помещений оснащено самостоятельным вентиляционным каналом, выходящим в общий с нижерасположенными помещениями вентиляционный блок.

Помещений, предназначенных для удовлетворения иных бытовых потребностей (помимо санузлов) таких как кухни, прихожие, кладовые и т.д. и т.п. спорное здание, если рассматривать его как объект индивидуально-жилищного строительства, предназначенного для проживания одной или двух семей (исходя из количества его сособственников) не содержит.

Напротив, объемно-планировочные решения спорного здания свидетельствуют, о том, что оно имеет в своем составе 16 изолированных помещений, оснащенных санузлами и вентиляцией, что в свою очередь свидетельствует об их оснащенности необходимыми инженерными системами.

Каждое из таких помещений по своей конфигурации и площади, наличию санузла, предусматривает возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики, обеспечивая тем самым возможность постоянного проживания в нем одной семьи.

Наличие коридоров на каждом этаже, единого входа в здание, лестничные марши и площадки, топочной свидетельствует о наличии помещений общего пользования для всех структурно обособленных помещений, предназначенных для проживания.

Согласно части 3 статьи 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно пункта 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, суд соглашается с доводами истца о том, что спорное строение не является индивидуальным жилым домом. Суд также соглашается с доводами истца о том, что спорное строение представляет собой многоквартирный жилой дом, в котором расположены так называемые квартиры-студии.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что фактически ответчиками возведен многоквартирный жилой дом, что не соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка: для размещения домов индивидуальной жилой застройки, размещение одноэтажного жилого дома.

В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 названного Кодекса).

Зонирование территории для строительства регламентируется ГсК РФ, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 ГсК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 ГсК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в статье 37 указанного Кодекса.

В соответствии с положениями частей 2, 3 статьи 37 ГсК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 ГсК РФ, статья 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Из материалов дела следует, что земельный участок, на котором расположено спорное строение, отнесен к категории земель – земли населенных пунктов.

Из градостроительного заключения от ... в отношении данного участка следует, что он согласно генеральному плану г. Оренбурга расположен на территории индивидуальной (усадебной) жилой застройки в зоне выборочной реконструкции застроенных территорий. Запрашиваемое функциональное использование под строительство и размещение многоквартирного дома противоречит функциональному зонированию генерального плана.

Таким образом, судом установлено, что спорная постройка возведена ответчиками вопреки правилам градостроительного зонирования.

Также судом установлено, что спорный земельный участок расположен в зоне «Ж.4» - застройка домами смешанной этажности в зоне выборочной реконструкции, что не оспаривалось сторонами и подтверждается как указанным градостроительным заключением, так и выкопировками из

твержденных вил земелепользования и застройки выкопировками из генерального плана г. ритории выборочной реконструкции застроеннгенерального плана г. Оренбурга.

Часть 4 статьи 37 ГрК РФ устанавливает, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса путем проведения публичных слушаний (часть 6 статьи 37 ГрК РФ).

Согласно раздела 4 статьи 49 Правил землепользования и застройки муниципального образования "город Оренбург" утвержденных решением Оренбургского городского Совета от 25.12.2012 N 557 зона «Ж.4» предназначена для проживания населения в жилых образованиях (кварталах, комплексах), включающих как существующую, так и вновь размещаемую застройку различной этажности за счет изъятия (в том числе путем выкупа) земельных участков с последующим сносом существующих домов.

Обязательным условием такого размещения объектов капитального строительства является предшествующая градостроительная подготовка территории в соответствии с главой 4 настоящих Правил с разработкой проекта планировки, учитывающего размещение необходимого набора объектов социальной инфраструктуры в соответствии с действующими нормативами.

Между тем градостроительный план земельного участка не разрабатывался и ответчиками не запрашивался. Доказательств, опровергающих доводы истца о несоответствии спорной постройки требованиям градостроительного законодательства, в том числе противоречию вида разрешенного использования в соответствии с зонированием территории, а также месту допустимого размещения спорной постройки, отсутствию возможности организации придомовой территории в соответствии с п.2.3 гл. 2 СанПин 2.1.2.26545-10, ответчиками не представлено.

Суд приходит к выводу о том, что ответчики при возведении спорной постройки допустили существенное нарушение градостроительных норм и правил, которые носят неустранимый характер.

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса РФ застройщик вправе осуществлять строительство при наличии разрешения на строительство. Вместе с тем, разрешение на строительство спорного объекта не выдавалось.

В соответствии с действующим градостроительным законодательством, строительство жилых домов осуществляется на земельных участках, которые отводятся в установленном порядке и размерах, по надлежаще утвержденным проектам и в соответствии с разрешением на строительство.

Для строительства многоквартирных домов законодательством предусмотрена особая процедура, а именно, до начала строительства при подготовке проектной документации требуются инженерные изыскания - ст. 47 ГрК РФ, архитектурно-строительное проектирование - ст. 48 ГРК РФ, экспертиза проектной документации, инженерные изыскания - ст. 49 ГрК РФ. Кроме того, в силу ст. 54 ГрК РФ предусмотрен государственный строительный надзор.

Ответчиками не представлено доказательств того, что при возведении спорной постройки ими были соблюдены указанные требования, в том числе доказательств осуществления государственного строительного надзора при ее строительстве, соответствующего заключения органов госстройнадзора не представлено.

Таким образом, суд не может согласиться с доводами ответчиков о том, что спорная постройка не представляет угрозу безопасности жизни и здоровью людей.

Судом установлено, что спорная постройка осуществлена на земельном участке не отведенном в установленном порядке для этих целей, с существенным и неустранимым нарушением градостроительных норм и правил, при отсутствии доказательств ее безопасности жизни и здоровью людей.

Следовательно, суд приходит к выводу о том, что требования истца законны и обоснованы и в силу статьи 222 ГК РФ спорная постройка сохранению не подлежит, а на лиц, осуществивших ее строительство должна быть возложена обязанность по ее сносу за счет собственных средств в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда.

При подаче иска истец был освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п. 19 ч. 1 ст. 333.36 НК РФ.

Судом удовлетворены исковые требования истца в полном объеме, следовательно, в соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 333.20, с учетом положений ст. 333.19 с ответчиков в равных долях подлежит взысканию в доход бюджета государственная пошлина в размере ... рублей, исходя из удовлетворенных судом исковых требований.

С учетом вышеизложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации г. Оренбурга к ФИО3, ФИО4 о сносе самовольного строения – удовлетворить.

Обязать ФИО3, ФИО4 в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда за счет собственных средств снести объект самовольного строительства в виде двухэтажного здания с назначением жилой дом N, расположенного на земельном участке по адресу ....

Взыскать в равных долях с ФИО3, ФИО4 в доход бюджета сумму государственной пошлины в размере ... рублей

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г.Оренбурга путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено судом: 27.11.2015г.

Судья: А.Д. Кириченко