Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ЖСК "Первый Квартал" о признании права собственности на квартиру, признании незаконным начисление коммунальных платежей, взыскании компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л :

истец обратилась в суд, указывая, что 24 января 2007 года между ней и ООО «Производственно-строительная фирма «ФИО10» заключен договор № 381-01-2007 долевого участия в инвестировании строительства. Согласно заключенному договору, истец обязана была выплатить застройщику в размере и порядке, установленном п.4.1 и 5.1 договора денежные средства на строительство однокомнатной квартиры со строительным номером 95 в осях Бс-Дс/18с-21с, расположенной на 11-м этаже пятнадцатиэтажного дома по адресу: <адрес> В свою очередь, застройщик обязался в срок до 31 декабря 2008 года передать ей квартиру по акту. Она свои обязательства выполнила в полном объеме. Однако, ответчик квартиру ей в предусмотренный договором срок не передал.

Истец указала также, что решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28 июля 2011 года по делу № за ней было признано право собственности на долю в строящемся доме в виде однокомнатной квартиры со строительным (временным) №, общей площадью согласно проекту с учетом лоджии – 41, 2 кв.м, расположенной на 11-м этаже в 1-й блок секции по адресу: <адрес>

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29 марта 2011 года в отношении ООО «ПСФ «ФИО11» возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве), ее (истца) требование, как участника строительства, о передаче объекта незавершенного строительства включено в реестр требований кредиторов.

20 марта 2013 года Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в рамках дела о банкротстве утверждено мировое соглашение, согласно которому, в случае неисполнения условий мирового соглашения должник – ООО «ПСФ «ФИО12» обязано передать жилой дом с соответствующей документацией для дальнейшего строительства и эксплуатации ЖСК «Первый Квартал».

7 июля 2014 года Комитет Государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области утвердил образец трехстороннего соглашения о переводе прав и обязанностей между дольщиком, застройщиком и ЖСК «Первый Квартал».

8 апреля 2015 года ЖСК «Первый Квартал» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 47504308-18/2015.

Истец указала, что, обратившись к ответчику за подписанием акта приема-передачи, получила отказ, мотивированный неоплатой денежной суммы в размере 23 000 руб., обратившись к ответчику позже с тем же вопросом, от нее потребовали внесения коммунальных платежей и денежных средств на общедомовые нужды в размере 88 707, 68 руб.

Полагая свои имущественные права нарушенными, а требования ответчика по внесению платежей необоснованными, препятствующими ей в реализации своих прав на получение в собственность жилого помещения, истец обратилась в суд с требованием о признании за ней права собственности на жилое помещение – <адрес> общей площадью 39,2 кв.м, расположенную на 11 этаже в <адрес>, <адрес><адрес>, КН : №, взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 100 000 руб., признании незаконным начисление ей коммунальных платежей в размере 88 707, 68 руб.

В судебном заседании представитель истца требования иска поддержал, подтвердил изложенные обстоятельства.

Представитель ответчика не возражает против признания за истцом права собственности на квартиру, вместе с тем, возражает против освобождения истца от внесения платежей по коммунальным услугам, а также взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда.

Суд, выслушав объяснения сторон, оценив доказательства, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Обоснованность заявленных истцом требований о признании права собственности на квартиру подтверждается представленным в суд договором долевого участия в инвестировании строительства жилого <адрес> от 24 января 2007 года, заключенным с ООО «ПСФ «ФИО13»

Вступившим в законную силу решением Всеволожского городского суда Ленинградской области по делу № от 28 июля 2011 года установлено, что оплата объекта долевого строительства по вышеуказанному договору от24 января 2007 г. произведена в полном объеме; данным решением за истцом признано право собственности на долю в строящемся доме в виде однокомнатной квартиры со строительным (временным) № в доме по адресу: <адрес>

Согласно пункту 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что застройщиком в предусмотренный договором срок жилое помещение участнику долевого строительства не передано по причине того, что строительство жилого дома в целом не завершено, дом в эксплуатацию не сдан, определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 июля 2011 года ООО «ПСФ «ФИО8» признано банкротом; определением суда по делу № А56-14039/2011/з23 от 10 августа 2012 года требования истца о передаче жилого помещения включено в реестр требований ООО «ПСФ «ФИО14» о передаче жилых помещений.

20 марта 2013 года Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № № утверждено мировое соглашение, пунктом 6.3 которого предусмотрена передача ООО «ПСФ «ФИО15» жилого дома по адресу <адрес>-А, <адрес>, поз.2Б с соответствующей документацией для дальнейшего строительства и эксплуатации ЖСК «Первый Квартал».

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ и учитывая, что истец, как участник долевого строительства, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности на созданный объект в виде квартиры, суд полагает требования ФИО3 в данной части обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом не имеет правового значения при разрешении данного спора то обстоятельство, что достройку объекта осуществляло ЖСК «Первый Квартал», который не является стороной заключенного с истцом договора, а истец не является членом ЖСК, поскольку данные обстоятельства не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве.

При изложенных выше обстоятельствах смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, а также не свидетельствует о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.

Правопритязаний третьих лиц, а также нарушений прав членов ЖСК при признании за истцом права собственности на спорную квартиру судом не установлено.

В силу п. 1 ст. 110 Жилищного кодекса РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

В соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт. В силу пункта 6 статьи 155 ЖК РФ не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

В соответствии с п. 2 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами", настоящие Правила устанавливают стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе жилищно-строительными кооперативами. Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 Жилищного кодекса РФ, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме.

Из изложенного следует, что в многоквартирном доме, где создан жилищно-строительный кооператив (ЖСК), решение о размерах платы за содержание и ремонт жилого помещения принимается органами управления данного объединения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами ЖСК, определяется органами управления ЖСК в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).

Положениями п. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ предусмотрено право ЖСК устанавливать размер платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме на основе принятой сметы расходов и доходов.

Решением собрания собственников от 1 марта 2015 года выбран способ управления домом после ввода его в эксплуатацию Жилищно-строительным кооперативом «Первый Квартал».

Согласно п.4.3.2 Устава ЖСК «Первый квартал», правление кооператива определяет размер взносов, в том числе целевых, устанавливает сроки их внесения, направления их использования, планирует финансовую и хозяйственную деятельность кооператива, утверждает смету затрат, утверждает порядок покрытия убытков кооператива.

Как видно из материалов дела, за истцом имеется задолженность по оплате коммунальных услуг с момента ввода дома в эксплуатацию (8 апреля 2015 г.) на 1 декабря 2018 года в размере 70 749, 64 руб., задолженность по взносу на капитальный ремонт за период с марта 2018 года по ноябрь 2018 года в размере 1 958, 04 руб., задолженность по внесению целевого взноса на нужды дома в размере 10 000 руб., целевого взноса в размере 4 500 руб. на проведение кадастровых работ и постановку дома и всех помещений в нем на кадастровый учет, а также задолженность в размере 1 500 руб. на ремонт дверей, установку общего оборудования; всего задолженность составила 88 707 руб. 68 коп.

Обоснованность начисления подтверждена протоколом общего собрания членов ЖСК № 2 от 1 марта 2015 года, протоколом общего собрания ЖСК № 13 от 15 октября 2015 г., протоколом № 01-2017 от 19 января 2017 года об утверждении сметы на 2017 год, протоколом № 1 от 16 декабря 2017 года, сметами расходов на содержание и текущий ремонт жилого дома и расходов на оплату услуг с поставщиками.

В силу пунктов 4, 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом.

Истцом не представлено бесспорных доказательств, свидетельствующих от уклонения ответчика в передаче ей квартиры во владение и пользование.

При этом, отсутствие у истца членства в ЖСК, в силу положений ст. 158 Жилищного кодекса РФ, не освобождает ее от обязанности нести необходимые расходы, связанные с управлением многоквартирным домом в целях его содержания и эксплуатации. То обстоятельство, что ФИО3 не заключила с ЖСК соответствующий договор в порядке, установленном пунктом 6 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, не освобождает ее от оплаты указанных расходов, поскольку положения закона, регулирующего спорные правоотношения, не связывают возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги именно с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. В связи с чем, отсутствие договорных отношений не может являться основанием для освобождения собственника от указанной обязанности и не должно служить препятствием для реализации права ЖСК на получение соответствующих платежей.

Кроме того, обязанность инвестора нести расходы по коммунальным платежам с момента ввода дома в эксплуатацию предусмотрена п.13.4 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24 января 2007 года.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что право собственности на жилое помещение в доме, созданном ЖСК, возникает в силу ст.129 Жилищного кодекса РФ с момента выплаты паевого взноса, которым применительно к рассматриваемым правоотношениям признается уплаченный истцом долевой взнос по договору от 24 января 2007 года, учитывая, что дом введен в эксплуатацию в апреле 2015 года, доказательств с бесспорностью свидетельствующих о препятствиях, чинимых кооперативом в принятии истцом во владение жилого помещения стороной истца не представлено, суд приходит к выводу о том, что выставляемая ЖСК истцу задолженность по коммунальным платежам, а также платежам, направленным на содержание общего имущества является правомерной; иное положение, освобождающее истца от необходимости нести данные расходы, поставит иных собственников многоквартирного дома в неравное с ней положение и создаст на стороне истца неосновательное обогащение, что недопустимо.

Судом не установлено нарушений со стороны ЖСК «Первый квартал» каких-либо личных, неимущественных прав истца в соответствии со ст.151 Гражданского кодекса РФ; кооперативом не нарушены права истца на своевременное получение от ООО «ПСФ «ФИО16» жилого помещения по договору участия в долевом строительстве от 24 января 2007 года.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными накопительными кооперативами, садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. На отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам, в том числе и членам этих организаций, платных услуг (работ) Закон о защите прав потребителей распространяется.

С учетом указанных норм права и разъяснений на спорные правоотношения не распространяется Закон РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".

При таком положении отсутствуют правовые основания для взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда.

Принимая во внимание изложенное, иск подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194- 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

признать за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, выдан Управлением внутренних дел <адрес>-Черкесской Республики 16 ноября 2004 года, код подразделения №, право собственности на жилое помещение с КН №, расположенное по адресу: <адрес><адрес>.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Решение принято в окончательной форме 18 июня 2020 года.