Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Суздале Владимирской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО5 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, оплате за эксплуатационные, коммунальные и административно-хозяйственные услуги,

установил:

*** между ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды помещений магазина и оборудования, расположенного по адресу: <...>, площадью ### кв.м. под розничную торговлю алкогольными и другими напитками, продуктами питания, сопутствующими товарами в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, на срок до ***. В указанный день помещение магазина и оборудование передано ответчику по передаточному акту /л.д. 6-8/.

Пунктами 2.2.3, 2.2.6 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату в размере и сроки, определенные настоящим договором. Оплачивать коммунальные, эксплуатационные и необходимые административно-хозяйственные услуги.

Согласно п. 3.1, 3.2 договора, арендная плата составляет ### рублей в месяц и вносится наличным платежом 5-го числа каждого месяца.

Оплата за эксплуатационные, коммунальные и административно-хозяйственные услуги не включается в установленную пунктом 3.1 настоящего договора сумму арендной платы и возмещается арендатором по выставляемым арендодателем счетам (п. 3.3. договора).

Обязательства по оплате указанных в п. 3.3. договора услуг возникает у арендатора с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещений (п. 3.4 договора).

Пунктом 4.4 договора предусмотрена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю, не позднее чем за 2 месяца, о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение в семидневный срок по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

ФИО1 с учетом уточнения требований обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО5 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, по оплате за эксплуатационные, коммунальные и административно-хозяйственные услуги, расходов по оплате государственной пошлины.

В обоснование иска указано, что *** ИП ФИО3 должна была внести арендную плату за май, однако в нарушение п.п. 4.1 и 4.4 договора без предварительного письменного уведомления арендодателя освободила арендуемое помещение. Ответчик предложила подписать акт приема-передачи помещения и оборудования, но истец отказался по причине несоблюдения порядка расторжения договора и оплаты эксплуатационных, коммунальных и административно-хозяйственных услуг. До настоящего времени договор не расторгнут, оплата не произведена, помещение не передано, истец не может использовать помещение по назначению или сдать его в аренду. В связи с этим просит расторгнуть договор аренды от ***; взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с *** по *** в сумме 100 тыс. рублей, а также оплату коммунальных услуг за март и апрель 2018 года - 15 823 рубля 50 копеек, расходы по оплате государственной пошлины - 3516 рублей 87 копеек.

В судебном заседании ФИО1 и его представитель ФИО2 уточненные исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении. Указали, что досрочное освобождение ответчиком арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды), не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы. Истечение срока действия фискального накопителя не может являться обоснованным обстоятельством для досрочного освобождения арендуемого помещения и прекращения выплат по арендной плате. Не оспаривали то обстоятельство, что *** ответчик освободила помещение магазина и передала ключи истцу, с *** истец завез в магазин свой товар и осуществляет предпринимательскую деятельность.

ФИО6 и ее представитель по устному ходатайству ФИО4 против удовлетворения иска возражали. Указали, что между сторонами заключенного договора аренды помещений магазина и оборудования была достигнута договоренность о его досрочном расторжении. Во исполнение достигнутых договоренностей *** арендатор освободил арендуемое имущество и передал его арендодателю вместе с ключами. Однако, приняв от арендатора имущество, истец от подписания соглашения о расторжении договора и передаточного акта отказался. Уклонение арендодателя от подписания документа о передаче предмета аренды на условиях, предусмотренных договором, следует рассматривать как отказ арендодателя от исполнения обязанности по принятию возвращаемого имущества. Обязанность арендатора оплатить арендную плату возникает, исключительно, в случае если арендатор не вернул имущество после прекращения договора аренды. По состоянию на *** ИП ФИО3 как арендатором надлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы, коммунальных и административно-хозяйственных услуг. В связи с этим требования об оплате указанной задолженности не подлежат удовлетворению. Также указали, что в соответствии с условиями договора целью использования арендатором предмета аренды являлась, в т.ч. розничная торговля алкогольными и другими напитками, для чего в аренду кроме прочего оборудования был передан фискальный накопитель, который имел определенный срок действия - до ***. По истечении срока действия ключа фискального накопителя контрольно-кассовая техника снимается налоговыми органами с регистрационного учета без заявления пользователя. Указанное обстоятельство влечет невозможность использования фискального накопителя и торговлю алкогольной продукцией.

Заслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) и арендатора (ст. 620 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 610 ГК РФ в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не определен законом или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке, так и в порядке одностороннего отказа от договора (ст. 450 ГК РФ).

При этом досрочное расторжение во внесудебном порядке договора аренды, заключенного на определенный срок, на основании одностороннего отказа от его исполнения возможно только в случае, если право такого отказа предусмотрено соглашением сторон.

Согласно условиям договора аренды (п. 4.4.) арендатору предоставлено право досрочного расторжения договора в порядке одностороннего отказа от договора (исполнения договора), что соответствует нормам действующего законодательства.

Однако отказу от дальнейшего исполнения договора в обязательном порядке должно предшествовать соответствующее уведомление со стороны арендатора, оформленное в письменной форме, и направленное арендодателю не позднее чем за 2 месяца до даты осуществления указанного отказа.

Таким образом, договор сохраняет свою силу для обеих сторон в течение двух месяцев с момента подобного предупреждения.

В ходе судебного разбирательства установлено, что *** ответчик освободила помещение магазина, при этом не уведомив арендодателя в письменной форме за два месяца, как того требуют положения договора, акт приема-передачи магазина и имущества сторонами не составлялся. Доводы ответчика об освобождении помещения с передачей ключей истцу, применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела, не являются обстоятельством, подтверждающим прекращение арендных отношений.

Исходя из смысла закона, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды), не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (ст. ст. 614, 622 ГК РФ, п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой № 66 от 11 января 2002 года).

Истечение срока действия фискального накопителя, по мнению суда, не может являться основанием для прекращения выплат по арендной плате.

Кроме того, информация относительно замены фискального накопителя находится в открытом доступе, следовательно, у ответчика имелась возможность ознакомиться с установленным порядком перерегистрации контрольно-кассовой техники при замене фискального накопителя при заключении договора аренды. При необходимости ответчик мог осуществить перерегистрацию фискального накопителя.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика арендной платы после освобождения арендуемого помещения за *** года в сумме 50 тыс. рублей.

Вместе с тем в ходе рассмотрения дела установлено, что истцом в данном помещении магазина с *** осуществляется собственная предпринимательская деятельность, что свидетельствует о фактическом принятии исполнения от ответчика арендованного имущества. В связи с этим суд не находит оснований для взыскания с ответчика арендной платы за *** года.

Доводы истца о невозможности использования имущества и магазина по целевому назначению в *** года в ходе рассмотрения дела не нашли своего подтверждения.

Разрешая требования о взыскании платы за коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги, суд приходит к выводу, что в соответствии с условиями договора за период пользования арендованным имуществом на ответчике лежит обязанность оплаты указанных услуг. При этом данная обязанность возникает у арендатора с момента подписания акта приема-передачи помещений (п. 3.4 договора).

В ходе рассмотрения дела установлено, что арендуемое помещение магазина передано ответчику по акту приема-передачи ***. Доказательств исполнения обязанности по оплате коммунальных платежей за период с марта по апрель *** года ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Размер задолженности по оплате коммунальных услуг на сумму 15 823 рубля 50 копеек подтвержден документально, расчет задолженности проверен судом, ответчиком не оспорен, в связи с чем суд с ним соглашается.

Истцом, имеющим статус индивидуального предпринимателя, по выставляемым МБУ «###» счетам за *** года оплачены услуги по водоснабжению по адресу места нахождения магазина на сумму 65 рублей 53 копейки, за апрель на сумму 65 рублей 53 копейки.

Факт несения истцом данных расходов подтверждается счетом на оплату
### от ***, кассовым чеком ### от ***, квитанцией к приходному кассовому ордеру ### от ***, счетом -фактурой ### от ***, квитанцией к приходно-кассовому ордеру и чеком об оплате ### от ***.

ООО «###» по оплате электроэнергии за *** года выставлен счет от *** на сумму 10 112 рублей 60 копеек. Указанная сумма оплачена ООО «###», директором которого является ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

Согласно счету «###» ### от
*** расчет платы по газоснабжению за *** года составляет 5 579 рублей 84 копейки. В обоснование расчета услуг и их оплаты истцом представлен также акт сверки расчетов с потребителями газа ###, товарная накладная ### от ***, кассовый чек ### от ***. При этом как видно из представленного чека и следует из пояснений истца, оплату указанных услуг по его поручению произвела его жена СГВ

Факт принадлежности истцу спорного магазина не оспаривался сторонами в ходе судебного разбирательства. Из пояснений ФИО1 в судебном заседании следует, что первоначально магазин был оформлен на жену, с ней же были заключены договоры ресурсоснабжающими организациями, поэтому квитанции на оплату выставляются на ее имя.

Доводы ответчика о том, что обязанность по оплате вышеуказанных услуг наступает при наличии выставляемых арендодателем счетов, суд находит несостоятельными, учитывая, что истец не является ресурсоснабжающей организацией, обладающей правом выставления счетов. В ходе рассмотрения дела истец пояснял, что счета на оплату коммунальных услуг приходили на адрес магазина, ответчик имела возможность производить их оплату. Однако в период действия договора аренды он был вынужден нести указанные расходы.

Таким образом, учитывая установленные обстоятельства, применяя вышеуказанные нормы права, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в части. Договор аренды от *** подлежит расторжению в связи с его фактическим прекращением. С ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по внесению арендной платы в сумме 50 000 рублей, задолженность оплате коммунальных платежей - 15 823 рубля 50 копеек.

На основании части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

По смыслу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом ФИО1 при подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме 3516 рублей 87 копеек, что подтверждается чеком-ордером от ***.

С учетом частичного удовлетворения требований ФИО1, с ответчика в его пользу в возврат государственной пошлины подлежат взысканию денежные средства в размере 1998 рублей 32 копейки.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО5 удовлетворить в части.

Расторгнуть договор аренды помещений магазина и оборудования от ***, заключенный между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО5.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 в пользу ФИО1 задолженность по внесению арендной платы в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей, задолженность по оплате коммунальных платежей - 15 823 (пятнадцать тысяч восемьсот двадцать три) рубля 50 копеек, в возврат государственной пошлины - 1998 (одна тысяча девятьсот девяносто восемь) рублей 32 копейки.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Суздальский районный суд Владимирской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.А. Загорная

###а