Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании (с перерывом на основании ч.3 ст. 157 ГПК РФ с 12 на 19 мая 2022 года) гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ФинансИнвест» к ФИО3 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, обращении взыскания на заложенное имущество (квартиру), установлении начальной стоимости квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ООО «ФинансИнвест» обратился в Калининский районный суд Тверской области с указанным заявлением о взыскании с Жуковой (ранее- ФИО5) Д.Р. задолженности по договору №1/4-364 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного 25.04.2019, в размере 662448 руб., а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 15824,48 руб., обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, установив начальную продажную стоимость указанной квартиры по кадастровой стоимости. Кроме того просил о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ с 16.11.2021 по день фактической оплаты задолженности.

В обосновании иска указано, что цена договора составляет 3 031 520 руб., оплата производится в следующем порядке: 2 млн. руб. в срок не позднее 5 календарных дней с момента государственной регистрации договора, 1 031 520 руб. - в рассрочку на 60 месяцев в соответствии с графиком платежей. Указанная денежная сумма рассматривается сторонами в качестве коммерческого кредита (ст. 823 ГК РФ), предоставляемого застройщиком участнику долевого строительства. Размер платы за пользование кредитом составляет 9,9% годовых. Начисление платы за пользование кредитом начинается с 15.06.2019 и производится по день исполнения обязанности по оплате цены договора.

Согласно п.6 ст. 5 ФЗ -214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1\300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Ответчик предоставила в залог объект недвижимости: квартиру.

Ответчик исполняла свои обязательства с нарушением условий обязательства срока платежей (последний раз плата осуществлена 21.06.2021, затем только 27.12.2021). По состоянию на 16.02.2022 задолженность составила 664397,08 руб. (в том числе срочный долг 544 684,12 руб., просроченный долг с процентами 101712,96 руб., неустойка за период с 20.05.2019 по 02.04.2020 – 6536,63 руб., с 01.01.2021 по 17.01.2022 в сумме 9514,27 руб.

19.11.2021, 13.01.2022 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием оплатить задолженность в срок до 30.11.2021, затем - до 26.01.2022. В ответ на претензию ответчик погасил часть просроченного долга 100000 руб. В связи с чем, ссылаясь на статьи 309,310, 348, 349, 823 ГК РФ, истец просил удовлетворить исковые требования.

Представитель истца ФИО1 воспользовался правом на изменение исковых требований.

С учетом заявления об изменении исковых требований истец просил взыскать с ответчика задолженность в виде суммы срочного долга 544 684,12 руб., просроченного долга с процентами 101712,96 руб., неустойки за период с 20.05.2019 по 17.01.2022 - 16050,90 руб. (округлив общую сумму с 662447,98 руб. до 662448 руб.), и неустойки за последующий период с 18.01.2022 на 28.02.2022 - 20307 руб., всего 682735,64 руб. Требования о взыскании процентов на будущий период по ст. 395 ГК РФ истец заменил на требование взыскать неустойку на будущий период по день фактической уплаты задолженности. Просил также об обращении взыскания на имущество.

Представитель истца пояснил, что в исковом заявлении ошибочно указано на взыскание процентов по ст. 395 ГК РФ на будущий период, уточнил правовую природу заявленной суммы, как неустойки.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в измененной редакции, указал, что расчет неустойки произведен с учетом моратория, оснований для снижений неустойки нет. Нарушение графика платежей со стороны ответчика носило систематический и длительный характер.

Ответчик ФИО2, её представитель в судебном заседании возражали против исковых требований. Не оспаривала факт нарушения графика погашения задолженности, сумму задолженности, но ссылалась на изменение материального положения, потерю доходов, наличие детей, намерение в течение нескольких месяцев погасить задолженность и далее платить в соответствии с графиком, поскольку планирует выйти на работу, а супруг уже трудоустроился. Кроме того ссылалась на намерение оплатить задолженность за счет средств материнского капитала, но в распоряжении таковыми ей отказано. Возражала против обращения взыскания на жилое помещение.

Представитель ответчика адвокат Ульяновский А.С. оспаривал обоснованность и необходимость обращения взыскания на имущество, ссылался на основания к снижению суммы неустойки.

Возможностью заключения мирового соглашения стороны не воспользовались. Представитель истца указал на отсутствие таковых намерений, наличие в дальнейшем возможности у ответчика гасить задолженность, избежав обращения взыскания на квартиру.

Третье лицо без самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика ФИО5 извещена о судебном заседании под уведомление, не явилась.

Третье лицо без самостоятельных требований на предмет спора Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Тверской области о судебном заседании уведомлено.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В статье 8 ГК РФ указывается, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать обстоятельства, приводимые в обоснование заявленных требований или возражений. Предусмотренная законом обязанность по доказыванию сторонам разъяснялась судом, поэтому при принятии решения суд учитывает только те доказательства, которые были представлены в судебном заседании.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 25.04.2019 между ООО «ФинансИнвест» (застройщик) и ответчиком (дольщик) заключен договор N ?-364 участия в долевом строительстве жилого помещения. Согласно данному договору застройщик обязался в срок до 31.05.2019 осуществить строительство жилого дома по адресу: <адрес> (адрес наа момент строиительства) на земельном участке с кадастровым с кадастровым номером №, и после завершения строительства и ввода его в эксплуатацию до 30.06.2019 передать дольщику двухкомнатную квартиру № на 4-м этаже общей площадью 74,56 кв.м, а дольщик обязался оплатить ее стоимость в объеме, в порядке и сроки, установленные договором, принять объект долевого строительства по акту приема-передачи, нести расходы связанные с государственной регистрацией.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств и подписания акта (п.4.2.8. договора).

Цена договора определена 3 031 520 руб. (п.3.2. договора). По условиям договора первоначальный взнос в размере 2 млн. руб. подлежал оплате в срок не позднее 5 календарных дней с момента государственной регистрации договора, оставшаяся часть суммы -1 031 520 руб. подлежала оплате в рассрочку в течение 60 месяцев в соответствии с графиком платежей (Приложение № 1 к договору), то есть ежемесячно до 15 числа каждого месяца с одновременной оплатой процентов. Согласно графику ежемесячный платеж должен был составлять 21866,03 руб.

Стороны предусмотрели в п.3.3. договора, что данная сумма рассматривается ими в качестве коммерческого кредита, предоставляемого застройщиком участнику долевого строительства, с условием оплаты процентов за пользование в размере 9,9% годовых (ст. 823 ГК РФ). Начисление платы за пользование кредитом начинается с 15.06.2019 по день исполнения обязанности по оплате цены договора.

04 июля 2019 года между сторонами подписан акт приема-передачи по договору участия в долевом строительстве жилого помещения - двухкомнатной квартиры общей площадью 76,1 кв.м.

По данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) ответчик является собственниками жилого помещения двухкомнатной квартиры с кадастровым номером 69:40:030159:2497 площадью 72,5 кв.м по адресу: <адрес> (запись о государственной регистрации права собственности от 03.02.2020 № 69-40-0300159:2497-69/068/2020-1 от 03.02.2020).

Обременение её прав ипотекой в пользу ООО «ФиннсИнвест», на основании указанного соглашения, зарегистрировано в ЕГРН 03.02.2020 (запись № 69-40-0300159:2497-69/068/2020-2) на срок по 15.05.2024.

Неверное указание в иске кадастрового номера квартиры не препятствует разрешению спора, поскольку предмет залога идентифицирован.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Иск об обращении взыскания на заложенное имущество не является спором о правах на такое имущество, а связан с разрешением вопроса о преимущественном получении кредиторами залогодателя удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами должника. Материально-правовой предпосылкой такого рода спорных отношений является неисполнение должником денежного обязательства, предполагающее удовлетворение требований кредитора за счет стоимости предмета залога, в связи с чем статья 30 ГПК РФ к отношениям применению не подлежит.

Оснований сомневаться в действительности волеизъявления ответчика при заключении договора у суда не имеется.

В судебном заседании установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору долевого участия в строительстве в части нарушения сроков и размера расчетов, несоблюдения графика платежей, что подтверждено историей платежей – расчетом. Так оплата ею производилась с неоднократными и значительными просрочками (л.д. 8-13).

Как видно из имеющегося в материалах дела расчета задолженности по состоянию на дату судебного заседания ответчик ненадлежащим образом исполняла свои обязательства по внесению платежей по договору в части основного долга и процентов, что привело к образованию задолженности.

С учетом заявления об изменении исковых требования задолженность состоит из срочного долга 544 684,12 руб., просроченного долга с процентами 101712,96 руб. (на 16.02.2022), неустойки за период с 20.05.2019 по 02.04.2020 и с 01.01.2021 по 17.01.2022 - 16050,90 руб. (с исключением периода моратория), и неустойки за последующий период с 18.01.2022 на 28.02.2022 - 20307 руб. Всего 68755,62 руб.

В составе задолженности указаны штрафные санкции.

Согласно ч.6 ст. 5 ФЗ -214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1\300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Начисление неустойки также предусмотрено п. 8.3. договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве", вступившим в силу с 29.03.2022, установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве: в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2022 г. включительно; неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2022 г. включительно.

В связи с чем в расчет неустойки, представленный истцом, не вошел период с 29.03.2022. Кроме того истцом учтен мораторий на начисление неустойки за период с 04.04.2020 по 31.12.2020 в соответствии с постановлением Правительства РФ № 423 от 02.04.2020 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности….»

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

В п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом существа спора и субъектного состава сторон для разрешения вопроса об уменьшении неустойки не требуется заявления должника (ответчиков), что разъяснено в п.71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств". В данном случае ответчиком ФИО6, её представителем заявлено об уменьшении неустойки.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки (ст. 333 ГК РФ) предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: высокая процентная ставка; значительное превышение суммы взыскиваемых процентов над размером возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда первой инстанции и производится им по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.

При этом суд исходит из того, что неустойка носит для кредитора компенсационный, а не карательный характер, является способом обеспечения исполнения обязательств должником, выступает как акцессорное обязательство по отношению к основному, следовательно, не может приобретать для кредитора самостоятельного значения и не может служить средством обогащения кредитора за счет должника, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательств.

Исходя из анализа всех обстоятельств дела, учитывая размер задолженности по основному долгу, период просрочки исполнения обязательства, последствия нарушения обязательства, компенсационную природу данной штрафной санкции, субъектный состав сторон, суд принимает во внимание доводы ответчика о составе семьи, материальном положении, доказательства принимаемых мер к поиску способа расчетов с кредитором, изменение ставки рефинансирования ЦБ РФ, исходит из несоразмерности неустойки, считает необходимым снизить сумму штрафных санкций (пени), подлежащих взысканию в пользу истца за период с 20.05.2019 по 02.04.2020, с 01.01.2021 по 17.01.2022 до 10000 руб., за период с 18.01.2022 по 28.03.2022 до 8000 руб.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В силу пункта 2 названной статьи прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 3.5.1 договора предусмотрено право застройщика потребовать досрочной оплаты цены договора в определенных случаях, в том числе при просрочке участником долевого участия в строительстве очередного ежемесячного платежа в соответствии с графиком более чем на 15 календарных дней, если нарушен срок платежей, установленных графиком более двух раз.

Приняв решение о досрочном взыскании суммы задолженности в связи допущенными ответчиком нарушениями условий договора, истец в соответствии с п.3.5.2. договора направлял ответчику уведомление (претензию) от 13.01.2022 о досрочном возврате суммы задолженности в срок до 26.01.2022 (л.д.23,24). Ранее им также направлялась претензия от 18.11.2021 с требованием перечислить задолженность до 30.11.2021. Таким образом ответчик была предупреждена о неблагоприятных последствиях нарушения обязательств в виде досрочного взыскания суммы и обращении взыскания на предмет залога.

Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено ненадлежащее исполнение ответчиком взятых на себя обязательств по выплате застройщику стоимости объекта долевого строительства, при этом просрочка допускалась неоднократно, более чем на 15 календарных дней, то у истца имелись основания для досрочного взыскания суммы.

В пункте 65 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

В данном случае с учетом существующего на дату рассмотрения дела моратория на начисление неустойки, установленного Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 № 479, на срок до конца 2022 года, требования истца о взыскании неустойки на будущий период не подлежат удовлетворению, что не препятствует истцу при отмене или окончании моратория, предъявить соответствующие требований к ответчику, если по истечении срока действия моратория долг будет иметься задолженность.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор (залогодержатель) по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно п. 3 ст. 339 ГК РФ договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.

Ипотека в силу закона возникает при продаже недвижимости в рассрочку (ст. 488 ГК РФ), при заключении договоров ренты, долевого участия в строительстве.

На основании п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п.3 ст. 348 ГК РФ, если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 349 ГК РФ).

Статьей 349 ГК РФ, предусмотрено, что требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание производится путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном процессуальном законодательством.

Согласно ст. 50 Закона «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с изменениями и дополнениями для обращения взыскания на заложенное имущество имеет значение вопрос о соразмерности требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, о рыночной стоимости предмета ипотеки.

Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В данном случае нет оснований считать незначительным нарушение обеспеченного залогом обязательства, несоразмерным размер требований стоимости заложенного имущества.

Из пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания. При этом согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора определяется самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Кадастровая стоимость спорной квартиры по состоянию на дату рассмотрения дела составляет 2 825 971,70 руб., что указано в выписке из ЕГРН. Ходатайств о проведении оценочной экспертизы не поступало. Ответчик не возражала против установления начальной продажной цены по кадастровой стоимости имущества, в случае обращения на него взыскания.

Ответчиком не выполнялись обязательства по внесению периодических платежей по графику, нарушение сроков их внесения имело место систематически, нарушались сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих обращению в суд, что видно из расчета задолженности, где отражена просрочка платежей с 2019 года. Так, в частности оплата была произведена в ноябре 2020 года, следующий платеж имел место в марте 2021 года, затем в июне 2021 года, затем в декабре 2021 года. В связи с чем требования истца об обращении взыскания на предмет залога обоснованы и не противоречат закону.

На момент рассмотрения дела в спорной квартире зарегистрирована по месту жительства ФИО5, привлеченная к участию в деле третьим лицом. Обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на заложенное имущество, судом не установлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования досрочном взыскании задолженности по договору и обращении взыскания на предмет залога подлежат удовлетворению.

В случае погашения ответчиком денежной задолженности, обеспеченной залогом, отпадения необходимости в обращении взыскания на заложенное имущество, обращение взыскания, залог имущества подлежит прекращению с учетом положений п.4 ст. 348, 352 ГК РФ.

В соответствии со ст. 88, 98 ГПК РФ судебные расходы истца на оплату государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Соразмерно заявленной истцом сумме им оплачена государственная пошлина в размере 9824,48 руб., а также 6000 руб. – по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество. Размер государственной пошлины соответствует ст. 333.19 Налогового кодекса РФ.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации в абз. 4 п. 21 Постановления от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (ст. ст. 98, 102, 103 ГПК РФ, ст. 111 КАС РФ, ст. 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этом случае действует принцип, согласно которому при уменьшении судом размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ расходы истца по государственной заявлений пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета её уменьшения.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ. рождения, уроженки <адрес>, в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ФинансИнвест» задолженность по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 25.04.2019 в размере 664397,08 руб. (в том числе срочный долг 544 684,12 руб., просроченный долг 101712,96 руб., неустойку за период с 20.05.2019 по 02.04.2020, с 01.01.2021 по 17.01.2022 в сумме 10000 руб., с 18.01.2022 по 28.03.2022 – 8000 руб. (с учетом снижения на основании ст. 333 ГК РФ), расходы по уплате госпошлины – 15824,48 руб., а всего 680221,56 руб.

Во взыскании с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ. рождения, уроженки <адрес>, в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ФинансИнвест» неустойки на будущий период, неустойки за период с 18.01.2022 по 28.03.2022 без снижения на основании ст. 333 ГК РФ, отказать.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру площадью 72,5 кв.м с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую ФИО2 (до брака-ФИО5), в целях погашения задолженности по названному договору, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установить начальную продажную цену предмета залога размере кадастровой стоимости квартиры -2 825 971,70 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области в течение месяца со дня составления в окончательной форме.

Судья Е.В. Гуляева

Решение в окончательной форме составлено 26.05.2022 (5 рабочих дней).

1версия для печатиДело № 2-716/2022 ~ М408/2022 (Решение)