Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 07 декабря 2015 года гражданское дело по иску ФИО1 к Жилищно-строительному кооперативу «Конева 8», ООО «Сибгазстройдеталь Инвест» об оспаривании сделки, признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Жилищно-строительному кооперативу "Конева 8" (далее - ЖСК "Конева 8"), ООО «Сибгазстройдеталь» об оспаривании сделки, признании права собственности на объект незавершенного строительства. В обоснование заявленных исковых требований указывал, что в соответствии с протоколом № о результатах торгов по продаже на аукционе арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, он приобрел у ТУ Росимущества по Омской области право требования по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и ООО "Сибстрой", включая право получения в собственность ФИО2 четырехкомнатной квартиры, расположенной на 9-м этаже шестнадцатиэтажного дома, проектной площадью 102,72 кв.м., после завершения строительства, по адресу: <адрес> – <адрес> (строительный адрес). Поскольку определением Арбитражного суда Омской области по делу № А46-8936/2010 от 30.12.2013 г. все права застройщика на объект незавершенного строительства были переданы ЖСК "Конева 8", он обратился к ответчику с заявлением о принятии в члены ЖСК и присвоении пая в счет купленной площади квартиры. Однако до настоящего времени ответ на свое заявление не получил. ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратился в Советский районный суд г. Омска с исковым заявлением о принятии его в члены кооператива. В рамках судебного разбирательства, истцу стало известно, что права на спорную квартиру были переданы по договору проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию строительного объекта «Жилые дома со встроенными административно-торговыми помещениями». Жилой <адрес>» по адресу: <адрес>, Кировский административный округ, <адрес> – <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ЖСК «Конвеа-8» и ООО «Сибгазстройдеталь Инвест». На основании изложенного, просил признать недействительным вышеуказанный договор в части передачи ООО «Сибгазстройдеталь Инвест» квартиры строительный номер №, расположенной на девятом этаже шестнадцатиэтажного дома, проектной площадью (с учетом площадь балконов и лоджий, с понижающим коэффициентом) – 104,42 кв.м.; (без учета площади балконов и лоджий) – 102,09 кв.м. по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес> – <адрес>). Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства: квартиру, строительный номер №, расположенной на девятом этаже шестнадцати этажного дома, проектной площадью (с учетом площадь балконов и лоджий, с понижающим коэффициентом) – 104,42 кв.м.; (без учета площади балконов и лоджий) – 102,09 кв.м. по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес> – <адрес>).

Истец ФИО1, уведомленный надлежащим образом, в суд не явился, причины неявки суду не сообщил.

Представитель истца по доверенности ФИО3 заявленные требования поддержал в полном объеме. Дополнительно указал, что в случае установления судом факта приобретения ФИО1 несуществующего права, он обратиться с иском к ТУ Росимущества, ФССП России по Омской области.

Представитель ответчика ЖСК "Конева 8" – ФИО4, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Пояснил, что ни истец, ни его правопредшественник – ФИО2 не обращались в Арбитражный суд Омской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов. Считает, что ФИО1 приобрел несуществующее право, поэтому надлежащим способом защиты его прав истца является обращение к ТУ Росимущества по Омской области с иском о взыскании денежной суммы, уплаченной за приобретенное на торгах право требования.

Представитель ответчика ООО «Сибгазстройдеталь Инвест» ФИО5, действующая на основании доверенности, заявленные требования не признала. По существу иска указала, что переданные по договору от ДД.ММ.ГГГГ квартиры в настоящее время проданы на основании договоров долевого участия, и зарегистрированы в Управлении Росреестра по Омской области. В связи с изменением проектной документации идентифицировать право требования, приобретенное ФИО1 в соответствии с протоколом № о результатах торгов по продажу аукционного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, невозможно.

Представитель третьего лица ТУ Росимущества по Омской области – ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании указала, что действия ТУ Росимущества были произведены в полном соответствии с действующим законодательством. Обязанность по проверке действительности реализуемого права на третье лицо законом не возложено. Разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда.

Третьи лица Управления Росреестра по Омской области, Управление ФССП по Омской области, уведомленные надлежаще, своих представителей в суд не направили, причины неявки не сообщили.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, материалы гражданского дела № 2-3951/2014, суд приходит к следующему:

В судебном заседании установлено, подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ по результатам торгов по продаже на аукционе арестованного имущества истец приобрел у ТУ Росимущества по Омской области за 360 800 руб. право требования по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и ООО "Сибстрой", включая право получения в собственность ФИО2 четырехкомнатной квартиры, расположенной на 9-м этаже шестнадцатиэтажного дома, проектной площадью 102,72 кв. м, после завершения строительства, по адресу: <адрес> (строительный адрес), что подтверждается протоколом № о результатах торгов от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10-13).

ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи указанное имущество принято ФИО1 в состоянии, полностью соответствующем условиям протокола № о результатах торгов от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15).

Решением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ общество с ограниченной ответственностью «Сибстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим должника утверждён ФИО7

Определением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ к банкротству ООО «Сибстрой» применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 Главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ арбитражный управляющий ФИО7 отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Сибстрой».

Определением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим должника утвержден ФИО8

ДД.ММ.ГГГГ вступил в силу Федеральный закон № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и в статьи 17 и 223 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства».

Федеральный закон № 210-ФЗ дополнил Закон о банкротстве параграфом 7 главы IX, регламентировавшим порядок удовлетворения требований участников строительства многоквартирного жилого дома к застройщику, находящемуся в судебной процедуре банкротства. Правила указанного параграфа были применены при банкротстве ООО «Сибстрой» в рамках дела № А46-8936/2010.

Параграф 7 главы IX Закона о банкротстве наделил участников строительства жилого дома статусом кредиторов должника-застройщика и установил возможность передачи недостроенного объекта, который считается собственностью застройщика, его конкурсной массой, в собственность образованного дольщиками жилищного кооператива.

Согласно положениям 7 параграфа, для того, чтобы забрать дом из собственности застройщика-банкрота в собственность жилищного кооператива, участники строительства этого дома в рамках судебного дела о банкротстве застройщика должны обратиться в арбитражный суд для установления своих требований к застройщику в реестре требований о передаче жилых помещений. Заявление каждого обратившегося в арбитражный суд дольщика о включении в данный реестр рассматривается судом индивидуально, по результатам принимается решение о включении требования о передаче квартиры в реестр, либо об отказе в таком включении. Далее участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, необходимо создать жилищный кооператив, соответствующий пункту 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве и принять на своем общем собрании решение о передаче недостроенного дома этому кооперативу в погашение реестровых требований о передаче жилых помещений. Если дольщик когда-то расторг свой договор долевого участия с застройщиком, не получил обратно произведенную по нему оплату и в связи с этим его требование о взыскании с застройщика денежных средств было включено в реестр требований кредиторов должника по судебному акту арбитражного суда, то такой дольщик также имеет право участвовать в передаче дома на ЖСК. Вместо денег, в качестве отступного, указанный дольщик вновь получает права на жилое помещение в многоквартирном доме. Но чтобы объект незавершенного строительства мог быть передан жилищному кооперативу в погашение требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений и реестр требований кредиторов застройщика, одного лишь факта включения этих требований в названные реестры недостаточно. Дом передается из собственности застройщика в собственность ЖСК, если выполняются условия передачи объекта, установленные пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Соблюдение данных условий проверяет арбитражный суд. Согласно пункту 11 статьи 201.10 Закона о банкротстве, если таковые соблюдаются, дом по решению суда передается в собственность жилищного кооператива в погашение требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений и реестр требований кредиторов должника. Если условия не выполняются, суд отказывает в передаче дома на ЖСК, он продается в составе конкурсной массы застройщика, а участники строительства, требования которых были включены в реестр требований о передаче жилых помещений, вправе преобразовать эти требования в денежные, установиться по суду в реестр требований кредиторов должника и получать удовлетворение своих, теперь уже денежных требований, за счет средств, вырученных от реализации недостроенного дома.

С соблюдением вышеприведенных норм действующего законодательства, определением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление конкурсного управляющего ООО «Сибстрой» ФИО8 о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> и прав на земельный участок с кадастровым номером; 55:36:000000:1190, на котором расположен данный объект, - созданному участниками строительства ЖСК "Конева 8". Также признаны погашенными требования участников строительства, включенные в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений (в числе которых ни истец, ни его правопредшественник ФИО2 не значатся).

На основании указанного судебного акта за ЖСК «Конева 8» было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством жилой дом по одноименному адресу, в г. Омске (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ№ гражданское дело № 2-3951/2014 л.д. 194).

07.08.2014 г. между ЖСК «Конева-8» и ООО «Сибгазстройдеталь Инвест» был заключен договор, в соответствии с предметом которого, стороны обязались в 2014-2017 гг. реализовать проект по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию строительного объекта «Жилые дома со встроенными административно-торговыми помещениями. Жилой дом №» по адресу: Омск, Кировский административный округ, <адрес> Из пункта 1.2 указанного договора следует, что строительство объекта будет проводиться путем завершения проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства общей площадью 5 239 кв.м, степень готовности - 35%. Адрес (местоположение) объекта незавершенного строительства: <адрес>.

Пунктом 2.2. названного договора предусмотрено, что завершенный строительством и введенный в эксплуатацию объект не является общей долевой собственностью сторон. Доли по настоящему договору распределяются в момент подписания настоящего договора следующим образом: Стороне - 1 (ООО «Сибгазстройдеталь Инвест») - квартиры - 151 шт. в соответствии с протоколом распределения площадей (приложение № к договору) и иные указанные в договоре объекты; Стороне - 2 (ЖСК «Конева 8») - квартиры (57 шт.) в соответствии с протоколом распределения площадей (приложение № к настоящему договору).

В силу п. 2.4 договора каждая из сторон вправе с момента подписания данного договора самостоятельно, без согласия другой стороны, реализовать права на жилые и нежилые помещения объекта в соответствии с действующим законодательством РФ, при этом Сторона - 2 обязана исполнить обязательства, предусмотренные определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А46-8936/2010. (гражданское дело № 2-3951/2014 л.д. 196-200).

Согласно протоколу распределения площадей, являющемуся приложением № к Договору от ДД.ММ.ГГГГ, доля в объекте незавершенного строительства, в виде 4-комнатной квартиры, расположенной на 9-м этаже шестнадцатиэтажного дома проектной площадью 102,72 кв.м, по адресу: <адрес> – <адрес> (строительный адрес) передана Стороне 2 (ЖСК «Конева 8») во исполнение Договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Сибгазстройдеталь Инвест» (гражданское дело № 2-3951/2014 л.д. 202-205).

В обоснование заявленных требований об оспаривании договора, заключенного между ЖСК «Конева-8» и ООО «Сибгазстройдеталь Инвест» истец ссылается на принадлежность ему права требования <адрес>, расположенной на 9-м этаже шестнадцатиэтажного дома, проектной площадью 102,72 кв.м., после завершения строительства, по адресу: <адрес> – <адрес>.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, подтверждено исследованными доказательствами, что переданное ФИО1 на основании протокола № о результатах торгов по продаже на аукционе арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ право на <адрес> не тождественно <адрес>, переданной ООО «Сибгазстройдеталь Инвест» в рамках оспариваемого договора.

Из пояснений представителей ответчиков следует, что проектная документация на многоквартирный дом по адресу: <адрес> – <адрес> изменилась.

ООО «Сибгазстройдеталь Инвест» и ЖСК «Конева 8» было выдано новое разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ взамен разрешения от ДД.ММ.ГГГГ. № гражданское дело № (гражданское дело № 2-3951/2014 л.д. 195).

Из выкопировки по 9 этажу кладочного плана типовых этажей в осях 2-3 усматривается, что в связи с изменением проектной документации в результате достройки многоквартирного дома по адресу: <адрес> изменились характеристики указанного объекта долевого участия: площадь квартиры составляет 104,42 кв.м, номер – 109 (гражданское дело № 2-3951/2014 л.д. 206-207).

Кроме того, суд соглашается с возражениями ответчика относительно порядка получения в собственность квартиры в многоквартирном доме, переданном в ЖСК в соответствии с параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.

Как установлено пунктом 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве, права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

Согласно подпунктам 2 и 3 пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве членами кооператива, которому передается недостроенный дом, являются все участники строительства, требования которых были включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства). В качестве паевых взносов члены ЖСК вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Из приведенных правовых норм следует, что объект незавершенного строительства передается от застройщика в ЖСК в пользу тех участников строительства, требования которых к застройщику были установлены и включены в натуральный и денежный реестры застройщика в соответствии с судебными актами арбитражного суда.

Однако, правопредшественник ФИО1 по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ – ФИО2 в установленном порядке в Арбитражный суд Омской области в рамках дела о банкротстве ООО «Сибстрой» требование о включении в реестр передачи жилых помещений не заявлял, на момент передачи объекта незавершенного строительства в ЖСК «Конева 8» не являлся реестровым участником, чьи права требования погашаются путем передачи объекта в ЖСК. Таким образом, в передаче обозначенного дома ЖСК «Конева 8» как истец, так и его правопредшественник по договору долевого участия не участвовал, права застройщика на данный объект ему (совместно с другими участниками, включенными в реестр) не передавались. Эти права были переданы тем дольщикам ООО «Сибстрой», кто на дату передачи дома состоял в реестрах застройщика.

С принятием параграфа 7 главы 1Х Закона о банкротстве была определена специальная процедура защиты прав участников долевого строительства: права на объект дольщики получают через включение их требований о передаче жилых помещений в реестр требований о передаче жилых помещений и через передачу дома в погашение таких требований в ЖСК. Объект передается в судебном порядке тем дольщикам, чьи требования к застройщику установлены и включены в реестры. В настоящее время только арбитражный суд вправе определять обоснованность правопритязаний каждого дольщика в отношении жилого помещении в незавершенном строительством объекте.

По сути, исковые требования ФИО1 направлены на получение в собственность квартиры, указанной в договоре долевого участия, заключенного между ООО «Сибстрой» и ФИО2, после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию через принятие в члены ЖСК «Конева 8».

Однако основания для признания за истцом права собственности на объект незавершенного строительства отсутствуют, поскольку ни истец, ни его правопредшественник в материальном правоотношении не устанавливали свои требования к застройщику в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Кроме того, суд соглашается с доводами представителя ЖСК «Конева 8» о наличие у ФИО1 иного способа защиты нарушенного права.

Согласно ст. 12 ГК РФ избрание судебного способа защиты и средства защиты является правом заинтересованного лица. Однако правомерным избранный судебный способ защиты может быть признан тогда, когда лицом, прибегнувшим к судебной защите, подтверждено законное обладание действительными правами (законными интересами) и установлен факт нарушения либо угрозы нарушения этих прав (интересов) средствами и способами, указанными заинтересованным лицом в качестве неправомерных.

В том случае, если заявленные истцом нарушения фактического подтверждения в судебном заседании не нашли, действия ответчика в качестве неправомерных не квалифицированы, отказ в судебной защите по мотиву отсутствия нарушения права и законных интересов заявителя об ущемлении права на защиту не свидетельствует.

В соответствии с материалами исполнительного производства №, вырученные от продажи имущества должника ФИО2 денежные средства, в том числе от продажи права требования спорной квартиры, переданы взыскателю ООО «Сибнова» в счет возмещения материального ущерба в сумме 17 329 803,53 руб.

Таким образом, по сути, ФИО1 были внесены денежные средства в сумме 360 800 руб. в ООО «Сибнова» за право требование квартиры по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, истец по настоящему дел стал кредитором ООО «Сибнова».

С учетом того обстоятельства, что процедура банкротства в отношении ООО «Сибстрой» не закончена, ФИО1 не лишен права встать в реестр кредиторов застройщика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Жилищно-строительному кооперативу «Конева 8», ООО «Сибгазстройдеталь Инвест» об оспаривании сделки, признании права собственности на объект незавершенного строительства, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Кировский районный суд г. Омска в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.К. Фрид

Мотивированное решение суда составлено 14.12.2015 г.

Согласовано

Решение обжаловалось, оставлено без изменения, вступило в законную силу 23.03.2016