Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску Общества ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер –Бетон» к ФИО1 ФИО7, ФИО2 ФИО8 о признании договора ипотеки недействительным,

у с т а н о в и л:

ООО «Лидер-Бетон» обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договор ипотеки от 30 января 2018г., заключенный между ФИО2 ФИО10 и ФИО1 ФИО9, в его обоснование ссылаясь на то, что 1 декабря 2020г. истцу был передан объект незавершенного строительства по адресу: Калужская область Боровский район село «Совхоз Боровский» как новому застройщику с обязательствами перед участниками долевого строительства, которые включены в реестр требований по передаче жилых помещений. В Едином государственном реестре недвижимости имелись сведения о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве с ФИО1, из которых на три объекта долевого строительства зарегистрировано обременение в виде залога на основании договора, заключенного 30 января 2018г. с ФИО2 Вместе с тем, данный договор является недействительным, поскольку на момент заключения договора ипотеки, квартир и зарегистрированных на них прав ФИО1, не имелось, при этом, ФИО2 под залог были переданы квартиры, кроме того, ФИО1 в реестр требований включена не была, поскольку объекты долевого строительства в собственности не имела из-за не оплаты по договорам участия в долевом строительстве жилья. Полагает, что поскольку договор участия в долевом строительства жилья является недействительным, то на основании ст.166 ГК РФ, ст. 168ГК РФ договор ипотеки также является недействительным.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 данные исковые требования поддержал, в их обоснование сослался на доводы, содержащиеся в иске дополнив, что договор ипотеки является недействительной сделкой и по основаниям ст.170 ГК РФ.

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о дне, времени и месте рассмотрения дела. В соответствии со ст.233 ГПК РФ суд считает возможным рассмотрение данного дела в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, будучи извещенным о дне, месте и времени слушания дела. В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотрение дела в его отсутствие.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав представленные по делу материалы, приходит к следующему.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 336 ГК РФ, предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно п. 1 ст. 339 ГК РФ, в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

В производстве Арбитражного суда с 2017г. находилось дело о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью «ИнтелПожСистем». Решением от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ИнтелПожСистем» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

26 января 2017г. между Обществом с ограниченной ответственностью «ИнтелПожСистем» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве жилья № 1\30\01.2017-15\1, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство, в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> «<адрес> со строительным номером 2 и передать объект долевого строительства <адрес> проектной площадью 56,2кв.м., участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену. Пунктом 4.1 договора определено, что цена квартиры составляет 2250000 рублей. Стоимость объекта оплачена полностью в момент подписания настоящего договора (л.д.26-29).

26 января 2017г. между Обществом с ограниченной ответственностью «ИнтелПожСистем» и ФИО1 также был заключен договор участия в долевом строительстве жилья № 3\37\01.2017-30\1, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство, в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом по адресу: Калужская область, Боровский район, село Совхоз «Боровский» со строительным номером 2 и передать объект долевого строительства квартиру №37 проектной площадью 59,3кв.м., участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену. Пунктом 4.1 договора определено, что цена квартиры составляет 2400000 рублей. Стоимость объекта оплачена полностью в момент подписания настоящего договора (л.д.30-34).

26 января 2017г. между Обществом с ограниченной ответственностью «ИнтелПожСистем» и ФИО1 также был заключен договор участия в долевом строительстве жилья № 1\41\01.2017-10\1, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство, в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес><адрес> со строительным номером 2 и передать объект долевого строительства <адрес> проектной площадью 56,2кв.м., участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену. Пунктом 4.1 договора определено, что цена квартиры составляет 2250000 рублей. Стоимость объекта оплачена полностью в момент подписания настоящего договора (л.д.35-39).

В судебном заседании также установлено, что 26 января 2017г. между Обществом с ограниченной ответственностью «ИнтелПожСистем» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве жилья № 1\5\01.2017-13\1, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство, в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес><адрес> со строительным номером 2 и передать объект долевого строительства <адрес> участнику долевого строительства, а последний обязался уплатить 1200000 рублей. Стоимость объекта оплачена полностью в момент подписания настоящего договора.

Данные договоры участия в долевом строительстве жилья были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о чем имеются сведения в договорах и Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.40-50).

30 января 2018года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор об ипотеке, по условиям которого залогодатель ФИО1 в обеспечение обязательств, принятых на себя согласно расписке от 30.12.2016 передала в ипотеку залогодержателю ФИО2 объекты недвижимого имущества-квартиры, которые находятся в многоквартирном жилом доме со строительным номером 2, расположенном по адресу: <адрес><адрес> а именно- <адрес>, общей проектной площадью 56,2кв.м., <адрес>, общей проектной площадью 29,2кв.м., <адрес> общей проектной площадью 56,2кв.м., <адрес> общей проектной площадью 59,3кв.м. Государственная регистрация данных ограничений (ипотеки) была произведена 07.03.2018 (л.д.9-12).

ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Калужской области с заявлением к ООО«ИнтелПожСистем» об установлении требований о передаче жилых помещений.

Определением Арбитражного суда Калужской области от 14 июня 2018г. в связи с отсутствием в материалах дела доказательств исполнения обязательства по вышеуказанным договорам участия в долевом строительстве от 26.01.2017 № 1\30\01.2017-15\1, № 3\37\01.2017-30\1, № 1\41\01.2017-10\1, № 1\5\01.2017-13\1, в удовлетворении заявления ФИО1 было отказано (л.д.51-53).

Постановлением Двадцатого Арбитражного суда от 20.09.2018 Определение Арбитражного суда Калужской области от 14.06.2018 было оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1-без удовлетворения (л.д.13-17).

Арбитражным судом Центрального округа от 22.01.2019 Определение Арбитражного суда Калужской области от 14.06.2018 об установлении требований и Постановление Двадцатого Арбитражного суда от 20.09.2018 Определение Арбитражного суда Калужской области от 14.06.2018 были оставлены без изменения, кассационная жалоба ФИО1 без удовлетворения (л.д.18-20).

Определением Арбитражного суда Калужской области от 19 октября 2020г. удовлетворено требование ООО «Лидер-Бетон» о намерении приобрести объект незавершенного строительства- 3-х этажный 54-квартирный жилой дом по адресу: <адрес> «<адрес><адрес>А и право аренды на земельный участок с разрешенным использованием-для строительства жилых домов и исполнить обязательство застройщика перед участниками строительства по адресу: <адрес><адрес>А, требования которых включены в реестр требований по передаче жилых помещений (л.д.21-23).

Определением Арбитражного суда Калужской области от 3 декабря 2020г. данный объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> «<адрес><адрес>А и право аренды на земельный участок с разрешенным использованием-для строительства жилых домов были переданы ООО «Лидер-Бетон», также последнему переданы обязательства застройщика ООО «ИнтелПожСистем» в отношении требований участников строительства, включенных в реестр требований по передаче жилых помещений по адресу: <адрес> «<адрес><адрес>А (л.д.24-25).

В силу требований ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Согласно реестра требований по передаче жилых помещений по адресу: <адрес><адрес>» <адрес>А от 21.12.2020, ФИО1 в данном реестре не значится (л.д.105-110).

Приговором Боровского районного суда Калужской области от 11 апреля 2019года было установлено, что Ровный Ф.Ю. заключил договоры участия в долевом строительстве жилья 26.01.2017 № 1\30\01.2017-15\1, № 3\37\01.2017-30\1, № 1\41\01.2017-10\1, № 1\5\01.2017-13\1 с ФИО1 осознавая, что последняя денежные средства на расчетный счет и в кассу ООО «ИнтелПожСистем» не вносила, в результате чего ООО «ИнтелПожСистем» было лишено оборотных средств в виде квартир №5, 30, 37, 41.

24.11.2021 ООО «Лидер-Бетон» было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию- многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес><адрес>А (л.д.97-99).

20.12.2021 Конкурсным управляющим ООО «ИнтелПожСистем» ФИО1 направлено уведомление о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого по оплате стоимости указанной в п.4.1 каждого из вышеуказанных договоров участия в долевом строительстве жилья (л.д.89-93).

21.01.2022 Конкурсным управляющим ООО «ИнтелПожСистем» ФИО1 направлено уведомление о расторжении вышеуказанных договоров участия в долевом строительстве жилья, в связи с неисполнением обязанности по оплате указанной в п.4.1 каждого из договоров (л.д.84-88).

11.02.2022 ООО «Лидер-Бетон» направлено уведомление ФИО1 о расторжении вышеуказанных договоров участия в долевом строительстве жилья в одностороннем порядке, поскольку несмотря на вышеуказанные уведомления оплата по договорам не поступала (л.д.94-96).

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По смыслу ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Поскольку ФИО1 оплата по выше указанным договорам участия в долевом строительстве жилья от 26 января 2017г. произведена не была, оснований для возникновения права собственности на квартиры по данным договорам на основании положения статьи 12 ч. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у нее не возникло.

Вместе с тем, несмотря на то, что в результате не исполнения ФИО1 Договоров, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации Кадастра и картографии по Калужской области продолжают оставаться регистрационные записи о залоге прав требований по указанным договорам в пользу ФИО2

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском Кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не установлены иные правила.

В силу ч. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается признанием договора залога недействительным.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка), ничтожна. Данная норма направлена на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота.

Согласно разъяснениям, данными в пункте 86 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Поскольку права у ФИО1 на квартиры не возникли, то имущество не может быть признано находящимся в залоге у ФИО2

Наличие записей о залоге нарушает права Истца, поскольку препятствует Истцу, как застройщику, реализовать объекты долевого строительства, получить от этого прибыль и направить ее на строительство объектов в целях исполнения обязательств перед другими участниками долевого строительства.

Ответчиками ФИО1 и ФИО2 в условиях состязательности процесса не представлено каких-либо доказательств в возражение доводов истца.

Таким образом, исследовав и оценив выше приведенные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования истца о признании договора ипотеки недействительным, подлежат удовлетворению.

Как предусмотрено п. 4 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. В данном деле такие обстоятельства отсутствуют.

В п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно абзацу первому п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Лидер –Бетон» удовлетворить.

Признать договор об ипотеке от 30 января 2018г., заключенный между ФИО1 ФИО11 и ФИО2 ФИО12 недействительным.

Ответчики вправе обратиться в Боровский районный суд Калужской области с заявлением об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения им копии решения.

Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: