Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ТД «Дуслык» к Салимову А.У. о взыскании стоимости устранения недостатков переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества и встречному иску Салимова А.У. к ООО «ТД «Дуслык» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ТД «Дуслык» обратилось в суд с иском к Салимову А.У. о безвозмездном устранении недостатков переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование иска указано, что ... года между обществом и ответчиком заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью ... кв.м., расположенного на первом этаже в парковочном комплексе с торгово-офисными помещениями по адресу: ...

В процессе эксплуатации приобретенного помещения выявлены возникшие до передачи его истцу недостатки, а именно: следы подтеков, вздутия, отслоения краски и штукатурки, высолов, плесени на внешних стенах помещения, что, по мнению истца, указывает на некачественно выполненную гидроизоляцию стен и фундамента либо ее отсутствие, которые проявлялись в осенне-весенний период, и угрожают возникновением короткого замыкания в электрощитовой и шаговому напряжению, В связи с неправильным монтажом примыкания наружной стены к кровле, отсутствием водосточных желобов и воронок происходит сток талой и дождевой воды по фасаду здания, что приводит к протечкам внутри здания – в электрощитовой. Устройство стен в грунте выполнено с нарушением СНиП 2.03.01-84 «Бетонные и железобетонные конструкции», СНиП 3.02.01-87 «Земляные сооружения. Основания и фундаменты», СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», неправильно выполнена гидроизоляция фундамента и отмостка здания, что приводит к проникновению воды через швы фундамента и затоплению электрощитовой, что привело к вздутию пола, волнам, поднятию кромок. Перепад полов составляет 155 мм. и 55 мм.

Все указанные недостатки были зафиксированы в ходе осмотра ... года, о проведении которого ответчику было направлено уведомление ... года. Однако, несмотря на то, что уведомление ответчиком получено 03 февраля 2015 года, явку представителя для проведения осмотра помещения он не обеспечил.

Просил обязать ответчика безвозмездно устранить недостатки спорного строения, выполнив в указанный судом срок необходимые работы.

В ходе рассмотрения дела ООО «ТД «Дуслык» изменило предмет иска, просило взыскать с ответчика 1 653 969 рублей – стоимость устранения недостатков переданного по спорному договору купли-продажи имущества.

Ответчик Салимов А.У. иск не признал, предъявил встречный иск о признании заключенного между ним и обществом ... года договора купли-продажи нежилого помещения незаключенным и применении последствий недействительной сделки.

Встречный иск мотивирован тем, что ... года между ним (Продавцом) и ООО «ТД «Дуслык» (Покупателем) заключен договор купли-продажи нежилого помещения (далее по тексту – Договор), согласно которого Продавец передает в собственность Покупателя, а Покупатель оплачивает недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., расположенное на 1 этаже в парковочном комплексе с торгово-офисными помещениями, расположенного по адресу: ...

В соответствии с пунктом 3.1 Договора стоимость продаваемого недвижимого имущества составляет 19 000 000 рублей. Указанная стоимость установлена соглашением сторон и является окончательной и изменению не подлежит.

Исходя из пункта 2.1.5 Договора сторонами не определена стоимость работ по монтажу и подключению газового оборудования. Пункт 4.3 Договора предусматривает уменьшение (изменение) цены Договора в случае неисполнения пункта 2.1.5 Договора, что противоречит пункту 3.1 Договора.

В судебном заседании представитель истца ООО «ТД «Дуслык» Аглиуллина Э.И., иск поддержала, встречный иск Салимова А.У. не признала.

Ответчик Салимов А.У. в судебное заседание не явился, его представитель Аюсов Р.Х. иск ООО «ТД «Дуслык» не признал, встречный иск Салимова А.У. поддержал, уточнив исковые требования, просил признать договор купли-продажи недвижимого имущества недействительным, и применить последствия недействительности сделки.

Представитель истца ООО «ТД «Дуслык» Аглиуллина Э.И., уточненные исковые требования Салимова А.У. не признала.

Выслушав пояснения лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ... года между ООО «ТД «Дуслык» (Покупатель) и Салимовым А.У. (Продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее – Договор) (Т.1 л.д.14-16), согласно пункту 1.1. которого Продавец передает в собственность Покупателя, а Покупатель оплачивает недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., расположенное на 1 этаже в парковочном комплексе с торгово-офисными помещениями, расположенного по адресу: ...

В соответствии с пунктом 3.1. Договора стоимость продаваемого недвижимого имущества составляет 19 000 000 рублей. Указанная стоимость установлена соглашением сторон и является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно пункту 3.2. Договора Покупатель производит расчет в следующем порядке: путем зачета встречных требований к Продавцу на сумму 6 000 000 рублей, путем зачета 10 800 000 рублей, перечисленных Покупателем на расчетный счет Продавца по предварительному договору купли-продажи; оставшиеся 2 200 000 рублей в течение 5 дней после подписания Договора и сдачи документов в регистрацию.

В соответствии с пунктом 2.1.5. Договора Продавец обязан своими силами и средствами не позднее 01 сентября 2013 года обеспечить монтаж и подключение газового отопления к недвижимому имуществу, продаваемому Покупателю по Договору.

В соответствии с пунктом 4.3. в случае неисполнения Продавцом пункта 2.1.5. Договора Покупатель вправе потребовать, а Продавец обязан вернуть 2 200 000 рублей.

В соответствии с актом приема-передачи от ... года (Т.1 л.д.17) имущество передано Истцу. Согласно штампу на оборотной стороне ... года Покупателем зарегистрировано право собственности (Т.1 л.д.18).

Во исполнение условий Договора согласно платежным поручениям ... от ... года, ... от ... года ООО «ТД «Дуслык» перечислило денежные средства в размере 2 200 000 рублей.

В связи с тем, что Салимовым А.У. не выполнены условия пункта 2.1.5. Договора, а именно не осуществлен монтаж и подключение газового оборудования, Истец направил Ответчику претензию ... от ... года с требованием возврата 2 200 000 рублей, а также уплаты процентов.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации цена является существенным условием договора продажи недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Спорным Договором не предусмотрено изменение цены продаваемого имущества после заключения Договора, и цена имущества определена на момент его заключения договора (пункт 3.1. Договора).

При этом, исходя из пункта 2.1.5 Договора, сторонами не определена стоимость работ по монтажу и подключению газового отопления.

Принимая во внимание тот факт, что цена продаваемого имущества определена без учета дополнительных работ по монтажу и подключению газового отопления нежилого помещения, по существу пункт 4.3 предусматривает уменьшение (изменение) цены Договора в случае неисполнения пункта 2.1.5 Договора, что противоречит пункту 3.1 Договора.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах» при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

При этом, если норма содержит прямое указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, суд исходя из существа нормы и целей законодательного регулирования может истолковать такое указание ограничительно, то есть сделать вывод о том, что диспозитивность этой нормы ограничена определенными пределами, в рамках которых стороны договора свободны установить условие, отличное от содержащегося в ней правила.

По правилам статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, законодательством установлен порядок изменения цены договора купли-продажи недвижимости в императивном порядке. Изменение цены договора купли-продажи недвижимости возможно путем составления соглашения в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами с определением цены имущества.

Оценив условие спорного Договора о возможности изменения его цены, суд определил, что стороны прямо установили запрет на ее изменение.

Следовательно, пункт 4.3. Договора противоречит условиям пункта 3.1. Договора, являющегося существенным, а также положениям статей 452, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Учитывая вышеизложенное, пункт 4.3. Договора следует признать недействительным (ничтожным) по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как несоответствующий императивным требованиям законодательства об определении цены договора купли-продажи недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Принимая во внимание, что пункт 4.3. Договора противоречит условиям пункта 3.1. Договора, являющегося существенным, а также положениям статей 452, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом того, что спорным Договором не определена стоимость работ по монтажу и подключению газового отопления (пункт 2.1.5 Договора), суд приходит к выводу о признании указанного Договора недействительным.

При указанных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения исковых требований ООО «ТД «Дуслык» к Салимову А.У. о взыскании стоимости устранения недостатков переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества у суда не имеется, в связи с чем иск ООО «ТД «Дуслык» к Салимову А.У. подлежит оставлению без удовлетворения, а встречные исковые требования Салимова А.У. к ООО «ТД «Дуслык» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... года право собственности на спорный объект недвижимости было зарегистрировано за ООО «ТД «Дуслык» за номером ... (Т.1 л.д.27).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Признавая сделку купли-продажи, заключенную между Салимовым А.У. и ООО «ТД «Дуслык», недействительной, суд полагает необходимым применить последствия недействительности сделки и в качестве таких последствий прекратить право собственности ООО «ТД «Дуслык» на недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., расположенное на 1 этаже в парковочном комплексе с торгово-офисными помещениями, расположенном по адресу: ... и взыскать с Салимова А.У. в пользу ООО «ТД «Дуслык» уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 19 000 000 рублей.

На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований в которой истцу отказано.

Встречные исковые требования Салимова А.У. к ООО «ТД «Дуслык» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки удовлетворены в полном объеме.

При подаче встречного иска Салимовым А.У. оплачена государственная пошлина в размере 300 рублей, о чем свидетельствует чек-ордер от ... года (Т.2 л.д.94).

Поскольку исковые требования Салимова А.У. к ООО «ТД «Дуслык» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, которые были оплачены государственной пошлиной в названной сумме, удовлетворены в полном объеме, истцу подлежат возмещению понесенные им расходы по оплате государственной пошлины, которые подлежат взысканию с ответчика.

Таким образом с ООО «ТД «Дуслык» в пользу Салимова А.У. подлежит взысканию 300 рублей в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Кроме этого, при подаче иска Салимовым А.У. госпошлина была оплачена не в полном размере, в связи с чем с ООО «ТД «Дуслык» в пользу бюджет муниципального образования «город Набережные Челны» подлежит взысканию недоплаченная государственная пошлина в размере 60 000 рублей.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

отказать в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Дуслык» к Салимову А.У. о взыскании стоимости устранения недостатков переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Встречные исковые требования Салимова А.У. к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Дуслык» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилого помещения с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., расположенного на 1 этаже в парковочном комплексе с торгово-офисными помещениями, расположенном по адресу: ...), заключенный ... года между Салимовым А.У. и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Дуслык».

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Дуслык» на недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., расположенное на 1 этаже в парковочном комплексе с торгово-офисными помещениями, расположенном по адресу: ... исключив указанные сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с Салимова А.У. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Дуслык» денежные средства в размере 19 000 000 (девятнадцать миллионов) рублей, уплаченные по договору купли-продажи от ... года недвижимого имущества: нежилого помещения с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., расположенного на 1 этаже в парковочном комплексе с торгово-офисными помещениями, расположенном по адресу: г...

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Дуслык» в пользу Салимова А.У. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 300 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Дуслык» государственную пошлину в бюджет муниципального образования «город Набережные Челны» в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись

Копия верна

Судья Григоренко А.М.

Секретарь суда

Решение не вступило в законную силу

Судья Григоренко А.М.