Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово 10.03.2017 года гражданское дело по иску Алехина Д.В к Комитету по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района об уменьшении размера арендных платежей и погашении задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Алехин Д.В. обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района об уменьшении размера арендных платежей и погашении задолженности по арендной плате.

Свои требования мотивировал тем, что 06.03.2015г. между ним и КУМИ Кемеровского муниципального района был заключен договор №03-6236 аренды земельного участка площадью 1 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Договором аренды предусмотрены следующие условия: срок его действия - с 06.03.2015г. по 06.03.2018г.; размер арендной платы - 325 500 руб. в год или 27 125 руб. в месяц; срок внесения арендных платежей - не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата; задаток в размере 9 300 руб., внесенный арендатором, засчитывается в счет арендной пшаты; первый платеж производится в течение 10 дней со дня подписания договора аренды за период с начала срока действия договора по последнюю дату месяца, в который подписан договор. Истец считает, что уплата арендных платежей в установленном договором аренды размере нарушает его права как арендатора по причине несоответствия предоставленного по договору аренды земельного участка его назначению и условиям договора. Строительство на земельном участке близко к завершению, однако наличие проблем с подведением водоснабжения является обстоятельством, о котором арендатор не знал и не мог знать при заключении договора. Без воды в жилом помещении невозможно удовлетворять личные и хозяйственные нужды. Истец считает, что будет законно и обоснованно снизить размер арендных платежей с 06.03.2015г. до 46 500 руб. в год или 3 875 руб. в месяц.

Просит уменьшить размер арендной платы по договору от 06.03.2015г. №03-6236 аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с 06.03.2015г. до 46 500 руб. в год или 3 875 руб.; погасить задолженность по арендным платежам и неустойки по договору от 06.03.2015г. №03-6236 аренды земельного участка площадью 1 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Истец Алехин Д.В. в судебное заседание не явился, своевременно и надлежащим образом был извещен о дате и времени судебного заседания, просил рассмотреть дело с участием представителя.

Представитель истца Сопова Е.Е., действующая на основании доверенности от 26.08.2016г. (л.д.9), в судебном заседании поддержала заявленные требования и доводы, изложенные в заявлении, настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района Кадошников С.Ф., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, просил суд отказать в их удовлетворении в полном объеме. Указал, что истцом досудебный порядок не соблюден, надлежащих доказательств исковых требований не представлено.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, с участием его представителя.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования Алехина Д.В. не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п.7 ст.1 Земельного кодекса РФ, настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ, права на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу п.1 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст.ст.307 - 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено ГК РФ.

Согласно ч.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В судебном заседании установлено, что 06.03.2015г. между Алехиным Д.В. (арендатор) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района (арендодатель) был заключен договор №03-6236 аренды земельного участка (л.д.10-14) площадью 1 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, на основании постановления Администрации Кемеровского муниципального района от 10.10.2013г. №2819-п «О проведении торгов по продажу прав на заключение договоров аренды земельных участков» и протокола от 24.02.2015г. №ПТ/3 о подведении итогов торгов, проводимых в форме аукционов, открытых по форме подачи предложений о годовых размерах арендной платы за земельные участки.

Договором аренды от 06.03.2015г. предусмотрены следующие условия: срок его действия - с 06.03.2015г. по 06.03.2018г., что усматривается из п.2.1 договора аренды; размер арендной платы - 325 500 руб. в год или 27 125 руб. в месяц, что усматривается из п.3.1 договора аренды; срок внесения арендных платежей - не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата, что следует из абз.1 п.3.4 договора аренды; задаток в размере 9 300 руб., внесенный арендатором, засчитывается в счет арендной пшаты согласно п.3.2 договора аренды; первый платеж производится в течение 10 дней со дня подписания договора аренды за период с начала срока действия договора по последнюю дату месяца, в который подписан договор, - абз.3 п.3.4 договора аренды.

Истец считает, что плата арендных платежей в установленном договором аренды размере нарушает его права как арендатора по причине несоответствия предоставленного по договору аренды земельного участка его назначению и условиям договора.

Установлено, что 28.12.2016г. Алехиным Д.В. было направлено в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района предложение об изменении условий договора, однако, как указывает сторона истца, ответ на данное предложение так и не поступил. Как указала представитель истца и следует из представленного в судебном заседании почтового конверта и квитанции об оплате услуг почтовой связи (л.д.7-8), предложение об изменении условий договора аренды действительно было направлено в адрес арендодателя, однако не получено им и вернулось отправителю. В связи с изложенным, суд считает необоснованными возражения ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В обоснование своих исковых требований истец указывает, что данный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, согласно п.1.2 договора аренды, он предоставляется для индивидуального жилищного строительства, имеет соответствующее разрешенное использование.

Из смысла ч.3 ст.48 Градостроительного Кодекса Российской Федерации объектами индивидуального жилищного строительства являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

На основании ч.1 ст.15 Жилищного Кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006г. №47 утверждено положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Как указывает сторона истца, вопреки п.12 положения о признании помещения жилым помещением, жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение), однако у арендодателя отсутствует возможность подведения водоснабжения вследствие отказа Муниципального унитарного предприятия «Жилищно-коммунальное управление Кемеровского района» в выдаче технических условий на подключение к холодному водоснабжению (л.д.28-30), в то время как согласно ч.1 ст.38.1 ЗК РФ в обязанности арендодателя входит также и определение технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения еще до проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Также установлено, что 06.08.2015г. ответчиком получено разрешение на строительство от №42-RU42504000№, выданное Управлением архитектуры и градостроительства администрации Кемеровского муниципального района (л.д.21-27).

В обосновании заявленных требований Алехин Д.В. указывает, что без воды в жилом помещении невозможно удовлетворять личные и хозяйственные нужды. Истец считает, что применительно к данной ситуации будет обоснованно снизить размер арендных платежей с 06.03.2015г. до 46 500 руб. в год или 3 875 руб. в месяц. Из расчета начального размера арендной платы в период с 06.03.2015г. по дату подачи искового заявления, то есть за 25 дней марта 2015г. и 18 полных месяцев, общая сумма арендных платежей составляет 72 875 руб., в то время как истцом за этот период была внесена сумма в размере 165 800 руб., что позволяет говорить об отсутствии задолженности по арендным платежам. Также в обоснование исковых требований истец ссылается на его имущественное положение, подтвержденное рядом представленных суду документов (л.д.31-39). Однако указанные требования истца не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

На основании п.1 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе, в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно положениям ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.3.1 договора аренды от 06.03.2015г. годовой размер арендной платы установлен по результатам проведения торгов в размере 325 500 руб. в год или 27 125 руб. в месяц.

Пунктом 2 ст.38.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Согласно подп.4 п.10 ст.38.1 Земельного кодекса Российской Федерации извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.

В соответствии с подп.1 п.24 ст.38.1 Земельного кодекса Российской Федерации результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются: предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение.

Из материалов гражданского дела следует, что извещение о проведении аукциона, протокол по результатам проведения открытого аукциона от 24.02.2015г. не содержали информации как об отсутствии технических условий, так и об их наличии подключения к водоснабжению спорного земельного участка.

В соответствии с п.5 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006г. №83, орган, принявший решение о проведении торгов по продаже права аренды земельного участка для строительства представляет заинтересованным лицам технические условия.

Пункт 6 указанных Правил предусматривает возможность правообладателя земельного участка самостоятельно, в целях определения необходимой ему подключаемой нагрузки обратиться в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения для получения технических условий в случае, если правообладатель земельного участка намерен осуществить подключение построенного объекта к инженерным сетям и если технические условия для его подключения отсутствовали.

На основании изложенного суд соглашается с доводами стороны ответчика о том, что Алехин Д.В. был вправе обратиться за информацией о подключении, кроме того у него была возможность ознакомиться с документами, условиями и публикацией по выставляемому на аукцион земельному участку, при этом, согласно материалам гражданского дела замечаний по документам и условиям публикации у истца не возникло, с соответствующими письменными заявлениями в КУМИ г.Кемерово истец не обращался.

В соответствии с частью первой ст.612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору; потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

С учетом ст.56 ГПК РФ, суд считает, что истцом Алехиным Д.В. доказательств соразмерности уменьшения размера арендной платы по земельному участку, расположенному по адресу: <адрес> не предоставлено, при этом установление размера арендной платы равным начальной цене аукциона не обоснованно, соответствующего указания о такой обязанности арендодателя в законе не содержится. При этом, каких-либо расходов на самостоятельную организацию водоснабжения истец не понес, предполагаемые расходы для этих целей не указаны и не подтверждены.

Представленные в материалы дела документы, характеризующие материальное положение истца (л.д.31-39), не могут в данном конкретном случае являться безусловным основанием для уменьшения размера арендной платы по договору от 06.03.2015г. №03-6236.

Оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь всех представленных сторонами и исследованных в судебном заседании доказательств в их совокупности, суд считает исковые требования об уменьшении размера арендной платы по договору от 06.03.2015г. №03-6236 аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с 06.03.2015г. до 46 500 рублей в год; погашении задолженности по арендным платежам и неустойки, - не подлежащими удовлетворению в полном объеме, поскольку доказательства законных или договорных оснований для этого истцом не представлено, в нарушение ст.56 ГПК РФ.

На основании изложенного, исковые требования Алехина Д.В. не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Алехина Д.В к Комитету по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района об уменьшении размера арендной платы по договору от 06.03.2015 года №03-6236 аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с 06.03.2015 года до 46 500 рублей в год; погашении задолженности по арендным платежам и неустойки, - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 14.03.2017 года.

Председательствующий:

Верно С.В. Иванов