Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований указал, что 3 марта 2017 года между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ФИО2 (продавец), в лице представителя по доверенности ФИО3, был заключен договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа.

По условиям договора, продавец продал, а покупатель приобрел земельный участок площадью 447 кв.м, с кадастровым номером <номер изъят>:2927, расположенный по адресу: Республика Татарстан, <адрес изъят>. Стоимость земельного участка с учетом его состояния на дату договора и гарантийных обязательств продавца, сторонами согласована в размере 402 300 рублей, то есть 900 рублей за 1 кв.м.

Также в момент подписания договора, продавцом была дана гарантия (гарантийное письмо к договору купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа) от 3 марта 2017 года, согласно которому продавец гарантировал обеспечение технической возможности подключения к внутрипоселковым коммуникациям водоснабжения и газоснабжения, заходящих на территорию земельного участка, в срок не позднее 10 сентября 2017 года.

До настоящего момента времени (18 марта 2019 года), данные гарантийные обязательства не исполнены, техническая возможность подключения к коммунальным сетям отсутствует.

Истец считает, что соразмерным будет считаться понижение цены указанного земельного участка до его кадастровой стоимости.

В соответствии со сведениями ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, земельный участок, кадастровый номер <номер изъят>:2927, расположенный по адресу: <адрес изъят>, дата присвоения кадастрового номера 27 сентября 2016 года, площадью 447 кв.м, имеет кадастровую стоимость 54 739 рублей 62 копейки.

По договору от 3 марта 2017 года установлено условие оплаты в рассрочку в срок до 3 марта 2019 года.

На текущую дату оплата по договору произведена в полном объеме, что также подтверждается фактом обращения сторон за государственной регистрацией снятия обременения.

Таким образом, истец вправе требовать взыскания с ответчика излишне выплаченных денежных средств, по правилам неосновательного обогащения, в сумме 347 560 рублей 38 копеек (расчет: 402 300 рубля - 54 739 рублей 62 копейки).

С учетом специфики сложившейся ситуации, о факте неосновательного обогащения, ответчик узнал (должен был узнать) в дату заявления требования о соразмерном уменьшении покупной цены.

Досудебная претензия от 26 сентября 2018 года была направлена в адрес ответчика 26 сентября 2018 года, доставлена в отделение почтовой связи по месту нахождения ответчика 2 октября 2018 года. Таким образом, срок хранения истекает 2 ноября 2018 года.

Как следствие, ответчик узнал либо должен был узнать о неосновательном обогащении 2 ноября 2018 года и именно с этой даты подлежат начислению проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, на сумму неосновательного обогащения (сумму соразмерного уменьшения покупной цены - 347 560 рублей 38 копеек).

Проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с 2 ноября 2018 года по 18 марта 2019 года составляют 9 929 рублей 28 копеек.

На основании изложенного, истец просит суд соразмерно уменьшить цену договора купли-продажи земельного участка от 3 марта 2017 года на 347 560 рублей 38 копеек, до его кадастровой стоимости в сумме 54 739 рублей 62 копейки.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму основного дога в размере 347 560 рублей 38 копеек, проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 2 ноября 2018 года по 18 марта 2019 года в размере 9 929 рублей 28 копеек, указать в резолютивной части решения суда о продолжении начисления процентов, рассчитываемых в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с 19 марта 2019 года до даты фактического исполнения решения суда (погашения основного долга).

В ходе рассмотрения дела истец исковые требования уточнил, просил суд уменьшить цену договора купли-продажи земельного участка от 3 марта 2017 года до его рыночной стоимости без технической возможности подключения данного земельного участка к газоснабжению в размере 133 000 рублей. Взыскать с ФИО2 в пользу истца сумму основанного долга в размере 269 300 рублей.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, обеспечив явку своего представителя ФИО4, который исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. Дополнительно суду пояснил, что представленная ответчиком техническая документация от 2016 года является плановой, не подтверждает существование распределительных газопроводов. Ответчиком в суд не представлен договор с ООО «Инженерные решения», не представлены документы, гарантирующие возможность и безопасность подключения к сетям газоснабжения. Истец неоднократно обращался в газораспределительную организацию с просьбой выдать технические условия на подключение газо- и водоснабжению, на что получил ответ, что в поселке «Лесные Моркваши» нет введенных в эксплуатацию инженерных сетей.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен о заседании надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в суд не представил, о причинах неявки не сообщил. При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Ранее в судебном заседании представитель ответчика ФИО2 ФИО5 с требованиями не согласился, представила возражения на исковое заявление в письменном виде, в которых указывает, что техническая возможность подключения к внутрипоселковым коммуникациям водоснабжения и газоснабжения в поселке <адрес изъят> создана ООО «Инженерные решения» на основании разрешений на производство работ по строительству распределительного газопровода по объекту «Газоснабжение нового поселка в н.п. <адрес изъят>». К поселку подведен газопровод высокого давления 1 категории протяженностью 2800 м, установлен шкаф ПГБ и закончен монтаж первой очереди протяженностью 3 км.

Инженерные коммуникации (газопровод, водопровод) заведены на участки, в том числе на земельный участок с кадастровым номером <номер изъят>:2927. Истцом осуществлено подключение к инженерным коммуникациям водоснабжения без уведомления собственника объектов водоснабжения.

Техническая возможность подключения к коммуникациям газо- и водоснабжения осуществляется в отношении законченного объекта капитального строительства, в отношении которого исполнительным комитетом Верхнеуслонского муниципального района Республики Татарстан выдано уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, а также в отношении которого в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об объекте индивидуального жилищного строительства, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Таким образом объект индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым <номер изъят>:2927 отсутствует, при таких обстоятельствах имеющаяся техническая возможность подключения к инженерным коммуникациями газо- и водоснабжения не может быть реализована.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Закрепленная статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность надлежащего исполнения обязательств является нормой-принципом, и как таковая она направлена на защиту прав участников обязательственных правоотношений (пункт 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 18 апреля 2006 года № 111-О).

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 данного Кодекса, в соответствии с которой, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

На основании статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела усматривается, что 3 марта 2017 года между ФИО3, действующим от имени ФИО2 по доверенности (продавец) и ФИО1 (покупатель), был заключен договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные договором, земельный участок с кадастровым номером <номер изъят>:2927, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общая площадь 447 кв.м, находящийся по адресу: <адрес изъят>. Цена земельного участка, по условиям договора составила 402 300 (четыреста две тысячи триста) рублей.

В настоящее время обязательства по оплате стоимости приобретаемого земельного участка покупателем исполнены в полном объеме, что сторонами по делу не отрицалось.

Согласно гарантийному письму к договору купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от 3 марта 2017 года, ФИО2 (продавец), гарантирует ФИО1, являющемуся покупателем земельного участка с кадастровым номером <номер изъят>:2927, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, площадь 447 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Республика <адрес изъят>

- обеспечить техническую возможность подключения к внутрипоселковым коммуникациям водоснабжения и газоснабжения, заходящих на территорию земельного участка <номер изъят>:2927 на территории коттеджного поселка «<адрес изъят>», находящегося по адресу: <адрес изъят>.

Срок предоставления технической возможности подключения к внутрипоселковым коммуникациям водоснабжения, газоснабжения на территории коттеджного поселка «<адрес изъят>», находящегося по адресу <адрес изъят> - не позднее 1 сентября 2017 года. Техническая возможность подключения к внутрипоселковым коммуникациям водоснабжения и газоснабжения предоставляется безвозмездно. Обеспечить наличие внутрипоселковых дорог на период строительно-монтажных работ с щебёночным покрытием, после окончания строительно-монтажных работ (ориентировочно - 2019 год) - асфальтобетонным покрытием.

Поскольку гарантийные обязательства ответчиком не исполнены, техническая возможность подключения к коммунальным сетям отсутствует, истец обратился в адрес ответчика с досудебной претензией от 26 сентября 2018 года о соразмерном уменьшении покупной цены по договору от 3 марта 2017 года. Ответа на претензию не последовало.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что техническая возможность подключения к внутрипоселковым коммуникациям газоснабжения, заходящих на территорию земельного участка с кадастровым номером <номер изъят>:2927, в настоящее время не обеспечена.

Так, согласно заключению кадастрового инженера АО «Бюро технической инвентаризации Республики Татарстан» №126 от 9 октября 2019 года, строящийся газопровод «Техническое перевооружение ОПО системы газораспределения и газопотребления в части: Газоснабжение нового поселка в н.п. <адрес изъят>» (распределительный газопровод низкого давления I очередь строительства) проходит вблизи земельного участка с кадастровым номером <номер изъят>:2927.

Согласно экспертному заключению <номер изъят> т/12-19 от 16 декабря 2019 года ООО «Центр оценки и экспертизы Арслан» на момент осмотра техническая возможность подключения объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>:2927 к поселковым коммуникациям водоснабжения и газоснабжения, находящегося на территории коттеджного поселка «<адрес изъят>» по адресу: <адрес изъят> не обеспечена.

На территорию земельного участка с кадастровым номером <номер изъят>:2927, заходит труба dy32 водоснабжения, газовая труба не заходит. Газовые трубы dy63 и dy225 проходят по периметру участка.

Совокупность представленных суду доказательств позволяет суду прийти к выводу, что подведенный к поселку газопровод высокого давления 1 категории протяженностью 2800 м, установленный шкаф ПГБ и монтаж первой очереди системы газоснабжения протяженностью 3 км (прокладка газовых труб в том числе по периметру земельного участка истца), не свидетельствует о наличии у истца технической возможности подключения к системе газоснабжения.

Так, проложенная ответчиком система газоснабжения в настоящее время в эксплуатацию не сдана, пуск газа не осуществлен (фактически в трубах газ отсутствует). Газоснабжение села <адрес изъят> сельского поселения, по представленной ответчиком проектной документации и техническим условиям по подключению объектов к сети газораспределения, предусматривает строительство отдельного газораспределительного пункта (далее по тексту ГРП). В настоящее время сведений о функционировании ГРП не имеется, так как инженерные сети, проложенные ответчиком, в эксплуатацию не ведены.

Согласно пояснениям истца, пуск газа в поселок в ближайшее время не планируется, поскольку обслуживание подстанции (ГРП), через которую должно обеспечиваться поставка газа очень дорого обходится. Домов в поселке, которые завершены строительством и готовы к подключению газоснабжения, очень мало, оплата за пользование газом которых, не будет перекрывать расходы по ее содержанию.

Согласно заключению эксперта от 14 марта 2020 года ООО «Научно-методический инновационно-внедренческий центр подготовки кадров и независимых экспертиз «Паритет Ценз» наиболее вероятная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер изъят>:2927, расположенного по адресу: <адрес изъят> с учетом подведения к нему газа (наличии технической возможности подключения к внутрипоселковым коммуникациям газоснабжения, заходящих на территории земельного участка) составляет 268 000 рублей.

Наиболее вероятная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес изъят>:2927, расположенного по адресу: <адрес изъят> без тенической возможности подключения данного земельного участка к газоснабжению составляет 133 000 рублей.

В судебном заседании был опрошен эксперт ФИО6, непосредственно проводившая судебную экспертизу, которая пояснила, что рыночная и кадастровая стоимость участка, определяется с учетом технических возможностей подключения к коммуникациям.

Оснований для уменьшения покупной стоимости земельного участка, исходя из разницы в его стоимости по договору купли-продажи и его стоимости в настоящее время без технической возможности подключения его системе газоснабжения, суд не находит.

Анализируя представленное заключение, суд приходит к выводу, что стоимость участка без обеспечения технической возможности подключения к системам газоснабжения снижается на 50,4 процента. Следовательно, покупная стоимость земельного участка по договору купли-продажи от 3 марта 2017 года, заключенному между ФИО1 и ФИО2 подлежит снижению до 199 540 рублей 80 копеек (402 300-50,4 %).

В этой связи с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию 202 759 (двести две тысячи семьсот пятьдесят девять) рублей 20 копеек (402 300 - 199 540,80).

Правовых оснований для взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, за период с 2 ноября 2018 года по 18 марта 2019 года, в размере 9 929 рублей 28 копеек и продолжения начисления данных процентов до даты фактического исполнения решения суда (погашения основного долга), не находит. Поскольку у ответчика обязательства по выплате данной суммы возникнут только после вступления настоящего решения в законную силу, следовательно и оснований для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами на данную сумму с 2 ноября 2018 года не имеется.

Руководствуясь статьями 194, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании денежных средств, удовлетворить частично.

Уменьшить цену земельного участка по договору купли-продажи от 3 марта 2017 года, заключенному между ФИО1 и ФИО2 до 199 540 рублей 80 копеек.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 202 759 (двести две тысячи семьсот пятьдесят девять) рублей 20 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его составления в окончательной форме в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд г. Казани.

Судья Советского

районного суда города Казани /подпись/ А.Ф. Гильмутдинова

Копия верна.

Судья А.Ф. Гильмутдинова

Мотивированное решение изготовлено 28 мая 2020 года.

Судья А.Ф. Гильмутдинова