Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец ИП ФИО3 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2, в котором просит суд взыскать с ответчика в его пользу задолженность по договору аренды от 25.07.2017 года в сумме 234 085 рублей 34 копейки, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 541 рубль. В обоснование иска указал, что 25.07.2017 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно условиям которого истец предоставил ответчику в аренду принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение площадью 200,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, а ответчик обязался своевременно вносить арендную плату, которая составляла за первый месяц аренды 500 рублей за 1 кв.м. арендуемой площади, последующие месяцы – 600 рублей за 1 кв.м. (базовая арендная плата), а также оплате подлежала переменная часть арендной платы состоящая из коммунальных услуг за пользование помещением. Срок оплаты арендной платы установлен до 5 числа текущего месяца. 01.06.2018 года договор аренды был расторгнут, однако задолженность по оплате арендной платы ответчиком не погашена, в связи с чем ИП ФИО3 обратился в суд с рассматриваемым иском (л.д.4-5).

Лица, участвующие в деле, извещены судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Истец ИП ФИО3 в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, не просил об отложении судебного заседания, обеспечил явку уполномоченного представителя, в связи с чем суд на основании ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности от 05.07.2018 года (л.д.8) исковые требования поддержала и просила суд удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признала, возражала против их удовлетворения, полагала, что переданная истцу в счет погашения задолженности кофемашина покрыла предъявленную к взысканию сумму.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные по делу письменные доказательства, считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Частью 1 статьи 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Исходя из ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено, что 25.07.2017 года между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды, предметом которого согласно п.1.1. договора являлась часть нежилого помещения, находящееся в здании расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью 200,7 кв.м.

Срок аренды согласован сторонами в п.2.1. договора аренды от 25.07.2017 года и составляет 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи нежилого помещения в аренду.

Разделом 5 договора аренды от 25.07.2017 года предусмотрено, что арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату за арендуемое помещение, указанное в п.1.1. договора, состоящую из базовой части и переменной части арендной платы.

Базовая арендная плата составляет: 1 месяц аренды – 500 рублей за 1 кв.м. арендуемой площади помещения в месяц, со 2 месяца – 600 рублей. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 5 числа текущего месяца. Первым месяцем арендной платы за помещение считается 11 сентября 2017 года. За первые полтора месяца после подписания договора арендная плата не уплачивается (п.5.2. договора).

До 27.07.2017 года арендатор уплачивает арендодателю 50 000 рублей в счет оплаты базовой арендной платы за первый месяц аренды (п.5.3. договора).

Переменная часть арендной платы за помещение эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, воды, услуг по водоотведению, газопотреблению и т.д., увеличенной на 6,38 % и уплачивается в следующем порядке.

Оплата за предоставляемые коммунальные, эксплуатационные и другие административно-хозяйственные услуги по занимаемым помещениям производится по счетам, выставляемым арендодателем арендатору в течение 5 банковских дней с момента получения счетов на оплату. Арендатор также оплачивает авансовый платеж за потребленную электроэнергию до 3 числа каждого месяца в размере фактически потребленной электроэнергии в предыдущем месяце (п.5.4.1. договора).

Пунктом 5.5. договора аренды от 25.07.2017 года предусмотрено, что в течение 15 рабочих дней после подписания основного договора арендатор переводит на расчетный счет арендодателя сумму, равную базовой части арендной платы за 1 месяц в качестве обеспечения выполнения арендатором своих обязательств по договору (гарантийный взнос) и оплату за первый месяц аренды.

Гарантийный взнос поддерживается арендатором в течение всего периода аренды в указанном в п.5.4. размере. Гарантийный взнос будет зачтен арендодателем за последний месяц аренды арендатора либо может быть зачтен арендодателем в счет требований арендодателя к арендатору по обязательствам, возникшим в следствие неисполнения или ненадлежащего исполнения денежных обязательств арендатора (п.5.6. договора).

25.07.2017 года индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был подписан акт приема-передачи части нежилого помещения по договору аренды от 25.07.2017 года (л.д.45).

В период срока аренды сторонами ежемесячно подписывались акты оказанных услуг, где фиксировался размер арендной платы за нежилое помещение, которая составляла с ноября 2017 года по май 2018 года сумму в размере 120 420 рублей, за октябрь 2017 года сумму в размере 113 945,81 рублей, за сентябрь 2017 года сумму в размере 66 900 рублей (л.д.11-19).

Согласно подписанным сторонами актам оказания услуг за период срока аренды переменная часть арендной платы составляла: за август 2017 года в размере 3 088 рублей, за сентябрь 2017 года в размере 13 895,30 рублей, за октябрь 2017 года в размере 16 160 рублей, за ноябрь 2017 года в размере 18 264,47 рублей, за декабрь 2017 года в размере 23 751,70 рублей, за январь 2018 года в размере 22 539,93 рублей, за февраль 2018 года в размере 24 520,13 рублей, за март 2018 года в размере 20 582,94 рублей, за апрель 2018 года в размере 18 881,38 рублей, за май 2018 года в размере 15 981,35 рублей (л.д.20-29).

Согласно подписанному сторонами акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.05.2018 года задолженность в пользу ИП ФИО3 составила 234 085,34 рублей, из которых 211 119,81 задолженность по базовой арендной плате, 22 965,53 рублей задолженность по переменной арендной плате. При этом, за период срока аренды всего начислено по договору 1 201 451,01 рублей, всего оплачено ФИО2 – 967 365,67 рублей (л.д.30-31).

07.03.2018 года арендодатель ИП ФИО3 вручил арендатору ФИО2 претензию об оплате задолженности по арендной плате в сумме 254 859 рублей перед арендодателем, а также 12 520 рублей в счет задолженности за потребленную электроэнергию (л.д.36-37).

15.05.2018 года индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) было подписано дополнительное соглашение о расторжении договора аренды б/н от 25.07.2017 года с 01.06.2018 года, в котором указано на обязанность арендатора оплатить образовавшуюся задолженность перед арендодателем (л.д.34).

Проверив расчет задолженности, предоставленный истцом, несмотря на подписанные сторонами акты оказанных услуг и акты сверки, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом исковые требований и необходимости взыскания с ответчика ФИО2 задолженности по договору аренды от 25.07.2017 года в части, а именно в размере 233870,00 рублей, из которых задолженность по базовой части арендной платы составляет 210904,47 рублей, задолженность по переменной части арендной платы составляет 22 965,53 рублей, поскольку истцом, при расчете не учтена дата освобождения ответчиком помещения 30.05.2018 года, в то время как расчет задолженности истцом произведен по состоянию на 31.05.2019 года.

Вместе с тем, 22.01.2018 года между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (залогодержатель) и ФИО2 (залогодатель) был заключен договор залога имущества № 1, согласно которому залогодатель передает залогодержателю в залог движимое имущество, обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по договору аренды от 25.07.2017 года, заключенного между залогодержателем и залогодателем (п.1 договора залога).

Согласно приложению № 1 к договору залога имущества № 1 от 22.01.2018 года предметом залога является кофе машина Fuela Legend16.9 балансовой стоимостью 200 000 рублей.

Пунктами 5, 6, 11 договора залога имущества № 1 от 22.01.2018 года предусмотрено, что предмет залога будет находиться у залогодателя по адресу: <адрес>. Залогодатель вправе владеть, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением. Залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога.

Пунктом 16 договора залога имущества № 1 от 22.01.2018 года установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога либо его часть во внесудебном порядке, реализовать его и получить удовлетворение своих требований по договору аренды из сумм, полученных от реализации предмета залога, в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, а также погашения своих расходов на организацию реализации предмета залога.

Пунктом 23 договора залога имущества № 1 от 22.01.2018 года предусмотрено, что в случае принятия залогодержателем решения об обращении взыскания на предмет залога, он направляет залогодателю соответствующее уведомление.

Статьей 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора (ч.1 ст.334.1. ГК РФ).

В соответствии со ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

Статьей 349 ГК РФ определен порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.

При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если: предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке; предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; залогодатель - физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим; заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное; имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.

Законом могут быть предусмотрены иные случаи, в которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.

Соглашения, заключенные с нарушением требований настоящего пункта, ничтожны.

Стороны вправе включить условие о внесудебном порядке обращения взыскания в договор залога. Соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суду не предоставлено сторонами доказательств реализации права залогодержателя по обращению взыскания на предмет залога и уведомления о последующем обращении взыскания залогодержателем залогодателя, в связи с чем суд критически относится к доводам ответчика относительно погашения суммы задолженности путем передачи истцу кофемашины. При этом, истцом не заявлено требований относительно предмета залога при рассмотрении настоящего спора, а обязанность залогодержателя по обращению взыскания на заложенное имущество законом не предусмотрена.

Таким образом, ответчиком не предоставлено суду доказательств оплаты арендной платы, в связи с чем на основании установленных судом обстоятельств дела и указанных правовых норм сумма задолженности в размере 233870,00 рублей, подлежит взысканию с ФИО2 в пользу истца.

Помимо указанного, на основании ст.98 ГПК РФ и ст.333.19 НК РФ с ответчика ФИО2 в пользу истца ИП ФИО3 подлежат взысканию понесенные последним расходы по оплате государственной пошлины, которые с учетам размера удовлетворенных исковых требований составят 3539,00 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО2, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 задолженность по договору аренды от 25.07.2017 года в размере 233870,00 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5539,00 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ИП ФИО3 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Коминтерновский районный суд города Воронежа.

Судья Н.А. Каширина

Решение принято в окончательной форме 19 марта 2019 года