Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда в <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации Зуйского сельского поселения <адрес> Республики Крым, третье лицо: Муниципальное Унитарное предприятие «Жилищно-Коммунальное хозяйство Зуйского сельского поселения», об исполнении договорных обязательств,

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО2 обратилась суд с иском к Администрации Зуйского сельского поселения <адрес> Республики Крым, третье лицо: Муниципальное Унитарное предприятие «Жилищно-Коммунальное хозяйство Зуйского сельского поселения» об исполнении договорных обязательств, в части возмездной передачи права собственности на объект договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Свои требования мотивирует тем, что между ней и Зуйским комбинатом коммунальных предприятий ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды № нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, срок аренды составляет 15 лет и действует до 2018 года. Согласно п. 4.1 Договор содержит условие о последующем выкупе имущества. С учетом цели договора – общая воля сторон выражена в реконструкции переданного навеса (собственником которого являлся МУП «ЖКХЗСП») до капитального строения – «ларька» с последующим выкупом. В указанном смешанном договоре достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды и купли – продажи, цена содержит арендную плату – 120 грн. в месяц (п. 5.1 Договора), стоимость арендуемого объекта – 120 (п. 1.4 Договора). ФИО2 неоднократно обращалась в Администрацию Зуйского сельского поселения <адрес> РК с заявлениями о выкупе арендуемого объекта, однако последняя не отвечает должным образом, в связи с чем уклонение Администрации от исполнения возникшей обязанности по передачи в собственность ФИО2 арендуемого объекта, нарушает существующее право ФИО2 на выкуп данного объекта.

В судебное заседание ФИО2 не явилась, была уведомлена надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила.

Представитель ответчика – Администрации Зуйского сельского поселения <адрес> Республики Крым в судебное заседание не явилась, предоставила заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие, настаивала на рассмотрении данного дела по существу и просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель третьего лица – Муниципального Унитарного предприятия «Жилищно-Коммунальное хозяйство Зуйского сельского поселения», в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Согласно ч.3, ч.5 ст.167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда. В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд считает необходимым в удовлетворении искового заявления отказать, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Судебным разбирательством установлено, что в соответствии с договором аренды здания, сооружения от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель – Зуйский комбинат коммунальных предприятий передал, а арендатор - частный предприниматель ФИО2 приняла во временное владение нежилое сооружение (помещение) – часть сооружения крытого рынка площадью 12 кв.м. (2-я часть) по адресу: <адрес>, площадью 12 кв.м. Согласно п. 2 Договора цель аренды определена под строительство ларька для торговли промышленными товарами (л.д. 17-22).

Срок аренды установлен сторонами в 15 лет с момента принятия арендуемого объекта по акту – приемки с последующим выкупом. Если ни одна из сторон в срок 2018 года до окончания данного договора не заявит о намерении его расторгнуть договор автоматически пролонгируется на срок до одного года (п. 4.1. – 4.2. Договора).

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ срок внесены изменения в договор аренды помещений № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым арендодателем является Администрация Зуйского сельского поселения <адрес> Республики Крым, арендатором ФИО2

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды здания, сооружения № от ДД.ММ.ГГГГ изменен адрес арендуемого объекта на следующий: <адрес>, пгт. Зуя, <адрес>А.

Решением Зуйского поселкового совета <адрес> АР Крым № от ДД.ММ.ГГГГ «О рассмотрении заявления гр. ФИО2», ФИО2 отказано в выкупе ларька арендуемого у Зуйского комбината коммунальных предприятий. (л.д.10)

Сообщениями Администрации Зуйского сельского поселения <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 уведомлена о том, что заключение договора аренды не состоится, поскольку в текущее время оформляются по данному земельному участку правоустанавливающие документы на земельный участок, после оформления указанных документов будет объявлен конкурс. (л.д.11,12)

Согласно ответа Администрации Зуйского сельского поселения <адрес> Республики Крым № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 отказано в проведении государственной регистрации права собственности на сооружения крытого рынка, расположенные по адресу: <адрес>, пгт. Зуя, <адрес>, поскольку государственная регистрация не входит в полномочия Администрации, такая регистрация производится органом государственной регистрации прав. (л.д.13)

ДД.ММ.ГГГГ№ Администрация Зуйского сельского поселения <адрес> Республики Крым направило в адрес ФИО2 уведомление о прекращении договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ и возврате арендуемого имущества в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно по акту приема передачи.

Сообщением Администрации Зуйского сельского поселения <адрес> Республики Крым № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 отказано в регистрации права собственности на часть строения, расположенного по адресу: <адрес>А, пгт. Зуя и сообщено что данное строение не является капитальным и в архиве ФГУП РК «Крым БТИ» нет инвентаризационного дела на данные объекты, регистрация права собственности за муниципальным образованием Зуйское сельское поселение не предоставляется возможным. (л.д.14)

Решением Арбитражного Суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ, обязано ИП ФИО2 в течении десяти дней с дня вступления решения суда в законную силу возвратить Администрации Зуйского сельского поселения <адрес> Республики Крым объект недвижимого имущества - часть сооружения крытого рынка площадью 12 кв.м. (2-я часть), расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Зуя, Шоссейная, 87 А.

В соответствии с выводами заключения эксперта №Э/2017Е от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного на основании определения судьи Арбитражного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ, фактически в процессе реконструкции из сооружения (навес) построилось здание (магазин), были изменены технические и конструктивные характеристики сооружения, что привело к созданию нового объекта. Доля на которую может претендовать ИП ФИО2 в торговом павильоне №, расположенном по адресу: <адрес>, угол <адрес> составляет 48/100.

Постановлением Двадцать первого Арбитражного Апелляционного Суда от ДД.ММ.ГГГГ, решение Арбитражного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А83-5886/2015 отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 к Администрации Зуйского сельского поселения <адрес> Республики Крым, третьи лица: МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство Зуйского сельского поселения», <адрес> Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о понуждении совершить определенные действия, отказано.

Согласно Выписки из ЕГРИП №ИЭ№ от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя – ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ прекратила свою деятельность. (л.д.75-76)

Как следует из материалов дела, договор аренды заключен ДД.ММ.ГГГГ и продолжал действовать в том числе на момент принятия в ФИО1 Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя. Таким образом, правоотношения сторон регулировались до ДД.ММ.ГГГГ, действовавшим в тот период Гражданским кодексом УССР в редакции 1963 года, иными законами Украины, а после ДД.ММ.ГГГГ правоотношения по договору регулируются Гражданским Кодексом РФ.

По смыслу ст. 9 Федеральный конституционный закон от ДД.ММ.ГГГГ№-ФКЗ "О принятии в ФИО1 Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" к спорным правоотношениям, возникшим до ДД.ММ.ГГГГ, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений.

При этом суд учитывает, что нормы Закона № – ФКЗ не имеют обратного действия. Правоотношения, возникшие до ДД.ММ.ГГГГ, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которые применяются в случае противоречий с нормами ФИО1 законодательства.

Согласно ст. 3 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (действовавшего на момент заключения договора), отношения об аренде государственного имущества, имущества, принадлежащего Автономной Республики Крым или находящегося в коммунальной собственности, регулируются договором аренды, настоящим Законом и другими нормативно-правовыми актами.

Согласно ст. 12 ч. 1 указанного Закона, договор аренды считается заключенным с момента достижения договоренности по всем существенным условиям и подписания сторонами текста договора. А согласно ч. 2 ст. 26 этого же Закона, Договор аренды прекращается при окончании срока, на который он был заключен.

В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Как следует из содержания указанной статьи, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.

Согласно п. 3 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии со ст. 550 названного Кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По смыслу закона данное правило распространяется как на договор в целом, так и на его отдельные условия, в частности на условие о выкупной цене имущества, являющееся существенным в соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, соглашение о выкупной цене имущества также должно быть зафиксировано в виде единого документа, подписанного сторонами.

Согласно п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Поскольку в данном случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе ст. 555 названного Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Оценив установленные по делу обстоятельства и проанализировав пункт 1.4 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о несогласовании сторонами сделки выкупной цены арендованного имущества, являющегося существенным условием договора.

Отсутствие в договоре согласованной цены по объекту имущества свидетельствует о несогласовании сторонами существенного условия для договора данного вида, что является основанием для признания договора аренды в данной части незаключенным.

Незаключенная часть сделки не влечет правовых последствий и не порождает для сторон прав и обязанностей.

Принимая во внимание, что сторонами не согласованы существенные условия договора в части размера выкупной цены арендованного имущества, а следовательно, договор является незаключенным в указанной части, суд приходит к выводу о том, что у истца отсутствует право требовать выкупа спорного имущества, в связи с чем в удовлетворении искового заявления следует отказать.

Довод ФИО2 о том, что сторонами были согласованы все существенные условия, предусмотренные для договора аренды имущества с правом выкупа, не нашел своего подтверждения в материалах дела.

Кроме этого нормы статьи 272 ГК УССР, статьи 27 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", которыми на момент заключения договора аренды должны были руководствоваться стороны при определении их прав и обязанностей в связи с улучшением имущества, в любом случае не предусматривали права арендатора стать совладельцем арендованного имущества в результате проведенных улучшений.

Вместе с тем, правоотношения по созданию новой вещи в результате улучшения арендованного имущества были урегулированы в результате внесения ДД.ММ.ГГГГ изменений и дополнений в Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", а именно дополнением статьи 23 новой частью следующего содержания: "Если в результате улучшения, сделанного арендатором с согласия арендодателя создана новая вещь, арендатор становится ее собственником в части необходимых расходов на улучшение, если иное не предусмотрено договором аренды".

По смыслу указанной нормы следует, что в случае, если вследствие осуществленных арендатором улучшений арендованного имущества была создана новая вещь, т.е. вещь, которая имеет существенно иные признаки в сравнении с предыдущим объектом аренды, то наниматель становиться ее сособственником, если иное не предусмотрено договором аренды или законом.

Таким образом, специальное законодательство в редакции, действовавшей во время возникновения спорных правоотношений, не предусматривало приобретение арендатором права на новую вещь, созданную на базе арендованного имущества, в то же время на момент внесения изменений в это законодательство о возникновении у арендатора такого права договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ продолжал свое действие.

Доводы ФИО2 о том, что препятствуя ей выкупить арендованный объект, Администрация нарушает требования п. 1 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 159-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" суд также считает не состоятельными, поскольку данным законом установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, которым ФИО2 не соответствует.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ одним из условий преимущественного права на выкуп арендованного имущества является факт нахождения имущества на день подачи заявления во временном владении и (или) временном пользовании у субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон № 209-ФЗ) к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся физические лица, зарегистрированные в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (далее - ЕГРИП).

Статьей 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 265-ФЗ внесены изменения в Закон № 159-ФЗ, вступившие в силу с ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым статья 3 Закона № 159-ФЗ дополнена пунктом 5 следующего содержания: сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Толкование данных норм позволяет сделать вывод о том, что отчуждаемое в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, имущество должно быть в пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства, сведения о котором внесены в ЕГРИП.

Исходя из положений части 1 статьи 4 Закона № 209-ФЗ, статей 1 и 3 Закона № 159-ФЗ, общего смысла данного закона, наличие статуса субъекта предпринимательской деятельности, а именно: малого и среднего предпринимательства, является обязательным условием, обеспечивающим реализацию преимущественного права арендатора на приобретение арендованного имущества, и статус субъекта предпринимательской деятельности должен сохраняться в период определенного законом срока аренды помещения и до заключения договора купли-продажи.

Судом установлено, что согласно данных Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, ФИО2 в качестве субъекта малого и среднего предпринимательства не значится, что исключает возможность распространения на нее Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В связи с указанным, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении искового заявления необходимо отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления ФИО2 к Администрации Зуйского сельского поселения <адрес> Республики Крым, третье лицо: Муниципальное Унитарное предприятие «Жилищно-Коммунальное хозяйство Зуйского сельского поселения», об исполнении договорных обязательств, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым путем подачи апелляционной жалобы через Белогорский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: /подпись/ Копия верна.

Судья: Н.А. Гребенникова Секретарь: ФИО3

Решение не вступило в законную силу.

Судья: Н.А. Гребенникова Секретарь: ФИО3