Гражданский кодекс часть 1

С участием представителя истца, ответчика, представителя ответчика, третьего лица, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО к ФИО2 ФИО о взыскании заложенности, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания залогового имущества,

Третье лицо: ФИО, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО,

встречный иск ФИО2 ФИО к ФИО1 ФИО о признании договора купли-продажи незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО обратился в суд с иском к ФИО2 ФИО о взыскании заложенности, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания залогового имущества. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес>. В соответствии с п.п. 2.1. п. 2 договора оговорена стоимость квартиры 3 300 000 рублей. В соответствии с п.п. 2.2 п.2. договора предусмотрен порядок расчета: -денежные средства в размере 2 000 000 рублей, покупатель уплатила в день подписания настоящего договора; -денежные средства в сумме 1 300 000 рублей покупатель обязуется уплатить продавцу после регистрации настоящего договора и перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области. Переход права собственности на имя ответчицы и государственная регистрация договора купли-продажи квартиры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области была произведена ДД.ММ.ГГГГ. Ответчицей не выполнено условие договора в части уплаты истцу денежных средств в сумме 1 300 000 рублей, которые она должна были уплатить истцу ДД.ММ.ГГГГ Истец в течении года неоднократно устно обращался к ответчице с требованием уплатить ему денежные средства в сумме 1 300 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ, истец в адрес ответчицы направил почтой претензию с требованием уплатить денежные средства в течении 10 дней с момента получения претензии. Претензию ответчица получила ДД.ММ.ГГГГ, но требование не выполнила. Как следует из Выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ№ на квартиру № по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ограничение (обременение) в виде ипотеки в пользу истца- залогодержателя. В связи с тем, что ответчица не исполняет свои обязательства по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ длительное время (более одного года) и на основании ст. 348 ГК РФ, истец имеет право обратить взыскание на предмет залога для удовлетворения своих требований.

При рассмотрении дела истец увеличил исковые требования, просил взыскать с ответчика сумму основанного долга в размере 1 300 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 210 034,25 руб., обратить взыскание на залоговое имущество: квартиру №, расположенную по <адрес>, принадлежащую на праве собственности ответчику ФИО2 ФИО, при этом определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену имущества в размере 3 300 000 руб.

ФИО2 ФИО обратилась к ФИО1 ФИО с встречным иском о признании договора купли-продажи незаключенным. Требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО1 ФИО и ФИО2 ФИО заключен договор купли- продажи квартиры в многоквартирном доме, общей площадью 64.1 кв.м., расположенном на первом этаже жилого дома по <адрес>. Земельный участок, кадастровый №, под многоквартирный дом, площадью 5382 кв.м., в котором не согласованны все существенные условия данного вида договора. При регистрации перехода права продавец без согласования, и не ставя в известность покупателя указал в заявлении, что имущество заложенное по договору об ипотеке, в связи с чем при регистрации права в свидетельстве было указано обременение собственности «ипотекой». В дальнейшем между сторонами было достигнуто устное соглашение о выплате оставшейся суммы 1 300 000 рублей, после продажи нежилого помещения (магазин с оборудованием), общей площадью 55 кв.м, принадлежащей на праве собственности дочери ФИО2 ФИО, расположенного в <адрес>. Учитывая, что в лице продавца квартиры выступали родственники и уговорили ФИО2 ФИО продать в <адрес> свое жилье и переехать в <адрес> на постоянное место жительство, приобрести квартиру по указанной цене, при этом убедив покупателя, что их квартира имеет самую низкую рыночную стоимость и самую приемлемую цену в <адрес>, квартира в отличном состоянии. Однако магазин с оборудованием продать по настоящее время не представилось возможным в связи с отсутствием спроса на недвижимость в <адрес>. Продавец не стал больше ждать и направил претензию о выплате оставшейся суммы долга, при этом указал, что квартира продана в рассрочку, и является залоговым имуществом. В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Поскольку в договоре купли-продажи квартиры №, отсутствуют существенные условия - о рассрочке платежа при продаже имущества в кредит, включающая стоимость недвижимости, порядок - оплата товара производится путем периодических платежей, рассредоточенных во времени, вплоть до полной оплаты цены товара, сроки и размеры платежей, которые должны быть указаны непосредственно в самом договоре. Конкретного срока оплаты товара и его порядок в договоре не указан. При таких обстоятельствах срок договора не определен, указанное условие так же обязательны для договоров о залоге, в том числе должно быть указано в договоре, существенное условие - оценка предмета залога, предусмотренная требованием ст. 339 ГК РФ. При отсутствии в договоре одного из условий: - предмета залога, его оценка, существо залога, а так же условие у какой из сторон находится заложенное имущество, договор не может считаться заключенным. При отсутствии в договоре хотя бы одного из выше перечисленных условий договор признается недействительным по ст. 168 ГК РФ. Поскольку в договоре (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГг. отсутствуют существенные условия - оценка предмета залога, порядок и срок исполнения обязательства, существо залога, и у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (п.1 ст. 339 ГК РФ), которые являются обязательные для договоров данного вида, без которых такие договоры считаются незаключенными.

Истец ФИО1 ФИО (ответчик по встречному иску) в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен, просил о рассмотрении дела без его участия.

Представитель истца ФИО3 ФИО (представитель ответчика по встречному иску) в судебном заседании иск поддержала, просила удовлетворить по изложенным обстоятельствам. В удовлетворении встречного иска просила отказать.

Ответчик ФИО2 ФИО (истец по встречному иску) в судебном заседании иск не признала, просила в иске отказать. Суду показала, что истец и его жена уговорили ее переехать в <адрес>. Навязали покупку квартиры. Она продала дом в <адрес> отправила вещи в <адрес>, принадлежащей в то время ФИО1 ФИО Приехав позднее и увидев квартиру она ужаснулась, ей было плохо от состояния квартиры. Но жена ФИО1 уговорила ее купить квартиру, говорила, что в центре города, рядом садик, школа, что хороший район и продают ее недорого. Она не знала цен на квартиры в <адрес>, поддалась на уговоры. Примерно через неделю они поехали оформлять сделку. 2 000 000 руб. она перечислила ФИО1 ФИО на книжку в день покупки. Договор она подписала не читая. Только когда получала свидетельство о регистрации, увидела, что на квартире обременение в виде ипотеки. Квартира плохая, сырая, стены в плесени. Согласно отчету на момент покупки квартира стоила меньше. Еще нужны были деньги на ремонт квартиры. В квартире, в полу, в двух местах люки для входа в подвал, о чем продавцы тоже не говорили при продаже. Считает, что ее принудили к заключению договора уговорили, что квартира хорошая, обманули, на самом деле квартира стоила дешевле и в плохом состоянии. Она готова расторгнуть договор, пусть истец вернет ей 2 000 000 руб., а она вернет ему квартиру. Встречный иск просила удовлетворить по изложенным в нем основаниям.

Представитель ответчика ФИО4 ФИО (представитель истца по встречному иску) в судебном заседании иск не признал, просил в иске отказать. Встречный иск поддержал, просил удовлетворить. Суду показал, что договор купли-продажи квартиры <адрес>, является незаключенным поскольку не была проведена оценка залогового имущества – квартира, а тек же не заключен порядок оплаты рассрочки. Поскольку эти условия являются существенными для такого вида договоров, в договоре они отсутствуют, он считается незаключенным. Кроме того, ФИО2 ФИО при покупке квартиры была введена в заблуждение относительно стоимости квартиры. Ей указали, что квартира в хорошем состоянии и столько стоит. Как видно из отчетов по оценке, квартира на тот период стоила значительно меньше и требовала значительных вложений на ремонт.

Третье лицо ФИО, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына ФИО в судебном заседании иск не признала, просила в иске отказать. Встречные требования просила удовлетворить. Суду показала, что она и ее мама проживали в <адрес>. Ц-вы уговорили переехать их в <адрес> на постоянное место жительства. Поясняя это тем, что родственники должны жить рядом. Она переехала в <адрес> раньше. Потом мама продала дом и тоже приехала жить в <адрес>, по <адрес> Эта квартира принадлежала ФИО1, они просто уговорили их купить эту квартиру. Сказали, что квартира хорошая, в хорошем районе. Продавали они ее за 3 500 000 руб. Мы попросили сбавить, они сбавили до 3 300 000 руб. Квартира оказалась плохой, сырой, из квартиры № входа в подвал. Примерно неделю или немного больше они прожили в этой квартире, а потом заключили следку купли-продажи. Денежные средства 2 000 000 руб. мама перечислила на карточку ФИО1 ФИО Остальные деньги 1 300 000 руб. договорились отдать после продажи магазина в <адрес>. Но магазин не продается. У них другого жилья нет, выезжать им некуда. Денег отдать, тоже нет.

Заслушав мнение участников процесса, изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению. Встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес>

В соответствии с п.п. 2.1. п. 2 договора оговорена стоимость квартиры 3 300 000 рублей.

В соответствии с п.п. 2.2 п.2. договора предусмотрен порядок расчета, а именно: денежные средства в размере 2 000 000 рублей, покупатель уплатила в день подписания настоящего договора; -денежные средства в сумме 1 300 000 рублей покупатель обязуется уплатить продавцу после регистрации настоящего договора и перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>.

Переход права собственности на имя ответчицы и государственная регистрация договора купли-продажи квартиры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области была произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчицей не выполнено условие договора в части уплаты истцу денежных средств в сумме 1 300 000 рублей, которые она обязалась уплатить истцу после ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Поскольку ответчик не исполнил условия договора, взысканию с ответчика полежит задолженность в размере 1 300 000 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ - за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора.

Поскольку оплату по договору купли-продажи в размере 1 300 000 руб. ответчик должна была произвести после ДД.ММ.ГГГГ Поскольку указанная в договоре сумма ответчиком выплачена не была ДД.ММ.ГГГГ, истец в адрес ответчицы направил почтой претензию с требованием уплатить денежные средства в течении 10 дней с момента получения претензии. Претензию ответчица получила ДД.ММ.ГГГГ, но требование не выполнила.

Таким образом, суд пришел к выводу, что обязанность по возврату денежных средств у ответчика возникла с ДД.ММ.ГГГГ Однако, как установлено в судебном заседании до настоящего времени денежные средства не вернула.

Поскольку денежные средства ответчиком не возвращены с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (331 день), в размере 98 610,41 руб. (1 300 000 х 8,25 % х 331 (дней)/360).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в силу закона произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с обременением её ипотекой.

Как следует из Выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ№ на квартиру № по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ограничение (обременение) в виде ипотеки в пользу истца- залогодержателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ кредитор, по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Статьей 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.

В силу части 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

На основании ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В силу подпункта 4 пункта 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Поскольку до настоящего времени ответчиком не исполнено обязательство по оплате заложенного имущества по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ общая стоимость предмета залога составляет 3 300 000 рублей, суд пришел у выводу о возможности обращения взыскания на предмет залога – квартиры №, расположенной по <адрес>

Хотя ответчиком в материалах дела представлен отчет об оценке квартиры, согласно которому стоимость квартиры №, расположенной по <адрес> в период ее продажи составляла 2 435 744 руб. Представитель ответчика в судебном заседании просил суд, в случае выставления квартиры на торги установить продажную стоимость в размере 3 300 000 руб.

Поскольку спора между сторонами о начальной продажной цене предмета залога нет, суд считает возможным определить способ реализации квартиры с публичных торгов, установив начальную продажную цену имущества в размере 3 300 000 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Поскольку решение суда состоялось в пользу истца, то с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины.

Встречные исковые требования о признании договора купли-продажи незаключенным, суд находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено судом из показаний сторон, текста договора, при заключении договора стороны достигли соглашения по всем существенным условиям.

Пред заключением договора ФИО2 ФИО и ФИО видели квартиру, около недели проживали в спорной квартире. Достоверно могли оценить ее техническое состояние. Имели реальную возможность сравнить предлагаемую за квартиру цену с рыночными ценами на тот момент в <адрес>. Имели возможность самостоятельно провести оценку рыночной стоимости приобретаемой квартиры, поскольку имели свободный доступ к ней. До заключения договора имели возможность согласовать иную цену. Имели возможность отказаться от заключения договора купли-продажи.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке» оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Как установлено из показаний свидетеля ФИО1 ФИО третьего лица ФИО, спорная квартира была выставлена истцом на продажу за 3 500 000 руб. Ответчик попросила снизить цену, истец согласился, и договорились о цене в 3 300 000 руб.

Таким образом, суд пришел к выводу, что стороны до заключения договора купли-продажи квартиры пришли добровольно по обоюдному согласию о стоимости квартиры в 3 300 000 руб.

При этом при заключении договора стороны в п.п. 2.2 п.2. договора оговорили условия расчета за квартиру, и пришли к соглашению о том, что денежные средства в размере 2 000 000 рублей, покупатель уплачивает в день подписания настоящего договора. Данное обязательство было исполнено ответчиком, что подтверждается выписками из лицевого счета по вкладу и чеками.

Также сторонами при заключении договора было оговорено условие, что оставшаяся часть денежных средств в сумме 1 300 000 рублей, покупатель обязалась уплатить продавцу после регистрации настоящего договора и перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области.

О данном условии договора ответчик знала при подписании договора, что подтверждается ее показаниями в судебном заседании, а также показаниями третьего лица ФИО

Доводы о том, что расчет в размере 1 300 000 руб. должен был произведен после продажи нежилого помещения в <адрес>, суд находит несостоятельными, поскольку данное условие не указано в договоре.

Исходя из представленных и исследованных в судебном заседании доказательств, суд пришел к выводу, что при заключении договора купли-продажи <адрес>, стороны согласовали все существенные условия, в том числе обременение в виде ипотеки, оценки залогового имущества (3 300 000 руб.), существо залога (<адрес>), порядок оплаты (2 000 000 рублей - в день подписания договора; 1 300 000 рублей после регистрации настоящего договора и перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области).

Согласно позиции ВАС РФ, рассматривая спор о заключенности договора, суд оценивает обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства. При этом исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 ГК РФ.

Оценивая позицию сторон суд не находит злоупотребления правом со стороны истца. Истец после перехода права собственности на квартиру к ответчику (ДД.ММ.ГГГГ) в силу п.п. 2.2 п.2. договора имел право требовать с ответчика выплаты надежных средств в размере 1 300 000 руб. Однако, обратился к ответчику с претензий только ДД.ММ.ГГГГ, предоставив срок для сбора необходимой суммы.

Ответчик, в свою очередь, зная об обязанности возникшей по договору выплатить истцу после ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 1 300 000 руб., злоупотребляя правом, вопреки условиям договора, уклонялась от исполнения взятых на себя обязательств.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 309-310; 334, 348, 349, 350, 395, 432, 488, 489 ГК РФ, ст.ст. 3, 12, 56, 67, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 ФИО – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 ФИО в пользу ФИО1 ФИО задолженность в размере 1 300 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 98 610,41 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 493,05 руб.

Обратить взыскание на залоговое имущество: квартиру №, расположенную по <адрес> принадлежащую на праве собственности ответчику ФИО2 ФИО. Определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену имущества в размере 3 300 000 руб.

В остальной части иска отказать.

Встречный иск ФИО2 ФИО – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы, в суд принявший решение.

Судья Л.П. Григорьева

Мотивированное решение изготовлено 16.10.2015 г.