Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, 3-е лицо – ООО «Управляющая организация «Квадро», о признании действий собственников помещений в многоквартирном доме по расторжению договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома нарушающими порядок расторжения договора и жилищное право, признании договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома действующим, об обязании собственников помещений в многоквартирном доме исполнять условия договора, обеспечить доступ к общему имуществу,

установил:

ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании решения общего собрания собственников необоснованным и признании договора управления многоквартирным домом действующим. В обоснование иска указано, что ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» с 01 августа 2006 года приступило к исполнению условий договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома №40/1 по бул. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону. Жилищные правоотношения возникли между ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» и собственниками помещений в многоквартирном доме №40/1 по бул. ФИО7 после подписания ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» договора, предложенного собственниками этого дома, условия которого были утверждены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме №40/1 по бул. ФИО7 (протокол №1 от 29.06.2006г.). ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» приступило к выполнению взятых на себя обязательств по договору. Срок действия договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома №40/1 по бул. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону пять лет, то есть до 29 июня 2011 года. Определённая группа собственников помещений в этом доме организовало общее собрание собственников о замене управляющей организации ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» на другую управляющую организацию. О проведенном собрании и его результатах ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» стало известно из направленного в их адрес уведомления с приложением к нему протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №40/1 по бул. ФИО7 от 10.07.2010 года. В повестку дня указанного общего собрания собственников помещений включен вопрос № 8 - расторгнуть договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома №40/1 по бул. ФИО7, г. Ростов-на-Дону, с ООО «Управляющая организация ЖКХ-2», в связи с невыполнением управляющей организацией условий договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, в одностороннем порядке на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно вопросу №9 повестки дня этого собрания - поручить собственнику кв.№ ФИО1 уведомить ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» о расторжении договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома в установленные законом сроки.

По мнению истца, такое действие по включению указанного вопроса в повестку дня собрания является преждевременным по следующим основаниям.

Собственники помещений в доме №40/1 не заявляли ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» требований о невыполнении условий договора и в связи с этим не возникло обстоятельств дающих основание для расторжения договора в одностороннем порядке; собственники не совершали действий согласно пункту 6.1 договора споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении сторонами условий договора, могут быть урегулированы путем переговоров с целью достижения согласия между сторонами по спорным вопросам. Следовательно, отсутствуют доказательства, что собственники помещений в многоквартирном доме №40/1 по бул. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону заявляли ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» о наличии фактов, которые, по их мнению, являются основанием для постановки на решение общего собрания собственников вопроса о расторжении договора с ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» в связи с невыполнением управляющей организацией условий договора.

Таким образом, отсутствуют факты невыполнения ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» условий договора и факты действий собственников по урегулированию таких обстоятельств, то есть необоснованным являются решение по вопросу №8 повестки дня общего собрания 10.07.2010г..

ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» направило председателю общего собрания собственников помещений в доме №40/1 проведенного в форме заочного голосования 10.07.2010г. ФИО1 письмо об отказе в расторжении договора в связи с тем, что факта расторжения договора по основаниям, указанным в решении общего собрания, не установлено и, что собственники обязаны согласно п.8 ст. 162 ЖК РФ и ст.ст. 450, 452 ГК РФ доказать в судебном порядке наличие указанных в повестке дня собрания оснований для расторжения договора. Эти действия ущемляют деловую репутацию ООО «Управляющая организация ЖКХ-2», нарушают право и законный интерес ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» на продолжение правоотношений по договору как минимум до окончания срока его действия. Однако доказательства наличия факта невыполнения управляющей организацией ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» условий договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома №40/1 по бул. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону от 29.06.2006г. отсутствуют. Собственники помещений в доме №40/1 по бул. ФИО7 до включения в повестку дня общего собрания вопроса №8 о расторжении договора на управление домом не выполнили досудебного порядка разрешения спора согласно пункту 6.1 договора.

С учетом изложенного, истцовая сторона просила признать необоснованным решение общего собрания собственников помещений в доме №40/1 по бул. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону 10 июля 2010 года по вопросу №8 о расторжении договора управления многоквартирным домом №40/1 по бул. ФИО7, гор. Ростов-на-Дону, заключенного с ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» от 29.06.2006г., в связи с невыполнением управляющей организацией условий договора; признать договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома №40/1 по бул. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону от 29.06.2006г. действующим договором в течение всего периода с 29.06.2006г. до настоящего времени; взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» госпошлину.

В порядке ст. 39 ГПК РФ истец уточнил требования иска просил признать действия собственников помещений в многоквартирном доме №40/1 по бул. ФИО7 в г.Ростове н/Д по расторжению договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома №40/1 по бул. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону от 29.06.2006г., заключенного с ООО «Управляющая организация ЖКХ-2», нарушающими порядок расторжения договора по основаниям, определённым в п.82 ст. 162 ЖК РФ, ущемляющими деловую репутацию ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» и нарушающими жилищное право ООО «Управляющая организация ЖКХ-2 по управлению домом №40/1 по бул. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону; признать договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома №40/1 по бул. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону от 29.06.2006г. действующим; обязать собственников помещений в многоквартирном доме №40/1 по бул. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону исполнять условия договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома №40/1 по бул. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону от 29.06.2006г. и обеспечить доступ ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» к общему имуществу многоквартирного дома №40/1 по бул. ФИО7 для выполнения обязательств по договору на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома №40/1 по бул. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону от 29.06.2006г.; взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» госпошлину.

Протокольным определением суда от 04.04.2011г ., по ходатайству представителя истца, к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6. В связи привлечением соответчиков, истец просил взыскать с ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в пользу ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» госпошлину солидарно.

Представитель истца по доверенности ФИО8 исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО1 и 3-его лица ООО «Управляющая организация «Квадро» по доверенностям ФИО9 исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, представив письменные возражения.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5,ФИО6, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие указанных ответчиков в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, 3-его лица, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч.2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона ( управляющая организация) по заданию другой стороны ( собственника помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норма гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно: частями 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу ч.8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч.4 ст. 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с ч.8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условия такого договора.

Применительно к части 8.2. ст. 162 ЖК право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

В судебном заседании установлено, что 29.06.2006г. на основании протокола №1 общего собрания собственников многоквартирного дома №40/1 по б.ФИО7 в г.Ростове н/Д - ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» было выбрано в качестве управляющей организации для управления указанным домом и заключен договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома.

В силу ст. 4 ЖК РФ жилищные правоотношения возникли между ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» и собственниками помещений в многоквартирном доме № 40/1 по б. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону после подписания истцом договора, условия которого были утверждены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 40/1 по б. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону.

Согласно п.8.1 договора срок его действия на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома № 40/1 по б. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону 5 лет, т.е. до 29 июня 2011 г..

Пункт 9.3 указанного выше договора предусматривает, что в случае расторжения договора по решению общего собрания собственников многоквартирного дома заказчик обязан уведомить управляющую организацию о расторжении договора не менее чем за два месяца до даты расторжения договора с приложением протокола общего собрания собственников. За десять дней до даты расторжения договора заказчик обязан уведомить управляющую организацию о том, кому по решению собственников необходимо передать обслуживаемые дома, техническую и иную документацию на них ( л.д. 54-60).

Из материалов дела следует, что 10.07.2010 года, общее собрание собственников в многоквартирном доме №40/1 по бул. ФИО7 большинством голосов признало работу истца по управлению многоквартирным домом неудовлетворительной и приняло решение о расторжении с 01.11.2010 года договора управления с истцом по пункту 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, путём направления уведомления истцу (общее собрание собственников помещений признало неудовлетворительной работу истца по выполнению условий договора управления: «за» принятие решения по данному вопросу отдано 90,45% голосов), что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по бул. ФИО7, 40/1.

Судом установлено, что ФИО1 во исполнение принятых общим собранием решений направила истцу письменное уведомление о расторжении с 01.11.2010 года договора на управление с приложением протокола общего собрания.

Письменное уведомление о расторжении договора получено истцом 29.07.2010 года.

Таким образом, при названных обстоятельствах порядок расторжения заключенного с истцом договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений был соблюден.

В судебном заседании истцовая сторона в обоснование своей позиции ссылается также на то обстоятельство, что ответчики не представили суду доказательства неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Представитель ответчика пояснила, что в силу ч.8.2. ст. 162 ЖК РФ основанием для отказа в одностороннем порядке от исполнения договора управления является решение общего собрания собственников помещений дома, подтверждающее, что управляющая организация не выполняет условия договора.

Исходя из содержания протокола общего собрания от 10 июля 2010 г. собрание признало неудовлетворительной работу ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» по выполнению условий договора управления многоквартирным жилым домом № 40/1 по б. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону и расторгнуть договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного жилого дома № 40/1 по б. ФИО7 г. Ростова-на-Дону с ООО «Управляющая организация ЖКХ-2»

Суд считает, что исходя из анализа ч.8.1 и ч.8.2 ст. 162 ЖК РФ, действительно договор управления многоквартирным домом может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, указанным в данных нормах права, а также в случаях, определенных соглашением сторон. В этой связи, по мнению суда, возражения ответной стороной относительно того, что имеется само решение общего собрания, подтверждающее ненадлежащее исполнение договора подлежат отклонению как противоречащие ст. 162 ЖК РФ, предусматривающая возможность расторжения договора при наличии определенных условий, т.е. ответчики должны были представить доказательства основания для расторжения договора управления с ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» и факты нарушения управляющей организацией условий договора, чего в силу ст. 56 ГПК РФ сделано не было.

Однако, суд полагает, что заявленные истцовой стороной требования в данной редакции сводятся и к оспариванию решения общего собрания.

В соответствии с п.6 ст.46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В данном случае истец не является собственником помещений дома, поэтому не имеет права обжаловать решения общего собрания собственников помещений дома, в том числе принятые по отдельным вопросам повестки дня.

Таким образом, действия собственников по порядку расторжению договора с истцом полностью соответствуют требованиям действующего жилищного законодательства, как было указано ранее.

Что касается требований о признании действующим договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома №40/1 по бул. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону от 29.06.2006 года, то данные требования незаконны.

В данном случае ст.11 ЖК РФ не предусматривает такого способа защиты нарушенных прав, как признание договора управления действующим. Кроме того, как следует из материалов дела, истец оспаривает договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома от 29.06.2006 года, подписанный между ним и ФИО10, собственником квартиры № в указанном доме, а не с ответчиком по делу.

Согласно п.1 ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Право управляющей организации на управление многоквартирным домом производно от воли общего собрания собственников помещений дома и возникает у управляющей организации на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений дома и заключенных договоров управления с каждым собственником помещений дома.

Таким образом, приняв решение общего собрания собственников помещений дома и направив письменное уведомление в адрес истца, собственники помещений дома в одностороннем порядке отказались от управления домом истцом, а потому договорные отношения с истцом прекращены.

Из протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по б. ФИО7, 40/1 от 10.07.2010 года также следует, что общее собрание собственников помещений избрало другую управляющую организацию по управлению домом - ООО «УО «Квадро», и утвердило условия договора на управление домом с ООО «УО «Квадро».

Во исполнение принятых решений общего собрания собственники помещений дома по б. ФИО7, 40/1 заключили договоры управления с вновь избранной управляющей организацией, ООО «УО «Квадро». С 01.11.2010 года ООО «УО Квадро» осуществляет управление данным многоквартирным домом. Собственники вносят плату за содержание и ремонт жилья и за коммунальные услуги в ООО «УО «Квадро».

Согласно пункту 5 статьи 46 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В судебном заседании установлено, что решения общего собрания собственников помещений дома, принятые заочным голосованием и оформленные протоколом от 10.07.2010 года, никем не оспорены, собственниками заключены договоры на управление с ООО «УО Квадро» в установленном законом порядке, заявленные истцом требования незаконны. Кроме того, истцом не указаны обстоятельства, а равно не представлены доказательства, подтверждающие нарушение его прав, указанными ответчиками.

Суд, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» к Семибратченко
Г.Л., ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5,
ФИО6 о признании действий собственников помещений в
многоквартирном доме № 40/1 по б. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону по расторжению
договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома № 40/1 по б.
ФИО7 в г. Ростове-на-Дону от 29 июня 2006 г., заключенного с ООО «Управляющая
организация ЖКХ-2», нарушающими порядок расторжения договора, ущемляющими
деловую репутацию ООО «Управляющая организация ЖКХ-2» и жилищное право ООО
«Управляющая организация ЖКХ-2» по управлению домом № 40/1 по б. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону, признании договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома № 40/1 по б. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону от 29 июня 2006 г. действующим, об обязании собственников помещений в многоквартирном доме № 40/1 по б. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону исполнять условия договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома № 40/1 по б. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону, обеспечить доступ к общему имуществу многоквартирного дома № 40/1 по б. ФИО7 в г. Ростове-на-Дону от 29 июня 2006 г. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней.

Мотивированное решение суда составлено 18 мая 2011 г..

Председательствующий А.В. Перфилова