Гражданский кодекс часть 1

16 октября 2019 года Вахитовский районный суд города Казани в составе председательствующего судьи М.Ш. Сайфуллина, при секретаре судебного заседания Э.Д. Багавиевой, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Вахитовского районного суда города Казани гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании действительным предварительного договора купли-продажи, понуждении заключить основной договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру на условиях предварительного договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании действительным предварительного договора купли-продажи, понуждении заключить основной договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру на условиях предварительного договора.

В обоснование иска указано, что 22.03.2019 г. года между ФИО3, ФИО5, ФИО4 и ФИО1, ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, по условиям которого истцы и ответчики обязуются заключить в будущем Основной договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: ..., общей площадью 62,4 кв.м., кадастровый номер .... Согласно п. 2.1. предварительного договора стороны пришли к соглашению, что стоимость 1/2 доли в квартире по адресу: ..., общей площадью 62,4 кв.м., кадастровый номер ... составляет 900 000 рублей. В соответствии с пунктом 5.2. предварительного договора стороны обязались заключить основной договор до 30.04.2019 года.

Указывается, что предварительный договор между истцами и ответчиками был заключен в связи с тем, что ответчиками не были оформлены наследственные права после смерти ФИО17, умершего ... года и заключить основной договор сразу сторонами предварительного договора было невозможно.

В рамках предварительного договора истцы передали ответчикам аванс в размере 35 000 рублей, что подтверждается предварительным договором и распиской ответчиков в получении денежных средств.

09.04.2019 года были зарегистрированы права ответчиков на Долю в квартире, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 15.04.2019 года.

17.04.2019 года истцы в соответствии с условиями предварительного договора от 22.03.2019 года направили в адрес ответчиков предложение заключить основной договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру и приглашение на сделку 23.04.2019 года в 12 часов 00 минут по адресу: ... в нотариальную контору нотариуса ФИО6. Однако в указанное время и место ответчики не явились.

23.04.2019 года истцы повторно направили в адрес ответчиков приглашение на сделку 30.04.2019 года в 11 часов 00 минут по адресу: ... в нотариальную контору нотариуса ФИО6, однако ответчики вторично проигнорировали уведомление истцов и не явились для заключения Основного договора, тем самым нарушив условия предварительного договора.

Указывается, что 27.04.2019 года истцами от ответчика ФИО3 получено уведомление о намерении прекратить отношения по предварительному договору от 22.03.2019 года, однако условиями предварительного договора от 22.03.2019 года не предусмотрено расторжение предварительного договора в одностороннем порядке. Кроме того, сторонами предварительного договора не было составлено и подписано соглашение о расторжении предварительного договора от 22.03.2019 года, аванс ответчиками истцами не возвращен.

Руководствуясь изложенным, истцы просят суд обязать ответчиков заключить с истцами договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: ..., общей площадью 62,4 кв.м., кадастровый номер ... на условиях предварительного договора от 22.03.2019 года.

В ходе рассмотрения дела истцы уточнили заявленные исковые требования, в дополнение к ранее заявленным требованиям просили суд признать действительным предварительный договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 22.03.2019 года.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 уточненные исковые требования поддержали.

Представитель ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5 – ФИО7 в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласился.

Третье лицо – нотариус ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена, просила рассмотреть гражданское дело в её отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 22.03.2019 г. года между ФИО3, ФИО5, ФИО4 и ФИО1, ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, по условиям которого истцы и ответчики обязуются заключить в будущем Основной договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: ..., общей площадью 62,4 кв.м., кадастровый номер .... Согласно п. 2.1. предварительного договора стороны пришли к соглашению, что стоимость 1/2 доли в квартире по адресу: ..., общей площадью 62,4 кв.м., кадастровый номер ... составляет 900 000 рублей. В соответствии с пунктом 5.2. предварительного договора стороны обязались заключить Основной договор до 30.04.2019 года.

27.04.2019 года истцами от ответчика ФИО3 получено уведомление о намерении прекратить отношения по предварительному договору от 22.03.2019 года.

При этом сторонами предварительного договора не было составлено и подписано соглашение о расторжении предварительного договора от 22.03.2019 года, аванс ответчиками истцами не возвращен.

При этом основания для одностороннего отказа продавцов от исполнения обязательств по договору в данном случае отсутствуют, а при наличии возражений истцовой стороны против расторжения предварительного договора, данный договор нельзя считать расторгнутым.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Положениями ст. 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.

Доводы ответчиков о том, что предварительным договором не определены существенные условия договора, подлежат отклонению как несостоятельные. Предварительный договор содержит условия, позволяющие определить все существенные условия основного договора - договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе цену и предмет договора.

Каких либо оснований для признания предварительного договора от 22 марта 2019 года не заключенным у суда не имеется.

Представитель ответчиков не оспаривал того обстоятельства, что ответчики являются собственниками продаваемой доли спорной квартиры.

Согласно статьи 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно пункту 4 статьи 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия.

Разъясняя указанное положение закона, Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в абз. 2 п. 11 Постановления Пленума от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указали, если наследодателю принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

В соответствии с п.34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 (ред. от 23.04.2019) "О судебной практике по делам о наследовании" наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).

С учетом изложенного, суд проходит к выводу о том, что ответчики на момент заключения предварительного договора купли-продажи обладали полномочиями по отчуждению доли в праве собственности на квартиру, поскольку право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

В случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ применяется п. 4 ст. 445 ГК РФ, согласно которому в подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

При этом основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в соответствии с условиями, изложенными в предварительном договоре.

Доводы ответчиков о том, что предварительный договор доложен был быть удостоверен нотариально, судом отклоняются, как основанные на неверном толковании норм права.

Доводы ответчиков о том, что сделка по заключению предварительного договора совершена на условиях, невыгодных для ответчиков, в ущерб их интересам, суд также не принимает, поскольку указанные доводы какими-либо доказательствами не подтверждены, предварительный договор ответчиками подписан, авансовый платеж ответчиками получен, подписывая предварительный договор, стороны определили все его условия, согласились с ними, о чем свидетельствуют подписи всех сторон, имеющиеся в предварительном договоре, в связи с чем суд отвергает доводы представителя ответчиков о наличии единственного жилья у ФИО3, ФИО4 и о не указании в предварительном договоре прав пользования жилым помещением, поскольку указанные ответчики на момент заключения предварительного договора купли продажи не были зарегистрированы в спорной квартире, т.е. права пользования спорным жилым помещением не имели, в связи с чем их права и законные интересы предварительным договором купли-продажи не нарушены.

Не свидетельствует о не выгодных условиях договора и предоставленное заключение о стоимости квартиры проведенная, ООО «ЭОК Регион-Оценка», так как предметом предварительного договора является не квартира в целом, а доля в праве общедолевой собственности.

Указания ответчика ФИО3 в ходе судебного рассмотрения о том, что при подписании договора она находилась в состоянии, повлиявшем на её волю к заключению договора, судом также не могут быть приняты во внимание, поскольку какими-либо доказательствами не подтверждены.

Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что встречных исковых требований о признании недействительным предварительного договора ответной стороной не заявлялось. Основания для признания данного договора ничтожной сделкой при рассмотрении дела судом не установлены.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, не были прекращены.

Исходя из буквального толкования закона для заключения основного договора необходимо такое условие как направление другой стороне в период действия предварительного договора предложения о заключении основного договора (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как следует из материалов дела истцами в период действия предварительного договора, были направлены ответчику письма с предложением о заключении основного договора.

Таким образом, принятое на себя обязательство по заключению договора купли-продажи доли должно быть исполнено ответчиками надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями.

Суд, учитывая изложенные выше обстоятельства по настоящему делу, а так же указанные нормы права, находит требования истцов об обязании ответчиков заключить с истцами договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: ..., общей площадью 62,4 кв.м., кадастровый номер ... на условиях предварительного договора от 22.03.2019 года, подлежащими удовлетворению.

Касаемо требований о признании действительным предварительного договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 22.03.2019 года, суд приходит к выводу, что данные требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными названной статьей, либо иными способами, предусмотренными законом.

Из смысла данных норм следует, что выбор способа защиты нарушенного права должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Вместе с тем, истцами не указано, каким образом признание действительным предварительного договора купли-продажи восстановит их права. Кроме того, данный предварительный договор недействительным не признан, следовательно, при всех указанных обстоятельствах, иск в указанной части удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требования истцов подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного, и, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Обязать ФИО3, ФИО4, ФИО5 заключить с ФИО1, ФИО2 договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: ..., общей площадью 62,4 кв.м., кадастровый номер ... на условиях предварительного договора от 22 марта 2019 года.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Вахитовский районный суд города Казани.

...

Судья М.Ш. Сайфуллин