Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Тухбатуллина Р.А. к Исполнительному комитету Азнакаевского муниципального района РТ о признании недействительным условий п\пункта договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Тухбатуллин Р.А. обратился в суд с иском к Исполнительному комитету Азнакаевского муниципального района РТ о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка. В обоснование заявления указано, что истец в соответствии с протоколом № аукциона был признан победителем торгов от ДД.ММ.ГГГГ. по лоту № на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ. истцом был получен проект договора аренды земельного участка №, подписан и зарегистрирован в органах государственной регистрации прав. После регистрации выяснилось, что п.п.3.3.11 п.3 договора аренды, предложенного на подпись, не соответствует аналогичному пункту проекта договора, размещенного на официальном сайте Исполкома Азнакаевского муниципального района РТ и опубликованного в информационном сообщении о проведении торгов по продаже прав на земельные участки. Просит признать недействительным п.п.3.3.11 п.3 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец Тухбатуллин Р.А. на судебном заседании иск поддержал, показал, что уплатив соответствующий взнос, он принял участие в торгах на право получения в аренду земельного участка по <адрес>. Цена за аренду была указана в 280 тыс. руб за 3 года. После торгов, когда получил для подписания договор аренды, выяснилось, что плата за аренду составляет 310 тыс. рублей в год. Он не согласился с этим и написал протокол разногласий, его отклонили, он с этим потом согласился, подписал договор аренды, акт приема передачи земли в аренду, в ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировал договор в регистрационной палате, сдал документы на юридическую проверку и выяснилось, что п.п.3.3.11 п.3 Договора аренды не соответствует тексту того варианта, что был опубликован на сайте ответчика и предложен к торгам. ОН обратился за разъяснением и получил из ПИЗО ответ, что это злонамеренное изменение пункта договора аренды. По подписанному варианту указанного пункта договора аренды он лишен возможности передать арендованный участок третьему лицу, тогда как опубликованный вариант для торгов такое право ему предоставлял. Он считает, что действиями ответчика – собственника земельного участка ему причинен вред, ограничены его права. Просит признать указанный п\п 3.3.11.п.3 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным, как нарушающим его права победителя торгов.

Представитель истца – Куприянов А. на судебном заседании просил иск удовлетворить и показал так же, что ответчиком нарушен п.5ст.22 Земельного Кодекса РФ, который гласит, что арендатор вправе передать земельный участок другому лицу, уведомив об этом арендодателя.

Представитель Исполнительного комитета Азнакаевского муниципального района РТ на суд не явился, прислал возражения на иск, просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель Палаты имущественных и земельных отношений Азнакаевского муниципального района РТ Хабибуллина просила в иске отказать, считая, что нарушений со стороны ПИЗО, как лица, проводившего торги, не имеется, ибо, хотя оспариваемый п\пункт 3.3.11 п.3, представленный в договоре аренды земельного участка на подпись истцу был изменен в сравнении с тем, что был опубликован на сайте для участников торгов по аренде земельного участка по <адрес>: был установлен запрет на передачу участка в аренду третьим лицам, истец его подписал, не представив письменных возражений по протоколу урегулирования разногласий, когда истец заявил несогласие с ценой арендной платы, зарегистрировал ДД.ММ.ГГГГ договор аренды в Азнакаевском отделе Управления Федеральной службы гос.регистрации, кадастра и картографии по РТ. Спорный подпункт договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не относится к существенным условиям договора, а таковыми являются цена, площадь участка. У ответчика не было обязанности письменно извещать истца об изменении редакции подпункта договора аренды, не относящегося к существенным. Истец выиграл право на заключение договора аренды земельного участка с разрешенным использованием – строительство торгово – развлекательного комплекса, аренда - срок 3 года. Протокол разногласий по цене от ДД.ММ.ГГГГ., который представил им истец, был отклонен и возращен истцу с протоколом урегулирования разногласий от ДД.ММ.ГГГГ. Тухбатуллин на это не реагировал и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировал договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ Нарушений закона ими не допущено.

Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд считает, что в удовлетворении иска следует отказать.

Статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-Ф3 (далее - ЗК РФ), с изм. от 28.12.2013 г., установлено, что предоставление земельных участков для строительства осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 ЗК РФ.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется в соответствии с Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808, в редакции от 29.12.2008 г., (далее - Правила).

Согласно п.8 Правил извещение о проведении торгов должно содержать сведения о предмете торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные; проект договора купли-продажи или аренды земельного участка.

В соответствии с п.2 ст.448 ГК РФ в случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

Судом установлено, что на основании распоряжения руководителя Исполнительного комитета Азнакаевского муниципального района РТ от ДД.ММ.ГГГГ. № «О проведении открытого аукциона» проведен (открытый по составу участников и по форме подачи предложений о цене) аукцион на повышение стоимости по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, расположенных на территории Азнакаевского муниципального района РТ, государственная собственность на которые не разграничена.

Информационное сообщение о проведении открытого аукциона опубликовано в районной газете «Маяк» от ДД.ММ.ГГГГ. № (№), на сайтах www.torgi.gov.ru, www. aznakayevo. tatar.ru (страница МКУ «Палата имущественных и земельных отношений Азнакаевского муниципального района Республики Татарстан») опубликован также проект договора аренды земельного участка.

На торги выставлено право на заключение договора аренды земельного участка с разрешенным видом использования: для строительства торговоразвлекательного комплекса с кадастровым №, площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес>, с видом продажи - право аренды на 3 года и начальным размером годовой арендной платы в сумме 282 552,00 руб. (лот №). Договор аренды земельного участка должен быть заключен с победителем аукциона не позднее 5 дней со дня подписания протокола о результатах торгов и размещения информации о результатах торгов.

На лот № подано две заявки, по результатам аукциона победителем на право заключения договора аренды земельного участка для целей строительства торгово-развлекательного комплекса признан Тухбатуллин Р.А., предложивший наибольший размер арендной платы в сумме 310 807,00 рублей. Между организатором аукциона и победителем аукциона подписан протокол № от ДД.ММ.ГГГГ. о результатах торгов.

ДД.ММ.ГГГГ. Тухбатуллину Р.А. были переданы для подписания три экземпляра договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ

Не согласившись с условием договора о размере арендной платы за год Тухбатуллин Р.А., договора аренды не возвратил, представил протокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ в одном экземпляре.

Учитывая необоснованность требований об изменении арендной платы, протокол разногласий был отклонен и возвращен Тухбатуллину М.А. с протоколом урегулирования разногласий письмом от ДД.ММ.ГГГГ. №

В соответствии с ст.445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Спор по условиям договора на рассмотрение суда Тухбатуллиным Р.А. не направлен, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. № заключен в предложенной Арендодателем редакции, ибо истцом он был принят и зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. в установленном законом порядке в Азнакаевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ.

Переосмыслив совершенное действие, полагая действия ответчика необоснованными, истец ДД.ММ.ГГГГ. обратился в суд с вышеуказанным иском.

Суд считает иск необоснованным, исходит при этом из следующего.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истец указывает, что условие договора аренды, предусмотренное подпунктом 3.3.11 п.3 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ., переданного истцу на подписание, отличается от условий проекта договора, размещенного в извещении о проведении аукциона на официальном сайте, считая действия Арендодателя по включению в договор аренды земельного участка спорного пункта 3.3.11 п.3 в новой редакции неправомерными.

С этим нельзя согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Если предметом торгов было право на заключение договора, договор аренды земельного участка в силу пункта 26 Правил подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола о результатах торгов с победителем торгов.

При этом в указанный срок, Арендатор обязан представить подписанный договор на предложенных условиях либо на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

В соответствии с ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно ст.433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Таким образом, если предметом торгов было только право на заключение договора, то гражданское законодательство предусматривает обязанность подписания самого договора в последующем. При этом по смыслу статей 432, 433, 443 ГК РФ договор аренды признается заключенным только тогда, когда акцепт получен лицом, направившим оферту, то есть сделка по аренде земельного участка считается заключенной, когда ответчик в лице ПИЗО получил от Тухбатуллина Р.А. подписанный проект договора аренды без разногласий.

Извещение о проведении торгов и проект договора аренды земельного участка, размещенные на официальном сайте, являются публичной офертой для заключения договора о задатке в соответствии со ст.437 ГК РФ, а подача претендентом заявки и перечисление задатка являются акцептом такой оферты, после чего договор о задатке считается заключенным в письменной форме.

Тухбатуллин Р.А. так же указывает, что арендатор вправе с согласия арендодателя передать свои права и обязанности другим лицам, запрет переуступки права аренды ограничивает права собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

В силу ст.667 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с ст.65 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Извещение о проведении аукциона и редакция проекта договора аренды земельного участка, размещенные на официальном сайте, содержали все необходимые и существенные условия, позволяющие определить объект аренды и начальный размер арендной платы, по которым должно быть достигнуто соглашение для заключения договора в последующем.

Право арендатора передавать свои права и обязанности в силу п.5 ст.22 Земельного кодекса РФ без согласия собственника установлено в случае, если договором аренды не предусмотрено иное. В данном случае условиями заключенного договора аренды земельного участка передача прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу не предусмотрена.

По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с его победителем заключается договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.06.2008г. №3351/08 указано, что соглашение об уступке права аренды земельного участка направлено на получение этого права вне аукциона, что противоречит нормам земельного законодательства, поэтому в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным. Данное соглашение не порождает юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (п.1 ст. 167 ГК РФ).

Согласно подпункту 3.3.2 пункта 3.3 договора аренды Арендатор обязан использовать арендуемый земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Разрешенное использование земельного участка установлено для строительства торгово-развлекательного комплекса, что не подразумевает передачу прав аренды земельного участка.

Наличие в заключенном по результатам аукциона договоре аренды условия о возможности уступки права аренды нарушало бы требования норм Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 1Э5-ФЗ "О защите конкуренции".

Кроме того, отказ в переуступке права аренды не ограничивает права Тухбатуллина Р.А. как собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием, строением, сооружением в связи с отсутствием последних, поскольку цель, для которой приобретен земельный участок - строительство торговоразвлекательного комплекса не достигнута.

При заключении договора аренды земельного участка между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в связи с тем, что подписанию договора предшествовала процедура урегулирования разногласий. Существенных нарушений норм законодательства, позволяющих признать недействительным подпункт 3.3.11 пункта 3 договора аренды, суд не усматривает.

По вышеизложенным обстоятельствам суд не может признать состоятельными утверждения истца Тухбатуллина Р.А. о том, что арендатор вправе с согласия арендодателя передать свои права и обязанности другим лицам, что запрет переуступки права аренды ограничивает права собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, т.е. п\п 3.3.11 п.3 Договора Аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. в новой редакции нарушает его права, как и утверждения представителя Куприянова А. о нарушении ответчиком п.5ст.22 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с ч. 1, ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Истец подписал договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. в новой редакции, не оспорил ее редакцию, зарегистрировал его в установленном законом порядке.

Подачу иска суд расценивает как на попытку истца в судебном порядке утвердить переосмысленность ранее им же принятого решения – подписанного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, из вышеизложенного следует, что ни истец, ни его представитель не представили суду убедительных доказательств того, что договор аренды земельного участка с его п\п 3.3.11 п.3, подписанный истцом ДД.ММ.ГГГГ., нарушает права Тухбатуллина Р., а действия ответчика были противозаконны.

Руководствуясь ст.194, 196 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Тухбатуллина Р.А. к Исполнительному комитету Азнакаевского муниципального района РТ о признании недействительным условий п\пункта 3.3.11 п.3 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан через Азнакаевский городской суд РТ в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Хабибуллин Р.А.

Решение не вступило в законную силу.

Подлинные документы хранятся в архиве Азнакаевского городского суда РТ.