Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление Баранова Т.Н., Баранов М.М. к АО «Газпромбанк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,

установил:

Истцы Баранова Т.Н., Баранов М.М. обратились в суд с иском с учетом уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ к АО «Газпромбанк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, расходы на оплату услуг представителя, госпошлину.

Свои исковые требования мотивировали тем, что между Баранова Т.Н. и Закрытым Акционерным обществом «Саратоврегионипотека» (ИНН 6454078344), был заключен договор целевого займа №438/11-07 от 15.02.2007г.

Согласно п.1.3. договора, заем предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из одной комнаты, общей площадью 30,50 кв.м., в том числе жилой площадью 19,10 кв.м., расположенной на втором этаже пятиэтажного панельного дома, стоимостью 900 000 (Девятьсот тысяч) рублей.

Квартира приобретается и оформляется в общую долевую собственность Баранова Т.Н. и Баранов М.М..

В соответствии с п.1.4, и п. 1.4.1. договора, обеспечением исполнения обязательств Барановой Т.Н. по договору является ипотека в силу закона.

В соответствии с п. 1.6. договора, права ЗАО «Саратоврегионипотека» (Займодавец), по настоящему договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченном ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства и право залога приобретаемой квартиры, обеспеченной ипотекой) подлежат удостоверению Закладной в предусмотренном настоящим договором порядке в соответствии с действующим законодательством.

Соответственно, между Барановой Т.Н., Барановым М.М. и Котровым Д.С. был заключен договор купли-продажи квартиры от 19.02.2007г., согласно п.1.1, которого, Котров Д.С. (Продавец) продал и передал, а Покупатели купили и приняли в общую долевую собственность (Баранова Т.Н. - 16/29 долей, Баранов М.М. - 13/29 долей) квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.

Согласно п.2.1, договора, Продавец квартиры проинформирован Покупателями, что квартира, указанная п.1 договора, приобретается Покупателями за счет собственных и заемных средств, предоставляемых Закрытым Акционерным обществом «Саратоврегионипотека» согласно договору целевого займа № 438/11-07 от 15.02.2007 года.

Истцы приобрели указанную квартиру в общую долевую собственность при существующем ограничении (обременении) права: Ипотека в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.02.2007г. сделана запись регистрации № 64-64-01/055/2007-282.

В соответствии с п.4.3.3, договора целевого займа № 438/11-07 от 15.02.2007., в случае прекращения настоящего договора в связи с исполнением Заемщиком своих обязательств в полном объеме, в 30 (Тридцати) дневный срок Займодавец обязуется выдать Заемщику документы, подтверждающие исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой, передать Заемщику Закладную, а также осуществить действия с целью аннулирования закладной.

03.05.2007г. в адрес истца Барановой Т.Н. поступило уведомление о продаже Закладной от 21,02.2007г., номер государственной регистрации ипотеки 64-64-01/055/2007-282, Акционерной компании «Газпромбанк Моргидж Файдинг 2С.А.» (зарегистрированная в Торговом реестре компаний Люксембурга за номером В 125919, с зарегистрированным офисом по адресу: L-2520, Люксембург, аллея Шеффер, 1), согласно которого последняя является законным собственником Закладной, а также кредитором по договору Ипотечного Кредитования, далее Владелец закладной.

В связи с полным возвратом Истцом суммы займа, указанной в договоре целевого займа № 438/11-07 от 15.02.2007г., между Владельцем закладной и Истцом был подписан Акт приема- передачи закладной от 27.04.2011г., согласно которого Владелец закладной передал Истцу - Залогодателю-Должнику закладную, выданную Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 26.02.2007г. первоначальному залогодержателю ЗАО «Саратоврегионипотека», по обеспеченному ипотекой обязательству договору целевого займа № 438/11-07 от 15.02.2007г., заключенному между Залогодателем - Должником и ЗАО «Саратоврегионипотека», а Залогодатель-Должник, полностью исполнивший обеспеченное ипотекой обязательство, получил Закладную с проставленной на ней отметкой о полном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства.

Истцы обращали внимание суда на то, что дата Закладной - 26.02.2007г., указанная в Акте приема-передачи закладной от 27.04.2011г. и дата Закладной - 21.02.2007г., указанная в Уведомлении о продаже Закладной от 03.05.2007г., не соответствуют.

Таким образом, Владелец закладной не передавал Истцу Закладную от 21,02.2007г., номер государственной регистрации ипотеки 64-64-01/055/2007-282.

Согласно Акту исполнения обязательств от 10.03.2020г., подписанного Истцом и Ответчиком, по состоянию на 10.03.2020г. задолженность по договору целевого займа № 438/11-07 от 15.02.2007г. погашена Барановой Т.Н. полностью. Стороны претензий не имеют.

В ходе судебного заседания Ответчик - АО «Газпромбанк», представил отзыв на исковое заявление, в котором пояснил, что он является не надлежащим ответчиком, а Акт исполнения обязательств от 10.03.2020года был им подписан ошибочно.

Согласно п.2 Акта приема-передачи закладной от 27.04.2011г., стороны подтверждают, что по представленным Владельцем закладной документам претензий друг к другу не имеют.

Таким образом, обязательство, согласно договора целевого займа № 438/11-07 от 15.02.2007г. по возврату займа, Баранова Т.Н. полностью исполнила.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке на квартиру, являющейся предметом договора купли-продажи, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя по договору целевого займа № 438/11 -07 от 15.02.2007г., представление которого невозможно в силу вышеназванных причин.

Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества.

Согласно Акта приема-передачи закладной от 27.04.2011 года, владельцем закладной являлось иностранное юридическое лицо - Акционерная компания «Газпромбанк Моргидж Файдинг 2С.А.» (зарегистрированная в Торговом реестре компаний Люксембурга за номером В 125919, с зарегистрированным офисом по адресу: L-2520, Люксембург, аллея Шеффер, 1).

Указанный Акт от имени владельца закладной был подписан генеральным директором ЗАО «Саратоврегионипотека» на основании Доверенности от 16.06.2008г. № 2403-04/3069.

Согласно имеющейся в деле Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 11.03.2021г. № ЮЭ9965-21-82124781, 28.06.2013г. ЗАО «Саратоврегионипотека» было реорганизовано в форме присоединения к ЗАО «Тольятти регион ипотека» (ОГРН 1066320009447 ИНН 6321162477).

Согласно имеющейся в деле Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 11.03.2021г. № ЮЭ9965-21-82125138, 18.05.2016г. ЗАО «Тольятти регион ипотека» было реорганизовано в форме присоединения к ООО «Регион ипотека» (ОГРН 1057747813694 ИНН 7709624499).

Согласно имеющейся в деле Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 11.03.2021г. № ЮЭ9965-21-82127014, 12.12.2019г. ООО «Регион ипотека» было ликвидировано.

Кроме того, Владелец закладной - Акционерная компания «Газпромбанк Моргидж Файдинг 2С.А.» (зарегистрированная в Торговом реестре компаний Люксембурга за номером В 125919, с зарегистрированным офисом по адресу: L-2520, Люксембург, аллея Шеффер, 1) в Едином государственном реестре юридических лиц, как налоговый резидент, не значится.

Таким образом, Истцы не имеют возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих им на праве собственности квартиры находящейся по адресу: г.Саратов, улица Академика О.К. Антонова, дом 19 Б„ что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

Просит суд прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении однокомнатной квартиры, этаж 2-1 надземный, назначение жилое, общая площадь 30.5 кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый (или условный) №;

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области внести в Единый государственный реестр недвижимости регистрационную запись о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении однокомнатной квартиры, этаж 2-1 надземный, назначение жилое, общая площадь 30.5 кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый (или условный) №;

Взыскать с «Газпромбанк» (Акционерное общество) в

пользу БарановаБаранова Т.Н. расходы по оплате юридических услугв размере 15 000,00 рублей; взыскать с «Газпромбанк» (Акционерное общество) в пользу БарановаБаранова Т.Н. государственную пошлину в порядке возврата в размере: 6 100,00 рублей; с «Газпромбанк» (Акционерное общество) в пользу Баранов М.М. государственную пошлину в порядке возврата в размере: 6 100,00 рублей.

Истец Баранова Т.Н. исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца по доверенности Колесников Е.В. исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Истец Баранов М.М. в судебное заседание не явился о дне слушания извещен надлежащим образом, причина неявки не известна.

Представитель ответчика АО «Газпромбанк» в судебное заседание не явился о дне слушания извещен надлежащим образом, в суд поступил отзыв ответчика, в котором ответчик исковые требования не признает, ответчик не имеет никакого отношения, поскольку закладная на квартиру была передана по акту Акционерная компания «Газпромбанк Моргидж Файдинг 2С.А.». Акт подписанный ведущим специалистом ответчика, был подписан и выдан по ошибке.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явился о дне слушания извещен надлежащим образом, в суд поступил отзыв, согласно которого исковые требования ответчиком не признаются, поскольку не является стороной зарегистрированной сделки.

На основании ст.ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в отношении ответчиков в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).

Однако, в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

Согласно абз. 2 ч. 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке», государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В силу ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, ст. 64.1. Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке «залоге недвижимости)" установлено, что земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Однако, в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Судом установлено, что между Баранова Т.Н. и Закрытым Акционерным обществом «Саратоврегионипотека» (ИНН 6454078344), был заключен договор целевого займа №438/11-07 от 15.02.2007г.

Квартира приобретается и оформляется в общую долевую собственность Баранова Т.Н. и Баранов М.М..

В связи с полным возвратом Истцом суммы займа, указанной в договоре целевого займа № 438/11-07 от 15.02.2007г., между Владельцем закладной и Истцом был подписан Акт приема- передачи закладной от 27.04.2011г., согласно которого. Владелец закладной передал Истцу - Залогодателю-Должнику закладную, выданную Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 26.02.2007г. первоначальному залогодержателю ЗАО «Саратоврегионипотека» (далее-Закладная), по обеспеченному ипотекой обязательству договору целевого займа № 438/11-07 от 15.02.2007г., заключенному между Залогодателем - Должником и ЗАО «Саратоврегионипотека», а Залогодатель-Должник, полностью исполнивший обеспеченное ипотекой обязательство, получил Закладную с проставленной на ней отметкой о полном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства.

Суд обращает внимание на то, что дата Закладной - 26.02.2007г., указанная в Акте приема-передачи закладной от 27.04.2011г. и дата Закладной - 21.02.2007г., указанная в Уведомлении о продаже Закладной от 03.05.2007г., не соответствуют.

Однако суд не может согласиться с доводами истцов о том, что Владелец закладной не передавал Истцу Закладную от 21,02.2007г., номер государственной регистрации ипотеки 64-64-01/055/2007-282.

Несоответствие даты закладной в различных документах суд относит лишь к технической ошибке, допущенной при составлении документа, иных доказательств позволяющих суду сделать иной вывод не предоставлено.

Однако суд не может принять данный акт как подтверждение заявленных требований истцами, поскольку как следует из представленных документов АО «Газпромбанк» не являлся кредитором истцов при получении кредита на приобретение спорной квартиры. Кредитором являлось ЗАО «Саратоврегионипотека», счет которого был открыт в АБ «Газпромбанк» (согласно договора целевого займа).

Исходя из вышеизложенного суд приходит к выводу, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области является Государственным регистратором, который ответчиком по делу являться не может, поскольку стороной по сделке не является.

Кроме того суд также приходит к выводу о том, что АО «Газпромбанк» также не является надлежащим ответчиком, поскольку не является не кредитором по выплаченному кредиту истцов, не залогодержателем (Владельцем закладной) в отношении спорной квартиры.

В настоящее время первоначальный залогодержатель ЗАО ««Саратоврегионипотека» ликвидирован.

Согласно ст. 25.1, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"- В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.

Таким образом, истцами заявлены требования к ненадлежащим ответчикам, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований необходимо отказать.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, то в соответствии со ст.98 ГПК РФ во взыскании судебных расходов также следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении заявленных требований Баранова Т.Н., Баранов М.М. к АО «Газпромбанк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, во взыскании судебных расходов отказать.

На решение может подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Ленинский районный суд г.Саратова в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 15.04.2021 года.

Судья