Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску дачного некоммерческого партнерства «Профсоюз Армии России» к Байрамову Видади Б. О. о понуждении к исполнению обязательств по договору земли с правом выкупа,

установил:

ДНП «Профсоюз Армии России» обратилось в суд к ФИО3о с исковыми требованиями о понуждении к надлежащему исполнению обязательств по договору аренды земли с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО3 и ДНП «Профсоюз Армии России», путем обязания ответчика передать истцу земельные участки в собственности путем оформления договора купли-продажи.

Требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ДНП «Профсоюз Армии России» и ФИО3 был заключен договор аренды земли с правом выкупа, зарегистрированный надлежащим образом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Главного управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области ДД.ММ.ГГГГ за №. Согласно данному договору ФИО3 (арендодатель) как собственник земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер № передал, а ДНП «Профсоюз Армии России» (арендатор) принял в долгосрочное пользование на условиях аренды с правом выкупа земельный участок площадью 179203 кв.м., находящийся по адресу <адрес> кадастровый номер №. Указанный участок был представлен в аренду для создания и организации Дачного Некоммерческого Партнерства, ведения садоводства, а также для строительства жилых строений, хозяйственных строений и сооружений, организации инфраструктуры и подводке коммуникаций к указанному партнерству с правом выкупа. Размер выкупной стоимости согласован сторонами в приложении №, согласно которому выкупная стоимость земель для индивидуального пользования составляет 6000 руб. сотка, а выкупная стоимость земель общего пользования составляет 100 руб. сотка. В соответствии с приложением № к указанному договору арендатор имеет право выкупать земельные участки путем перечисления денежных средств на счет ФИО3 либо рассчитываться наличными денежными средствами. В ДД.ММ.ГГГГ г. ДНП «Профсоюз Армии России» обращалось в суд к ФИО3 с исковым заявлением о понуждении к исполнению обязательств по договору аренды с правом выкупа (дело № А57-7040/2013). После этого ФИО3 исполнял взятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, получал в кассе ДНП «Профсоюз Армии России» денежные средства и оформлял земельные участки по договору купли-продажи членам ДНП «Профсоюз Армии России». ДД.ММ.ГГГГ ДНП «Профсоюз Армии России» выделило и поставило на кадастровый учет еще 16 земельных участков для последующей их передачи в собственность членам ДНП «Профсоюз Армии России» по договорам купли-продажи с ИП ФИО3 по следующим кадастровым номерам: №, №, №, №. №, №, №. №, №, №, №, №№, №. №, №, а также 5 земельных участков (земли общего пользования) со следующими кадастровыми номерами: №, №, №, №, №

В середине ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО3 был приглашен в адрес истца для осуществления расчетов за земельные участки, подлежащие выкупу, которое было оставлено без внимания ответчика. ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено заказное письмо № о получении денежных средств за земельные участки, подлежащие выкупу, и оформление соответствующих договоров купли-продажи земельных участков с претензией об исполнении обязательств, что вновь было оставлено ответчиком без внимания. ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО3 истец открыл в Сбербанке лицевой счет №.8ДД.ММ.ГГГГ.1401980 и перечислил ответчику денежные средства согласно договору аренды земли с правом выкупа согласно приложения №, а именно 960000 руб. за земли для индивидуального пользования для оформления купли-продажи этих участков, и платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ и 17728 руб. за земли общего пользования платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ г. ДД.ММ.ГГГГ через экспресс доставку «Major» ФИО3 было отправлено письмо № от ДД.ММ.ГГГГ и лицевой счет №

Однако ФИО3 отказывается оформлять земельные участки, уклоняется от исполнения обязательств по договору аренды, а также препятствует ДНП «Профсоюз Армии России» исполнять договор аренды земли с правом выкупа надлежащим образом, уклоняется от принятия платежей и оформлении земельных участков, чем препятствует реализации предусмотренного договором аренды земли с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ права на выкуп этого земельного участка.

Умышленное уклонение ответчика от исполнения договора аренды земли с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ препятствует исполнению договора со стороны ДНП «Профсоюз Армии России» и нарушает права истца на выкуп этого земельного участка, в связи с чем истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

В судебном заседании представители истца ДНП «Профсоюз Армии России» ФИО4 и ФИО5 исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенном в исковом заявлении. Дополнительно пояснили, что ДНП «Профсоюз Армии России» изготовило проект организации территории для ведения садоводства на арендуемом участке, утвердила в Красноярской сельской администрации Красноярского муниципального образования Энгельсского района Саратовской области и предоставило копии проекта Красноярской администрации и ФИО3

В дальнейшим согласно указанному проекта застройки территории ДНП «Профсоюз Армии России» на свои средства осуществляло формирование для членов ДНП земельных участков в границах арендуемого земельного участка под кадастровым номером 64:38:090301:0057 (индивидуального пользования, земли общего пользования), в том числе, межевание участков, выдел участков, присвоение кадастровых номеров, паспортов.

Также ДНП «Профсоюз Армии России» оплачивало ФИО3 несколько земельных участков, госпошлину и передавало вновь образованные участки ФИО1. В.Б.о. для государственной регистрации кадастров и паспортов. Так как на образование новых земельных участков уходит достаточно много времени, то ДНП «Профсоюз Армии России» проводило межевание, выдел и подготовку кадастровых паспортов с запасом, передавало их ФИО3, а затем выкупало. ФИО3 не возражал. После приглашались члены ДНП «Профсоюз Армии России» и ФИО3 по договору купли продажи оформлял в собственность вновь образованные участки членам ДНП «Профсоюз Армии России».

В 2014 г._ДНП «Профсоюз Армии России» в лице председателя ФИО4 вынуждено было опять открыть лицевой счет № в Сбербанке России на имя ФИО3 и перечислило денежные средства за восемь вновь образованных участков платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ Получив денежные средства ФИО3ДД.ММ.ГГГГ подписал договор купли продажи восьми земельных участков с председателем ДНП «Профсоюз Армии России» ФИО4, в который затем заключил договоры купли-продажи данных земельных участков с членам ДНП «Профсоюз Армии России» (копии договоров купли-продажи земельных участков прилагаются).

Впоследствии ФИО3 по его просьбе получал оплату за земельные участки, подлежащие отчуждению, наличными денежными средствами.

ДНП «Профсоюз Армии России» приглашало ФИО3 и по расходному кассовому ордеру выдавало денежные средства по мере их поступления, а затем в Росееестре осуществлялась государственная регистрация права собственности вновь образованных земельных участков членов ДНП «Профсоюз Армии России».

В мае 2016 г. ФИО3 неоднократно приглашался на получение денег, но умышленно не являлся, в связи с чем ДНП «Профсоюз Армии России» в лице председателя ФИО4 вновь было вынуждено в очередной раз открыть лицевой счет № в Сбербанке России и перечислить денежные средства платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ за сформированные земельные участки. подлежащие отчуждению в соответствии с условиями договора аренды земли с правом выкупа.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства в установленном законом порядке, о причине неявки не сообщил.

Представители ответчика по доверенности ФИО6 и ФИО7 исковые требования не признали, указали о том, что в 2011 г. между ФИО3 (Арендодатель) и Дачным некоммерческим партнерством «Профсоюз Армии России» (Аредатор) был заключен договор аренды земли с правом выкупа. В настоящее время срок действия договора истек. В соответствии с п. 9.4 настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. Следовательно, срок его действия прекращается после истечения срока, указанного в договоре, в данном случае ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст.4 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательной государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ определено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. В соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемых в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Земельный участок передан арендатору ДД.ММ.ГГГГ, соответственно с указанной между сторонами сложились фактические правоотношения. Следовательно, в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ он признается заключенным с ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Как следует из искового заявления и фактических обстоятельств дела договор ДД.ММ.ГГГГ на новый срок не продлевался.

Как следует из п. 3.7 договора арендодатель обязуется по согласованию с арендатором продать, оформить участок (землю) члену ДНП «Профсоюз Армии России» в собственность при выполнении последним условий договора об условиях участия (членства) в ДНП «Профсоюз Армии России».

Как следует из п. 4.4. арендатор имеет право на выкуп арендованного земельного участка в течение срока действия договора на условиях и за цену, установленную в приложении № к настоящему договору. Приложением № к договору является план земельного участка.

Как следует из п. 4.1. арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления при наличии утвержденного в установленном порядке проекта. Об утверждении и вообще наличии проекта использования земельного участка ответчику ничего неизвестно.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Как следует из вышеуказанного п. 3.7 договора прежде чем сделка по купле-продаже принадлежащего ФИО3 на праве собственности земельного участка может быть совершена, арендатор и арендодатель обязаны согласовать сделку. В соответствии с условиями договора аренды у арендатора отсутствует безусловная обязанность согласиться с предлагаемой сделкой. В данном случае согласование сделки либо сделок не состоялось. Более того, для настоящего времени ответчику не известно о какой или каких-либо сделках идет речь. Договор или договора купли-продажи не представлены для согласования по настоящее время. Как следует из договора аренды предметом сделки может быть земельный участок. Параметры земельного участка, его кадастровый номер определены в п.1.1 договора. Условиями отношений иных земельных участков, нежели земельный участок под кадастровым номером 64:38:09 03 01:0057. Действительно в адрес ответчика истец направил письмо № от ДД.ММ.ГГГГ, полученное после истечения срока договора. Как следует из указанного письма ответчику предлагается передать в собственность земельные участки под указанными кадастровыми номерами. Как следует из указанного письма договоры для согласования ФИО3 не предлагаются. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца было направлено письмо о том, что срок действия договора истек. На письмо истца № от ДД.ММ.ГГГГ о продлении договора, полученное после истечение срока действия договора ФИО3 ответил отказом. Кроме того, поручений истцу на открытие от его имени вклада в банке ответчик не давал и денежные средства, размещенные в банке истцом не получал. О своем несогласии с действиями истца ФИО3 сообщил ДНП «Профсоюз Армии России» письмом ДД.ММ.ГГГГ Истец просит передать в собственность ДНП «Профсоюз Армии России» земельные участки с указанными кадастровыми номерами, однако не считает необходимым представлять кадастровые паспорта на указанные земельные участки либо не имеет их, не указывает площадью земельных участков, не представляет сведения о том, что в настоящее время указанные земельные участки свободны от прав третьих лиц. На основании изложенного, просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, ФИО8, ФИО4, ФИО9, ФИО10, ФИО11 в судебном заседании исковые требования ДНП «Профсоюз Армии России» поддержали. Указали о том, что в конце мая 2016 г. вступили в члены ДНП «ПАР», с ними были заключены договора, в соответствии, с которыми они оплатили стоимость земельных участков председателю ДНП ФИО4, что подтверждается платежными документами. В договоре отсутствует номер земельного участка.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20 в судебное заседание не явились, извещались в установленном законом порядке, о причине неявки не сообщили.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу требований ст. 2 ГПК РФ, задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор купли-продажи также относится к сделкам.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, при этом в силу ст. 8, 9 ГК РФ права и обязанности гражданина возникают на основаниях, предусмотренных законом, граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им права.

В силу ст. 9, п. 5 ст. 10 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно подп. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 624 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

Пункт 1 ст. 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 3 ст. 425 ГК РФ установлено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО21 и ДНП «Профсоюз Армии России» заключен договор аренды земли с правом выкупа. В соответствии с п. 1.1. арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование на условиях земельный участок, площадью 179203 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый № именуемый в дальнейшем участок. Приведено описание участка является окончательным и не может самостоятельно расширяться арендатором.

В соответствии с п. 2.1., 4.2., 4.4 договор заключается сроком на 5 лет. Договором установлено, что арендатор имеет право на продление настоящего договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 1 месяц до истечения срока договора. Арендатор имеет право на выкуп арендованного земельного участка в течение срока действия настоящего договора на условиях и за цену, установленную в Приложение № к настоящему договору. Пунктами 9.4., 9.5. договора установлено, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, и подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Из текста договора следует, что приложением № является план земельного участка.

Из изложенного следует, что сторонами договора определен срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 5 лет, и право выкупа арендованного земельного участка в течение действия договора, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ

Судом установлено, что вышеуказанный договор аренды земли с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-12).

ДД.ММ.ГГГГ ДНП «Профсоюз Армии России» направило в адрес ФИО3 письма № и 28/5, в которых просило продлить договор аренды земли с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ на срок один год и передать в собственность, через регистрационную палату земельные участки под кадастровыми номерами: №, №, №, №. №, №, №. №, №, №, №, №, №, №. №, №, №, №, №, №, № и № (л.д. 113-114 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ истцом открыт вклад в Сбербанке России на имя ФИО3, на который перечислены денежные средства в размере 960000 руб. и 17728 руб. (л.д. 20-22 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГФИО3 направил в адрес ДНП «Профсоюз Армии России» письма об отказе в продлении договора аренды и передаче в собственность земельных участков под указанными в письме кадастровыми номерами (л.д. 115, 117 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ истец ДНП «Профсоюз Армии России» направило в адрес ФИО3 письмо, в котором сообщили об открытии в Сбербанке вклада на его имя и перечислении денежных средств за земельные участки во исполнение договора аренды земли с правом выкупа (л.д. 23 т.1).

Таким образом, судом установлено, что сторонами договора продление его действия на новый срок не согласовано.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. Если эти сведения отсутствуют в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор - незаключенным.

Из договора аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ следует, что предметом договора является земельный участок, площадью 179203 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый № именуемый в дальнейшем участок. Приведено описание участка является окончательным и не может самостоятельно расширяться арендатором (п.1.1). Границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка поворотными точками (п. 1.2).

Пунктом 3.6., 3.7. договора установлено, что арендодатель обязуется не продавать арендуемый участок (целиком или какими либо частями) третьим лицам без согласования с арендатором. Арендодатель обязуется по согласованию с арендатором продать, оформить участок (землю) члену ДНП «Профсоюз Армии России» в собственность при выполнении последним условий договора об условиях участия (членства) в ДНП «Профсоюз Армии России». Стоимость земли при выкупе членом ДНП «Профсоюз Армии России» составляет 6000 руб. за 1 сотку. При этом арендодатель, как третья сторона подписывает договор присоединения с покупателем земли (членом ДНП «Профсоюз Армии России») и вышеуказанный покупатель (член ДНП «Профсоюз Армии России») производит авансовый платеж за земельный участок в сумме не менее 95% от выкупной цены земельного участка. Полная оплата выкупаемого земельного участка и оформление его в собственность члену ДНП «Профсоюз Армии России» производится только после письменного согласования с арендатором.

В соответствии с п. 8.1. изменения, дополнения и поправки к условиям настоящего договора аренды будут недействительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договорившихся сторон.

Согласно приложению № к договору аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ выкупная цена земельного участка площадью 179203 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый № составляет 6000 руб. за 1 сотку земли индивидуального назначения и 100 руб. за 1 сотку земли земель общественного пользования. Арендованный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены путем перечисления, указанной в п. 1 настоящего соглашения суммы, частями или полностью, на счет арендодателя либо наличными денежными средствами. Письменное заявление арендатора о выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи (л.д. 10).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 179203 кв.м. находящийся по адресу: <адрес> собственником которого являлся ФИО3, снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 207-208 т.2).

Таким образом, испрашиваемые истцом земельные участки не являются предметом договора аренды земли с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, доказательств, свидетельствующих о внесении в вышеуказанный договор каких-либо изменений в отношении предмета договора, суду не представлено.

Согласно п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Учитывая, что кадастровый учет, согласно ст. 16 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», осуществляется в связи с постановкой на учет объекта недвижимости, снятием с учета объекта недвижимости либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п.п. 7, 10 - 21, 25 - 29 ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости, аннулирование кадастрового учета влечет прекращение существования спорного земельного участка как объекта земельных отношений.

Следовательно, с момента снятия земельного участка с кадастрового учета у сторон договора аренды земли с правом выкупа прекратились обязательства по исполнению данного договора, в связи с чем требования истца о понуждении ответчика к надлежащему исполнению обязательств по договору аренды земли с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ путем обязания передать оплаченные ДНП «Профсоюз Армии России» земельный участки с вышеуказанными кадастровыми номерами не основаны на положениях действующего законодательства и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 12, 67, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска дачного некоммерческого партнерства «Профсоюз Армии России» к Байрамову Видади Б. О. о понуждении к исполнению обязательств по договору земли с правом выкупа, отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд.

Председательствующий: подпись.

Верно.

Судья С.А. Никишова