Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО4 и ФИО2 к ФИО3 об уменьшении покупной стоимости объектов недвижимости, третье лицо: Управление по вопросам семьи и детства администрации <адрес>,

встречному исковому заявлению ФИО3 Аси ФИО5 к ФИО4, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, третье лицо: Лазаревский отдел <адрес> «Управления Росреестра» по <адрес>,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 и ФИО2 обратились в Лазаревский районный суд <адрес> с иском к ФИО3 в котором просят уменьшить покупную стоимость объектов по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ размером 5 600 000 рублей на 2 000 000 рублей; обязать ответчика предоставить ФИО4, ФИО2 документы на электроэнергию, воду, канализацию; возложить судебные издержки на ФИО3

В обоснование требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО2 и ФИО3 (далее по тексту – Стороны) был заключен предварительный договор купли-продажи (далее по тексту – Договор), в соответствии с которым Стороны обязались заключить до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи следующих объектов недвижимости: здания, назначение: жилой дом, площадь общая: 134,5 кв.м., количество этажей: 2, месторасположение: <адрес>, кадастровый №; земельного участка, общая площадь 769 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для коллективного садоводства с правом жилищного строительства, местоположение: <адрес>, далее именуемые Объекты.

Цена за указанные Объекты составила 5 600 000 рублей, из которых 1000 000 рублей – это стоимость земельного участка, 4 600 000 рублей – это стоимость жилого дома.

Порядок расчетов был определен п. 2.8 Договора от ДД.ММ.ГГГГ.

С июля 2015 года истцы переехали в указанный дом и стали там проживать.

ДД.ММ.ГГГГ с Сторонами был заключен Основной договор купли-продажи Объектов с отсрочкой платежа. Данная сделка была зарегистрирована в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договору купли-продажи, оставшаяся сумма 2 000 000 рублей должна была быть передана Ответчику не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Перед заключением предварительного договора купли-продажи истцами был произведен визуальный осмотр дома, и истцы не обнаружили каких либо дефектов и недостатков в связи с тем, что в доме был сделан косметический ремонт, а также осмотр происходил в летний период года, и со слов Ответчика дом является сухим и теплым.

В ходе проживания в доме, истцы произвели в нем ремонтные работы для их удобства, по обоюдному согласию, а также Дополнительного соглашения подписанного сторонами. Но с наступлением дождей на первом этаже дома на полу проступила вода в виде луж, далее в углах на потолке, затем на стенах стала проступать плесень, сейчас этот грибок проступил во всех комнатах. А на окнах и потолке висят капли воды, в новой мебели вещи покрываются плесенью.

Также истцы указали, что в данный момент, в земле за опорной стеной, которая находится с южной стороны дома, образовался разрыв, что грозит оползневому сходу земли прямо на стену дома.

Полагают, что с проявившимися проблемами цена объектов в сумме 5 600 000 сильно завышена Ответчиком, так как для устранения этих недостатков и дефектов потребуется крупная сумма денежных средств.

В связи с изложенными недостатками, ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились к Ответчику с письменной претензий с требованием уменьшить покупную стоимость до 3 600 000 рублей за Объекты, которую истцы уже уплатили. Данную претензию мы привезли лично Ответчику, однако она отказалась ее получать. Поэтому, ДД.ММ.ГГГГ, данная претензия была направлена Ответчику почтой, но до настоящего времени от Ответчика какого-либо ответа не последовало.

Изложенное послужило основанием для обращения истцов в суд.

ФИО3 обратилась в суд со встречным исковым заявлением, в котором просит: расторгнуть договор купли-продажи домовладения с рассрочкой платежа, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4, ФИО2. зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка – категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для коллективного садоводства с правом жилищного строительства, общей площадью 769 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0136005:689, находящегося по адресу: <адрес>, на земельном участке расположен жилой дом, 61 и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 134,5 кв.м., количество этажей – 2, с кадастровым номером 23:49:0136005:2323; привести стороны в первоначальное положение; обязать Лазаревский отдел <адрес> «Управления Росреестра» по <адрес> внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним по <адрес>; обязать Лазаревский отдел <адрес> «Управления Росреестра» по <адрес> восстановить запись о государственной регистрации права собственности ФИО3 на жилой дом общей площадью 134,5 кв.м., количество этажей – 2, с кадастровым номером 23:49:0136005:2323 и на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для коллективного садоводства с правом жилищного строительства,. <адрес>ю 769 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0136005:689, находящегося по адресу: <адрес>, на земельном участке расположен жилой <адрес>.

В обоснование требований указала, что на основании постановления <адрес> края № от ДД.ММ.ГГГГ, ей принадлежал земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного значения - для коллективного садоводства с правом жилищного строительства, общей площадью 769 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0136005:689, находящийся по адресу: <адрес>, на земельном участке расположен жилой дом, 61.

Также на основании постановления <адрес> края № от ДД.ММ.ГГГГ и декларации об объекте недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, ей принадлежал жилой дом, общей площадью 134,5 кв.м., количество этажей: 2, с кадастровым номером 23:49:0136005:2323, расположенный на вышеуказанном земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО14 с ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого, была предусмотрена рассрочка платежа, а именно ДД.ММ.ГГГГФИО3 был получен задаток за отчуждаемое недвижимое имущество в размере 150 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГФИО3 была получена вторая сумма в размере 3 450 000 рублей. Оставшаяся часть денежных средств в размере 2 000 000 рублей должна была быть передана ей ФИО14 и ФИО2 в день подписания основного договора купли-продажи.

В связи с тем, что ФИО14 и ФИО2 имели финансовые затруднения по оплате оставшейся части денежных средств, ДД.ММ.ГГГГ между Сторонами был заключен основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа.

Между Сторонами была достигнута договоренность о том, что денежные средства ФИО14 и ФИО2 передадут ФИО3 в срок до ДД.ММ.ГГГГ, что и было прописано в договоре купли- продажи.

До настоящего времени они не исполнили свою обязанность по оплате оставшейся части стоимости проданного мною недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГФИО3 письменно обратилась к ответчикам с претензией, в которой было предложено в срок до ДД.ММ.ГГГГ добровольно исполнить обязательства по договору в части оплаты оставшейся суммы платежа в размере 2 000 000 рублей. Ответа на письмо она не получила, вместо этого, ФИО14 и ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением об уменьшении покупной стоимости объектов недвижимости.

Изложенное послужило основанием для обращения ФИО3 в суд со встречным исковым заявлением.

ФИО4 и его представитель по доверенности ФИО8. действующий также по доверенности в интересах ФИО2 поддержали требования основного иска по указанным основаниям, просили удовлетворить в полном объеме; в удовлетворении требований встречного иска просили отказать в полном объеме.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, причины неявки суду не пояснила. Ее представитель, по доверенности ФИО8 пояснил, что истцу известно о месте и времени рассмотрения дела и она желает участвовать в деле через своего представителя.

На основании изложенного и руководствуясь ст.48, ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО2

ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, причины неявки суду не пояснила. Ее представитель, по доверенности ФИО7 пояснила, что ФИО3 известно о месте и времени рассмотрения дела и она желает участвовать в деле через своего представителя.

Представитель ФИО7 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований основного иска, по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление. Требования встречного искового заявления просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель Управления по вопросам семьи и детства администрации <адрес> по доверенности ФИО9 в судебном заседании поддержала требования основного иска, принятие решения относительно требований встречного искового заявления оставила на усмотрение суда.

Выслушав участников судебного заседания, изучив материалы настоящего гражданского дела, исследовав представленные доказательства, суд находит требования основного иска подлежащего удовлетворению в части, а требования встречного искового заявления отклонению, по следующим обстоятельствам.

Статьей 55 ГПК РФ предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии со ст. 56 ГК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из требований ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы им в судебном заседании.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

Согласно ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО2 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи.

В соответствии с п.1.1. которого, стороны обязуются заключить до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи дома и земельного участка.

Пунктом 2.1. Договора установлено, что по Основному договору ФИО3 обязуется передать в собственность ФИО4 и ФИО2 жилой дом и земельный участок, а ФИО14 и ФИО2 обязуются принять указанное недвижимое имущество и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

П. 2.8. Договора определен порядок расчетов между ФИО4, ФИО2 и ФИО3, в соответствии с которым: ДД.ММ.ГГГГФИО14 и ФИО2 передают ФИО3 150 000,00 рублей в качестве задатка; 3 450 000,00 рублей перечисляется ФИО14 и ФИО2 на расчетный счет ФИО3 не позднее ДД.ММ.ГГГГ; оставшаяся сумма платежа в размере 2 000 000,00 рублей передается ФИО3 при подписании основного договора купли-продажи недвижимого имущества, не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Из п.2.10. Договора следует, что покупатель (ФИО14 и ФИО2) удовлетворен качественным состоянием покупаемого недвижимого имущества, которое установлено путем его осмотра на месте перед заключением настоящего предварительного договора купли-продажи дома, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец (ФИО3).

Согласно представленному суду договору о задатке № от ДД.ММ.ГГГГФИО3 получила от ФИО4 и ФИО2 сумму в размере 150 000 рублей 00 копеек в счет оплаты приобретения на имя ФИО4 и ФИО2 жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0136005:689.

Также, согласно представленному суду договору о задатке №ФИО3 получила от ФИО4 и ФИО2 сумму в размере 3 450 000 рублей 00 копеек в счет оплаты приобретения на имя ФИО4 и ФИО2 жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0136005:689.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4. ФИО2 заключен договор купли-продажи домовладения с рассрочкой платежа.

В соответствии с разделом 2 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объектами настоящего договора являются здание и земельный участок: здание, назначение: жилой дом, площадь общая: 134,5 кв.м., количество этажей: 2, месторасположение: <адрес>, кадастровый №; земельный участок, общая площадь 769 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для коллективного садоводства с правом жилищного строительства, местоположение: <адрес>.

Согласно п. 3.1. Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились, что общая стоимость Объектов устанавливается в размере 5 600 000,00 рублей, из которых 150 000,00 рублей переданы ФИО3ДД.ММ.ГГГГ; 3 450 000,00 рублей переданы ФИО3ДД.ММ.ГГГГ; оставшаяся сумма в размере 2 000 000,00 рублей передается ФИО3 не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Также, п. 4.5. Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ФИО4 и ФИО2 удовлетворены качественным состоянием покупаемого недвижимого имущества, которое установлено путем его осмотра на месте перед заключением настоящего предварительного договора купли-продажи дома, и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщила ФИО3.

Право собственности истцов на вышеуказанное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № (л.д. 27).

Во время эксплуатации приобретенного жилого дома истцы обнаружили недостатки, так: с наступлением дождей на первом этаже дома на полу проступила вода в виде луж, в углах на потолке и стенах проступила плесень; на окнах и потолке – капли воды.

По делу была назначена и произведена экспертом ООО «Митра» ФИО10 строительно-техническая экспертиза, согласно выводам которой причиной образования микромицетов (плесневого грибка) в исследуемом жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, Лазаревский р-он, <адрес>, является намокание стен, которое происходит по нескольким причинам: отсутствие гидроизоляции фундамента жилого дома, что способствует такому явлению как капиллярность - подъему воды из грунтовых вод по бетону и нарушает требования пункта 15 СП 45.13330.2012 «Земляные сооружения, основания и фундаменты. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87»; нарушение требований СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий, Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003» - сопротивление теплопередаче дельных ограждающих конструкций меньше нормируемых значений (поэлементные требования) Romp =2.1, фактическое сопротивление теплопередаче наружных ограждающих конструкций составляет - Rфакт = 0.712 (м2. °С)/Вт; нарушение требований СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий, Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003» - сопротивление теплопередаче дельных ограждающих конструкций меньше нормируемых значений (поэлементные требования) Romp =2.1, фактическое сопротивление теплопередаче перекрытия жду чердачным пространством и втором этажом составляет - Rфакт = 0.272 м2.°С)/Вт.

В своем заключении эксперт указал, что стоимость восстановительно-ремонтных работ по устранению выявленных недостатков в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, в ценах на материалы и строительно-монтажные работы на 1 квартал 2016 г. составляет 1 223 951 руб..

Причиной дефекта опорной стены является нарушение требований СП «Сооружения промышленных предприятий. Актуализированная редакция СНиП СП 50-101-2004 «Проектирование и устройство оснований и фундаментов зданий при её возведении, что, впоследствии, приведет к возникновению оползневых процессов и негативных последствий для строений и сооружений, расположенных на территории земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136005:689.

Дренажная система по периметру исследуемого жилого дома отсутствует.

В связи с тем, что проектная документация на дренажную систему водоотведения с территории земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136005:689, не предоставлена, следовательно, определить её стоимость не представляется возможным.

По ходатайству ФИО4 и его представителя ФИО8 судом была также назначена и проведена дополнительная строительно-техническая экспертиза, в соответствии с выводами которой, удерживающее сооружение – Опорная стена необходима. Разрушение опорной стены, приведет к образованию незакрепленного (свободного), вертикального земляного откоса. Незакрепленный откос может пойти в движение, в результате чего может быть нанесен ущерб жилому дому №, а также смежному земельному участку расположенному выше по склону.

Стоимость восстановительно-ремонтных работ опорной стены, расположенной на земельном участке по адресу: <адрес>, составляет 410 100 рублей 00 копеек.

Ввиду отсутствия гидроизоляции фундамента, для предотвращения проникновения влаги в жилой <адрес>, устройство дренажной системы является необходимым мероприятием, стоимость устройства дренажной системы пор периметру жилого <адрес> составляет 104 500,00 рублей.

Поскольку, как эксперт ФИО10, так и эксперты ФИО11, ФИО12 были предупреждены об уголовной ответственности за составление заведомо ложного заключения, имеют высшее техническое образование, образование в области судебно-экспертной деятельности, данные ими заключения мотивированы и подробны, проведены с использованием специальной нормативной литературы, технического и измерительного оборудования, оснований сомневаться в объективности и достоверности указанных ими в заключениях выводах у суда не имеется.

В соответствии с ч.3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Суд полагает, что выводы экспертных заключений являются допустимыми и относимыми доказательствами по делу, поскольку экспертами непосредственно производился осмотр жилого помещения и земельного участка с использованием проверенных измерительных приборов, с применением методов исследования, направленных на всестороннее полное изучение объектов, на предмет их соответствия ГОСТ и СНиП. Оснований ставить под сомнение заключения указанных экспертов, имеющих высшее образование, соответствующие квалификации, продолжительный стаж работы в указанных областях, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, не имеется. Обстоятельств, свидетельствующих об их заинтересованности в исходе дела, также не установлено.

Доказательств опровергающих выводы экспертов, а также свидетельствующих о том, что заключения экспертов дано с нарушением установленных законом нормативных актов суду не представлено.

ФИО4 и ФИО2, пользуясь правом выбора в силу ч. 1 ст. 475 ГК РФ, заявили требования об уменьшении покупной цены квартиры.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз.2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Требование ФИО14 и ФИО2 об уменьшении покупной цены на сумму расходов на устранение недостатков (в том числе скрытых) по экспертному заключению, фактически сводится к требованию о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков (абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Однако, в соответствии со ст. 475 ГК РФ требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию, при этом, уменьшение покупной цены приобретенного жилого дома не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонтных работ.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством для разрешения заявленных ФИО14 и ФИО2 требований о соразмерном уменьшении покупной цены является установление соответствия уплаченной за товар цены, при этом как за товар надлежащего качества, тому качественному состоянию товара, которое передано при заключении сделки.

Согласно условиям указанного выше Договора от ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО3 продала, а покупатель ФИО4 и ФИО2 купили в собственность обусловленные договором жилой дом и земельный участок.

Согласно п. 3.1 указанные жилой дом и земельный участок проданы за 5 600 000,00 рублей, из которых 150 000,00 рублей оплачены в качестве задатка ДД.ММ.ГГГГ, 3 450 000,00 рублей уплачены в качестве задатка ДД.ММ.ГГГГ; оставшаяся сумма в размере 2 000 000,00 рублей должна быть передана ФИО3 не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Из п. 4.5 Договора следует, что покупатель удовлетворен качественным состоянием покупаемого недвижимого имущества, которое установлено путем его осмотра на месте перед заключением настоящего предварительного договора купли-продажи дома, и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил продавец.

В судебном заседании сторонами не оспаривалось, что ФИО14 и ФИО2 произвели оплату спорных жилого дома и земельного участка в размере 3 600 000,00 рублей.

Анализируя обстоятельства дела, пояснения сторон, а также заключения экспертов, суд приходит к выводу о том, что выявленные ФИО14 и ФИО2 в процессе проживания недостатки являются скрытыми, а именно: отсутствие гидроизоляции фундамента жилого дома, что приводит к намоканию стен, образованию грибка и плесени, нарушение тепловой защиты здания.

Суд также соглашается с выводом эксперта о необходимости устройства дренажной системы, поскольку ввиду отсутствия гидроизоляции фундамента, влага проникает в жилой дом. Устройство дренажной системы является необходимым мероприятием.

Вместе с тем, из материалов дела и, в частности, заключений экспертов, не усматривается, что установленные скрытые недостатки исключают возможность использования спорного жилого дома по назначению. Более того, согласно выводов эксперта, данные недостатки являются устранимыми.

Учитывая, что указанные в экспертизе скрытые недостатки не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи, а иных доказательств, подтверждающих факт уведомления покупателей продавцом о наличии таких недостатков последним суду не представлено, также как отсутствуют доказательства того, что цена жилого дома и земельного участка при заключении сделки была снижена с учетом недостатков, то наличие скрытых недостатков в данном случае дают ФИО14 и ФИО2 основания требовать снижения покупной цены жилого помещения в порядке ст. 475 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, исходя из положений вышеуказанных правовых норм, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, заключения экспертов, с учетом наличия в приобретенном ФИО14 и ФИО2 жилом помещении неоговоренных продавцом скрытых недостатков, которые существенно снижают эксплуатационную пригодность жилого помещения, в том числе, вследствие несоответствия требованиям действующим СНиП, а также требований истца об уменьшении покупной цены квартиры, которые истец ФИО14 и его представитель ФИО13 поддержали в судебном заседании, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о снижении покупной стоимости спорного недвижимого имущества, в связи с вышеуказанными скрытыми недостатками, в части.

Суд полагает законным снижение покупной стоимости спорного недвижимого имущества на 1 328 457,00 рублей (104 500,00 – устройство дренажной системы + 1 223 951,00 – восстановительно-ремонтные работы жилого дома) по обоустройству гидроизоляции дома и его утеплению.

Отказывая в удовлетворении требований о снижении покупной стоимости на стоимость восстановительно-ремонтных работ опорной стены, суд учитывает, что указанный ФИО14 и ФИО2 недостаток – трещина и разрыв в земле возникли в связи с тем, что истцы пытаясь отвести воду от здания, прокопали траншею вдоль опорной стены, что привело к ее разрушению.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований основного иска в данной части.

Отказывая в удовлетворении требований встречного искового заявления ФИО3 суд учитывает, что данное встречное исковое заявление по своему смыслу является возражением на исковое заявление и в нем отсутствуют какие-либо доводы, обосновывающие требование о расторжении договора купли-продажи.

Вместе с тем, изменение и расторжение договора в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. ст. 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В то же время в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30 ГК РФ, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представила суду каких-либо доказательств причинения ей значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ФИО14 и ФИО2 в денежных средств в размере 2 000 000,00 рублей в предусмотренные договорами сроки приобретенного имущества.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований встречного искового заявления.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО4, ФИО2 к ФИО3 об уменьшении покупной стоимости объектов недвижимости, третье лицо: Управление по вопросам семьи и детства администрации <адрес>, - удовлетворить в части.

Уменьшить покупную стоимость объектов по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ: жилого дома, общей площадью 134,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером 23:49:0136005:2323, и земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для коллективного садоводства с правом жилищного строительства, общей площадью 769 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0136005:689, находящегося по адресу: <адрес>, размером 5 600 000 рублей на 1 328 451 рублей

В удовлетворении остальной части требований искового заявления ФИО4, ФИО2 – отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО3 Аси ФИО5 к ФИО4, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, третье лицо: Лазаревский отдел <адрес> «Управления Росреестра» по <адрес> – отказать

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в <адрес>вой суд через Лазаревский районный суд <адрес>.

Судья Лазаревского

районного суда <адрес> Мороз А.П.

Копия верна:

Судья Лазаревского

районного суда <адрес> Мороз А.П.