Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об уменьшении выкупной цены земельного участка, обязании возврата денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об уменьшении выкупной цены земельного участка, обязании возврата денежных средств, мотивировав его следующим.

Истец по договору купли продажи от 19.11.2020 купил за 2150000 рублей у ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4 жилой дом и земельный участок с кадастровым номером №, находящиеся по адресу, <адрес>. В соответствии с условиями договора ответчики продали истцу земельный участок площадью 421 кв.м, вид разрешенного использования земельного участка: для индивидуального жилищного строительства. Проданный земельный участок находился у ответчиков в общей долевой собственности: ФИО2 принадлежало 1/2 доли, ФИО3 принадлежало 1/4 доли, ФИО4 принадлежало 1/4 доли. Продавцы земельного участка предоставили истцу заведомо ложную информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка. При осмотре участка истец говорил ответчикам, что покупает участок с целью реконструкции и строительства на нем жилого дома, в том числе с использованием материнского капитала. Ответчики обманули истца, не сказали, что у участка есть oграничение и обременение площадью 110 кв.м: охранная зона газопровода. В договоре купли продажи об этом не говорится, наоборот, есть пункт 10, в котором продавцы гарантируют, что до подписания настоящего договора указанное недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. Ответчики обманули и скрыли от истца, не предоставили информацию о том, что на участке нельзя реконструировать старый дом и нельзя построить новый дом. Проданный ответчиками земельный участок расположен за красными линиями в границах территории общего пользования. Любое строительство, в том числе реконструкция на таких землях запрещена. Семья истца состоит из 4 человек: истец, его жена и два малолетних ребенка 5 и 9 лет, которые давно мечтали жить в своем индивидуальном доме. При наличии двух маленьких детей, истец для своей семьи искал жилой дом с развитой инфраструктурой, чтобы рядом была остановка, хорошая школа и садик. При поиске дома истец ничего хорошего не нашел, либо слишком дорогие дома, либо далеко от школ и садиков. Тогда истец решил найти земельный участок с небольшим очень старым, ветхим домом, но в хорошем месте. Они решили, что такой вариант будет оптимальным для них по деньгам. Купив подешевле, они смогут реконструировать ветхий дом и увеличить площадь дома или построить на этой земле новый дом и использовать материнский капитал при строительстве. Как оказалось, на рекламном сайте «Авито» было такое предложение: продавался небольшой ветхий дом с землей в очень хорошем месте по адресу: <адрес>, около остановки, и рядом находятся одни из лучших школ в городе Иваново - №№ 61 и 36. Истец договорился о встрече с продавцами - ответчиками. При встрече истец увидел старый ветхий деревянный дом 1950 года постройки, площадью 54,2 кв.м. Истец осмотрел дом и увидел, что дом старый, гнилые бревна и крыша. Истец осмотрел фундамент, он показался крепким. Истец решил, что надо будет заменить все конструкции дома, оставить старый фундамент, при необходимости его подремонтировать и увеличить площадь дома за счет использования сбоку от дома части земельного участка. При осмотре истец увидел, что к дому подведена труба с газом, что истца очень порадовало, поскольку существенно сокращало расходы при подключения газа к новому дому. Также при осмотре земли, истцу показалась, что площадь осматриваемого участка больше чем 421 кв.м, как сказали ответчики. Истец спросил у ответчиков, установлен ли правильно забор. Истцу ответили что нет, забор стоит не по границам участка, а дальше на 2 метра, и как минимум его построили в 2003 году и даже раньше. Это подтверждается технический паспортом домовладения от 27.11.2000, где в плане указан забор и зафиксировано фактическое использование земли площадью 507 кв.м. Осмотрев землю и дом, истец сообщил ответчикам, что его устраивает их предложение, что это хорошее место для строительства нового дома с использованием материнского капитала. Истец с ответчиками договорились о встрече для задатка. Перед встречей с ответчиками по передаче задатка, истец зашел на сайт Росреестра, где обнаружил информацию о том, что дом и земельный участок находится в совместной собственности у 3 человек, об обременениях и ограничениях записи отсутствуют. При подписании договора о задатке ФИО3, ФИО4 представили истцу бумажные свидетельства о праве собственности на дом от 2003 года, а ФИО2 - выписку из ЕГРН от 28.08.2019 на дом и на землю на 2 листах, где были указаны собственники земли - ответчики: ФИО2, ФИО3, ФИО4 Истец изучил документы, проверил, что у земли назначение – индивидуальное жилищное строительство, площадь 383 кв.м, сверил записи о регистрации права собственности с данными с сайта Росреестра, они совпадали. Истец спросил, почему в выписке 383 кв.м, а на сайте Росреестра 421 кв.м, ответчики сообщили, что они провели месяц назад новое межевание, для уточнения границ земельного участка и теперь площадь участка увеличена. Также на предоставленной истцу ответчиками листе выписки № 1, Раздел 2 в пункте 4 «Ограничение нрав и обременение объекта недвижимости» имелась запись «не зарегистрировано». Убедившись, что у покупаемой недвижимости нет проблем, истец подписал договор о задатке, и истец с ответчиками договорились о встрече для подписания договора купли продажи и передачи денег. 19.11.2020 истец с ответчиками встретились для подписания договора купли продажи в агентстве недвижимости, где истец ознакомился с договором, убедился что все грамотно составлено, есть пункт 10, в котором продавцы гарантируют, что до подписания настоящего договора указанное недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. Также истец увидел, что в договоре купли продажи указано, что ФИО2 получает не 1/2 долю денежных средств, составляющую 1075000 рублей, а 990000 рублей. На вопрос истца ФИО2 ответила, что купила недвижимость год назад и не хочет платить с разницы подоходный налог. Поэтому в договоре и в расписке о получении денег будет 990000 рублей, но заберет она 1075000 рублей. В агентстве недвижимости подписали договор купли продажи дома и земли, и истец передал деньги ответчикам: 1075000 рублей - ФИО2, 537500 рублей - ФИО3, 537500 рублей - ФИО4 ФИО2 подписала расписку о получении от истца 990000 рублей, ФИО3 и ФИО4 подписали расписку о получении от истца по 580000 рублей каждый. Также в договоре было указано, что ФИО3 и ФИО4 передают истцу недвижимость через две недели, так как им было необходимо вывезти свое имущество. После подписания договора ФИО2 был передан истцу технический паспорт дома. Ответчики ФИО3 и ФИО4 сказали, что передадут документы о межевании, технический паспорт через две недели, в следующую встречу, когда они вывезут свое имущество. Через 2 недели ответчики ФИО3, ФИО4 передали технический паспорт дома и документы о межевании. 03.12.2020 истец получил выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности на дом и землю, где ограничение прав и обременение объектов недвижимости не зарегистрированы. Получив выписку из ЕГРН, истец решил узаконить часть земли до забора в соответствии со ст. 234 ГК РФ по приобретательной давности, для чего 03.12.2020 истец позвонил ответчику ФИО2 и попросил отдать все документы на землю и дом, какие есть у нее. Ответчик ФИО2 прислала расширенную выписку из ЕГРН oт 27.10.2020 на 9 листах, а не выписку на двух листах, которую ответчики показывали истцу перед подписанием договора купли продажи. Истец с удивлением увидел, что в этой выписке есть запись об обременениях земельного участка и ограничениях его использования площадью 110 кв.м - охранная зона газопровода. На той выписке, что ответчики показывали истцу перед сделкой, такой записи не было. Записи об обременениях земельного участка и ограничениях его использования нет и в выписке истца. Для выяснения ситуации, истец нашел телефон кадастрового инженера и позвонил ему. Истцу объяснили, что действительно такую запись об обременениях земельного участка и ограничениях его использования как охранная зона газопровода, указывают только в расширенной выписке из ЕГРН, а не в простой, какую получают при регистрации перехода права собственности. Также истцу пояснили, что на этой площади земли ничего нельзя делать: нельзя сажать деревья и кусты, ставить парник для растений, ставить гараж, строить сараи, делать колодец и ставит прочие сооружения. То, что ответчики об этом знали, подтверждает запись в расширенной выписке из ЕГРН, которую ответчики предоставили истцу после того, как истец стал собственником земли. На листе № 2 раздел 1 внизу есть запись получатель выписки: ФИО4, где есть запись об ограничении и обременениях земельного участка, один из собственников общей долевой собственности земельного участка, который ответчики истцу продали. Ответчики тем самым преднамеренно скрыли от истца данное обстоятельство и не указали это в договоре купли-продажи. Даже осматривая земельный участок и видя на нем газовую трубу, не обладая специальными познаниями, чтобы определить наличие ограничений, не получив такую информацию от продавцов, истец не знал и не мог знать о наличии и объеме ограничений при прохождении по границе участка и самому участку газопровода. Истец стал изучать план участка и увидел, что реконструировать и увеличить площадь купленного дома невозможно, поскольку зона охраны газопровода мешает это сделать, она подходит впритык к дому. Тогда истец решил, что будет строить новый дом на оставшейся части участка, хоть это будет и дороже, чем реконструировать уже существующий дом. С этой целью истец направил в Администрацию города Иванова уведомление о планируемом строительстве 03.02.2021, нарисовав план земельного участка с местоположением нового дома. Уведомлением от 09.02.2021 истцу отказано в выдаче уведомления о соответствии параметров планируемого строительства жилого дома. Причина отказа Администрации города Иванова в санкционировании строительства указана в п. 2 уведомления: «планируемый к строительству индивидуально жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, на котором он размешен, расположен за красными линиями, в границах территории общего пользования. Таким образом, у купленного у ответчиков земельного участка другое назначение использования, отличное от того, что указано в договоре купли-продажи: территория общего пользования вместо индивидуального жилищного строительства. Реконструкция жилого дома, возведение другого жилого дома взамен ветхого, в связи с нахождением земельного участка в границах территории общего пользования не допускается. За месяц до сделки, в октябре 2020 года, по заявке ФИО2 кадастровым инженером было проведено межевание с целью уточнения границ земельного участка. Кадастровый инженер при этом не мог не знать об ограничениях и обременениях использования земельного участка ответчиков, о том, что земельный участок расположен за красными линиями, в границах территории общего пользования, о том, что на участке реконструировать и строить ничего нельзя. Данную информацию он должен был предоставить ответчикам. Ответчики, заведомо зная о невозможности реконструкции и строительства на своем участке, скрыли данную информацию и предоставили заведомо ложную информацию об отсутствии ограничений и обременений, о возможности застройки данного земельного участка. Из всего земельного участка по реализованному назначению для индивидуально жилищного строительства используется только площадь земли, занятой уже существующим жилым домом, что составляет 54,2 кв.м. Часть земельного участка, которая отнесена к территории общего пользования, и которую не возможно использовать для индивидуального жилищного строительства, составляет 366,8 кв.м (421 кв.м - 54,2 кв.м). Истец заказал оценку рыночной стоимости купленного у ответчиков жилого дома и земельного участка, согласно которой рыночная стоимость жилого дома и земельного участка составляет 1546000 рублей, в том числе рыночная стоимость земельного участка площадью 421 кв.м составляет 1274000 рублей. Рыночная стоимость части земельного участка площадью 366,8 кв.м, которая не соответствует условиям договора о назначении его для индивидуального жилищного строительства, отнесена к территории общего пользования и на которой нельзя вести строительство, составляет 1109983,84 рублей. Таким образом истец требует от ответчиков уменьшения покупной цены на 1109983,84 рублей по договору купли продажи земельного участка и дома, возврата истцу указанной суммы пропорционально долям ответчиков в праве общей долевой собственности: с ФИО2 - 554991,92 рублей, с ФИО3 - 277495,96 рублей, с ФИО4 - 277495,96 рублей.

На основании изложенного истец просил суд уменьшить покупную цену земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на 1109983,84 рублей; обязать ФИО2 возвратить истцу денежную сумму в размере 554991,92 рублей; обязать ФИО3 возвратить истцу денежную сумму в размере 277495,96; обязать ФИО4 возвратить истцу денежную сумму в размере 277495,96 рублей.

В ходе рассмотрения дела истец исковые требования истцом изменены: истец просит суд уменьшить покупную цену жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на 1712774 рубля; обязать ФИО2 возвратить истцу денежную сумму в размере 856387 рублей; обязать ФИО3 возвратить истцу денежную сумму в размере 428193 рубля; обязать ФИО4 возвратить истцу денежную сумму в размере 428193 рубля.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме с учетом изменений.

Ответчики ФИО2, ФИО3, представитель ответчиков ФИО3, ФИО4 адвокат Нанкина И.С. возражали против удовлетворения требований истца по причине того, что до момента заключения сделки купли-продажи истцу было достоверно известно о том, что на земельном участке имеется газопровод, поскольку жилой дом и земельный участок истец неоднократно осматривал и не мог не видеть наличие проходящего по границам земельного участка наземного газопровода. На момент подписания Акта приемки-передачи имущества от 01.12.2020 истец не считал свое право пользования земельным участком ограниченным и в соответствии с п. 3 Акта претензий к продавцам по передаваемому недвижимому имуществу не имел. Кроме того, Договор купли-продажи от 19.11.2020 и Акт от 01.12.2020 были подготовлены стороной истца (покупателя), все условия сделки были заранее согласованы сторонами. У истца было достаточно времени для внесения любых корректировок в указанные выше документы либо для отказа от заключения Договора купли-продажи. На земельном участке имеется жилой дом, баня, кустарники, возведен забор по его границам. Наличие охранной зоны объекта газопровода не является обременением объекта недвижимости правами третьих лиц, поскольку это специальная территория с особым режимом использования.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена в установленном законом порядке, в деле участвует ее представитель – адвокат Нанкина И.С.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Иванова, в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, представил письменный отзыв, из которого следует, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, отнесен к территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1.2) в границах территории общего пользования. Данное обстоятельство подтверждается градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером № - № № от 10.03.2021 (был подготовлен и выдан ФИО1). Отнесение принадлежащего ФИО1 земельного участка и жилого дома к территории общего пользования не подлежит регистрации в качестве ограничения или обременения по смыслу положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, в которой содержатся сведения об ограничениях права на объект недвижимости, обременениях данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества: наличие охранной зоны газопровода в соответствии с распоряжением Департамента управления имуществом Ивановской области от 14.05.2015 № 413 «Об утверждении границ охранной зоны газораспределительной сети и наложении ограничений (обременений) на входящие в нее земельные участки» (что также отражено в градостроительном плане земельного участка № № от 10.03.2021).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее – Управление Росреестра по Ивановской области), в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, представил письменный отзыв, из которого следует, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) имеются сведения о земельном участке с кадастровым номером № (запись внесена ДД.ММ.ГГГГ), по адресу: обл. Ивановская, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, площадь 421+7 кв.м. Данный земельный участок содержит зону с особыми условиями использования территории, ограничения и обременения которой предусмотрены Правилами охраны газораспределительных сетей. В ЕГРН содержатся актуальные сведения о регистрации права собственности на вышеуказанный объект ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 19.11.2020. Запись о государственной регистрации внесена 27.11.2020 №. В границах указанного земельного участка, по адресу: <адрес>, расположен одноэтажный жилой дом (кадастровый №, запись внесена ДД.ММ.ГГГГ), год завершения строительства 1950, материал стен - рубленные, площадь 54,6 кв.м. Право собственности на вышеуказанный объект зарегистрировано за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 19.11.2020. Запись о государственной регистрации внесена ДД.ММ.ГГГГ№.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Газпром газораспределение Иваново», в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, представил письменный отзыв, из которого следует, что специалистами АО «Газпром газораспределение Иваново» 16.03.2021 был осуществлен технический осмотр и проверка состояния охранных зон на земельном участке по адресу: <адрес> На указанном земельном участке нарушений «Правил охраны газораспределительных сетей» не выявлено.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что между ответчиками ФИО2, ФИО3, ФИО4 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) был заключен Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 19.11.2020, согласно которому продавцы продали находящееся в общей долевой собственности, а покупатель купил в целом недвижимое имущество: жилой дом: назначение: жилой дом, 1-этажный, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, площадь 54,6 кв.м, кадастровый №; и земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, общая площадь 421 кв. м, адрес: Россия, <адрес>, кадастровый номер № (далее – Договор купли-продажи, спорный договор, спорный жилой дом, спорный земельный участок, спорные объекты недвижимости).

В соответствии с пунктом 4 спорного договора указанное недвижимое имущество отчуждено продавцами покупателю за 2150000 рублей; цена является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно пункту 5 спорного договора покупатель оплатил продавцам стоимость недвижимого имущества, а именно: ФИО2 – 990000 рублей, ФИО3 – 580000 рублей, ФИО4 – 580000 рублей, - при подписании договора полностью, что подтверждается соответствующей распиской, выданной продавцами. Расчет между сторонами произведен.

В пункте 6 спорного договора сторонами указано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимого имущества, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщили продавцы.

В соответствии с пунктом 10 спорного договора продавцы гарантируют, что до подписания договора недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

01.12.2020 между сторонами сделки подписан передаточный акт.

Таким образом, спорный договор сторонами исполнен.

Истец обратился в суд с рассматриваемым иском, полагая, что продавцы (ответчики) ввели его в заблуждение относительно качества переданного недвижимого имущества, имеющего существенные недостатки, а именно: земельный участок обременен охранной зоной газораспределительной сети площадью 110 кв.м, кроме того, земельный участок расположен за красными линиями, в связи с чем относится к территории общего пользования, что препятствует осуществлению на нем строительства или реконструкции, следовательно, приводит к невозможности использования земельного участка по назначению: в соответствии с видом его разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство»; жилой дом не подлежит реконструкции, поскольку Администрацией города Иванова выдано истцу уведомление о несоответствии параметров планируемой реконструкции жилого дома в связи с расположением объекта на земельном участке, расположенном в границах территории общего пользования.

В обоснование своих доводов истец ссылается на выданный ему градостроительный план земельного участка № № от 10.03.2021 (далее – ГПЗУ), согласно чертежу которого спорный земельный участок красными линиями полностью отнесен к территории общего пользования; вдоль южной, восточной и частично северной границы участка установлена зона с особыми условиями использования территории: охранная зона газораспределительной сети.

Согласно представленной по запросу суда выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 11.03.2021, границы земельного участка установлены в соответствии с действующим земельным законодательством; сторонами не оспаривается, что кадастровые работы по уточнению границ земельного участка организованы были ответчиками до заключения спорного договора.

Истец полагает, что кадастровый инженер, выполнявший межевание земельного участка, не мог не знать об установленных красных линиях и должен был сообщить о них ответчиками, а те, в свою очередь, ему, как покупателю недвижимого имущества, однако ответчики этого не сделали, не желают обращаться с какими-либо претензиями к предыдущим правообладателям жилого дома и земельного участка, к кадастровому инженеру, не поставивших их в известность о пороках спорного недвижимого имущества, в связи с чем должны вернуть истцу излишне уплаченные за часть земельного участка денежные средства.

По расчету истца ответчики должны уменьшить покупную цену недвижимого имущества по спорному договору, на стоимость земли, не подлежащей использованию по назначению, то есть за вычетом стоимости жилого дома и занимаемой им части земельного участка площадью 54,6 кв.м, что согласно отчету об оценке №, составленному специалистом истца – оценщиком ФИО11 – 17.02.2021 составляет 1712774 рубля (2150000 – 272000 – 165226).

Оценивая доводы истца, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Частью 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Таким образом, закон относит особенности использования земельных участков, обусловленные зонированием территорий, к ограничениям, а не к обременениям таких земельных участков.

Следовательно, ограничение права собственности при использования земельного участка вследствие расположения его (или его части) в границах зон с особыми условиями использования территории не является обременением такого земельного участка, и нормы статьи 460 ГК РФ, предписывающие продавцу обязанность продажи товара без обременений правами третьих лиц, не означают обязанности продавца освободить предмет сделки при его продаже от установленных законом (градостроительным и/или земельным законодательством, в том числе местным и/или региональным) ограничений в его использовании в связи с зонированием территорий, и предупреждать покупателей о них, как о недостатках предмета сделки.

Такие ограничения, соответственно, не являются и обременениями недвижимости правами третьих лиц.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

При недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Как следует из объяснений истца, 27.11.2020 им была получена от ответчика ФИО2 выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках спорного земельного участка, где в разделе 2 листа 1 пункт 4 было указано: ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано.

В выписке из ЕГРН от 27.10.2020, полученной истцом от ответчиков ФИО5, в разделе 2 листа № 1 в пункте 3 содержится запись о том, что ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано, однако в особых отметках (лист № 2 раздела 1 выписки) содержатся сведения об ограничениях права на объект недвижимости, обременениях данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества: ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 ЗК РФ; срок действия с 27.10.2020; реквизиты документа-основания: распоряжение «Об утверждении границ охранной зоны газораспределительной сети и наложении ограничений (обременений) на входящие в нее земельные участки» от 14.05.2015 № выдан: Департамент управления имуществом Ивановской области; карта (план) от 16.11.2015 № б/н.

В соответствии со ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Кодексом, федеральными законами, в то числе могут устанавливаться такие ограничения прав на землю, как ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 данной статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с данным Кодексом.

Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок; сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу, и подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.

Согласно ст. 13 Закона о регистрации (в редакции, действующей на момент заключения спорного договора) внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав: 1) в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации; 2) в порядке межведомственного информационного взаимодействия - при внесении дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества, при внесении сведений в реестр границ, а также в установленных настоящим Федеральным законом случаях сведений о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, а также лице, в пользу которого установлены ограничения права, обременения объекта недвижимости; 3) в уведомительном порядке - при внесении в установленных настоящим Федеральным законом случаях дополнительных сведений, внесение которых в Единый государственный реестр недвижимости не влечет за собой переход, прекращение права, ограничение права или обременение объекта недвижимости.

Исходя из срока действия установленного ограничения использования спорного земельного участка согласно выписке из ЕГРН - с 27.10.2020, сведения об указанном ограничении были внесены в ЕГРН только 27.10.2020, то есть менее, чем за месяц до совершения спорной сделки сторон.

Межевой план спорного земельного участка, вопреки доводам истца о безусловной осведомленности кадастрового инженера Свидетель №1 об имеющихся ограничениях в его использовании, был составлен 14.10.2020, то есть до внесения в ЕГРН сведений об установлении охранной зоны газораспределительной сети.

В связи с изложенным оснований полагать, что ответчики знали и умышленно скрыли от истца соответствующую информацию о нахождении части земельного участка в охранной зоне газораспределительной сети, у суда не имеется: ответчики, равно как и истец, осматривавший спорный земельный участок до заключения сделки, могли судить о существующих ограничениях в использовании своего участка лишь на основании проходящих по земельному участку труб газопровода, по которым осуществляется газоснабжение жилого дома.

При этом, не обладая специальными познаниями о порядке отражения в ЕГРН сведений об особенностях земельного участка, но зная, что газопровод подведен к дому давно, и покупатель видел его расположение при осмотре объектов до покупки, ответчики не могли предвидеть, что покупатель сочтет разницу между простой и расширенной выпиской из ЕГРН, заключающуюся в отражении в последней ограничения в виде сведений об установленной охранной зоне газораспределительной сети, существенной для предъявления заявленных исковых требований (в противном случае, имея умысел на сокрытие информации, расширенная выписка вряд ли вообще была бы предоставлена ответчиками истцу). Из объяснений ответчиков, не опровергнутых какими-либо иными доказательствами по делу, следует, что сами они не осознавали правовых последствий установления в ЕГРН соответствующего ограничения; газопровод использовался ими по назначению: для газоснабжения жилого дома; строить или реконструировать жилой дом в районе его расположения нецелесообразно логически.

Переписка истца с ответчиком ФИО2 в мессенджере, в ходе которой истцу была предоставлена выписка из ЕГРН на спорный земельный участок с уточненной площадью и обозначенной охранной зоной газораспределительной сети, в силу вышеизложенного также не свидетельствует о сокрытии ответчиками от истца указанной информации.

Факт того, что истец знал о подведенном к дому газопроводе, видел проходящие по участку трубы газопровода, им не отрицается.

Согласно отзыву третьего лица АО «Газпром газораспределение Иваново» и копии Акта обследования наружного газопровода от 16.03.2021, на указанном земельном участке, при его хозяйственном использовании, нарушений состояния охранных зон наружного газопровода низкого давления не выявлено.

В соответствии с пунктами 14-16 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 (далее – Правила), на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил: а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения; б) сносить и реконструировать мосты, коллекторы, автомобильные и железные дороги с расположенными на них газораспределительными сетями без предварительного выноса этих газопроводов по согласованию с эксплуатационными организациями; в) разрушать берегоукрепительные сооружения, водопропускные устройства, земляные и иные сооружения, предохраняющие газораспределительные сети от разрушений; г) перемещать, повреждать, засыпать и уничтожать опознавательные знаки, контрольно-измерительные пункты и другие устройства газораспределительных сетей; д) устраивать свалки и склады, разливать растворы кислот, солей, щелочей и других химически активных веществ; е) огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей; ж) разводить огонь и размещать источники огня; з) рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра; и) открывать калитки и двери газорегуляторных пунктов, станций катодной и дренажной защиты, люки подземных колодцев, включать или отключать электроснабжение средств связи, освещения и систем телемеханики; к) набрасывать, приставлять и привязывать к опорам и надземным газопроводам, ограждениям и зданиям газораспределительных сетей посторонние предметы, лестницы, влезать на них; л) самовольно подключаться к газораспределительным сетям. Лесохозяйственные, сельскохозяйственные и другие работы, не подпадающие под ограничения, указанные в пункте 14 Правил, и не связанные с нарушением земельного горизонта и обработкой почвы на глубину более 0,3 метра, производятся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков в охранной зоне газораспределительной сети при условии предварительного письменного уведомления эксплуатационной организации не менее чем за 3 рабочих дня до начала работ. Хозяйственная деятельность в охранных зонах газораспределительных сетей, не предусмотренная пунктами 14 и 15 Правил, при которой производится нарушение поверхности земельного участка и обработка почвы на глубину более 0,3 метра, осуществляется на основании письменного разрешения эксплуатационной организации газораспределительных сетей.

В силу пунктов 1, 2 Правил они разработаны на основании Федерального закона "О газоснабжении в Российской Федерации", устанавливают порядок определения границ охранных зон газораспределительных сетей, условия использования земельных участков, расположенных в их пределах, и ограничения хозяйственной деятельности, которая может привести к повреждению газораспределительных сетей, определяют права и обязанности эксплуатационных организаций в области обеспечения сохранности газораспределительных сетей при их эксплуатации, обслуживании, ремонте, а также предотвращения аварий на газораспределительных сетях и ликвидации их последствий, и действуют на всей территории Российской Федерации и являются обязательными для юридических и физических лиц, являющихся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей, либо проектирующих объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, либо осуществляющих в границах указанных земельных участков любую хозяйственную деятельность.

Таким образом, ограничения использования спорного земельного участка в связи с установлением охранной зоны газораспределительной сети обусловлены газоснабжением расположенного на нем жилого дома, о котором истцу было известно при заключении сделки; данные ограничения являются обязательными для соблюдения правообладателями газифицированных объектов недвижимости; существовали изначально, независимо от установления соответствующей охранной зоны и внесения в ЕГРН сведений о ней; установлены законом в целях обеспечения безопасной эксплуатации газораспределительной сети потребителями, которые обязаны ознакомиться с вышеуказанными Правилами при начале эксплуатации газового оборудования; соответственно, недостатками спорного земельного участка не являются.

В силу изложенного оснований для уменьшения выкупной цены проданного истцу земельного участка в связи с выявлениемограничений в его использовании в виде установления охранной зоны газораспределительной сети не имеется.

Согласно ГПЗУ от 10.03.2021, выданному истцу после приобретения им объектов недвижимости, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1.2) в границах территории общего пользования, к которой он отнесен красными линиями.

Как следует из отзыва Администрации города Иванова и статьи 36 Правил землепользования и застройки города Иванова, утвержденных решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 № 694 (далее – Правила землепользования и застройки города Иванова), в границах территории общего пользования во всех территориальных зонах допускается: размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставки воды, тепла, электричества, газа, предоставления услуг связи, отвода канализационных стоков (водопроводов, линий электропередач, газопроводов, линий связи, канализаций); размещение автомобильных дорог и технически связанных с ними сооружений; размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства; размещение объектов электросетевого хозяйства, являющихся линейными объектами или их частями; размещение парковок общего пользования (наземные плоскостные одноуровневые стоянки автомобилей открытого типа); расположение городских лесов.

В границах территории общего пользования в территориальных зонах рекреационного назначения (Р-1, Р-2, Р-3) вне улично-дорожной сети дополнительно допускается размещение объектов капитального строительства, предусмотренных основными и условно разрешенными видами использования земельных участков в соответствующих территориальных зонах.

Такой вид разрешенного использования земельных участков как «индивидуальное жилищное строительство» для территорий общего пользования соответствующих территориальных зон Правилами землепользования и застройки города Иванова не предусмотрен, в связи с чем истец полагает, что спорный жилой дом невозможно реконструировать, а спорный земельный участок нельзя использовать как для его реконструкции, так и для строительства нового жилого дома.

Вместе с тем, при оценке данных доводов истца необходимо учитывать следующее.

В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство или реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства не требуется.

Статьей 51.1 ГрК РФ предусмотрен уведомительный порядок осуществления застройщиком строительства (реконструкции) объектов индивидуального жилищного строительства с получением от уполномоченного органа местного самоуправления уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Представленные истцом в материалы дела Уведомления от 09.02.2021 № и от 05.03.2021 № о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и(или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, выданные Администрацией города Иванова в ответ на уведомления истца о планируемых строительстве, реконструкции жилого дома, свидетельствуют о том, что истцом была предпринята попытка получить необходимые для строительства или реконструкции жилого дома уведомления о соответствии параметров планируемого строительства (реконструкции) установленным требованиям, однако орган местного самоуправления ему в этом отказал по причине расположения спорного земельного участка в границах территории общего пользования, обозначенной красными линиями.

В силу пункта 9 статьи 1, статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования определяются градостроительным регламентом территориальной зоны в составе Правил землепользования и застройки, положения которых в соответствии с частями 3, 9 статьи 31 ГрК РФ должны соответствовать требованиям генерального плана поселения.

Таким образом, законодатель ограничивает право собственника земельного участка осуществлять строительство на участке необходимостью соблюдения требований о назначении территории, а также вида разрешенного использования земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства, которые устанавливаются с учетом публичного интереса и необходимости развития территории города.

Проект красных линий на территории города Иванова утвержден постановлением Администрации города Иванова от 09.02.2010 № 200 «Об утверждении проекта красных линий на территории города Иванова» (далее – Проект красных линий).

Факт нахождения спорного земельного участка в границах территории общего пользования, обозначенной красными линиями в соответствии с указанным Проектом красных линий подтверждается отзывом Администрации города Иванова и представленным ею фрагментом проекта красных линий на территории города Иванова.

Вместе с тем, спорный земельный участок является ранее учтенным, поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство (для индивидуальной жилой застройки) 14.02.1950 (дата присвоения кадастрового номера), фактически использовался для указанных целей - для индивидуального жилищного строительства - с момента его предоставления под застройку (жилой дом был возведен на участке в 1950 году), что следует из Технического паспорта домовладения от 27.11.2000 и выписок из ЕГРН на здание и земельный участок от 11.03.2021), в то время как Проект красных линий утвержден гораздо позже установления целевого назначения и вида разрешенного использования спорного земельного участка и размещения на нем жилой застройки.

В силу положений статей 42, 43 ГрК РФ, в том числе в действующей на момент принятия и утверждения Проекта красных линий на территории города Иванова редакции, красные линии являются обязательным элементом документации по планировке территории, утверждаемой органами местного самоуправления в порядке статей 45, 46 данного Кодекса.

Пунктом 11 статьи 1 ГрК РФ (в редакции от 27.12.2009) дано понятие красных линий как линий, обозначающих существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты).

Под территориями общего пользования (пункт 12 статьи 1 ГрК РФ) понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

По смыслу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 25.02.2016 № 242-О, произвольное установление красных линий уполномоченными органами недопустимо; разработка специального проекта красных линий должна производиться на основе генеральных планов муниципальных образований и проектов детальной планировки территорий.

Таким образом, факт того, что спорный земельный участок с размещенным на нем с 1950 года индивидуальным жилым домом находится в границах территории общего пользования, обозначенной красными линиями, означает, что красные линии в районе расположения данного земельного участка установлены без совмещения их с проектом детальной планировки территории, в отсутствие утвержденной документации по планировке соответствующей территории, без учета исторически сложившейся жилой застройки данной местности, то есть фактически произвольно.

Доказательств обоснованности отнесения спорного земельного участка к территории общего пользования, наличия правовых оснований для обозначения его как объекта недвижимости в составе земель общего пользования, без учета сложившейся более 70 лет назад жилой застройки данной местности, в материалы дела не представлено.

Земельный участок истца не планируется к изъятию для государственных или муниципальных нужд в целях использования его для нужд общего пользования в соответствии с установленными красными линиями; соответствующих доказательств материалы дела не содержат; при этом подобное использование спорного земельного участка без прекращения прав истца на него невозможно.

При таких обстоятельствах установление красных линий по земельному участку истца нельзя признать правомерным и влекущим для истца юридические последствия в виде ограничений, установленных для земель общего пользования, путем запрета размещения на спорном земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства.

Органом местного самоуправления не отрицается (и указано в его отзыве), что корректировка (изменение) красных линий, утвержденных без учета сложившейся жилой застройки города Иванова, возможна путем подготовки и утверждения документации по планировке территории.

Согласно ч. 5 ст. 46 ГрК РФ проекты планировки территории и проекты межевания территории, подготовленные в составе документации по планировке территории на основании решения органа местного самоуправления городского округа, до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях. Особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления городского округа, предусмотрены статьей 46 ГрК РФ. При разработке документации по планировке территории необходимо соблюдение требований Правил, Местных нормативов градостроительного проектирования города Иванова и других строительных норм и правил, экологических и санитарно-гигиенических требований, действующих на территории Российской Федерации.

Таким образом, в рассматриваемом случае красные линии, которыми спорный земельный участок отнесен к территории общего пользования, могут быть скорректированы в установленном законом вышеуказанном порядке путем обращения истца в орган местного самоуправления; в этом случае указанные органом местного самоуправления основания для отказа истцу в выдаче уведомления о соответствии параметров планируемого строительства (реконструкции) спорного жилого дома отпадут.

Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке», зарегистрированном в Минюсте России 20.01.2016 № 40651, утверждены требования к межевому плану и составу вносимых в него сведений, при этом норм о необходимости отображения в межевом плане сведений о расположении красных линий применительно к земельному участку, границы которого уточняются в результате межевания, данный правовой акт, которым обязаны руководствоваться кадастровые инженеры при осуществлении кадастровых работ, не содержит.

Согласно пункту 76 данного Приказа, только в случае подготовки межевого плана в результате кадастровых работ по образованию земельных участков дополнительно на Схеме (в разделе "Схема расположения земельных участков" графической части межевого плана) отображаются земли общего пользования, земельные участки общего пользования, территории общего пользования (допускается схематично отображать местоположение улиц, в том числе красных линий в соответствии с утвержденным проектом планировки, лесов, автомобильных дорог общего пользования, парков, скверов).

Представленный в материалы дела межевой план спорного земельного участка от 14.10.2020, выполненный по заявке ответчиков перед продажей жилого дома и земельного участка с целью уточнения границ спорного земельного участка, сведений о местоположении красных линий применительно к спорному земельному участку не содержит, что не противоречит вышеприведенным требованиям к составлению межевого плана.

Таким образом, доводы истца о том, что ответчики знали (или обязаны были знать на основании полученной от кадастрового инженера информации) о нахождении спорного земельного участка на территории общего пользования, к которой он отнесен красными линиями, являются несостоятельными и подлежат отклонению судом.

При этом сведения о границах территории общего пользования согласно установленным красным линиям не подлежат регистрации в ЕГРН в качестве ограничения или обременения земельных участков по смыслу норм Закона о регистрации.

Следовательно, доказательств того, что ответчики обладали информацией о местоположении красных линий, но умышленно не сообщили о ней истцу, не имеется.

Истец осматривал приобретаемое имущество до совершения спорной сделки, предварительно внес ответчикам задаток, знакомился с представленными ему правоустанавливающими и правоподтверждающими документами, которые имелись на тот момент у ответчиков и не содержали недостоверной информации по отношению к полученным позднее выпискам из ЕГРН.

Как пояснила свидетель ФИО8, являющаяся риэлтором и сопровождающая спорную сделку в части оформления документов, истец изучал проект договора купли-продажи, представлял свои замечания и предложения в целях его корректировки, что также приводит суд к убеждению в том, что исходя из проявленной истцом внимательности и осмотрительности, заключение им спорной сделки осуществлялось явно не под влиянием заблуждения относительно предмета сделки и конкретных характеристик спорных объектов недвижимости.

Остальные указанные истцом особенности совершения сделки купли-продажи спорных объектов недвижимости (порядок распределения между ответчиками денежных средств, увеличение фактической площади спорного земельного участка) в обоснование иска не заложены, в связи с чем оценке судом не подлежат.

При таких обстоятельствах оснований для уменьшения выкупной цены спорного земельного участка, возврата истцу денежных средств в размере его рыночной стоимости за исключением стоимости жилого дома и земли под жилым домом, и удовлетворения соответствующих требований истца не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об уменьшении выкупной цены земельного участка, обязании возврата денежных средств по Договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 19.11.2020 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд г.Иваново путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Шолохова Е.В.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 25.05.2021