Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 17 февраля 2016 года дело по иску администрации Омского муниципального района Омской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку внесения платежей,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился с названным иском к ответчику, ссылаясь на заключение с последним ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельного участка № сроком на <данные изъяты> года, по которому истец передал в аренду ответчику земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. в границах <адрес>, из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки, а ответчик принял в свое пользование по акту приема-передачи указанный объект договора аренды и обязался уплачивать ежеквартально арендную плату по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в год равными долями. Ответчик допустил неоднократное неисполнение обязанностей по своевременному внесению арендной платы (не оплачивал арендную плату в ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ году), в связи с чем за ним образовалась задолженность по договору. За ненадлежащее исполнение обязанностей по внесению арендной платы договором предусмотрено взыскание неустойки в размере <данные изъяты>% в день от суммы просроченной задолженности (пункт <данные изъяты> договора). Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истец просит взыскать в свою пользу с ответчика в погашение задолженности по вышеозначенному договору аренды по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.

Представитель истца администрации Омского муниципального района Омской области в судебном заседании при надлежащем извещении о месте и времени рассмотрения дела участия не принимал, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО1 при надлежащем извещении в судебное заседание о месте и времени рассмотрения дела участия не принимал, направил в суд его представителя. Представил в суд отзыв на иск, в котором указал, что в соответствии с п. <данные изъяты> договора аренды арендодатель был обязан известить арендатора об изменении размера арендной платы в денежном выражении и принятии документов, послуживших основанием для изменения ее размера, письменно, чего им сделано не было. В данной связи считает, что у него отсутствует обязанность уплачивать арендную плату в более высоком, нежели уплачено им первоначально, размере, уплачивать неустойку, в том числе, с учетом явной завышенности ее размера (<данные изъяты>% в день) последствиям нарушения обязательств. Размер же ответственности арендодателя за нарушение обязательств составляет <данные изъяты> % от суммы годовой арендной платы. Форма договора является типовой, при заключении договора возможности внести изменения в него не было. Указал, что имеет небольшой доход, наличие на иждивении несовершеннолетней дочери. Просил отказать в иске в связи с пропуском срока исковой давности.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, пояснила, что оплата по договору производилась ответчиком ДД.ММ.ГГГГ года, ДД.ММ.ГГГГ года (2 платежа), ДД.ММ.ГГГГ года по <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., исходя из кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на дату составления договора аренды. Впоследствии ответчик имел возможность узнать кадастровую стоимость земельного участка для исчисления и уплаты арендной платы по данному договору, но не сделал этого, поскольку по договору аренды обязанность извещать его об изменении кадастровой стоимости земельного участка возложена на арендодателя. В соответствии с пунктом <данные изъяты> договора аренды арендатор вправе заключить по истечении срока действия данного договора новый договор на согласованных сторонами условиях, но после истечения срока действия договора аренды ДД.ММ.ГГГГ новый договор сторонами не заключался. После этой даты и до ДД.ММ.ГГГГ, когда участок поступил в собственность ответчика, последний пользовался земельным участком в бездоговорном порядке. ДД.ММ.ГГГГ ответчик внес истцу платеж в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., но при этом не указал в чеке-ордере дату и номер регистрации договора аренды и период оплаты, впоследствии ответчику стало известно, что данная сумма не зачислена истцом в погашение задолженности по арендной плате по данному договору, при этом ответчик с даты внесения данного платежа и до настоящего времени к истцу для уточнения сведений о принятии последним данного платежа не обращался. Пояснить наличие или отсутствие между истцом и ответчиком других договоров, по которым ответчик мог вносить данную оплату, затруднилась. Просила снизить размер неустойки в связи с его явно завышенным размером – <данные изъяты>% в день, или <данные изъяты>% в год, а также сложным материальным положением ответчика.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как предусмотрено статьёй 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

На основании статьи 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как установлено статьей 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Омского района Омской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. в границах <адрес> из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки (л.д.8-13). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13).

Действие договора предусмотрено на три года (пункт <данные изъяты> договора).

Согласно п. 9.1, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области, если таковое установлено действующим законодательством.

Суду представлены доказательства государственной регистрации указанного договора аренды уполномоченным органом, произведенной ДД.ММ.ГГГГ года (л.д.11). Поскольку доказательств продления срока действия названного договора сторона истца суду не представила, из пункта 3.1 следует право арендатора заключать по истечении срока действия данного договора новый договор на согласованных сторонами условий, соответственно суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктами 1.1, 3.1 договора аренды срок его действия истек ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем по данную дату подлежит исчислению задолженность по арендной плате по данному договору, в связи с чем исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также дополнительного требования – взыскании неустойки в этой части подлежат оставлению без удовлетворения.

С ДД.ММ.ГГГГ названный земельный участок поступил в собственность ответчику (л.д. 33).

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата по договору подлежит уплате ежеквартально, при этом ее величина является переменной в абсолютном выражении и в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 28.10.2008 № 176-п рассчитывается по формуле: Ап=Кс*Сап/4 (Ап – размер годовой арендной платы, руб., КС – кадастровая стоимость земельного участка, Сап – ставка арендной платы в процентах от значения Кс (0,1), 4 – количество кварталов в году). Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях в нормативных правовых актах с указанием момента начала применения тех положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин. В случаях уплаты арендатором арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых при расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету в соответствии с настоящим договором порядком расчета арендной платы. Произведенный перерасчет учитывается арендатором при определении размера очередного квартального платежа (л.д. 8).

На основании пункта 2.3 договора арендная плата подлежала внесению ежеквартально не позднее первого числа текущего квартала (л.д. 9).

Пунктом 7.2 договора аренды предусмотрена ответственность арендатора в случае просрочки внесения им арендной платы в виде пени в размере <данные изъяты>% за каждый день просрочки.

Ответчиком заявлено суду о снижении размера неустойки в связи с ее явной несоразмерностью, обусловленной чрезмерно высоким процентом неустойки – <данные изъяты>% в день, что составляет <данные изъяты>% годовых, а также сложным материальным положением ответчика, наличием на иждивении несовершеннолетнего ребенка.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Правила настоящей статьи не затрагивают права должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и права кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года, законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации). Поэтому размеры неустойки должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям. Критериями для установления явной несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть, в частности: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства.

По сведениям филиала ФКП Росреестра по Омской области, кадастровая стоимость переданного в аренду ответчиком земельного участка составляла на дату составления договора аренды <данные изъяты> руб., с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> руб., с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время – <данные изъяты> руб. (л.д. 21).

Доказательств уведомления ответчика об изменении кадастровой стоимости земельного участка за период действия договора аренды сторона истца суду не представила. В то же время, неуведомление ответчика об изменении кадастровой стоимости земельного участка истцом с учетом специфики определения арендной платы за пользование земельным участком – исходя из положений постановления Правительства Омской области, наличия у ответчика возможности получить самостоятельно информацию о кадастровой стоимости переданного ему в аренду, а затем и в собственность земельного участка, на котором в период с передачи ему в аренду земельного участка и по ДД.ММ.ГГГГ он осуществлял жилищное строительство, принимая во внимание, что при реализации прав и обязанностей при договорных отношениях стороны должны действовать добросовестно, то ссылки стороны ответчика на необходимость его полного освобождения от обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с соответствующей кадастровой стоимостью земельного участка суд оценивает критически, в то же время принимая их во внимание при определении подлежащего взысканию размера неустойки.

Из материалов дела видно и подтверждено ответчиком в возражениях и его представителем в судебном заседании, что ответчик внес следующие принятые истцом в погашение задолженности платежи в счет арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время: ДД.ММ.ГГГГ, два платежа ДД.ММ.ГГГГ по <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. на общую сумму в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Учитывая, что сторонами договора в пункте 2.3 согласована обязанность арендатора при внесении арендной платы указывать в платежном документе номер и дату регистрации договора, а также сведения о том, за какой период осуществляется платеж, при этом в представленном суду чеке-ордере от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. данные сведения ответчиком не указаны и соответственно данная сумма не зачислена истцом в погашение задолженности по арендной плате, при этом ответчик с даты внесения данного платежа (ДД.ММ.ГГГГ) и до настоящего времени к истцу для сверки принятых платежей не обращался, что не оспаривала в ходе судебного разбирательства сторона ответчика, суд приходит к выводу о том, что надлежащих доказательств направления данного платежа в погашение задолженности по арендной плате по рассматриваемому договору в данной части сторона ответчика не представила, в связи с чем не принимает в расчет данный документ.

При этом на арендатора пунктом 4.2 договора возложена обязанность своевременно уплачивать арендную плату в соответствии с настоящим договором

Истцом заявлено о ненадлежащем исполнении ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды с момента принятия земельного участка у арендатора, в связи с чем за ответчиком образовалась задолженность, не погашенная им до настоящего времени.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о доказанности истцом фактов заключения договора аренды земельного участка с ответчиком, согласования сторонами существенных условий этого договора, государственной регистрации договора уполномоченным органом, передачи истцом ответчику спорного земельного участка и пользования им последним, а также отсутствие доказательств в оплаты арендных платежей установленные договором сроки в указанный в иске период.

Как установлено пунктом 10.4 договора, арендная плата за первый год пользования земельным участком вносится путем предоплаты в полном объеме.

Поскольку ДД.ММ.ГГГГ ответчик внес в счет оплаты по договору денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., при этом кадастровая стоимость земельного участка на дату составления договора аренды составляла <данные изъяты> руб., тогда как с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ она составила <данные изъяты> руб., то уплате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежала сумма в размере (<данные изъяты> *<данные изъяты>) = <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. С учетом внесенных ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. погашению ответчиком подлежало (<данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. - <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.) = <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., из которых <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. надлежащим образом (с указанием необходимых данных в чек-ордерах) уплачены ответчиком в ДД.ММ.ГГГГ года. Соответственно остаток задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составил <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Поскольку исковое заявление поступило в приемную суда ДД.ММ.ГГГГ, а ответчик просил о применении последствий пропуска срока исковой давности, при этом истец о восстановлении этого срока не просил, доказательств уважительности причин его пропуска суду не представил, то суд полагает возможным применить последствия пропуска срока исковой давности, отказывая истцу во взыскании задолженности по ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ взысканию с ответчика подлежит сумма арендной платы из расчета (<данные изъяты> *<данные изъяты>*<данные изъяты>) = <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., в части требований истца о взыскании задолженности по договору аренды по ДД.ММ.ГГГГ суд считает необходимым отказать.

Как указывалось выше, по сведениям филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области от ДД.ММ.ГГГГ года, стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет: с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года – <данные изъяты> руб., с ДД.ММ.ГГГГ года по настоящее время – <данные изъяты> руб.

Кадастровая стоимость земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года составляет <данные изъяты> руб. В данной связи арендная плата в указанный период в квартал составляла <данные изъяты> руб. <данные изъяты> *<данные изъяты>/<данные изъяты> в месяц - <данные изъяты> руб. В названный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ имели место восемь платежных периодов, из которых в течении семи – с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка не менялась, соответственно размер арендной платы за данный период составил (<данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. * <данные изъяты>) = <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендная плата составила (<данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.* <данные изъяты>) = <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

За период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года арендная плата составила <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. из расчета (<данные изъяты> руб./<данные изъяты> день*<данные изъяты> дней).

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (дата окончания действия договора аренды) арендная плата, исходя из вновь установленной кадастровой стоимости земельного участка в размере <данные изъяты> руб., составила (<данные изъяты> руб.* <данные изъяты> / <данные изъяты> квартала / <данные изъяты> день * <данные изъяты> дней) = <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Итого задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила (<данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.+ <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.+ <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. + <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. + <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.) = <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Учитывая вышеприведенные положения закона в совокупности с обстоятельствами ненадлежащего выполнения ответчиком обязательств по несвоевременному внесению арендной платы (за период действия договора с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года не внесено ни одного платежа, в том числе исходя из известной истцу на момент подписания договора абсолютной величины арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере <данные изъяты> руб.), при том, что и истец не принимал мер к извещению истца об изменении абсолютной величины арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости названного выше земельного участка, хотя с учетом разумной осмотрительности, заинтересованности в своевременном получении арендной платы, минимизации негативных последствий несвоевременной уплаты арендных платежей как для себя, так и для ответчика, мог известить ответчика об образовавшейся задолженности, в том числе путем направления иска в суд. Учитывая данные обстоятельства, размер процентной ставки пени (<данные изъяты>%), материальные затруднения ответчика, связанные с размером его дохода трудоустройства, необходимостью содержания несовершеннолетнего ребенка, при этом истцом по правилам статьи 56 ГПК РФ доказательств, свидетельствующих о других нарушениях его прав в связи с несвоевременным получением арендной платы от ответчика представлено не было, суд, соблюдая баланс интересов сторон, полагает возможным снизить размер неустойки до <данные изъяты> руб.

В соответствии со статьей 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета муниципального образования муниципального округа города Омска подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворяемых судом исковых требований, от уплаты которой при подаче иска освобожден истец, из расчета (<данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. + <данные изъяты> руб. – <данные изъяты> руб.)*<данные изъяты>%+ <данные изъяты> руб. = <данные изъяты> руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации Омского муниципального района Омской области по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ по арендной плате в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., пени в размере <данные изъяты> руб.

В остальной части исковые требования администрации Омского муниципального района Омской области к ФИО1 оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета муниципального образования муниципального округа города Омска государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Омска в течении месяца со дня изготовления мотивированного решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.А. Зенцова

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 24 февраля 2016 года.

Судья Ю.А. Зенцова

Апелляционным определением Омского областного суда от 27.04.2016 решение оставлено без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения.

Копия верна.

Решение вступило в законную силу: 27.04.2016

Судья:

Секретарь: