Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Смоленскрегионтеплоэнерго» к ФИО2 о расторжении договора субаренды жилого помещения, освобождении жилого помещения, взыскании денежных средств и по встречному иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Смоленскрегионтеплоэнерго» о признании сделки недействительной (ничтожной), взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Смоленскрегионтеплоэнерго» (далее по тексту – ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго») обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора субаренды жилого помещения, выселении, взыскании денежных средств, мотивировав требования тем, что на основании распоряжения Главы муниципального образования Вяземского городского поселения Вяземского района Смоленской области от 13 октября 2007 года, 01 ноября 2007 года был заключен Договор № ХХХ аренды жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности Вяземского городского поселения, сторонами которого являются администрация Вяземского городского поселения Вяземского района Смоленской области (далее по тексту – администрация Города) (Арендодатель) и ... филиал ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» (Арендатор).

На основании Договора аренды от 01 ноября 2007 года был заключен Договор № ХХХ субаренды жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности ... городского поселения, сторонами которого являются ... филиал ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» (Арендодатель) и ФИО2 юрисконсульт ... филиала ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» (Арендатор).

В соответствии с условиями данного договора: Арендодатель передает, Арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование жилое помещение – комнату № ХХХ в общежитии № ХХХ по ул. К г. В общей площадью ХХХ кв. м, в том числе жилой – ХХХ кв. м (п. 1.1). Целевое использование жилого помещения – проживание юрисконсульта ВФ ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» ФИО2 (п. 1.2). Арендатор обязан использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.2 настоящего договора (п. 2.2, 2.2.1). Стоимость аренды жилого помещения, указанного в п. 1.1 Договора определяется согласно прилагаемому расчету (Приложение № 2) (п. 4.1). Арендная плата производится Арендатором ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за отчетным, путем внесения необходимой суммы в кассу предприятия» (п. 4.4). Арендатор самостоятельно уплачивает иные расходы, связанные с содержанием жилого помещения (п. 4.5). При неуплате Арендатором арендных платежей в установленный договором сроки ему начисляется пени в размере ХХХ% от просроченной суммы за каждый день просрочки в уплате платежа (п. 5.3). Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается при взаимной договоренности сторон (п. 6.7) Договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя или Арендатора по основаниям и в случаях, предусмотренным действующим законодательством (п. 6.8).

Согласно приложению № ХХХ к Договору № ХХХ от 01 ноября 2007 года, подписанному двумя сторонами, ежемесячная арендная плата за пользование жилым помещением муниципального жилищного фонда коммерческого использования ... городского поселения рассчитывается без учета НДС и составляет ХХХ рублей ХХХ копеек.

Акт приема-передачи жилого помещения сторонами был подписан 01 ноября 2007 года.

На вышеуказанном основании с 01 июля 2007 года по настоящее время ФИО2 проживает в комнате № ХХХ общежития № ХХХ по ул. К г. В ... области.

Согласно Договору субаренды ФИО2 приняла на себя обязательства по внесению арендной платы в размере ХХХ руб. ХХХ коп. ежемесячно, до 10 числа месяца, следующего за отчетным. Однако свои обязательства по оплате за период с 01 ноября 2007 года по 30 ноября 2008 года ФИО2 исполнила не в полном объеме и не в установленные сроки, внеся в кассу предприятия по квитанциям к приходным кассовым ордерам: № ХХХ от 26 марта 2008 года – ХХХ рублей; № ХХХ от 21 октября 2008 года – ХХХ рублей. Иных платежей ФИО2 не производила.

Таким образом, за период с 01 ноября 2007 года по 31 января 2013 года за ФИО2 имеется задолженность в сумме ХХХ рублей ХХХ копеек, в том числе: арендная плата – ХХХ руб. ХХХ коп., пени – ХХХ рублей ХХХ копеек.

Кроме того, в нарушении п. 4.5 договора субаренды за период с 01 ноября 2007 года по настоящее время ФИО2 производила частичные оплаты: за техническое обслуживание в управляющую компанию ООО «Ц», задолженность по состоянию на 21 января 2013 года составляет ХХХ рублей ХХХ копеек; за тепловую энергию в ВФ «Смоленскрегионтеплоэнерго» задолженность на 19 марта 2013 года составляет ХХХ рублей ХХХ копейки.

На основании приказа директора филиала № ХХХ от 26 июня 2012 года с указанной даты с ФИО2 прекращены трудовые отношения в связи с увольнением с должности юрисконсульта ... филиала ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» по ее собственному желанию.

В соответствии с п. 1.2 договора субаренды № ХХХ от 01 ноября 2007 года вышеуказанное жилое помещение предоставлялось ФИО2 как юрисконсульту ... филиала ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго».

Во исполнении п. 6.9 договора субаренды ФИО2 25 января 2013 года была направлена претензия с требованиями: оплатить имеющуюся задолженность за аренду жилого помещения по договору субаренды от 01 ноября 2007 года № ХХХ; подписать и вернуть в адрес ... филиала ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» экземпляр соглашения о расторжении договора субаренды от 01 ноября 2007 года № ХХХ; освободить и вернуть по акту приема-передачи арендованное жилое помещение.

Данную претензию ответчик получил 27 февраля 2013 года, на которую 04 марта 2013 года от ФИО2 поступил отзыв, где выражено категорическое несогласие с предъявленными требованиями и отказ от их добровольного исполнения.

Таким образом, Договор № ХХХ от 01 ноября 2007 года субаренды жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности Вяземского городского поселения, заключенного между ... филиалом ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» и ФИО2 бывшим работником ... филиала подлежит расторжению, поскольку Арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора, назначения имущества и неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внесла арендную плату.

Ссылаясь на ст. ст. 35, 94 ЖК РФ, ст. 619 ГК РФ, ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» просит: расторгнуть Договор № ХХХ от 01 ноября 2007 года субаренды жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности Вяземского городского поселения, заключенного между ... филиалом ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» и ФИО2 в связи с существенными нарушениями условий договора со стороны Арендатора; выселить ФИО2 из жилого помещения, находящегося по адресу: ... область, г. В, ул. К, общежитие № ХХХ, комната № ХХХ общей площадью ХХХ кв. м, в том числе жилой – ХХХ кв. м; взыскать с ФИО2 в пользу Общества задолженность по договору субаренды жилого помещения за период с 01 января 2010 года по 31 января 2013 года в сумме ХХХ рублей ХХХ копеек, в том числе: арендная плата – ХХХ рубля ХХХ копейки, пени – ХХХ рублей ХХХ копеек, а также в возврат уплаченной государственной пошлины за подачу иска в суд – ХХХ рубль ХХХ копеек.

Ответчиком ФИО2 предъявлен встречный иск к ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» о признании сделки недействительной (ничтожной), взыскании денежных средств, мотивированный тем, что 01 ноября 2007 года между администрацией Города (Арендодатель) и ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго (Арендатор) был заключен Договор № ХХХ аренды жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности Вяземского городского поселения.

Данный договор был заключен в соответствии с распоряжением Главы муниципального образования Вяземского городского поселения Вяземского района Смоленской области от 13 октября 2007 года № ХХХ о предоставлении ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» комнаты в общежитии, находящемся в муниципальной собственности для проживания работника организации ФИО2.

На основании договора аренды, заключенного между Арендодателем и Арендатором ей (ФИО2) было предоставлено для проживания жилое помещение – комната № ХХХ в доме № ХХХ по ул. К г. В площадью ХХХ кв. м, в котором она проживает по сегодняшний день.

Пунктом 6.1 указанного договора был ограничен срок его действия – по 1 сентября 2008 года.

В силу того, что Арендатор в установленный законодательством РФ и п. 6.3 договора порядке не обратился к Арендодателю с просьбой пролонгировать договор либо заключить новый аналогичный, Договор № ХХХ аренды жилого помещения, договорные отношения между Арендодателем и Арендатором прекратились 01 сентября 2008 года.

Кроме того, 01 ноября 2007 года руководство ... филиала ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» вынудило ее заключить с данной организацией Договор субаренды жилого помещения, в котором она проживает, мотивом которого послужило нежелание платить за нее арендную плату Арендодателю. Таким образом, заключив с ней Договор субаренды Арендатор получал от нее арендную плату, которую должен был впоследствии перечислять Арендодателю.

Выбора заключать или нет указанный договор у нее не было, поскольку в то время, как и сейчас, она находилась в затруднительной жизненной ситуации, обусловленной отсутствием другого помещения для проживания, тяжелым финансовым и семейным положением.

В течение года с момента заключения Договора субаренды она заплатила ... филиалу ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» ХХХ рублей ХХХ копеек по квитанциям к приходным кассовым ордерам № ХХХ от 21 октября 2008 года и № ХХХ от 26 марта 2008 года.

Кроме того, в течение всего срока своего проживания в общежитии она самостоятельно оплачивала коммунальные услуги.

В июне 2012 года она уволилась из ... филиала ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго», при этом требование о выселении из занимаемого жилого помещения к ней никем предъявлено не было.

В марте 2013 года получила исковое заявление ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» при изучении которого и приложенных к нему документов обнаружила, что п. 2.2.4 Договора аренды было прямо запрещено Арендатору сдавать предоставленное Арендодателем жилого помещения в субаренду. В соответствии с п. 2.2.10 данного договора, обязанность по оплате по договору была возложена непосредственно на Арендатора – ... филиал ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго». Договор аренды жилого помещения ей никто никогда для ознакомления не предоставлял, с его положением ознакомилась изучая материалы настоящего гражданского дела.

Исходя из изложенного, ФИО2 полагает, что Договор субаренды жилого помещения был заключен незаконно, в нарушении требований основного договора – Договора аренды № ХХХ от 01 ноября 2007 года, в силу чего его необходимо признать в судебном порядке недействительным (ничтожным). Доказательств согласования разрешения на заключение данного договора ... филиалом ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго», равно как и самим юридическим лицом, предоставлено не было.

Таким образом, ... филиал ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» без законных оснований получал от нее денежные средства в размере ХХХ рублей ХХХ копеек в качестве оплаты по договору субаренды.

Поскольку договор аренды прекратил действие 01 сентября 2008 года, между ней и ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» какие-либо отношения, вытекающие из ее проживания в арендованном помещении, прекратились с указанной даты. В связи с чем считает, что ни ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» ни его ... филиал не имеет права предъявлять к ней какие-либо требования.

Поскольку с 01 сентября 2008 года она проживает в предоставленной администрацией Города комнате, считает, что с этой даты правовые отношения возникли непосредственно между ней и администрацией как собственником жилого помещения.

Ссылаясь на ст. ст. 40,46 Конституции РФ, ст. ст. 166-168, 309, 314, 671 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ, ФИО2 просит: признать недействительной (ничтожной) сделку, совершенной между ней и ... филиалом ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго», оформленную Договором субаренды от 01 ноября 2007 года № ХХХ с момента ее совершения; взыскать в ее пользу с ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» в лице ... филиала ХХХ рублей как полученные без законных оснований, а также в возврат государственной пошлины за подачу встречного иска в суд – ХХХ рублей ХХХ копеек.

В судебном заседании представитель истца-ответчика ФИО1, поддержав доводы, изложенные в иске, заявленные требования уточнил, просит: расторгнуть Договор № ХХХ от 01 ноября 2007 года субаренды жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности Вяземского городского поселения, заключенного между ... филиалом ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» и ФИО2 в связи с существенными нарушениями условий договора со стороны Арендатора; обязать ФИО2 возвратить жилое помещение по адресу ул. К, д. ХХХ, кв. ХХХ, г. В ... области в освобожденном состоянии; взыскать с ФИО2 в пользу Общества задолженность по Договору субаренды жилого помещения за период с 01 января 2010 года по 31 января 2013 года в сумме ХХХ рублей ХХХ копеек, в том числе: арендная плата – ХХХ рубля ХХХ копейки, пени – ХХХ рублей ХХХ копеек, а также в возврат уплаченной государственной пошлины за подачу иска в суд – ХХХ рубль ХХХ копеек. Исковые требования ФИО2 не признал, просит в иске отказать за необоснованностью.

Ответчик-истец ФИО2 уточненные исковые требования ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» не признала, просит в иске отказать по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении. Считает, что в нарушении ч. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 2.2.4 Договора аренды № ХХХ от 01 ноября 2007 года, ... филиал ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго», без согласия Арендодателя – администрации Города, заключило с ней договор субаренды. Полагает, что требования ... филиала ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» в части возвращения жилого помещения – комнаты № ХХХ в доме № ХХХ по ул. К г. В ... области в освобожденном состоянии по причине несоблюдения ею условий договора субаренды, равно как и требования Общества о взыскании задолженности по договору субаренды, являются противоречащими действующему законодательству РФ, а сам Договор субаренды, заключенный с ... филиалом 01 ноября 2007 года № ХХХ ничтожной сделкой. Полностью поддержала заявленные требования к ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» по доводам, изложенным во встречном иске.

Представитель третьего лица – администрации Города Тимофеева Е.В. не возражала относительно удовлетворения требований как ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» к ФИО2, так и заявленных встречных исковых требований ФИО2 к ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго», считает их идентичными. Ранее поданный администрацией Города отзыв на требования ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» к ФИО2, согласно которому администрация возражала относительно их удовлетворения, - не поддержала, поскольку на тот момент у третьего лица отсутствовало ряд документов, обосновывающих заявленные Обществом исковые требования к ФИО2. Пояснила, что Договор аренды № ХХХ, заключенный 01 ноября 2007 года администрацией Города с ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» пролонгирован на неопределенный срок, о чем свидетельствуют платежные поручения Общества относительно оплаты арендной платы по данному договору.

Выслушав лиц, участвующих в деле, заключение представителя Вяземской межрайонной прокуратуры Смоленской области Олифиренко С.Н., полагавшей, что:

Договор аренды № ХХХ от 01 ноября 2007 года был заключен на 11 месяцев и прекратил свое действие 01 сентября 2008 года, оснований для его пролонгации не имеется, поскольку уведомление от арендодателя - администрации Города, о желании продлить срок его действия, отсутствует. Требование ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» о расторжении Договора субаренды подлежит удовлетворению с указанием срока его расторжения с 01 сентября 2008 года. Требования Общества об освобождении жилого помещения ФИО2 подлежат удовлетворению, так как имеют место не жилищные правоотношения, а отношения коммерческого найма. В удовлетворении иска ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» к ФИО2 о взыскании арендной платы, пени с 01 января 2010 года по 31 января 2013 года в размере ХХХ рублей ХХХ копеек полагает необходимым отказать. Встречные исковые требования ФИО2 о признании Договора субаренды № ХХХ от 01 ноября 2007 года недействительным (ничтожным) считает не подлежащими удовлетворению, так как срок действия договора аренды жилого помещения истек 01 сентября 2008 года. Также не подлежат удовлетворению требования ФИО2 о взыскании в ее пользу с Общества арендной платы, поскольку за все время действия Договора субаренды ФИО2 его не оспаривала, арендную плату платила, проживала в жилом помещении;

исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 40 Конституции РФ закреплено право каждого на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища.

Судом установлено, что спорное жилое помещение – ком. № ХХХ в доме № ХХХ по ул. К г. В ... области находится в муниципальной собственности Вяземского городского поселения Вяземского района Смоленской области (л.д. 83,86,87,88,89-90).

В силу положений ст. 14 ЖК РФ предоставление данного жилого помещения в пользование находится в компетенции органов местного самоуправления, администрации Города.

Согласно ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В зависимости от целей использования жилищный фонд Российской Федерации подразделяется на: 1) жилищный фонд социального использования; 2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 3) индивидуальный жилищный фонд; 4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Распоряжением Главы муниципального образования Вяземского городского поселения Вяземского района Смоленской области от 13 октября 2007 года № ХХХ ООО "Смоленскрегионтеплоэнерго" предоставлена комната № ХХХ (далее по тексту – Жилое помещение) в доме № ХХХ по ул. К г. В общей площадью ХХХ кв. м, в том числе жилой площадью ХХХ кв. м, для проживания работника Общества ФИО2, ** ** ** года рождения, по договору аренды жилого помещения. Отделу имущественных и земельных отношений администрации поручено в срок до 15 октября 2007 года подготовить проект договора аренды жилого помещения (л.д. 18).

Распоряжением Главы муниципального образования Вяземского городского поселения Вяземского района Смоленской области от 13 октября 2007 года № ХХХ, указанное Жилое помещение включено в фонд коммерческого использования Вяземского городского поселения Вяземского района Смоленской области (л.д. 17).

При заключении с гражданином договора коммерческого найма жилого помещения, относящегося к жилищному фонду коммерческого использования, необходимо руководствоваться положениями главы 35 ГК РФ, в частности ст.ст. 671, 673 - 688 ГК РФ.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

01 ноября 2007 года между администрацией Города (Арендодатель) и ... филиалом ООО "Смоленскрегионтеплоэнерго" (Арендатор) был заключен Договор аренды № ХХХ комнаты № ХХХ в доме № ХХХ по ул. К г. В общей площадью ХХХ кв. м, в том числе жилой площадью ХХХ кв. м (л.д. 11-14), согласно которому:

Арендодатель передает, а Арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование (п. 1.1) данное жилое помещение с целевым использованием - проживание сотрудников Арендатора (п. 1.2).

Жилое помещение принадлежит арендодателю на праве собственности (п. 1.3). Передача жилого помещения оформляется актом приема-передачи (приложение № 1 (п. 1.4). Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления иных прав) на сданное в аренду жилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора (п. 1.5).

Арендатор обязан, в том числе (п. 2.2), использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.2 договора.

Арендатор не вправе производить перепланировку и переоборудование арендуемого жилого помещения, сдавать его в субаренду (п. 2.2.4).

По истечении срока аренды, а также при досрочном расторжении договора аренды, Арендатор обязан освободить жилое помещение и сдать его арендодателю в надлежащем состоянии (п. 2.2.5).

Заключить с организацией, осуществляющей управление домом, в котором расположено жилое помещение, договор на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг (п. 2.2.6).

В срок и в порядке определенном настоящим договором уплачивать арендную плату за пользование жилым помещением (п. 2.2.11).

Обеспечивать своевременное поступление в установленном порядке платежей за коммунальные и прочие услуги, а также платежей в счет долевого участия в расходах по содержанию дома и придомовой территории (п. 2.2.11).

По окончании срока действия Договора или при его расторжении освободить занимаемое помещение не позднее пяти дней после окончания действия договора по акту приема-передачи (п. 2.2.14).

Стоимость аренды жилого помещения, указанного в п. 1.1. Договора, определяется согласно прилагаемому расчету (приложение № 2 (п. 4.1.).

Эксплуатационные и другие подобные расходы (оплата за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также элеетроэнергией и телефоном) оплачиваются Арендатором самостоятельно по отдельным счетам, соответствующим счетам организаций, предоставляющих эти услуги (п. 4.2). Арендная плата производится Арендатором ежемесячно, до десятого числа месяца следующего за отчетным, путем перечисления суммы арендной платы на расчетный счет Арендодателя, указанный в приложении № 3 (п. 4.5).

Для осуществления контроля за полнотой и своевременностью перечисления сумм арендной платы Арендатор передает Арендодателю (отдел правовых и имущественных отношений) не позднее 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым, копию платежного документа, подтверждающего перечисление арендной платы (п. 4.6).

Арендатор самостоятельно уплачивает иные расходы, связанные с содержанием Жилого помещения, в том числе все предусмотренные законодательством налоги (НДС) и сборы (п. 4.7).

В случае неисполнения или ненадлежщего исполнения своих обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ (п. 5.1).

При неуплате Арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,5% с просроченной суммы, за каждый день просрочки начиная с 11 числа месяца следующего за расчетным (п. 5.3.).

Актом приема-передачи Жилого помещения от 01 ноября 2007 года Арендодатель передал, а Арендатор принял в срочное возмездное пользование данное Жилое помещение, с установлением ежемесячной арендной платой ХХХ рублей ХХХ копеек (л.д. 15, 16).

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды жилых помещений.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как усматривается из Договора аренды № ХХХ от 01 ноября 2007 года, срок аренды Жилого помещения установлен с 01 ноября 2007 года по 01 сентября 2008 года (п. 6.1). Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами в случае, если данный договор заключается на срок менее одного года. В случае если данный договор заключается на срок один год и более настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 6.2). Если Арендатор продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенных срок (п. 6.6).

Исходя из изложенных норм права, условий Договора аренды № ХХХ от 01 ноября 2007 года, продолжения Арендатором – ... филиалом ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» пользоваться имуществом, обозначенным в договоре, отсутствия возражений со стороны Арендодателя – администрации Города, пояснений представителя третьего лица ФИО3 о пролонгации Договора аренды, указанный Договор аренды № ХХХ от 01 ноября 2007 года, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 6.6 Договора аренды, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, государственной регистрации не подлежит.

В силу ч. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Приказом № ХХХ от 18 апреля 2007 года ФИО2 принята на работу с 18 апреля 2007 года в Отдел специалистов юрисконсультом постоянно в ... филиал ООО "Смоленскрегионтеплоэнерго".

01 ноября 2007 года между ... филиалом ООО "Смоленскрегионтеплоэнерго" (Арендодатель) и ФИО2 - юрисконсультом предприятия, заключен Договор субаренды № ХХХ Жилого помещения - комнаты № ХХХ в общежитии № ХХХ по ул. К г. В общей площадью ХХХ кв. м, в том числе жилой площади ХХХ кв. м (л.д. 21-23), согласно которому:

Арендодатель передает, а Арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование (п. 1.1) данное Жилое помещение с целевым использованием – проживание юрисконсульта ВФ ООО "СРТЭ" ФИО2 (п. 1.2).

Жилое помещение принадлежит арендодателю на праве Договора аренды № ХХХ от 01 ноября 2007 года (п. 1.3). Передача жилого помещения оформляется актом приема-передачи (приложение № 1) (п. 1.4). Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления иных прав) на сданное в аренду жилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора (п. 1.5).

Арендатор не вправе производить перепланировку и переоборудование арендуемого жилого помещения, сдавать его третьим лицам (п. 2.2.4).

В срок и в порядке определенном настоящим договором уплачивать арендную плату за пользование жилым помещением (п. 2.2.9).

Стоимость аренды жилого помещения, указанного в п. 1.1. Договора, определяется согласно прилагаемому расчету (приложение № 2) (п. 4.1.).

Арендная плата производится Арендатором ежемесячно, до десятого числа месяца следующего за отчетным, путем внесения необходимой суммы в кассу предприятия (п. 4.4).

Арендатор самостоятельно уплачивает иные расходы, связанные с содержанием жилого помещения (п. 4.5).

При неуплате Арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,5% с просроченной суммы, за каждый день просрочки в уплате платежа (п. 5.3).

Срок аренды устанавливается с 01 ноября 2007 года по 01 сентября 2008 года (п. 6.1).

Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами (п. 6.2).

Если Арендатор продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 6.6).

Указанный договор стороны назвали договором субаренды. Однако исходя из существенных условий договора и характера сделки, заключенный между ... филиалам ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» и ФИО2 договор следует рассматривать как договор коммерческого найма жилого помещения, поскольку согласно условиям договора жилое помещение было предоставлено физическому лицу ФИО2 за плату во временное владение и пользование для проживания в нем как работнику Общества. Договор был заключен в надлежащей письменной форме на определенный срок.

ФИО2 вселилась в указанное Жилое помещение, стала и продолжает проживать в нем до настоящего времени, частично осуществляла арендную плату: 26 марта 2008 года – ХХХ рублей ХХХ копеек, 21 октября 2008 года – ХХХ рублей ХХХ копеек (л.д. 33). Наймодателем – ... филиалом ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» не выполнены обязанности, установленные абз. 2 ст. 684 ГК РФ, а наниматель – ФИО2 не отказалась от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, что лицами, участвующими в деле не оспаривается.

С учетом изложенных обстоятельств, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 о признании недействительным указанного Договора субаренды № ХХХ от 01 ноября 2007 года по мотиву его ничтожности по причине отсутствия согласия Арендатора – администрации Города сдавать арендованное имущество в субаренду. Соответственно, не подлежат удовлетворению исковые требования ФИО2 о применении последствий недействительности указанной сделки, взыскании в ее пользу с ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» в лице ... филиала в возврат арендной платы за Жилое помещение в размере ХХХ рублей ХХХ копеек.

Не подлежат и удовлетворению заявленные исковые требования ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» о расторжении Договора № ХХХ от 01 ноября 2007 года субаренды Жилого помещения по причине прекращены трудовых отношений ... филиалом ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» с ФИО2, поскольку, как пояснил представитель истца-ответчика ФИО1, указанное Жилое помещение предоставлялось ответчику лишь для проживания как работнику данной организации, по следующим основаниям.

В силу ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений или уполномоченных ими лиц по договору найма специализированных жилых помещений.

Согласно п. 3 ст. 104 ЖК РФ договор найма служебного жилого помещения заключается, в том числе, на период трудовых отношений. Прекращение трудовых отношений является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ).

ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» не представлено суду доказательств, что спорное Жилое помещение, предоставленное для проживания ФИО2, было отнесено к специализированному жилищному фонду, в частности к числу служебных, в установленном действующим законодательством порядке и что жилое помещение предоставлено ФИО2 на условиях договора найма служебного помещения.

Как уже отмечалось выше, владение и пользование жилыми помещениями в жилищном фонде коммерческого использования, в фонд которого отнесена комната № ХХХ в доме № ХХХ по ул. К г. В (л.д. 17), осуществляется в соответствии с нормами Главы 35 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Статьей 688 ГК РФ предусмотрено, что в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Таким образом, такое основание для досрочного расторжения договора найма жилого помещения в судебном порядке по требованию наймодателя как прекращение трудовых отношений, послуживших основанием для заключения договора, Гражданским кодексом РФ и жилищным законодательством РФ не предусмотрено.

Также, ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» просит расторгнуть Договор № ХХХ от 01 ноября 2007 года субаренды Жилого помещения по тем основаниям, что ФИО2 не вносится плата за жилое помещение, арендная плата.

Согласно п. 1 и п. 3 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В судебном заседании установлено, и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что у ФИО2 за период с 01 января 2010 года по 31 января 2013 года образовалась задолженность по арендной плате в размере ХХХ рубля ХХХ копейки (л.д. 30, 31). Оплата аренды ФИО2 производилась два раза в ... филиал ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго»: 26 марта 2008 года – ХХХ рублей ХХХ копеек, 21 октября 2008 года – ХХХ рублей ХХХ копеек (л.д. 32, 33). Задолженность ФИО2: по оплате за отпущенную (потребленную) тепловую энергию: за период с 01 января 2010 года по 31 декабря 2012 года составляла ХХХ рубля ХХХ копейку (л.д. 71); за период с 01 декабря 2008 года по 01 марта 2013 года – ХХХ рублей ХХХ копейки (л.д. 27-29); по оплате жилищно-коммунальных услуг перед управляющей организацией ООО «Ц» на 21 января 2013 года – ХХХ рублей ХХХ копеек (л.д. 26).

Как усматривается из Договора субаренды № ХХХ от 01 ноября 2007 года, ФИО2 взяла на себя обязательства в срок до 10 числа месяца, следующего за отчетным, уплачивать арендную плату за пользование жилым помещением, самостоятельно уплачивать иные расходы, связанные с содержанием жилого помещения. По окончании срока действия договора или при его расторжении освободить занимаемое жилое помещение не позднее пяти дней после окончания действия договора по акту приема-передачи (п. 2.2.9, п. 4.4).

С учетом изложенных обстоятельств, суд считает, что имеются основания для удовлетворения требований ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» к ФИО2 о расторжения Договора, заключенного 01 ноября 2007 года между ... филиалом ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» и ФИО2 и возложении на ответчика обязанности освободить занимаемое жилого помещения, поскольку нанимателем не вносилась плата за жилое помещение за шесть месяцев по истечении установленного договором платежа (п. 2 ст. 687 ГК РФ). Данное обстоятельство (относительно невнесения платы за жилое помещение) ответчиком ФИО2 не оспаривалось. Уважительных причин невнесения платы за жилье и коммунальные услуги ФИО2 суду не представлено.

ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» соблюден, предусмотренный ст. 452 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора (л.д. 35, 36,37, 38).

Поскольку в судебном заседании было установлено, что ФИО2 проживала и проживает до настоящего времени в Жилом помещении, предоставленным ей за плату во временное владение и пользование, следовательно, она обязана нести бремя его оплаты, не освобождена от исполнения обязанности по оплате за пользование жилым помещением по возмездному договору найма, в связи с чем исковые требования ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате за период с 01 января 2010 года по 31 января 2013 года подлежат удовлетворению в полном объеме в размере ХХХ руб. ХХХ коп. Расчет задолженности арендной платы (л.д. 30-31) ответчиком ФИО2 не оспаривается. Оснований не доверять указанному расчету у суда не имеется.

Также, ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» заявлены требования к ФИО2 о взыскании в соответствии с п. 5.3 Договора № ХХХ от 01 ноября 2007 года пени в размере ХХХ% от просроченной суммы за каждый день просрочки в уплате платежа, установленные п. 4.4 Договора за период с 01 января 2010 года по 31 января 2013 года в сумме ХХХ рублей ХХХ копеек, расчет которых прилагается (л.д. 30-31) и противоположной стороной не оспаривается. Данные исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно условиям указанного Договора, арендная плата производится Арендатором ежемесячно до 10 числа месяца следующего за отчетным, путем внесения необходимой суммы в кассу предприятия (п. 4.4). При неуплате Арендатором арендных платежей в установленный договором сроки, ему начисляется пени в размере ХХХ% от просроченной суммы за каждый день просрочки в уплате платежа.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Вместе с тем, суд находит основания для применения положений п. 1 ст. 333 ГК РФ, согласно которому если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Так, суд учитывает, что размер начисленной неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, значительно превышает задолженность по оплате за наем жилого помещения, при этом истец не сообщил, в чем заключаются убытки вследствие неисполнения ответчиком обязательства по внесению платы. Суд также учитывает материальное положение ответчика.

В связи с изложенным, суд считает целесообразным и справедливым уменьшить размер пени до ХХХ рублей ХХХ копеек, взыскав данную сумму с ФИО2 в пользу ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго».

Также, в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, с ответчика ФИО2 в пользу истца ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» подлежит взысканию в возврат уплаченной государственной пошлины за подачу иска в суд, пропорционально размеру удовлетворяемых судом требований как имущественного, так и неимущественного характера в размере ХХХ рубль ХХХ копеек.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Смоленскрегионтеплоэнерго» к ФИО2 о расторжении договора субаренды жилого помещения, освобождении жилого помещения, взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Расторгнуть договор субаренды № ХХХ жилого помещения – комнаты № ХХХ в доме № ХХХ по ул. К г. В ... области, заключенного 01 ноября 2007 года между ... филиалом ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго» и ФИО2.

Обязать ФИО2 освободить жилое помещение - комнату № ХХХ в доме № ХХХ по ул. К г. В ... области.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Смоленскрегионтеплоэнерго»: задолженность по оплате за жилое помещение – ХХХ (...) рубля ХХХ копейки; пени – ХХХ (...) рублей ХХХ копеек; в возврат государственной пошлины – ХХХ (...) рубль ХХХ копеек.

В остальной части иска общества с ограниченной ответственностью «Смоленскрегионтеплоэнерго» к ФИО2 отказать.

В удовлетворении иска ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Смоленскрегионтеплоэнерго» о признании сделки недействительной (ничтожной), взыскании денежных средств, отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Вяземский районный суд Смоленской области в течение месяца.

Судья Т.Н. Красногирь

03.07.2013 – оглашена резолютивная часть решения.

08.07.2013 – составлено мотивированное решение.

12.08.2013 – решение суда вступает в законную силу.