Гражданский кодекс часть 1

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И Ис. Брейтово 20 июня 2013 года Брейтовский районный суд Ярославской области в составе председательствующего судьи Савельева Р.В., с участием представителя истца Помещикова С.А., ответчика Мирзояна А.Р., его представителя Ивановой Н.Е., при секретаре судебного заседания Крыловой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Брейтовского муниципального района Ярославской области к Мирзояну А.Р. о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности освободить земельный участок, по встречному иску Мирзояна А.Р. к администрации Брейтовского муниципального района Ярославской области о понуждении ответчика к заключению договора аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

Администрация Брейтовского муниципального района Ярославской области обратилась с иском к Мирзояну А.Р. о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком.

Заявление обосновано тем, что ответчик согласно договору обязался осуществить застройку земельного участка, получить разрешение на строительство в течение 6 месяцев с момента заключения договора аренды, однако взятые обязательства не исполнил. 12.02. 2013 года администрация Брейтовского муниципального района Ярославской области направила ответчику соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, однако от добровольного расторжения договора он уклонился. Согласно ст. 622 ГК РФ ответчик обязан вернуть земельный участок в том состоянии, в котором он его получил.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Брейтовского муниципального района Ярославской области был предъявлен иск к тому же ответчику и по тем же основаниям с дополнительным требованием о возложении обязанности освободить спорный земельный участок от временной постройки путем сноса строения.

Мирзояном А.Р. было заявлено к администрации Брейтовского муниципального района Ярославской области встречное исковое заявление с требованием понудить ответчика заключить с ним договор аренды спорного земельного участка.

В судебном заседании представитель администрации Брейтовского муниципального района Ярославской области Помещиков С.А. исковые требования поддержал в полном объеме. Он пояснил, что Мирзоян А.Р. в установленный сторонами срок не осуществил застройку земельного участка, не получил разрешения на строительство жилого дома, продолжает пользоваться земельным участком, по истечении срока договора, от добровольного расторжения договора отказался. Поэтому заключенный с ним договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению, а земельный участок- освобождению от временной постройки.

Ответчик и истец Мирзоян А.Р. иск администрации Брейтовского муниципального района Ярославской области не признал. Он сослался на то, что договор аренды был зарегистрирован только ДД.ММ.ГГГГ поскольку по вине администрации возникла путаница с площадью земельного участка, регистрация была проведена после постановления главы Брейтовского муниципального района об уточнении площади земельного участка- 1200 кв. метров, вместо первоначально указанных в документах-1500 кв. метров. К строительству жилого дома не приступил по этому же основанию, а также из-за семейных обстоятельств. Так же пояснил, что полагал, что трехлетний срок действия договора необходимо исчислять со дня его государственной регистрации. По тем же основания не оформил разрешение на строительство жилого дома. Задолженности по арендной плате он не имеет, им были закуплены строительные блоки и плиты для строительства жилого дома, возведен примерно два месяца назад сарай для хранения строительных материалов. Он вступил в брак и желает осуществлять строительство дома на выделенном ему земельном участке. Встречные исковые требования о понуждении к заключению договора аренды поддержал.

Его представитель Иванова Н.Е. исковые требования Мирзояна А.Р. поддержала по тем же основаниям. Пояснила, что администрация Брейтовского муниципального района Ярославской области нарушила преимущественное право Мирзояна А.Р. на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, поэтому суд вправе обязать заключить договор аренды земельного участка на тех же основаниях на тот же срок.

Третьи лица отдел имущественных и земельных отношений администрации Брейтовского муниципального района Ярославской области и администрация Брейтовского сельского поселения Ярославской области в суд своих представителей не направили, о дате и времени судебного заседания были извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела: договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема передачи земельного участка, дополнительное соглашение к договору аренды, уведомление о государственной регистрации договора аренды, заявление Мирзояна А.Р. от ДД.ММ.ГГГГ о продлении договора аренды, постановления главы Брейтовского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, копию кадастрового паспорта земельного участка, акт обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, проект соглашения о расторжении договора аренды, ответ администрации Брейтовского муниципального района на заявление Мирзояна А.Р. о продлении договора аренды, копию уведомления о вручении письма, сведения об отсутствии прав на недвижимое имущество у Мирзояна А.Р., справку Брейтовского сельского поселения о том, что разрешение на строительство Мирзояну А.Р. не выдавалось, копию землеустроительного дела от ДД.ММ.ГГГГ, копию заявления о выдаче градостроительного плана земельного участка, справку об отсутствии задолженности по арендной плате, квитанцию об оплате арендной платы за 2012 год, фотографии земельного участка, уставы Брейтовского сельского поселения и администрации Брейтовского муниципального района, протокол судебного заседании от ДД.ММ.ГГГГ, товарно-транспортные накладны на приобретение плит перекрытий и цементно-песчаных блоков, накладную на приобретение пиломатериалов, документы о внесении арендной платы, акт обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, находит исковые требования администрации Брейтовского муниципального района Ярославской области не обоснованными, а встречные исковые требования Мирзояна А.Р. подлежащими удовлетворению.

Стороны Мирзоян А.Р. и администрация Брейтовского муниципального района Ярославской области в лице главы Брейтовского муниципального района Ярославской области заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> для использования в целях: под жилую застройку индивидуальную, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, общей площадью 1500 кв. метров. Договор датирован ДД.ММ.ГГГГ, в этот же день земельный участок был передан арендатору, с этого же дня начислялась арендная плата. Срок в договоре указан: на три года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1 Договора л.д. 4-8). ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, которым была уточнена фактическая площадь земельного участка-1200 кв. метров. Договор и соглашение прошли государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9, 10).

Доводы о том, что трехлетний срок действия договора аренды следует исчислять со дня его государственной регистрации, необоснован, поскольку договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ч.1 ГК РФ). В п.2.1 договора аренды указано, что земельный участок передается в аренду на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, договор аренды земельного участка считается заключенным со дня его регистрации (статьи 433 ч. 3, 609 ч.3 ГК РФ). Доказательств, что Мирзоян А.Р. уклонялся от его государственной регистрации не представлено. Право на застройку земельного участка у Мирзояна А.Р. возникло только после государственной регистрации договора. Поэтому ранее этой даты приступать к освоению земельного участка он был не должен.

Мирзоян А.Р. своевременно оплачивал арендную плату по договору, оформил землеустроительное дело, а после государственной регистрации договора аренды приобрел строительные блоки и плиты перекрытий для строительства жилого дома, возвел на участке временную постройку, подал заявление о выдаче градостроительного плана участка, что говорит о том, что от продолжения договора он не отказывался, обязанности арендатора выполнял. Доказательств, что строительные материалы Мирзояном А.Р. были приобретены не для целей строительства жилого дома, ответчиком не представлено.

В силу ст. 22 ч. 3 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

В п. 5.1.1 договора указано, что по окончанию срока договора при прочих равных условиях Мирзоян А.Р. имел преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Суд приходит к выводу, что установленное ст. 46 ч.2 п. 4 ЗК РФ основание для прекращения договора аренды земельного участка- неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, в действиях Мирзояна А.Р. отсутствует, поскольку фактически использовать земельный участок по назначению он имел возможность только с ДД.ММ.ГГГГ.

Судом также установлено, что ни одна из сторон до окончания срока действия договора аренды не заявила о расторжении договора, при этом администрация Брейтовского муниципального района Ярославской области выставила счет и приняла арендную плату за период после окончания срока договора по ДД.ММ.ГГГГ, что признал представитель администрации Брейтовского муниципального района Ярославской области Помещиков С.А. и подтверждено квитанцией об оплате. 15.01.2013 года Мирзоян А.Р. обратился с заявлением о заключении с ним договора аренды спорного земельного участка, на что ему было отказано, в том числе и на том основании что за два месяца до окончания срока договора он не уведомил арендодателя о своем намерении заключить договор на новый срок, не получил разрешение на строительство, не использовал земельный участок по назначению (л.д.20). Уведомление Мирзояном А.Р. получено ДД.ММ.ГГГГ (л.д.21).

Поскольку Мирзоян А.Р. при отсутствии возражений арендодателя продолжал пользоваться земельным участком и по истечении срока договора договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.ст. 610, 621 ГК РФ).

На положения ст. 621 ч. 2 ГК РФ, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, представитель истца и ответчика администрации Брейтовского муниципального района Ярославской области в суде не ссылался, заявляя о продолжении действия договора аренды.

Отсутствие разрешения на строительство в шестимесячный срок со дня заключения договора не указано в законе как основание для отказа в преимущественном праве на заключение договора аренды земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства на новый срок. Данное правило действует применительно к договорам аренды земельных участков, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ (абз. 4, 7 п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Постройки, на которые бы требовалось разрешение на строительство, Мирзояном А.Р. не возведены.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отказ Мирзояну А.Р. в преимущественном праве заключения договора аренды земельного участка является незаконным, а его требования о понуждении администрации Брейтовского муниципального района Ярославской области к заключению договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению. При этом суд, учитывая принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), не имеет оснований для возложения на орган местного самоуправления обязанности заключить договор аренды земельного участка на конкретный срок, так как срок договора аренды должны определить сами стороны. Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении требований Мирзояна А.Р., исковые требования администрации Брейтовского муниципального района Ярославской области подлежат оставлению без удовлетворения.

В силу ст. 98 ГПК РФ с администрации Брейтовского муниципального района Ярославской области подлежат взысканию расходы по уплате Мирзояном А.Р. государственной пошлины в 200 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Администрации Брейтовского муниципального района Ярославской области в удовлетворении исковых требований отказать.

Встречные исковые требования Мирзояна А.Р. удовлетворить.

Обязать администрацию Брейтовского муниципального района Ярославской области в течение 20 дней со дня вступления решения в законную силу заключить в порядке преимущественного права перед другими лицами с Мирзояном А.Р. договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> для использования в целях: под жилую застройку индивидуальную, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, общей площадью 1200 кв. метров.

Взыскать с администрации Брейтовского муниципального района Ярославской области в пользу Мирзояна А.Р. возврат государственной пошлины 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ярославского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Брейтовский районный суд.

Судья Р.В. Савельев

Решение изготовлено 25 июня 2013 года.