Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Стрепетковой Валентины Викторовны к Тавбулатову Евгению Николаевичу о признании и прекращении права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения,

установил :

Стрепеткова В.В. обратилась в суд с иском к Тавбулатову Е.Н. о признании за собой права общей долевой собственности на 1/20 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым <Номер>, расположенный по адресу: <Адрес>, <Адрес> прекратив право общей долевой собственности Тавбулатова Е.Н. на указанную долю в праве.

В обоснование своих требований ссылается на то, что 10.12.2019 между истицей (Покупатель) и ответчиком (Продавец) заключен договор купли-продажи 1/20 доли в праве общей долевой собственности на указанный выше земельный участок сельскохозяйственного назначения. 23.12.2019 Управлением Росреестра по Саратовской области приостановлена государственная регистрация перехода права по указанному договору ввиду отсутствия у покупателя права выкупа земельной доли как у арендатора в связи с тем, что в отношении указанного земельного участка заключен договор субаренды с ООО «Компания БИО-ТОН», по условиям п. 3.2.2 которого арендатор обязан передать субарендатору одновременно с заключением настоящего договора право пользования земельным участком, поэтому, по мнению регистрирующего органа, лицом, использующим земельный участок, является ООО «Компания БИО-ТОН», а не Стрепеткова В.В.

Как указывает истица, ответчик Тавбулатов Е.Н. является собственником 1/20 доли в праве на указанный выше земельный участок, который является предметом договора аренды от 10.11.2017, обременение по которому зарегистрировано 20.12.2017, реестровый <Номер>. Права аренды по указанному договору на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 03.10.2019 перешли в порядке наследования к Ю.М.А., а 22.11.2019 права аренды переданы ей по договору о передаче (переуступке) прав и обязанностей, зарегистрированному 03.12.2019, Стрепетковой В.В., поэтому в настоящее время она является арендатором указанного земельного участка.

09.01.2018 между предыдущим арендатором С.Л.А. и ООО «Компания БИО-ТОН» заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым <Номер> сроком на 5 лет. Право субаренды зарегистрировано в ЕГРН 13.02.2018. Стрепеткова В.В. является главой крестьянского фермерского хозяйства, в качестве которой осуществляет деятельность с 29.01.2019 и в силу положений ст.12 ФЗ №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вправе выкупить долю в праве на арендуемый ей земельный участок без выдела указанной доли в натуре.

В судебное заседание стороны и третьи лица не явились, своевременно и надлежащим образом извещены о его времени и месте, о причинах неявки суду не сообщили, отложить судебное разбирательство не просили и суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Третье лицо ООО «Компания БИО-ТОН» представило суду возражение на иск, в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований, считая, что не предоставление истицей документов, удостоверяющих право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля является законным основанием для отказа государственной регистрации права общей долевой собственности (л.д.68-70).

Изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 10.11.2017 между ИП главой КФХ Стекольниковой Л.А. в качестве арендатора и гражданами собственниками спорного земельного участка с кадастровым <Номер> на основании протокола общего собрания собственников земельных долей от 09.11.2017 заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, прав по которому зарегистрировано в установленном законом порядке 20.12.2017 (л.д. 11-20). 09.01.2018 С.Л.А. передала спорный земельный участок в субаренду ООО «Компания БИО-ТОН», заключив договор субаренды сроком на 5 лет, право по которому зарегистрировано в установленном законом порядке 13.02.2018 (л.д.21-23).

ДД.ММ.ГГГГС.Л.А. умерла, её наследницей по завещанию от 03.10.2019 является Ю.М.А. Наследство состоит из прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 10.11.2017 (л.д.24).

На основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.11.2019 Ю.М.А. передала все права и обязанности в отношении вышеуказанного земельного участка Стрепетковой В.В. (л.д. 25-31), которая с 29.01.2019 осуществляет деятельность главы КФХ (л.д. 32-51).

10.12.2019 между Тавбулатовым Е.Н. и Стрепетковой В.В. заключен договор купли-продажи 1/20 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым <Номер> (л.д. 88-90), с которым 11.12.2019 стороны обратились в Управление Росреестра по Саратовской области для регистрации прав (л.д. 82-85).

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Саратовской области от 23.12.2019 регистрация прав по договору купли-продажи от 10.12.2019 приостановлена до 23.03.2020 в связи с тем, что использующим спорный земельный участок лицом является ООО «Компания БИО-ТОН». Документы, свидетельствующие о возможности Стрепетковой В.В. приобрести долю спорного земельного участка, в соответствии с п. 1 ст. 12 Закона об обороте на регистрацию, Стрепетковой В.В. не представлены (л.д. 9-10, 91-94).

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Саратовской области от 23.03.2020 Тавбулатову В.В. и Стрепетковой В.В. отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности в отношении спорного земельного участка в связи с истечением 23.03.2020 срока приостановления (л.д.95-97).

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на ряде принципов, в частности, устанавливается принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского фермерского хозяйства на покупку доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В соответствии с подп. 4 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, использующая земельный участок сельскохозяйственная организация или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства имеют преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно требованиям ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Статьей 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (абз. 1 п. 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).

Таким образом, закон относит к лицам, наделенным преимущественным правом покупки продаваемой доли, тех лиц, которые были участниками долевой собственности до начала процесса отчуждения доли, и при обычных условиях гражданского оборота участники общей собственности имеют равное преимущественное право приобретения отчуждаемой доли.

Их преимущественное право является таковым лишь по сравнению с иными участниками гражданского оборота, не являющимися сособственниками данного общего имущества.

Однако преимущественное право истицы Стрепетковой В.В. на приобретение отчуждаемой Тавбулатовым Е.Н. земельной доли основано не только на законоположениях ст. 250 ГК РФ и Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", но и на условиях договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 10.11.2017, заключенного сособственниками общего имущества с ИП – главой КФХ С.Л.А., согласно которому, индивидуальный предприниматель, действуя в качестве арендатора, имеет преимущественное перед третьими лицами право выкупа земельных долей, являющихся предметом настоящего договора и приобретение в собственность земельных участков (пункт 3.1. Договора), а арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление настоящего договора или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами (пункт 3.4 Договора) (л.д. 11-13).

Согласно требованиям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, в связи с чем суд определяет круг "других лиц", перед которыми арендатор имеет преимущественное право на выкуп земельного участка (доли) при их продаже, не ограничивая его только лицами, не являющимися участниками общей собственности на спорный земельный участок.

Суд приходит к выводу, что условия договора аренды в указанной части касаются преимущественного права С.Л.А., а после её смерти – Стрепетковой В.В., которой переданы права по договору аренды на основании договора уступки прав, заключенного с наследником умершей, на выкуп земельной доли как перед иными участниками гражданского оборота, так и перед участниками общей собственности на спорный земельный участок.

Согласовывая указанное условие в договоре, арендодатели - сособственники общего земельного участка предоставили арендатору более привилегированное право на выкуп отчуждаемой земельной доли даже по сравнению с их правовым статусом.

Заключив договор аренды в 2017 году, арендодатели - сособственники спорного земельного участка не ставили под сомнение его условия, не оспаривали его законность и действительность.

При этом суд принимает во внимание то обстоятельство, что договор субаренды спорного земельного участка от 09.01.2018, заключенный С.Л.А. с ООО «Компания БИО-ТОН», в отличие от договора аренды от 10.11.2017, не содержит преимущественного права субарендатора на приобретение в собственность долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, подобное право предоставлено субарендатору только в отношении земельного участка в случае, если он будет сформирован в счет долей при его продаже (пункт 3.3.4 Договора субаренды) (л.д. 22).

Таким образом, поскольку преимущественное право на выкуп земельной доли спорного земельного участка в данном случае возникло у Стрепетковой В.В. на основании договора аренды от 10.11.2017, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Стрепетковой В.В., поскольку указанным договором аренды предусмотрено преимущественное право истицы, как арендатора, на выкуп используемых ей в соответствии с целевым назначением земельных долей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил :

удовлетворить исковые требования Стрепетковой Валентины Викторовны к Тавбулатову Евгению Николаевичу.

Признать за Стрепетковой Валентиной Викторовной право общей долевой собственности на 1/20 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым <Номер>, расположенный по адресу: <Адрес>, <Адрес> прекратив право общей долевой собственности Тавбулатова Евгения Николаевича на указанную долю в праве.

В течение одного месяца со дня принятия решения на него может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Пугачевский районный суд Саратовской области.

Председательствующий А.Н. Баданов