Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Промышленного районного суда г. Ставрополя гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Новый Горизонт» к ФИО4 о взыскании задолженности по договору управления и эксплуатации,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Новый Горизонт» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО4 с учетом уточнения исковых требований в порядке положений статьи 39 ГПК РФ о взыскании задолженности по договору управления и эксплуатации.

В обоснование исковых требований указано, что ООО «Новый Горизонт»

осуществляет управление эксплуатацией нежилого фонда комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ 16 И, на основании договоров, заключенных с собственниками помещений торгово-офисного центра.

ФИО4, является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами: 26:12:011604:5080 (в период с дата - дата, и с дата по настоящее время), 26:12:011604:4963 (в период с дата -дата, и с дата по настоящее время), 26:12:011604:5023 (в период с дата - дата и с дата по настоящее время), 26:12:011604:5101 (в период с дата - дата), общая площадь помещений, принадлежащих должнику, составляет 1001,8 кв. м., расположенных по адресу: <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ, 16 И.

На основании протокола общего собрания собственников нежилых помещений коммерческого назначения, расположенных в торговом центре в <...> ВЛКСМ 16 И, от дата был заключен договор управления эксплуатацией недвижимым имуществом - нежилыми помещениями, принадлежащем на праве общей долевой собственности физическим и юридическим лицам, избравшими способ управления - управление управляющей организацией.

Указанный договор от дата заключен между ООО «Новый Горизонт» (далее Управляющая компания) и собственниками помещений в торговом центре в <...> ВЛКСМ 16 И, большинством числом голосов избравшими указанный способ управления домом (управляющая компания).

По условиям договора Управляющая компания - организация, выполняющая на возмездной основе функции по управлению комплексом недвижимого имущества нежилых зданий, обеспечения эксплуатации этого комплекса, реализации собственниками нежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленном действующим законодательством пределах распоряжению общим имуществом нежилых зданиях (пункт 1.1), общий перечень услуг и работ установлен приложением № к договору.

Разделом 5 установлен размер и порядок расчетов. Так, согласно пункту 5.1 договора размер платы за эксплуатацию и текущему ремонту имущества в здании составляет 20 рублей, с одного квадратного метра площади, устанавливается на срок не менее, чем один год без учета отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения, оплачиваемых по тарифам, выставляемым поставщиками коммунальных услуг.

Цена Договора и размер платы эксплуатации и текущего ремонта общего имущества рассчитывается пропорционально площади помещения стоимостью услуг и работ по содержанию, текущему ремонта общего имущества здания и стоимостью коммунальных ресурсов установленных субъектом РФ в порядке, установленном Федеральным законом.

Оплата осуществляется ежемесячно, не позднее 5 числа месяца путем перечисления на расчетный счет или непосредственно в кассу Управляющего (пункт 5.4).

Как следует из протокола общего собрания собственников помещений от дата договор управления с ООО Новый Горизонт» продлен на три года.

Управляющая компания направляла в адрес ответчика проект договора управления и эксплуатации недвижимым имуществом oт дата для скрепления подписью и печатью. Однако ответчик отказался от подписания названного договора.

Оплата по Договору от дата должна вноситься собственником не позднее 10 числа месяца путем перечисления на расчетный счет или непосредственно в кассу Управляющего (пункт 7.5).

За ответчиком образовалась задолженность по Договору управления и эксплуатации недвижимым имуществом по адресу: Ставрополь, улица 50 лет ВЛКСМ 16 И, в размере 461 874,64 руб.

дата в адрес ответчика была направлена претензия с требованиями о погашении задолженности, ответчиком претензия оставлены без удовлетворения, что явилось основанием для обращения с данным иском.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества осуществляется ЖК РФ.

В силу схожести правоотношений между собственниками помещении в многоквартирном доме и собственниками нежилых помещений в здании, к последним применяются соответствующие нормы ЖК РФ.

Следовательно, ответчик в силу закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, в соответствии с условиями Договора

Согласно пункту 14 статьи 155 Жилищного кодекса РФ (в ред. Федерального закона от дата № 307-ФЗ, действующей с дата лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Согласно договора (п.6.1.) лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги обязаны уплатить управляющей компании пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. действующей на момент оплаты от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока по день фактической выплаты включительно.

Пеня, подлежащая взысканию с ответчика за период с дата до дата составляет 23 549,52 руб.

При опенке соразмерности размера пени, заявленной ко взысканию, общество просит суд учесть последствия нарушения обязательства, понесенные обществом затраты, характер спора, период просрочки, непринятие ответчиком мер по погашению задолженности в добровольном порядке.

На основании изложенного просит суд взыскать с ФИО4 в пользу ООО «Новый Горизонт» задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 438 325,12 руб., и пеню в размере 23 549,52 руб., а также уплаченную истцом государственную пошлину в размере 7 813 руб.

В возражении на исковые требования ответчик ФИО4 указал, что с исковыми требованиями полностью не согласен, по следующим основаниям. Действительно, ему на праве собственности принадлежат нежилые помещения расположенные по адресу: <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ 16 И, кадастровый № с номерами на поэтажном плане 18,19,56,122,168,209,230,231 общей площадью 141,9 кв.м. На основании договора купли-продажи от дата, указанные помещения являются вспомогательными помещениями для основных (торговых) площадей расположенных в торгово-развлекательном центре. Так согласно экспликации в техническом паспорте помещение № - лестничная клетка – площадь 10,8 кв.м., № - торговое помещение - 6,5 кв.м., № -лестничная клетка - 13,0 кв.м., № лестничная клетка -12.4 кв.м., №- лестничная клетка -12,3 кв.м., № – лестничная клетка - 24.6 кв.м., №- коридор с лестницей - 49.9 кв.м., кадастровая стоимость 6 411 492,12 рублей.

Помещения с кадастровым номером 26:12:011604:5101, с номерами на поэтажном плане 16, 17, 48, 50, 52, 53, 289, 116, 117, 118, 120, 161, 162, 166, 204, 205, 207, 235, 261, 268, общей площадью 572 кв.м. Указанные помещения также являются помещениями общего пользования: № - лифтовая шахта, №- лифтовой холл, №- лестничная клетка 23,6 кв.м., № - арочный проход 22.1 кв.м., №- арочный проход 47.9 кв.м., №- арочный проход - 35.7 кв.м., № лифтовой холл - 35.7 кв.м., № - лестничная клетка - 24,6 кв.м., №- лифтовой холл - 21.5 кв.м., № - вестибюль с эскалатором 51,9 кв.м., №- коридор - 13.9 кв.м., №- лестничная клетка 21.6 кв.м., № холл - 88.4 кв.м., № - коридор 11.5 кв.м., № - лестничная клетка 24.6 кв.м., № - холл - 72.6 кв.м., №- коридор с лестницей 14,8 кв.м., № - туалет кв.м., № - лестничная клетка 24.6 кв.м., №- лестничная клетка 24.6 кв.м. Кадастровая стоимость 25 844 774,43 рубля.

Помещения с кадастровым номером 26:12:011604:5080, с номерами на поэтажном плане 41: №,43,114,154,201,227,228,229 обшей площадью 143.2 кв.м. Указанные помещения также являются помещениями общего пользования: № тамбур 4.3 кв.м., № лестничная клетка - 35.2 кв.м., №- тамбур - 4.6 кв.м., №- лестничная клетка 18,2 кв.м., № - лестничная клетка 18.9 кв.м., № - тех помещение- 4,5 кв.м., лестничная клетка - 12.8 кв.м., № - тех помещение 26.3 кв.м. Кадастровая стой 6 470 230,24 рубля.

Так как лестницы, коридоры, холлы и лифты и пр. обслуживают более одного помещения в здании, согласно Постановлению Пленума ВАС РФ № «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания от дата, являются общим имуществом и регулируются нормами законодательства, регулирующие сходные отношения, а именно те, которые касаются многоквартирных домов (в частности, ст.ст.249,289,290 ГК РФ). Оплата коммунальных платежей за помещения общего пользе компенсируются собственниками основных помещений. Ответчик помещениями о пользования, хотя и имеет на эти помещения право собственности, коммерческой выгоды не имеет и коммунальными услугами не пользуется. Соответственно не должен оплачивать потребляемую электроэнергию, тепло и т.п. за собственников, которые пользуются всеми принадлежащими ответчику помещениями на праве градостроительного сервитута безвозмездно. Договорных обязательств ответчика истцом не имеется, т.к. договор предоставленный истцом датированный 2015 имеет отношения к ответчику, т.к. собственником ответчик стал только в 2016 договор 2018 года ответчиком не подписывался. Просит суд отказать в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представители истца ООО «Новый Горизонт» – ФИО1 и ФИО2, исковые требования поддержали в полном объеме и пояснили, что ответчик занял двойственную позицию по делу, заключающуюся в следующем. В случае взыскания с ответчика задолженности за коммунальные услуги, ответчик утверждает, что ему принадлежат места общего пользования в торговом центре и все взаимоотношения, регулируются нормами законодательства, регулирующие сходные отношения, а именно те, которые касаются многоквартирных домов (в частности, ст.ст.249,289,290 ГК РФ). При этом, ответчик вправе распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности «общим имуществом», а именно отчуждать данное имущество, передавать его в залог третьим лицам без уведомления собственников нежилых помещений, что подтверждается периодами владения ответчиком указанными нежилыми объектами, за которые истец просит взыскать задолженность. Более того, принадлежность нежилых помещений к местам общего пользования, не освобождает его владельца от обязанности по несению расходов по содержанию и ремонту общего имущества.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 – ФИО3, просила в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на ранее поданные возражения, относительно искового заявления.

Выслушав представителей истца и представителя ответчика, изучив материалы дела, суд находит заявленные требования обоснованными, а потому подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами ФИО4, является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами: 26:12:011604:5080 (в период с дата - дата, и с дата по настоящее время), 26:12:011604:4963 (в период с дата - дата, и с дата по настоящее время), 26:12:011604:5023 (в период с дата - дата и с дата по настоящее время), 26:12:011604:5101 (в период с дата - дата), общая площадь помещений, принадлежащих должнику, составляет 1001,8 кв. м., расположенных по адресу: <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ, 16 И.

Согласно протокола общего собрания собственников нежилых помещений коммерческого назначения, расположенных в торговом центре в <...> ВЛКСМ 16 И, от дата был заключен договор управления эксплуатацией недвижимым имуществом - нежилыми помещениями, принадлежащем на праве общей долевой собственности физическим и юридическим лицам, избравшими способ управления - управление управляющей организацией.

В соответствии с договором от дата между ООО «Новый Горизонт» (далее Управляющая компания) и собственниками помещений в торговом центре в <...> ВЛКСМ 16 И, большинством числом голосов избравшими указанный способ управления домом (управляющая компания).

Протоколом общего собрания собственников помещений от дата договор управления с ООО Новый Горизонт» продлен на три года.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

На основании статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Из приведенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что собственник помещений в нежилом здании, также как и собственник помещений в многоквартирном жилом доме, обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества такого здания.

Изложенный в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации вывод о применении к указанным отношениям норм законодательства, регулирующих сходные отношения, означает, что к рассматриваемым отношениям могут по аналогии применяться и иные нормы, корреспондирующие нормам, содержащимся в статьях 249, 289, 290 ГК РФ.

Как следует из содержания статьи 249 ГК РФ, законодатель прямо возлагает на собственника - участника долевой собственности обязанность нести расходы по содержанию общего имущества, и исполнение такой обязанности не ставит в зависимость от осуществления собственником права пользования таким имуществом.

Статьей 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу пунктов 1, 2 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В силу статей 210, 249 ГК РФ именно у собственника возникает обязанность нести расходы на содержание принадлежащего ему нежилого помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества здания. В издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.

Таким образом, закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за нежилое помещение и коммунальные услуги основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Исходя из пунктов 3, 4 указанного Постановления право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Таким образом, будучи собственником части нежилых помещений в спорном здании, ответчик в соответствии с приведенными нормами права обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию мест общего пользования.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Следовательно, к отношениям по поводу содержания общего имущества в зданиях, не являющихся многоквартирными домами, по аналогии закона возможно применение не только гражданского законодательства, определяющего режим имущества, находящегося в общей долевой собственности, но и жилищного законодательства об управлении многоквартирными домами в части, не противоречащей существу первой группы отношений.

Из материалов дела усматривается, что договор между истцом и ответчиком заключен не был. Равно как и не было принято соглашения между ответчиком и собственниками нежилых помещений по обслуживанию и эксплуатации помещений общего пользования.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик, не оспаривает по существу факт оказания услуг, но также лишает участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

При таких обстоятельствах суд полагает исковые требования ООО «Новый Горизонт» к ФИО4 о взыскании задолженности по договору управления и эксплуатации подлежащими удовлетворению.

Принимая во внимание, что ответчиком не представлены доказательства оплаты коммунальных и эксплуатационных затрат за период с дата по дата, а также опровергающие правильность произведенного ООО «Новый Горизонт» расчета, исковые требования о взыскании 438 325,12 руб., подлежат удовлетворению.

Таким образом, заявленные истцом исковые требования о взыскании пени, подлежат удовлетворению за период с дата до дата в размере 23 549,52 руб.

В виду того, что истцом при подаче иска государственная пошлина не оплачивалась, то данная сумма государственной пошлины подлежит взысканию с ответчика в доход государства.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Новый Горизонт» к ФИО4 о взыскании задолженности по договору управления и эксплуатации – удовлетворить.

Взыскать с ФИО4 в пользу ООО «Новый Горизонт» задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 438 325,12 рублей.

Взыскать с ФИО4 в пользу ООО «Новый Горизонт» пеню в размере 23 549,52 рублей.

Взыскать с ФИО4 в доход государства государственную пошлину в размере 7 813 рублей.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд путем подачи апелляционной жалобы через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья А.М. Филимонов